湖南保利物业管理有限公司与刘霞物业服务合同纠纷二审判决书

湖南保利物业管理有限公司与刘霞物业服务合同纠纷二审判
决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2021.08.13
【案件字号】(2021)湘01民终9300号
【审理程序】二审
【审理法官】左武闵俊伟蔡晓
【审理法官】左武闵俊伟蔡晓
【文书类型】判决书
【当事人】湖南保利物业管理有限公司;刘霞
【当事人】湖南保利物业管理有限公司刘霞
【当事人-个人】刘霞
【当事人-公司】湖南保利物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】湖南保利物业管理有限公司
【被告】刘霞
【本院观点】《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。

【权责关键词】撤销违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

本案中，2020年9月7日，保利物业公司与刘霞签订《物业管理服务协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，第四条第一款约定，乙方物业管理费的计收时间：自开发商向乙方发出收房通知的次月1日计收物业服务管理费(乙方不按开发商通知要求及时收房的，亦自开发商发出交房通知的次月1日起计收物业管理费)。

该协议第二页末尾空白处载明：对以上第四条第一小条内容不认可，违反了《物业管理条例》的相关规定，只同意从收到房屋钥匙开始计算物业费。

该载明事项系当事人真实意思表示，未违反法律规定，而刘霞于2020年9月7日办理了涉案房屋收房手续，故一审法院认定从2020年9月7日开始计算物业费，符合法律规定，本院予以确认。

综上所述，保利物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费549元，由湖南保利物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 18:21:46
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年8月12日刘霞以商品房销售合同纠纷为由将长沙金利和泰房地产开发有限公司(以下简称“金利合泰公司”)诉至该院，该院于2019年9月17日作出(2019)湘0103民初7970号民事判决书，内容查明：2010年10月5日刘霞(买
受人)与金利和泰公司(出卖人)签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买商品房为文苑(保利花园)三期项目中的第三期15栋702房，房屋总价款为854790元；出卖人应当在2011年10月31日前向买受人交付商品房；因出卖人原因逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在非主体结构方面的质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人整改相关费用；附件五《补充协议》还约定：在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，且买受人应在交接后10日内以书面方式向出卖人提出，由出卖人按合同第十三条或第十四条的约定进行处理，买受人不得以此为由拒绝收房或者要求退房；合同签订后，刘霞支付了购房款。

2011年10月12日，案涉房屋经五方验收合格，并完成了竣工验收备案。

2011年10月，金利和泰公司通知刘霞办理房屋交接手续。

刘霞委托长沙市星石建筑装饰咨询服务有限公司出具了一份对案涉房屋作出的《(毛坯房)检验咨询报告》，该报告记录了房屋存在的质量问题及整改方案，并送达了金利和泰公司，要求其整改。

2014年2月10日，刘霞再次委托长沙市星石建筑装饰咨询服务有限公司对案涉房屋作出了复检的《房屋检测报告》，并于2014年2月28日送达至金利和泰公司要求其继续整改。

2016年2月16日，案涉小区物业公司再次通知刘霞收房，刘霞在房屋交验单上情况说明一栏写明“卫生间未回填”。

刘霞认为房屋质量问题至今未整改到位，无法使用，以致成诉。

该民事判决认定：关于刘霞主张因房屋质量问题导致无法使用而参照逾期交房违约金标准要求金利和泰公司支付10万元违约金的诉求，从刘霞提供的证据可看出，案涉房屋存在的质量问题均系非主体结构方面的质量问题，且案涉房屋已经五方验收合格并办理了验收备案，其提供的有效证据无法证明房屋存在主体结构问题而致使无法使用，另合同亦约定买受人不得以交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题而拒绝收房，故刘霞该诉求，无事实和合同依据，该院依法不予支持。

故判决金利和泰公司履行涉案
房屋卫生间回填维修义务，驳回了刘霞其他诉讼请求。

2010年10月5日，长沙市保利物业管理有限公司(甲方)和刘霞(乙方)签订《物业管理服务协议书》，就前期物业管理服务主要约定如下：甲方的物业服务内容包括：1.对公共房屋和建筑物的维护和管理；2.房屋共用设施设备和运行的维护和管理；3.环境卫生，包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系的养护等；4.保安，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，根据小区相关设施配备情况，适当采取安全(仪器)监控、保安巡视、门岗执勤等安全防范措施。

第四条乙方物业管理费计收时间：自开发商向乙方发出收房通知的次月1日计收物业服务费(乙方不按照开发商通知要求及时收房的，亦自开发商发出交房通知的次月1日起计收物业管理服务费)。

住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元，每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度第一个月的1至15日，可预交一年的物业管理费。

甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应缴金额每天3‰计收乙方违约金。

2020年9月7日，长沙市保利物业管理有限公司(甲方)和刘霞(乙方)双方重新签订《物业管理服务协议书》，刘霞在物业管理费用处进行了备注，“对以上第四条第1条内容不认可，违反了《物业管理条例》的相关规定，只同意从收到房屋钥匙开始计算物业费。

”协议的其他内容与2010年10月5日双方签订《物业管理服务协议书》内容均一致。

自2020年9月7日至2021年3月31日刘霞尚欠物业费1353.15元(6个月×1.5元/月/平方米×150.35平方米+180.42元)，保利物业公司多次催收未果。

【一审法院认为】一审法院认为，2020年9月7日保利物业公司与刘霞签订《物业管理服务协议书》，系双方意思表示真实，合法有效。

保利物业公司依约提供了物业服务，刘霞应当依约支付物业服务费。

该协议书载明：“对以上第四条第1条内容不认可，违反了《物业管理条例》的相关规定，只同意从收到房屋钥匙开始计算物业费。

”该载明事项未违反法律规定，且双方均在协议书上签名盖章，该院对该协议书予以认可，故物业服务费应当从2020年
9月7日开始计算，截止2021年3月31日刘霞尚欠物业服务费共计1353.15元。

庭审中，刘霞及案涉小区的其他业主提交的证据，拟证明涉案小区水管经常爆裂导致停水、物业服务质量低、疏于履行监控职责、外墙脱落等问题。

根据刘霞及同小区的其他业主提交的证据，不能证明保利物业公司未依约履行其义务，亦不足以证明其物业服务长期存在重大瑕疵。

结合刘霞及同小区的其他业主的答辩意见，该院认为保利物业公司需进一步加强与小区业主的沟通，提升服务质量，加强安保措施，此外业主亦应及时交纳物业服务费，从而达到良性循环，业主对于物业公司提供的物业服务有异议，可通过合法途径向物业公司提出整改建议，而非消极采取拒交物业费的方式，双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共建文明和谐小区。

刘霞未依约支付物业服务费应承担违约责任，保利物业诉请其承担违约金7240.29元，综合调查情况及案情，该院酌情认定违约金为67元(1353.15元某5%)。

【二审上诉人诉称】保利物业公司上诉请求：1、撤销一审判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。

2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

事实和理由：涉案房屋已由开发商按约于2011年10月31日交付给被上诉人，上诉人作为涉案房屋的物业公司，有权收取被上诉人自2012年5月1日起的物业费并主张违约责任。

综上所述，保利物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
湖南保利物业管理有限公司与刘霞物业服务合同纠纷二审判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2021)湘01民终9300号当事人上诉人(原审原告)：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天
心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。

法定代表人：彭景。

委托诉讼代理人：汤吾戈。

被上诉人(原审被告)：刘霞。

审理经过上诉人湖南保利物业管理有限公司(以下简称保利物业公司)因与被上诉人刘霞物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院(2021)湘0103民初3897号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称保利物业公司上诉请求：1、撤销一审判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。

2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

事实和理由：涉案房屋已由开发商按约于2011年10月31日交付给被上诉人，上诉人作为涉案房屋的物业公司，有权收取被上诉人自2012年5月1日起的物业费并主张违约责任。

二审被上诉人辩称刘霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。

原告诉称保利物业公司向一审法院起诉请求：1.刘霞支付物业服务费24134.29元(自2012年5月1日计算至2021年3月31日)；2.刘霞支付逾期交纳物业服务费的违约金7240.29元(暂时计算至2021年3月31日，因协议约定标准过高，保利物业公司酌情减少，按应支付物业服务费的30%进行主张)；3.刘霞承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年8月12日刘霞以商品房销售合同纠纷为由将长沙金利和泰房地产开发有限公司(以下简称“金利合泰公司”)诉至该院，该院于2019年9月17日作出(2019)湘0103民初7970号民事判决书，内容查明：2010年10月5日,刘霞(买受人)与金利和泰公司(出卖人)签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买商品房为文苑(保利花园)三期项目中的第三期15栋702房，房屋总价款为854790元；出卖人应当在2011年10月31日前向买受人交付商品房；因出卖
人原因逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在非主体结构方面的质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人整改相关费用；附件五《补充协议》还约定：在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，且买受人应在交接后10日内以书面方式向出卖人提出，由出卖人按合同第十三条或第十四条的约定进行处理，买受人不得以此为由拒绝收房或者要求退房；合同签订后，刘霞支付了购房款。

2011年10月12日，案涉房屋经五方验收合格，并完成了竣工验收备案。

2011年10月，金利和泰公司通知刘霞办理房屋交接手续。

刘霞委托长沙市星石建筑装饰咨询服务有限公司出具了一份对案涉房屋作出的《(毛坯房)检验咨询报告》，该报告记录了房屋存在的质量问题及整改方案，并送达了金利和泰公司，要求其整改。

2014年2月10日，刘霞再次委托长沙市星石建筑装饰咨询服务有限公司对案涉房屋作出了复检的《房屋检测报告》，并于2014年2月28日送达至金利和泰公司要求其继续整改。

2016年2月16日，案涉小区物业公司再次通知刘霞收房，刘霞在房屋交验单上情况说明一栏写明“卫生间未回填”。

刘霞认为房屋质量问题至今未整改到位，无法使用，以致成诉。

该民事判决认定：关于刘霞主张因房屋质量问题导致无法使用而参照逾期交房违约金标准要求金利和泰公司支付10万元违约金的诉求，从刘霞提供的证据可看出，案涉房屋存在的质量问题均系非主体结构方面的质量问题，且案涉房屋已经五方验收合格并办理了验收备案，其提供的有效证据无法证明房屋存在主体结构问题而致使无法使用，另合同亦约定买受人不得以交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题而拒绝收房，故刘霞该诉求，无事实和合同依据，该院依法不予支持。

故判决金利和泰公司履行涉案房屋卫生间回填维修义务，驳回了刘霞其他诉讼请求。

2010年10月5日，长沙市保利物业管理有限公司(甲方)和刘霞(乙方)签订《物
业管理服务协议书》，就前期物业管理服务主要约定如下：甲方的物业服务内容包括：1.对公共房屋和建筑物的维护和管理；2.房屋共用设施设备和运行的维护和管理；3.环境
卫生，包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运,公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系的养护等；4.保安，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，根据小区相关设施配备情况，适当采取安全(仪器)监控、保安巡视、门岗执勤等安
全防范措施。

第四条乙方物业管理费计收时间：自开发商向乙方发出收房通知的次月1
日计收物业服务费(乙方不按照开发商通知要求及时收房的，亦自开发商发出交房通知的次月1日起计收物业管理服务费)。

住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元，每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度第一个月的1至15日，可预交一年的物业管理费。

甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本
协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应
缴金额每天3‰计收乙方违约金。

2020年9月7日，长沙市保利物业管理有限公司(甲方)和刘霞(乙方)双方重新签订《物业管理服务协议书》，刘霞在物业管理费用处进行了备注，“对以上第四条第1
条内容不认可，违反了《物业管理条例》的相关规定，只同意从收到房屋钥匙开始计算
物业费。

”协议的其他内容与2010年10月5日双方签订《物业管理服务协议书》内容
均一致。

自2020年9月7日至2021年3月31日刘霞尚欠物业费1353.15元(6个月
×1.5元/月/平方米×150.35平方米+180.42元)，保利物业公司多次催收未果。

另查明，2011年1月12日长沙市保利物业管理有限公司名称变更为湖南保利物
业管理有限公司。

《不动产登记情况表》载明，刘霞系涉案房屋所有人，产权面积
150.35平方米。

一审法院认为一审法院认为，2020年9月7日保利物业公司与刘霞签订《物业管理服务协议书》，系双方意思表示真实，合法有效。

保利物业公司依约提供了物业服务，刘霞应当依约支付物业服务费。

该协议书载明：“对以上第四条第1条内容不认可，违反了《物业管理条例》的相关规定，只同意从收到房屋钥匙开始计算物业费。

”该载明事项未违反法律规定，且双方均在协议书上签名盖章，该院对该协议书予以认可，故物业服务费应当从2020年9月7日开始计算，截止2021年3月31日刘霞尚欠物业服务费共计1353.15元。

庭审中，刘霞及案涉小区的其他业主提交的证据，拟证明涉案小区水管经常爆裂导致停水、物业服务质量低、疏于履行监控职责、外墙脱落等问题。

根据刘霞及同小区的其他业主提交的证据，不能证明保利物业公司未依约履行其义务，亦不足以证明其物业服务长期存在重大瑕疵。

结合刘霞及同小区的其他业主的答辩意见，该院认为保利物业公司需进一步加强与小区业主的沟通，提升服务质量，加强安保措施，此外业主亦应及时交纳物业服务费，从而达到良性循环，业主对于物业公司提供的物业服务有异议，可通过合法途径向物业公司提出整改建议，而非消极采取拒交物业费的方式，双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共建文明和谐小区。

刘霞未依约支付物业服务费应承担违约责任，保利物业诉请其承担违约金7240.29元，综合调查情况及案情，该院酌情认定违约金为67元(1353.15元某5%)。

综上判决如下：一、限刘霞于本判决发生法律效力之日起10日内向湖南保利物业管理有限公司交纳物业服务费1353.15元；二、限刘霞于本判决发生法律效力之日起10日内向湖南保利物业管理有限公司支付逾期付款违约金67元；三、驳回湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费584元，减半收取292元，由刘霞负担。

二审过程中，当事人均未向本院提交新证据。

本院查明本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

本案中，2020年9月7日，保利物业公司与刘霞签订《物业管理服务协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，第四条第一款约定，乙方物业管理费的计收时间：自开发商向乙方发出收房通知的次月1日计收物业服务管理费(乙方不按开发商通知要求及时收房的，亦自开发商发出交房通知的次月1日起计收物业管理费)。

该协议第二页末尾空白处载明：对以上第四条第一小条内容不认可，违反了《物业管理条例》的相关规定，只同意从收到房屋钥匙开始计算物业费。

该载明事项系当事人真实意思表示，未违反法律规定，而刘霞于2020年9月7日办理了涉案房屋收房手续，故一审法院认定从2020年9月7日开始计算物业费，符合法律规定，本院予以确认。

综上所述，保利物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费549元，由湖南保利物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长左武
审判员闵俊伟
审判员蔡晓
二〇二一年八月十三日
法官助理李勰
书记员谢威源附法律依据附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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