海泊嘉园可行性研究报告

海泊嘉园可行性研究报告
分类号
密
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级
UDC
本科毕业设计
海泊嘉园可行性研究
学生姓名王常乐学号080122010026
指导教师邵萌
院、系、中心工程学院土木工程系
专业年级2010级工程管
理
论文答辩日期 2014 年 6 月5 日
中国海洋大学
海泊嘉园可行性研究
完成日期：
指导教师签字：
答辩小组成员签字：
海泊嘉园可行性研究
摘要
十多年来，我国房地产业蓬勃发展，现已成为我国的支柱产业。

房地
产业的兴衰不仅影响着相关从业人员和企业，还与国计民生息息相关。

近
两年来，我国房地产政策不太明朗。

究竟未来的房地产行情如果，仍待观望。

所以在如此复杂不明的市场情况下，房地产开发企业在开发项目之前
做好可行性研究有着重要的意义。

本项目为棚户区改造项目，为青岛市重点工程、惠民工程。

通过对相
关政策的研究和市场分析，确定本项目的市场定位。

通过提出建设规划和
施工进度安排，证明了技术上的可行性。

通过总投资估算、财务分析和不
确定分析，证明了经济上的可行性。

最后给出该项目可行的结论并建议实施。

关键词：房地产；市场分析；财务评价；可行性研究
Abstract
China's real estate industry has developed vigorously for more than ten years. Now it has become a pillar industry of our country. Rise and decline of the real estate industry is not only related to the related employees and enterprises, but also closely related to national economy and people's livelihood. In the past two years, the real estate policy is not very clear. The future of real estate is still uncertain. So in such a complicated unknown market, real estate enterprises doing the feasibility study before developing projects has an important significance.
This project is a shantytown renovation project, which is a key project, a benefiting people project of Qingdao. Based on the research of the related policy and market analysis, determine the market positioning of this project. Through the proposed construction plan and construction schedule arrangement, this project has been proved the feasibility of the technology. Through total investment estimation, financial analysis and uncertainty analysis, this project has been proved the economic feasibility. The feasible conclusion of this project is given. And this project is suggested to carry out.
Keywords: real estate； the market analysis； the financial analysis； the feasibility study
目录
1项目总说明 (1)
1.1研究背景 (1)
1.2研究内容及方法 (1)
1.2.1研究内容 (1)
1.2.2研究方法 (1)
1.3可行性研究报告编制的依据 (2)
2项目概况 (3)
2.1项目名称 (3)
2.2宗地位置 (3)
2.3社区配套 (4)
2.5规划控制要点 (6)
2.6规划及建筑设计要求 (7)
2.7土地拍卖情况 (7)
3市场分析 (8)
3.1全国房地产市场情况 (8)
3.1.1 全国房地产开发投资完成情况 (8)
3.1.2全国商品房销售情况 (9)
3.1.3全国房地产开发景气指数 (10)
3.1.4国家房地产政策 (11)
3.2青岛房地产市场情况 (11)
3.2.1 青岛房地产开发投资完成情况 (11)
3.2.2 青岛市商品房销售情况 (12)
3.3市北区房地产市场情况 (15)
3.3.1 市北区房地产定位 (15)
3.3.2 区位优势 (15)
3.3.3 大规模棚户区改造 (16)
3.4项目SWOT分析 (16)
3.5市场定位 (17)
3.6主要竞争楼盘分析 (20)
3.6.1万科中心万科大学里 (20)
3.6.2德诺广场 (21)
3.6.3华仁欧典商苑 (22)
3.6.4海尔时代广场 (24)
3.6.5德馨筑家 (24)
4建设方案 (27)
4.1项目整体规划 (27)
4.2项目规划具体信息 (29)
4.3规划设计特点 (30)
5工程进度安排与销售计划 (31)
5.1工程进度计划 (31)
5.2销售计划 (31)
5.3工程进度计划与销售计划对比 (32)
6投资估算及资金筹措 (34)
6.1总投资估算 (34)
6.1.1土地费用 (34)
6.1.2 前期工程费 (35)
6.1.3 建安工程费 (36)
6.1.4 基础设施建设费 (36)
6.1.5 公共配套设施建设费 (37)
6.1.6开发间接费用 (38)
6.1.7 财务费用 (38)
6.1.8管理费用 (38)
6.1.9 销售费用 (38)
6.1.10 开发期税费 (38)
6.1.11其他费用 (39)
6.1.12 不可预见费 (40)
6.2经营资金估算 (40)
6.3资金筹措与使用计划 (40)
7销售收入及相关税金估算 (42)
7.1销售收入估算 (42)
7.1.1住宅销售收入估算 (42)
7.1.2商铺销售收入估算 (43)
7.1.3停车位销售收入估算 (44)
7.1.4销售收入估算汇总 (45)
7.2营业税金及附加估算 (45)
7.3 土地增值税估算 (45)
8财务评价 (46)
8.1项目财务报表 (46)
8.1.1财务现金流量表 (46)
8.1.2资金来源与运用表 (46)
8.1.3利润及利润分配表 (46)
8.2 项目盈利能力分析 (46)
8.2.1 静态指标 (46)
8.2.2动态指标 (47)
8.3 项目清偿能力分析 (47)
8.3.1 利息备付率 (47)
8.3.2 偿债备付率 (48)
8.4结论 (48)
9不确定性分析和风险分析 (49)
9.1不确定性分析 (49)
9.1.1敏感性分析 (49)
9.1.2盈亏平衡分析 (50)
9.2风险分析 (52)
9.2.1市场风险分析 (52)
9.2.2技术风险分析 (52)
9.2.3政策风险分析 (52)
9.2.4 资金风险分析 (52)
10社会评价 (53)
11结论及建议 (54)
11.1结论 (54)
11.2建议 (54)
参考文献 (55)
致谢 (56)
附表1 投资使用计划表 (57)
附表2 贷款计算表 (58)
附表3 还本付息表 (59)
附表4 土地增值税计算表 (61)
附表5 资金筹措与使用表 (62)
附表6 营业收入、营业税金及附加表 (63)
续附表6 (64)
附表7 利润与利润分配表 (65)
附表8 资本金现金流量表 (66)
附表9 全部投资现金流量表 (67)
青岛市市北区住房需求调查问卷 (68)
1项目总说明
1.1研究背景
1.青岛市位于山东半岛南部，坐拥胶州湾，毗邻黄海，是我国重要的港口城市、沿海开放城市。

青岛作为山东省的经济中心城市，近些年发展迅速，充分发挥了区域金融中心、贸易中心、信息中心的作用。

2.青岛城区建设近些年正在如火如荼地展开。

胶州湾大桥、海底隧道、地铁的建设，极大地方便了人们的出行，显著加强了城市各地的交流联络。

市政府一方面向着郊区不断地延伸扩展市区范围，另一方面展开了大规模的旧城改造运动。

这都极大地改善了百姓的居住环境。

本项目作为青岛市旧城区改造项目之一，必将显著提高当地居民的生活水平。

3.20世纪七十年代末，可行性研究开始引入我国。

1981年，国家正式发布规定“把可行性研究作为建设项目前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。

从此以后，可行性研究广泛应用于我国的各种项目投资决策中，为我国经济的发展做出不可磨灭的贡献。

4.1997年，国家取消福利分房制度，商品房市场开始起步。

2003年，国家出台政策刺激房地产的发展，房价不断上涨。

2008年，受国际金融危机影响，我国房地产市场一片萧条。

2009年开始，在四万亿经济刺激计划的作用下，我国房地产又迎来了新一轮快速上涨，产生了一系列社会问题。

2012年，国家出台限购政策，严控房价，房价进入一段稳定期。

2013年以来，随着新一届领导班子的上台，房地产政策出现松动的迹象，房地产市场进入了不确定期。

可见，在如今复杂不明的房地产行情下，可行性研究对于项目有着不可估量的意义。

为了提高本项目决策的科学性和准确度，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，需要对本项目进行可行性研究。

1.2研究内容及方法
1.2.1研究内容
对于海泊嘉园项目，本文主要从项目概况、市场分析、建设方案规划、施工进度安排、财务分析、不确定性分析和社会评价等方面进行了全面的剖析，并最终得出项目可行性研究结论。

1.2.2研究方法
为保证可行性研究的科学性和准确度，本文运用了多种研究方法。

1.市场分析：实地勘察，发放调查问卷，SWOT分析法；
2.销售单价的确定：市场法；
3.财务分析：静态分析法，动态分析法；
4.不确定性分析：敏感性分析，盈亏平衡分析。

1.3可行性研究报告编制的依据
本可行性研究报告编制的依据主要有以下几个方面：
1. 国有建设用地使用权拍卖公告；
2. 青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市统计局等部门发布的相关信息；
3.《青岛市城市总体规划（2011年－2020年）》；
4.《青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5. 国家相关法律、法规、政策等；
6.《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
7. 其他相关依据文件。

2项目概况
2.1项目名称
本项目的名称为海泊嘉园。

青岛市重要河流——海泊河与本项目紧邻，为体现项目的位置特色，故命名为海泊嘉园。

2.2宗地位置
本项目位于市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域。

本项目距青岛火车站5.7公里，距流亭机场19.3公里，距四方长途站860米。

其具体位置和方位情况见图2-1、图2-2和图2-3。

图2-1 项目位置示意图项
本
图2-2 项目方位示意图1
图2-3 项目方位示意图2
2.3社区配套
1.交通出行：本项目毗邻青岛市中央商务区，周边交通发达。

东侧接近青岛市主干道山东路，西侧接近人民路，北邻杭鞍快速路，沿杭鞍快速可快速到达跨海大桥和青岛流亭机场。

该项目紧邻即将开通的地铁海泊桥站和鞍山路站，海泊桥站和
火
流亭
四方汽
本项
本
总长：19.3公里
总长：5.7公里
总长：860米
鞍山路站均为换乘车站，其中，海泊桥站可搭乘地铁一号线和四号线，鞍山路站可搭乘地铁四号线和五号线。

通过地铁，居民可以迅速便捷的到达青岛的其他区域。

本项目有众多公交车线路贯穿周边。

公交线路见表2-1。

大路小学、青岛理工大学。

3.医疗：紧邻青岛市海慈医院、青岛市四方医院、青岛市第六医院、青岛市市北区中医院、青岛新兴医院。

4.环境：海泊河环绕周边，附件有青岛海泊河公园、南山公园、新兴体育馆。

5.商业：紧邻中央商务区，附近有万达广场、新兴酒店、兴商大厦、卓越大厦、欧亚大厦等。

6.成熟社区：周边有多个已建成小区，例如海泊人家、华新园小区、澳桦园、海泊苑、飞燕花园、柳苑、方荟嘉苑、花好月圆等。

2.5规划控制要点
规划控制要点详见表2-2。

2.6规划及建筑设计要求
1.建筑高度：符合机场净空限高的要求。

2.建筑间距：满足法规日照的要求。

3.退后距离：退后北侧规划通路道路红线10米以上，退东侧、南侧及西侧地界6米以上。

4.停车规模：停车位按照普通住宅按照1车位/户，商业建筑按照1车位/百平方米建筑面积配备停车位，保障性住房按照有关规定配备停车位，停车位地上、地下结合设置。

本项目保障性住房为廉租房项目，按青岛市廉租房申请条件，拥有机动车的居民不得申请廉租房，所以本项目的148户廉租房不配备相应的停车位。

2.7土地拍卖情况
拍卖起叫价3570元/平方米。

本项目最终楼面地价成交价为6020元/平方米，可见竞争之激烈。

3市场分析
3.1全国房地产市场情况
3.1.1 全国房地产开发投资完成情况
2013年，全国房地产完成开发投资86000亿元，比上年增长19.8个百分点（名
义增长率），扣除价格因素，增长19.4个百分点（实际增长率）。

从图3-1可以看出，2013年全国房地产开发投资增速比2012年明显提高，且全年保持一个较高水平。

从2013年全年来看，全国房地产开发投资增速平稳中略有下降，从年初的22.8
个百分点降低到19.8个百分点，说明全国房地产市场从年初的狂热逐步变得冷静，市场观望情绪开始抬头。

图3-1 全国房地产开发投资增速
数据来源：国家统计局2013年,房地产开发企业土地购置面积38810万平方米,比2012年增长8.8个百分点。

从图3-2可以看出，2013年全国房地产开发企业土地购置面积较2012年明显提高。

从2013年全年情况来看，全国房地产开发企业土地购置面积基本上呈现上升趋势，但是大部分月份的增速为负数，说明房地产开发企业观望情绪浓厚。

图3-2 全国房地产开发企业土地购置面积增速
数据来源：国家统计局3.1.2全国商品房销售情况
2013年，全国商品房销售面积130550万平方米，比2012年增长17.3个百分点。

从图3-3可以看出，2013年全国商品房销售面积和销售额增速比2012年显著提高，全年保持在一个较高的水平。

从2013年各月情况来看，商品房销售面积及销售额增速又呈现逐渐下降趋势，说明市场从年初的狂热逐渐归于理性。

从图3-4全国商品房销售面积及同比走向可以看出，从2005到2013年，全国商品房销售面积和同比走向曲折发展。

全国房地产整体上呈现增长态势，在2008年，房地产市场受国际金融危机影响，遭遇挫折。

此后，房地产市场继续呈现高速增长行情。

图3-3 全国商品房销售面积及销售额增速
数据来源：国家统计局
图3-4 全国商品房销售面积及同比走向
数据来源：国家统计局
3.1.3全国房地产开发景气指数
从图3-5可以看出，2013年全国房地产开发景气指数比2012年显著提高，且全年保证在较高水平。

从2013年各月情况看，房地产开发景气指数保持基本稳定，略有起伏。

-30%
-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0
20000
4000060000800001000001200001400002005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
商品房销售面积商品房增速
图3-5 全国房地产开发景气指数
数据来源：国家统计局3.1.4国家房地产政策
2008年，受国际金融危机的影响，我国房地产业遭遇重大挫折。

土地交易面积、房价均出现大幅下降。

为此中国政府推出四万亿经济刺激计划，地方随之配套了十几万亿的经济刺激方案。

房地产行业迎来了新一轮的快速上涨期。

房价的快速上涨产生了一系列的社会问题。

国家2011年开始出台限购政策，通过政府强制力控制市场需求，抑制房价。

2012年到2013年初，政府继续出台一系列抑制房价的相关政策。

如2013年初，国务院提出五条房地产调控措施即“国五条”，并发布“国五条”细则。

房地产市场进入了一段稳定期，居民对房价持观望态度。

随着新一届政府领导班子的上台，房产政策出现松动。

近几个月，陆续有几个地方城市楼市实行限购松绑。

例如，天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房，无锡下调购房入户标准，安徽铜陵将对购房者进行财税补贴。

未来，有可能有更多的地方城市放松限购政策。

3.2青岛房地产市场情况
3.2.1 青岛房地产开发投资完成情况
2013年，青岛市房地产开发完成投资1048亿元。

从图3-6可以看出，青岛房地产开发投资从2008以来一直持续增长。

2013年增长率为12.7%，比2012年有所下降。

从长期来看，青岛房地产开发投资增速在2008-2010年间逐渐提高，在2011-2013年间又逐渐下降，说明青岛市房地产开发企业观望情绪抬头，房地产业
逐渐进入平稳发展期。

图3-6 2008-2013年青岛市房地产投资额及增长率
数据来源：青岛市统计局2013年，青岛市供应居住与商服用地120幅，供应土地面积508.00万平方米，建筑面积1209.91万平方米。

土地面积同比下降8.1个百分点，建筑面积同比上升10.1个百分点。

土地供应面积情况见图3-7。

图3-7 2008-2013年青岛市土地供应面积走势
数据来源：青岛市统计局3.2.2 青岛市商品房销售情况
2013年度，青岛市商品房销售面积1160万平方米，比2012年增长2个百分
点。

从图3-8可以看出，青岛市商品房销售面积在2008-2010年呈现上升趋势，在2010-2012年呈现下降趋势，在2013年青岛市商品房销售面积实现止跌反升。

从图3-9可以看出，青岛市商品房销售额与商品房销售面积基本呈现相同的变化态势，都在2013年实现止跌反升。

图3-8 2008-2013年青岛市商品房销售面积变化
数据来源：青岛市统计局
图3-9 2008-2013年青岛市商品房销售额变化
数据来源：青岛市统计局从图3-10可以看出，青岛市近一年房价略有起伏，先升后降，但总体上保持在一个
较高价位。

而从图3-11可以看出，2013年1-11月青岛房价实现连涨11个月。

从环比数据来看，青岛房价涨幅在1个百分点上下徘徊，较为平稳。

从同比数据来看，青岛房价持续高速增长，最高达到了10.4个百分点。

图3-10 青岛市2013年5月-2014年4月房价走势
数据来源：青岛搜房网
图3-11 2013年前11月青岛新建商品住宅价格变动
数据来源：青岛市搜房网
3.3市北区房地产市场情况
3.3.1 市北区房地产定位
根据青岛市地区规划，市北区商业方面定位为综合性商务中心，住宅方面定位为中高档住宅区。

所以，市北区中高档住宅项目较多，例如：山东路万科中心万科大学里、德诺广场等。

中高档小区走精品路线，常附带精装修，价格较高。

从图3-12可以看出，市北区2013年5月-2014年4月房价持续上涨且保持在较高价位。

2013年4月均价已高达15308元/平方米。

图3-12 市北区2013年5月-2014年4月房价走势
数据来源：青岛市搜房网
3.3.2 区位优势
市北区地理位置优越，南临市南区，北依李沧区，东靠崂山区，西近胶州湾，
交通方便，经济繁荣。

市北区坐拥中央商务区和“新都心”两大核心区域，极大地促进了附近房地产
市场的发展。

中央商务区和“新都心”位置参看图3-13。

青岛中央商务区是青岛的综合性商务中心，西临山东路，东到福州路，南至延
吉路，北起辽源路，是青岛市开发建设面积最大的一块商务用地，是青岛市的金融
中心、商务中心和经济中心。

由长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合而成的“新都心”，现在正逐步发
展为青岛新的综合性商务中心。

目前，9个规划新项目、4个旧村改造项目已经陆
续展开建设，和达中心城、保利叶公馆等住宅项目，万科中心、海尔智能产业园等
商业、工业项目均在其中。

本项目位于海泊河遗留片区21号（市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域），紧邻中央商务区，地理位置极其优越。

图3-13 青岛市中央商务区与“新都心”分布图
3.3.3 大规模棚户区改造
市北区市政府近几年来一直在进行棚户区改造。

如本项目所在的海泊河遗留片区21号，是青岛的重点工程、惠民工程。

除此之外，还有海泊河遗留片区14号、海泊河遗留片区33号，也均在这几年进行改造。

棚户区大规模改造，大大改善了原址居民的生活环境，是深得民心的惠民工程。

2014年市北区将继续大力推进棚户区改造，改善原址居民住房条件。

市北区政府计划启动3600户居民房屋征收，开工建设2000套安置房，维修加固1500余户居民危旧陋房。

改善低收入居民住房条件，筹建2770套保障性住房，完成1000户居民回迁。

棚户区大规模改造，一方面大大改善了原址居民的住房水平，从而提升整个市北区的居住环境；另一方面，棚户区改造释放了一定的土地库存，刺激了不小的市场需求，对区域房地产产生一定的拉动效果。

3.4项目SWOT分析
S（Strength优势）
1.该项目为青岛市城中村改造项目，是青岛市的重点工程，受到青岛市政府的
高度重视和大力支持。

相关政府部门给予了本项目重要的协助。

2.该项目为海泊河遗留片区，地处青岛成熟的老城区范围内，周边均为成熟小区，新建楼盘并不多见，竞争压力较小。

3.本项目回迁户有508户，廉租房148户，占规划总户数的59.9%，此部分销售已有保障，所以本项目销售压力不大。

4.项目周边配套设施完善，商业、教育、医疗、交通等设施应有尽有，并有海泊河公园和南山公园等休闲场所，环境优越，适宜居民生活居住。

5.项目周边有众多的成熟社区，并且紧邻青岛重要交通干线杭鞍快速路，人流量大，适宜商业发展。

6.本项目小户型多，满足中低收入人群的购房需求。

在附近区域内市场定位独树一帜，优势大，竞争小。

W（Weakness弱势）
1.本项目周边交通网复杂，人流量大，有一定的社会治安风险；
2.本项目容积率高，建筑密度大，绿化率低，人口密度大，居住略有不适；
3.本项目紧邻杭鞍快速路，车流量大，噪音大，对居住有一定的影响。

O（Opportunity机会）
1.本项目极大地改善了原址居民的居住环境，是深得人心的惠民工程，具有重要的实际意义。

2.四方区与市北区合并，新市北区房地产定位为中高档居住区。

在如今市南区基本无空闲土地的情况下，市北区成为重要的居住热点地区。

3.市北区综合性商务中心的形成，极大地提高了本区域的吸引力。

4.本区域原本便捷的交通条件，再加上新建成的地铁，极大地方便了本区域居民的出行。

T（Threat威胁）
1.对房地产行业不利的相关政策。

如果政府出台抑制房价的政策，会对本项目的销售产生影响。

2.房地产行情不明，居民持币待购。

对房地产的销售产生影响。

3.5市场定位
本项目为海泊河遗留片区改造项目。

原位置为上世纪遗留的棚户区，曾是老职工宿舍，以平房或两层住宅为主。

原房屋多建于上世纪20-40年代，没有独立的厨房和卫生间，人均居住面积小，户型设计不合理。

整个区域人口密度大，城市基础配套设施严重不足，居住环境差。

此次市政府拆迁、改建此地块，获得了原址居民的热情欢迎和大力协助。

此项
目为青岛市重点工程，政府领导多次亲自过问此项目的进展，并给予了大力支持。

本项目共规划1095户，其中508户回迁户，全部回迁原址安置。

本项目另配有148户廉租房。

因为本项目容积率较大，建筑密度较高，绿化率较低，对居住的舒适度将产生一定的不利影响,所以本项目市场定位为城市中低收入人群，目标是满足城市中低收入人群的刚性住房需求。

户型设计多样,从46平方米到121平方米多达十几种户型，既考虑了居民的实际困难，又照顾了少部分人改善居住条件的需求。

但从总量上看，三居室的大户型占比较低，主力户型为五十平左右的一居室和八九十平左右的两居室。

本项目商业规划面积较小，仅有一千多平方米，均规划为沿街商铺。

为更好地了解当地居民的住房需求,本可行性研究对当地居民进行了问卷调查。

共发放调查问卷76份，回收有效问卷64份。

调查问卷发放地点有两处，一处为附近居民小区，一处为附近的富尔玛家居城。

调查问卷附在本报告最后。

1.户型分析
26%的人更愿意选择一居室，62%的人倾向于选择两居室，剩余的12%的人偏向于三居室。

由调查结果知道，中小户型的市场需求较大，可以安排较多的中小户型，满足社会中低收人群的住房需求。

见图3-14。

户型
一居室
两居室
三居室
图3-14 户型分析饼状图
2.首选因素分析
位置和价格成为调查对象购房时考虑的两大首要因素，分别占总调查对象的43%和34%，除此之外,12%的人将配套列为首要考虑因素，11%的人将户型列为首要考虑因素。

见图3-15。

首选因素
价格低
户型好
位置好
配套好
图3-15 首选因素分析饼状图
3.买房用途分析
78%的人买房是为了自住，5%的人是为了出租获取长期收益， 7%的人是为了转卖升值，10%的人是为了商住两用。

所以大部分居民买房的目的都是自住。

见图3-16。

买房用途
自住
出租
转卖升值
商住两用
图3-16 买房用途分析饼状图
4.装修要求分析
79%的人不要求装修，7%的人要求简单装修， 14%的人要求精装修。

所以大部分人对装修没有要求。

见图3-17。

装修要求
无装修
简单装修
精装修
图3-17 装修要求分析饼状图
调查结果表明，大多数受访者更加青睐八九十平方米左右的两居室，但是一居室的小户型的需求也很大，同时有人更加偏爱三居室的大户型。

受访者对项目的价格和位置关注度较高。

另外，受访者购房的目的主要为自住。

最后，受访者大多对住宅装修标准要求不高，大多喜爱按自己的喜好进行独立装修。

3.6主要竞争楼盘分析
3.6.1万科中心万科大学里
1.万科中心万科大学里楼盘信息
万科中心万科大学里项目基本信息见表3-1。

万科中心万科大学里项目是青岛万科强势进军商业地产的旗舰项目，分为写字
楼、商铺、住宅三大板块。

楼体采用板楼设计，保证了每个户型都实现南北通透。

万科大学里项目位置较好，交通便利，周边商业氛围浓厚。

万科中心万科大学里项目定位为高端精品楼盘，设计时尚，装修豪华。

另外，万科品牌在青岛的口碑也很好，对追求住房品质的人有不小的吸引力。

3.劣势：
该项目价格高昂，中低收入人群难以接受。

且住宅部分靠近山东路，车流量较大，易堵车，噪音较大。

绿化率较低。

4. 万科中心万科大学里效果见图3-18。

图3-18 万科中心万科大学里效果图
3.6.2德诺广场
1.德诺广场楼盘信息
德诺广场项目基本信息见表3-2。