某商业地产项目本体及定位分析

自行车、电动车、助力车、滑板车及童车配件、钢丝剪、家庭工具。
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项地目下区一位层业态定位导向
概述
凭借对市场脉搏的精准把握，小商品城不断扩大，而且品 牌集聚和商业规模效益逐渐提高。质优、价廉、货全使得 小商品近几年异军突起，而本案打造小商品集散地，集批 发、零售、网上交易等多种发展平台，成为京北**最具成 长性和影响力的一站式专业小商品销售平台。
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项奥目特区莱位斯尚品购物街区业态品牌 我概司述拥有奥莱特斯客户众多：
运动休闲和户外品牌：NIKE、Adidas、Kappa、THE NORTHFACE、 ONLY、美特斯邦威、以纯等品牌； 皮鞋、皮具品牌: 德尔惠、鸿星尔克、乔丹、特步 阿迪王、晟亮、东方之子、袋鼠、格瑞斯、扎内蒂等； 童装品牌: 派克兰帝、水孩儿、丽婴房、爱儿乐童装、爱婴岛不、巴拉巴拉等； 女装品牌：阿依莲、淑女坊、潜秋、依布都、维格纳斯、地素、太平鸟、雅莹亦古、 拉夏贝尔、 歌力思、欧柏兰奴、 天意TANGY 等； 男装品牌：老人头、花花公子、梦特娇、justyle、太平鸟、七匹狼、九牧王、gap等品牌； 内衣：贴心曲线、三枪、梦依诗、彩多姿、花可儿、体态美、y8、依曼丽、诗婷、花可儿内衣连锁、淑之女； 化妆品系列：屈臣氏、相宜本草、美肤宝、欧莱雅、泊美、水密码等品牌；
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整体功能规划
工艺品区、家居区、 婚庆用品区（婚纱、 饰品婚庆礼品、鲜花 ） 饰品区、针织区
小商品百货区
日化区、文化、体 育用品区
小商品集 散地
箱包、皮具区
玩具、服装及儿 童用品区
奥特莱斯精品街 区
电子数码主题卖场
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项G目层区业位态定位导向
概述
打造京北区域， “最具有规模电子、数码科技城”
15年前，它这是一条由一片片平房组成的寒酸大街
收益 ➢ 有效的价格和货量控制，创造后期较高 的收益塑造品牌，通过品牌带动后期开发，
品牌 通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模 式的搭建。
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项未目来区发位展愿望
速度目标
如此大的体量如何快速消化
品牌目标
建立**小商品城的品牌知名 度和美誉度
帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、头饰、儿童类饰品。
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项地目下区一位层主要A区业态类别
针概织述类： 文胸、内衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、短裤、泳衣、汗布、贴
花布、珠地布、毛圆布。
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项地目下区一位层主要A区业态类别
文体概用述品类：各式笔类、纸类、文件夹、胶纸、胶袋、钉书机、尺、印台、篮球、 足球、乒乓球、台球、垒球、排球、象棋、军棋、扑克、麻将、各式乐器。
3年后，以万悦广场为代表的一站式小商品城卖场特别是电子数码科技树起了
**的商业典范 它的崛起不仅代表着万悦的典范，更代表了万悦的明天发展-----
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项G目层区业位态分布
一层概述主要业态分布：
电子数码大本营
1. 手机专卖展示及体验 2. 数码专卖展示及体验 3. 电脑专卖展示及体验 4. 打字复印耗材 5. 多媒体组合（摄像头、光盘、蓝牙、录
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项G层目主区要位业态类别
电器概类述： 收音机、照相机、电动剃须刀、电热水器、吸尘器、各式碟机、洗碗机、电吹风、电熨斗、
电动缝纫机、电扇、排气扇、饮水机、迷你电视机、小音响、电磁炉、电炉、迷你洗衣机、电动牙刷。
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项G层目主区要位业态类别
小概五述金类： 五金工具、灯具、各式锁具、安全防护用具、缝纫设备及配件、电工器材及取暖器材、
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定位基础
1、考虑差异化经营，互补业态，吸引更多的客流，把商业价值体现出来。
2、目前**的市场行情，专业市场大多数档次较低，而针对本案定位小商品聚散地， 主要以奥特莱斯折扣精品街、文体办公、数码通讯、工艺礼品、家居、小百货等业 态产品吸引整个华北区域人群的到来。
3、本广场在**经营前景来讲，消费者很快将会习惯本项目定位为中档的消费场所。 未来我们将万悦一站式小商品城打造成——即商品展示、商品销售、商品体验、 货品团购、零售兼具批量、信息发布、货品集散于一体改变传统的单一的经营模 式打造多功能新型市场。
杀虫剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔、眼影。
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项地目下区一位层主要A区业态类别
日用百货类：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、鲜花、礼品、雨具、台布、编织
袋、一次性宾馆用具；钟用（电子表、石英表、机械表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹 钟）；眼镜（近视镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜）。
Threat威胁
1. 大面积经营，同时也会给招商带来难度，金泉与当代先入 为主分流了定位上的客户群。
2. 当地消费群已有一定的品牌认知度，比如，中高档消费群 认当代商城，中低档消费群认万人商厦。黄金消费群认百 货大楼和明珠商场。
3. 专业市场对立面广，营业面积过大就会造成消费力不足， 招商工作难度大，容易影响万悦品牌形象。
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项地目下区一位层业态分布
A区：约10316平方米 B区：约10395平方米
以上数据：甲方提供
负一层主要业态分布：
A区小商品百Βιβλιοθήκη 街区B区奥特莱斯尚品购物街区
C区超市
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奥特莱斯尚品购物街区
首先——奥特莱斯概念
奥特莱斯经营定位是经营品牌中的断码、残品和库存品，其优点在于：能 够和客户有充分的情感沟通时间，顾客可以有更多的实地选择机会，而经营 者也同时可以采取不同的营销方案。 顾客在有价格优势的前提下，能有充分的时间来了解产品，属于体验式销 售，既能让消费者做到心中有数，而店家又能赚取合理的利润空间。
1. 差异化、多业态经营会带来超高市场消费
和利润，铺位租金升值空间较大。
2. 万悦项目处于**商业中心位置，项目投入 将会成为**商业的一个新的起点，标志性 形象工程，也会提高**现有商业档次。
Weakness劣势
1. 对我项目而言，体量大，需要足够的资源消化。 2. 地下商业采光度不好，一般给人的感觉档次低。。
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项项目目区周位边现状
概述
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项目SWOT分析
Strength优势
1. 项目所处商业聚集区，地理位置优越
2. 项目规模体量较大，业态综合将成为**
第一中档商业。
3. 周边交通设施，商务配套设施完善
4. 周围商业气氛浓厚，人流量最大，交通
便利，处于**县中心位置。
Opportunity机遇
SWOT
某商业地产项目本体及定位分析
本体分析
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项项目目区区位位
概述 本案位于**最主要的两条道路存瑞东街 与长城路交叉处，基地前方是**最大的广 场，街对面便是**县镇府所在地。因此基 地具有着优越的地理环境，这为基地带来 了良好的商业氛围。
本 案 同时周边散落着各种小型的零售市场， 但没有一个完善的购物环境，本案便弥补 了这一缺憾。我们期待在本案落实之后， 能为**地区提升整体的生活及购物品质， 全方位满足**民众的需求。
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项地目下区一位层主要A区业态类别
服装概述类及童装及婴儿用品类：少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时装、运动
装。 各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽身粉、润肤露、婴儿车、手推车、婴儿床、婴儿床、 婴儿马桶、肚兜。
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本项目期望结果分析
形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营
音扫描仪、移动存储设备、卫星接收装 置、数控家电类等） 6. 图书、音响类 7. 动漫城类 8. 家电类，电器、电话机等
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项G层目主区要位业态类别
电子概述数码类：电脑、掌上电脑、摄像头、摄像机、数码相机、MP3、MP4、MP5、录音笔、游戏机，
打印机，扫描仪，移动存储设备，显示器，光盘播放器，蓝牙耳机DVD机、子母电话机（有数字的 也有模拟的）、机顶盒（数模转换器）、卫星接收装置、数控家电、耗材类等。 手机类：手机专卖、手机体验 、手机包装
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项地目下区一位层奥特莱斯尚品街区业态类别
奥特概莱述斯尚品街区：品牌折扣男女服装、鞋类、针织内衣、男女衬衫、珠宝、眼镜、黄金、手表、
首饰、皮具、箱包、运动休闲、儿童服饰、SPA、水吧。
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项地目下区一位层主要A区业态类别
日化概述品类： 洗洁精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、
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项目定位分析
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定位小商品市场的依据
从市场角度考虑：小商品市场在**稀缺，市场大都以百货、建材、农贸、 商业街形式呈现。 从商业运作模式；小商品市场属于投资少，见效快的一种经营模式，符合 **市场业态需要，符合商户需要，产品销售价格容易被**市场接受。 从经营方式来看：灵活、且品类齐全，能在最短时间内快速见到效益。 从区域来看：小商品市场，尤其在3、4线城市发展最为合适，能吸引庞大 消费群体具有集客效应。
我们将引入适合的品牌入驻“万悦奥莱”精品折扣 街
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项地目下区一位层奥特莱斯尚品街区运作模式
概述 奥特莱斯运作模式： 1、业态品类：品牌折扣男女服装、鞋类、针织、内衣、男女衬衫、珠宝、眼镜、 黄金、手表、首饰、皮具、箱包、运动休闲、儿童服饰、SPA、水吧。
2、开放式购物商街，以品牌折扣为主，期间穿插水吧、美容、便于人群产生互 动与交流， 特色专业门面店形象呈现。
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项地目下区一位层主要A区业态类别
工概艺述品类： 圣诞工艺礼品、喜庆用品、化妆箱、首饰盒、水晶石、水晶洞、冰箱贴、挂板背
板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工艺品、金属工艺品类、树脂工艺品、立饰产品、家居饰品、佛 教用品。
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项地目下区一位层主要A区业态类别
流行概述饰品类： 项链、手链、手镯、手机挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖针、头扣、发夹、网
外 外部环境对项目成功开发利弊
内 自身条件优劣明显，如何突出
参半
与归避
非期望结果
➢ 陷入于恶性竞争的被动。
➢ 定位出现偏差，陷入激烈的 客户争夺战中。 ➢ 陷入后期货量销售乏力的局 面。 ➢ 品牌塑造度小，对项目开发 和项目销售促进作用小。
期望结果
竞争
➢ 进行差异化竞争，找到市场相对空白点 和机会点。 客户 ➢ 准确锁定目标客户，定制产品，产生强 有力的客户引导力，降低竞争风险。
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项总目体区定位位
概述 打造**——京北区域“电子科技一条街”。 打造**——商品展示、商品销售、商品体验、货品团购、零售兼具批量、 信息发布、货品集散于一体改变传统的单一的经营模式。
打造**——第一奥特莱斯旗舰店精品街区，使商街充满时尚色彩、品牌折 扣云集、品种多元化的奥莱街区。
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整体发展战略思想 以带动**县商业市场和现代服务业的发展为目标; 以小商品集散地和多种相关时尚精品专卖为重点; 以建立为**综合型小商品市场和完善服务的发展平台为核心。
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奥特莱斯特点
OUTLETS吸引顾客有三样法宝： • 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； • 难以想象的低价——般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜； • 方便舒适的氛围——交通方便，货场简洁、舒适。
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奥特莱斯现状
•目前，奥特莱斯在全球极速扩张，除美国外，欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这 种业态并蓬勃发展。中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱、北京燕莎奥特莱斯、北京活 力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、杭 州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂 奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、郑州康城奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的 流行趋势。
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奥特莱斯未来发展
目前做奥特莱斯不只是做消费，更要做好物流的控制和集散，同时要做到优质的售后， 结合消费者的实际需求供应能满足消费者特殊需求的商品。在今后的奥特莱斯运营中， 我们应该多多关注物流供应链的管理和实际销售中顾客所能得到的服务质量，从一个 整体运营的高度来完善和统一中国的奥特莱斯销售。未来，中国的奥特莱斯将成为中 国零售的一个新的高度，伴随着国有品牌的不断加强与推出，中国式的奥特莱斯之路 必将越走越好。
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整体形象定位
城市中心·高品商业新地标
城市中心、精致生活、尊显品质
京北钻石 悦享生活
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项整目体区经位营定位
概述
根据项目的地理位于**黄金地段处，定位为： 万悦一站式小商品广场
向着“特色化、大众化、时尚化”方向发展
奥特莱斯街区+特色小商品集群
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项运目作区模位式：
概述
打造成**独一无二的小商品批发及零售的商品货 源广场，真正实行: 统一管理、统一营销、统一服务、统一运营、网络交 易、电子商务；等先进的管理体系。