普洛斯设立70亿美元中国物流基金二期
2022年我国房地产行业发展趋势分析
2022年我国房地产行业发展趋势分析随着中国城镇化进程和产业进展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视，并渐渐被资本市场重新认知和估值。
产业地产的资本化、金溶化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的敏捷利用，对才智互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产领域渐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。
以下是2022年我国房地产行业进展趋势分析：趋势一：资本潮涌最大的痛点，也是最大的亮点。
地产以资本为王，产业以金融为先。
作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。
2022年，金融资本风起云涌，让本就已经备受青睐的产业地产领域“火上浇油”。
在我们发布的2022产业地产30强当中，有13家上市公司，另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，将来3~5年内，我们有望看到国内消失超过30家的产业地产上市公司。
2022年，河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市，上海临港集团的产业园区部分在A股借壳上市，北京坤鼎集团成为首家在新三板上市的产业地产商，登陆新三板的创新工场，则成为中国乃至世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。
产业地产商的频密上市，一方面是由于资本市场开头对产业地产有了更多的追捧，另一方面也说明产业地产商在如今的进展形势下，需要更多的品牌与资本背书，作为其全国扩张的重要武器。
产业地产与资本市场的亲热接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。
不过，由于多数产业地产商仍旧是靠一两个项目打响名声，还没有完全经过全国和异地市场的考验，另外由于先例与标准的严峻不足，导致资本市场尚无法完全正确地熟悉产业地产的价值。
严格意义上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，是将来一段时间最重要的行业命题。
国内外物流发展史
中国物流业30年发展历程1978年开始改革开放，也是在同一年从日本引进了物流这一概念。
经过很长时间的探索，到了本世纪，特别是加入WTO以后，中国的物流业有了飞快的发展，所以中国物流业的发展就有了三次飞跃：第一是中国物流与采购联合会的成立，物流基础工作的全面展开；第二次是加入WTO，对中国物流业的全面冲击；第三是“十一五”规划，物流产业地位的全方位确立。
中国物流与采购联合会的成立，表明中国物流作为一个行业登上了历史舞台，而物流行业是由物流企业组成的，是物流企业的联合体，物流企业的出现使中国企业大家族增加了新的成员，改变了中国企业格局。
根据国家工商总局提供的数字，到2007年底，经工商登记注册的物流企业已超过5万2千家。
根据中国物流与采购联合会完成的教育部中国物流人才的预测研究报告：目前全国从事物流业的从业人员达到1676万。
预计到2010年，将达到2060万人，到2020年将达到2630万人。
中国物流与采购联合会成立以后，全面展开物流基础工作，这些基础工作应该讲是开创性的、全局性的、战略性的。
中国物流与采购联合会的成立和开展物流基础工作，是开创性的、全局性的和战略性的，对中国物流事业的推进是一次飞跃。
第二次飞跃是加入WTO。
加入WTO给中国传统物流业以巨大的冲击，但外资进入中国物流业总体上是利大于弊。
外资进入对中国物流业的全面发展起到了一个很大的促进作用。
比如麦肯锡、埃森哲、科尔尼、摩根士丹利等等，他们进入中国，对中国的物流市场、物流现状进行研究。
给了一个比较客观的、科学的分析；联邦快递、联合包裹、美国总统轮船公司等等进入中国，告诉我们国际快递业应该如何进行；马士基、德国邮政、日本通用、新加坡海王等等企业进入中国，告诉我们如何来运作港口物流，如何来运作进出口物流，如何来运作供应链设计；美国普洛斯等外资进入中国，告诉我们如何运作物流地产；国际采购联盟，美国、日本、欧洲的物流协会，告诉我们如何运作物流的行业组织，如何去运作物流知识的普与，如何去运作物流的标准等等。
物流案例分析：美国普洛斯物流园区成功之道
闲置率⾼、⼊驻率低，是⽬前困扰多家物流园区的“⼼病”。
昔⽇红红⽕⽕、⼤兴⼟⽊，如今门前冷落，让⼈不禁反思，问题出在哪⼉？本⽂以国外企业在中国运作的成功案例，带我们⾛近⼀个全新理念运作下的物流园区，看⼀看它的成功之道。
与⼀些物流园区建成后苦守寂寞相⽐，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园“幸运”得多。
正在建设中的普洛斯西北物流园⼀期⼯程的三个仓库，⼀个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品⽣产商预定。
全球化物流络 普洛斯西北物流园由在业界有“⼯业物流地产⽼⼤”之称的美国普洛斯公司投资兴建。
普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，管理超过120亿美元的资产。
⽬前，普洛斯已与全球4000多家企业建⽴了良好的合作，其中世界1000强企业中近⼀半成为其客户，如宝洁、通⽤汽车、联合利华、惠普和全球四⼤物流公司等。
据了解，作为⼀家全球化的物流公司，普洛斯在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。
普洛斯于2003年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密⿎的布阵。
所谓“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，⽐如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有⼀个资产管理队伍进⾏物业管理，他们的⼯作主要是提供物业相关服务。
普洛斯在中国的物流配送络建设，集中在渤海经济圈、长江三⾓洲和珠江三⾓洲等沿海地区。
正如其在海外市场的运作⼀样，普洛斯将在每个枢纽城市开发3⾄4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和⾼速公路，从⽽形成⼀个物流配送络。
现阶段，普洛斯正在上海和苏州地区开发⼀些物流园区。
⼴州、深圳、天津、北京的园区开发则在计划之中。
如此全球化的络布局，使得普洛斯得以“⼀呼百应”，客户借助普洛斯的络，可以让货物在全球⾃由流转，⽽不担⼼⽆处“落脚”。
普洛斯运营系统的成功之处就在于能够提供强⼤物流配送服务络涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。
青白江物流：“西部造”从这里走向世界
青白江物流：“西部造”从这里走向世界行将过去的2020年，是充溢感奋与神往的一年。
关于成都北部工业重镇青白江区来说，是锲而不舍实施〝生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区，树立成都北部新城、构建谐和青白江〞开展战略具有关键意义的一年；是在省委、省政府和市委、市政府坚强指导下，青白江区委、区政府率领全区干部群众同心同德、迎难而上、养精蓄锐，合力攻坚的一年。
省委九届四次全会明白提出树立〝一枢纽、三中心、四基地〞，树立〝贯串南北、衔接东西、通江达海〞的西部综合交通枢纽和区域物流中心的严重战略部署；市委十一届四次全会确立了把成都树立成为西部地域〝两枢纽、三中心、四基地〞的新的开展定位和开展目的，为青白江区加快成都物流中心树立指明了开展方向，提供了难得的历史机遇。
作为四川、成都乃至整个西部物流幅员上最重要的一个〝焦点〞，青白江物流开展的一举一动一直备受世人注目。
围绕总体部署，紧紧抓住加快开展的珍贵机遇，往年以来，青白江区片面加快了树立中国西部铁路物流中心的步伐：春节下班后第二个任务日，在青白江区委、区政府〝两站两园区〞树立专题会议上，区委书记孙建成要求，把以加快推进〝两站两园区〞树立为全区全年任务的重中之重。
7月3日，离地震灾后不到2个月，成都铁路集装箱中心站顺利开工，掀开亚洲最大〝内陆港〞片面树立序幕。
10月10日，在市委加快〝中心枢纽〞树立的〝大会战〞号角声中，成都国际集装箱物流园区树立更是加足马力，全力推进：丹麦马士基、美国普洛斯、中国远洋、美国总统轮船、中铁集装箱等70余家国际外知名物流企业纷繁前来洽谈，表达投资意向；11月12日〝2020中国国际物流节〞上两大物流严重项目签约落户青白江散货物流园区……青白江物流正向着规划中以〝两站两园区一中心〞为开展框架的〝中国西部铁路物流中心〞如火如荼减速挺进！抢项目[项目引见]亚洲最大集装箱中心站锁定青白江〝再过两年不到的时间，整个西部地域的集装箱货物从这里收回，到上海、天津、深圳、青岛、宁波等地的集装箱码头，只需求48个小时，比如今动辄8天10天快好几倍，同时由于完成了站与站之间对发专列，运输本钱将比目前降低30%以上；更重要的是，以后我们还会与沿海口岸城市协作，把一切需求在沿海港口出关的货物全部‘转移’到这儿来报关，货物从中心运抵港口后直接就可以装船出关，那就更是大大延长时间本钱了。
美国房地产业简介
美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。
这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。
如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。
无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。
在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。
美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。
一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。
这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。
从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。
在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。
财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。
入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。
4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。
普洛斯中国介绍
普洛斯项目介绍（上海，昆山，无锡）⏹普洛斯虹桥物流园（北区）⏹普洛斯虹桥物流园（西区）⏹普洛斯金桥工业园⏹临港普洛斯国际物流园⏹临港普洛斯保税国际物流园⏹普洛斯闵行物流园⏹普洛斯西北物流园⏹普洛斯松江物流园⏹普洛斯老港园区⏹普洛斯申江物流园⏹普洛斯梅陇园区⏹普洛斯合庆园区⏹普洛斯浦东空港物流园12普洛斯西北物流园普洛斯西北物流园位于S20外环线高速（原A20外环高速）和G42沪蓉高速（原A11沪宁高速）交汇口，是大上海地区最便捷的快速消费品配送基地。
占地总面积：179,161平方米，总建筑面积约为81,847平方米。
该项目已投入运营。
项目概况普洛斯西北物流园是普洛斯在中国的一个重要投资项目。
园区将为用户提供具有优越区位条件的高质量物流仓储空间。
租户包括多家国际国内知名的餐饮和物流企业如百胜、日邮物流、商船三井、惠尔物流、光明乳业、日通国际物流、飞格物流、太平集运等。
便捷的交通网络普洛斯西北物流园坐落于上海市区西部的上海西北综合物流园区内。
园区紧邻S20外环高速(原A20外环高速)，依托204和312国道、S5沪嘉高速(原A12沪嘉高速)和G42沪蓉高速(原A11沪宁高速)，使上海对外辐射的交结点和必经之处，具有独特的区位优势与交通便利条件。
· 上海市政府规划的三大物流枢纽之一· 距离市中心和主要快速干道最近的物流基地·二大通道连接外环线3普洛斯虹桥物流园（西区）普洛斯虹桥物流园(西区)坐落于上海交通便利的西大门，位于青浦，徐汇，长宁，松江以及嘉定的交界处。
园区总占地面积196,673平方米，共5栋物业，现总建筑面积为44,079平方米,目前正在开发的建筑面积为70,968平方米，预计于2012年完工交付。
该项目已投入运营。
项目概况普洛斯虹桥物流园(西区)位于上海西部的青浦区徐泾镇，紧邻上海虹桥机场以及虹桥综合交通枢纽。
在未来的几年中，虹桥机场将进行扩建，其周边区域将会发展成为物流运输及商务贸易的中心。
【美国AOA】内部案例：物流园区
国内外物物流流园案例园区物流目前，物流园区在国内和1、物流园区最早出现在日本政府从城市整体利益出发, 为持产业凝聚力，顺应物流业发专辟用地, 确定了若干集约运善各项基础设施、服务设施,对于整合市场实现模效益, 对于整合市场、实现市中心分布所带来的种种不利2、在欧洲，物流园区被称之有关商品运输、物流和配送的。
这些经营者可能是建在那里的拥有者或租赁者。
同时，为业务活动关系密切的企业进入作。
如果可能，它也应当包括运,必须通过更适宜的多样性的运村)。
最后，一个货运村必须是必须的。
流园区国外还没有统一通用的定义，不同国家对其的称谓也不一样。
本东京，又称物流团地。
日本从1965年起在规划城市发展的时候，为解决城市功能紊乱, 缓解城市交通拥挤, 减轻产业对环境压力, 保发展趋势, 实现货畅其流, 在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近运输、仓储、市场、信息、管理功能的物流团地，通过逐步配套完提供各种优惠政策,吸引大型物流(配送) 中心在此聚集,使其获得规现降低物流成本经营起到了重大作用同时减轻大型配送中心在现降低物流成本经营起到了重大作用，同时，减轻大型配送中心在利影响，成为支撑日本现代经济的基础产业。
之为货运村(a freight village)。
货运村是指在一定区域范围内，所有的活动,包括国际和国内运输，通过各种经营者(OPERATOR)实现里的建筑和设施(仓库、拆货中心,存货区,办公场所、停车场,等等)为了遵守自由竞争的规则，一个货运村必须允许所有与上面陈述的入。
一个货运村也必须具备所有公共设施以实现上面提及的所有运括对员工和使用者的设备的公共服务。
为了鼓励商品搬运的多式联的运输模式(陆路,铁路，深海／深水港,内河，空运服务于一个货须通过一个单一的主体经营(RUN),或者公共的或者私有的,这一点内物流园区案例第一部分：国内平湖物流园区（又称为平湖物流基地）是中国物流与采购联合会命名的第一个国家级“物流实案例一深圳平湖会命名的第个国家级物流实验基地”；是深圳市"十五"规划的重点建设项目。
仓储规划案例教学：普洛斯电子商务与规划PPT课件
中国
• 项目分布于34个主要城市 • 物业总建筑面积约1870万平方米(1)(2) • 其中完工物业约950万平方米(1) • 计划开发约920万平方米(3) • 土地储备约1280万平方米(4)
日本
• 项目分布于7个主要城市 • 物业总建筑面积约450万平方米(1)(2) • 其中完工物业约390万平方米(1) • 计划开发约50万平方米(3)
▪ 普洛斯176亿美元资产总额包括2530万平米（2.72亿平方英尺）的物流基 础设施，服务于遍布各个行业的700家客户。国内消费是普洛斯需求的关 键驱动力。
▪ 为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案
▪ 普洛斯2010年新加坡主板上市，股票市值1321亿新加坡元;
▪ 2014年引入25亿美元的中资财团投资，中资财团称为普洛斯中国的最大
单一投资者。
苏州普洛斯物流园
普洛斯东京物流园
中国
日本
普洛斯苏州物流园 中国
其它 19%
普洛斯高露洁依洛歌物流园 巴西
注: (1) 截至2014年5月22日
11/27/2013
GLP Park São Paulo Brazil
可编辑3
普洛斯是现代物流设施市场的卓越领导者
普洛斯业务的全球化拓展，网络将可覆盖中国、日本和巴西63个主要市场
成立时间： 中国总部： 网络分布： 园区数量: 物业总面积:
2003 上海 34个主要市场 148 1,870万平方米* (截至2014年3月31日)
哈尔滨 长春
已进入城市 (43) 城市圈市场 (4): 广佛，杭州，济南，武汉
北部区域 华东区域 南部区域 中西部区域
北京
沈阳
廊坊
天津 大连
普洛斯如何玩转物流地产基金
普洛斯如何玩转物流地产基金
其中，物业开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的土地储备，然后以 “定制开发+标准化开发”两种模式逐步完成工业园区的建设；项目封顶后，开发部门将 其移交给管理部门（此时出租率通常已达60%水平），物业管理部门通过进一步的招租和 服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；此后，再由基 金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。 由于公司在旗下基金中的持股比例一般不到 50%，所以置入过程相当于完成一次销售， 使其物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这 些资金用于开发新项目。资产置入基金后，物业管理部门继续负责项目的日常运营管理， 并收取一定服务费，而基金管理部门除负责发起基金（募集资金）外，还协同物业管理部 门提供物业管理、投资管理（资产的收购和剥离），资本管理（负债率控制）以及收益分 配的服务，相应获取日常的基金管理费收益和业绩提成收益—由此实现基金模式的闭合循 环。而在基金到期后（一般期限为7-14年），将通过资产的上市，或发起更大规模的新基 金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。
普洛斯如何玩转物流地产基金
提前兑现开发收益与回笼资金 基金收益并非基金模式的最主要意义，关键是在这一模式下，公司提前兑现了开发部 门的收益，加速了资金的回笼。 推行基金管理模式前，普洛斯开发部门的新建物业主要由物业管理部门自持，不断攀 升的物业规模占压了大量资金，融资压力持续上升—传统模式下，物流地产企业的周转速 度仅为0.1倍，靠租金收回投资至少需要10年时间；而物流地产开发部门每年仅能兑现少数 代其他公司开发项目的销售收入，每年销售面积约20万平方米，销售金额仅为8000万美元。 但推行基金管理模式后，普洛斯开发部门的新建物业主要转给旗下基金，从而使开发 部门的资产周转速度提升到0.7倍，再加上物业管理部门的1年培育期（新落成物业先从开 发部门转入物业管理部门，培育1年左右，待出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以 上后，再置入旗下基金），投资回收期从10年以上缩短到2-3年。快速回笼的资金被用于 新项目开发，成熟后再置入基金，资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规 模扩张。 1999-2009年，普洛斯旗下基金每年都从开发部门和物业管理部门收购数十处物业， 2007年高峰时，一年就收购了300多处物业，收购资产规模从最初的2.3亿美元上升到 2007年的50多亿美元，过去5年平均每年收购20多亿美元资产，已累积回笼100多亿美元 资金。开发部门每年的物业销售面积也从20万平方米上升到2007年高峰时的200多万平方 米，销售收入从8000万美元上升到高峰时的50多亿美元，过去5年年均销售收入27亿美元， 即使在2009和2010年的行业低谷中，公司仍有13-15亿美元的物业销售收入。平均来说， 开发部门的销售收入贡献了公司总收入的70%，贡献了净经营利润的35%（图12）。
中国物流仓储市场需求趋势分析报告
2013-2016 年上海新建仓储类型比例
多层仓储
单层仓储
82.5% 17.5%
卫星城市的兴起
在中国最为成熟的市场，租户倾向于布局区域内的配送中心，而不是只覆盖单个城区，因此卫 星城市的仓储市场快速兴起。 例如上海周边的昆山、太仓、嘉兴等城市，能够有效地服务上海以及长三角其他富裕中型城市 的消费市场。上海范围内租金较高的区域对于拥有特殊配送距离需求的租户（例如连锁超市） 而言，依旧具有吸引力，。 同样的趋势还存在于北京和天津之间的廊坊，以及广州附近的东莞和佛山。
全球电子商务年销售额对比 24%
2020年预测
2015年
35%
美金
43%
1.55
万亿
美金
4.06 万亿 59%
22%
17%
中国
美国
其他国家
第三方物流
尽管一些消费品和电子商务企业会直接租赁仓储空间，但仍有众多企业选择第三方物流运营商 外包其分销或配送业务。近年来，由于企业将更多的物流预算分配到第三方物流服务，中国的 第三方物流收入呈指数型增长，预算比例从 2009 年的 49% 上升至 2014 年的 65%。
电子商务租户在普洛斯中国物业的仓储面积占有份额迅速增长，从 2009 年的 3% 快速上升至 2016 年的 26%。从业务角度出发，为了保证其高效运作和按需配送，电商企业对高标准仓储 需求度极高。
普洛斯的前五大租户中，有三家是电商企业，分别为京东、唯品会和亚马逊，另外两家为第三 方物流企业——百世物流和德邦物流。
中国供应链基础设施的快速布局为物流业提供了长期的发展机 会。同时，制造业逐步向内陆迁移，加上新中产阶级的兴起 催生了一轮优质仓储空间的需求。由于国内消费市场的不断增 长和电子商务的蓬勃发展，仓储需求得到了强有力的支持。此 外，制造业和零售商在优化供应链的过程中，逐步由老化的设 备场地转向高标准的仓储和厂房。未来，中国对交通网络和基 础设施的重大投资也将助力企业扩大分销网络。
美国普洛斯公司
美国普洛斯集团美国普洛斯集团(ProLogis)——工业物流老大，普洛斯(ProLogis)是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发美国普洛斯集团商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
公司管理着299亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲20个国家超过100个市场上开发、拥有和管理的配送设施多达2,523处，约4,100万平米。
全球服务客户超过4,700位。
集团简介普洛斯为工业房地产业带来了全新的视野，在世界上最先建立了全球化物流配送设施网络。
这一全球化的物流配送设施网络提高了客户供应链的作业效率。
普洛斯集团也为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
客户的产品物流配送，无论是在当地还是在世界其他地区，普洛斯集团都能够结合其在全球的广泛影响为客户提供有关当地市场的专业知识。
由于市场需求的变化以及经济的波动，对于需要扩展物流设施面积，或者重新整合供应链的客户而言，普洛斯提供的高质量的服务极其重要。
普洛斯集团不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作度身定制个性化仓库。
编辑本段普洛斯集团的价值观正直诚实无论是对员工，对客户，对供应商，对同事，对竞争者，对股东，还是对社区，我们都诚实正直，始终如一。
遵守各项法律法规，依法经营，提升所有员工的个人责任感，确保其以最高道德水准行事。
创业精神富有挑战精神，勇于面对压力与困难，乐于寻求并承担挑战性工作，积极寻求创造有利于加强公司声誉和效益的解决方案。
信守承诺我们将一直信守承诺，对于力所不及的事项，决不空口承诺。
除非公司授权，我们决不代表公司作出任何承诺。
我们将以最高的道德水准以兑现承诺，确保言行一致。
公众责任。
无论在何处经营，我们将竭力使所在社区的生活更美好、工作更惬意、经济更繁荣。
追求卓越无论做什么，我们都渴望成功，追求卓越不凡，包括为客户提供优质产品和服务，为员工提供良好工作环境，为股东实现出色业绩。
普洛斯集团的历史2003.4，普洛斯在中国开展业务，总部设于上海。
中国物流市场报告二零二零年第二季度：高标仓储需求二季度出现明显反弹
MARKETVIEW0%5%10%15%20%25%0.01.02.03.04.05.0200920102011201220132014201520162017201820192020Y T D（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180Q 1 2009Q 4 2009Q 3 2010Q 2 2011Q 1 2012Q 4 2012Q 3 2013Q 2 2014Q 1 2015Q 4 2015Q 3 2016Q 2 2017Q 1 2018Q 4 2018Q 3 2019Q 2 2020(Q1 2009 = 100)全国一线城市二线城市市场综述由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。
年上半年，净吸纳量累计录得万平方米，相比去年同期增长，其中二季度同比增长。
受益于二季度需求的反弹，包括南京、杭州、宁波、成都和重庆等城市空置率均有不同程度的下降。
当前复苏的需求动力以第三方物流和电商为主，占租赁需求的以上。
此外，因疫情催生的生鲜和医药零售商以及中央厨房需求的不断增长推动冷链需求持续上升。
然而，部分租户，尤其是服装运动品牌类的租户，采取了更严格的成本控制措施。
本季度，世邦魏理仕观察到部分著名零售品牌租户在主要城市群中寻求整合搬迁的仓源。
一线城市和周边卫星城市的租金保持韧性。
在中西部市场，由于短期供过于求，业主优先考虑提升出租率，而非租金。
因此，年二季度高标仓库整体租金环比下降。
高标仓储需求二季度出现明显反弹中国物流市场报告二零二零年第二季度2020年第二季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|1数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表1：物流仓储市场租金指数图表2：物流仓储市场供需展望未来，供应高峰将延续至年中，未来个月内将有总计近万平方米高标仓库面积交付，空置率将在年中达到峰值然后呈下降趋势。
因此，预计未来六个月的整体租金增长保持平稳，但一线及周边卫星城市仍能实现的年增长率。
普洛斯(GLP)粗略介绍
“普洛斯中国”粗略分析报告公司简介：普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者, 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市。
普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海。
截至2013年3月，其在中国、日本、巴西的62个市场拥有并管理总计数约130亿美元的资产，其在中国33个城市拥有并管理着114个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。
通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标，服务于遍布各个行业的700家客户。
普洛斯在中国已完工（760万平米）和在建（740万平米）总建筑面积约为1500万平米，拟开发（包括确权和未确权）的土地面积约为1050万平米，共计约2550万平米。
公司已进入的主要城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海等。
普洛斯的收入来源主要是租金收入（99%以上，2012和2011年）。
公司在中国发展主要历程：2003-2004普洛斯创始团队在中国开始运作项目；司马景瀚被任命为普洛斯集团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人；在苏州建立普洛斯中国的第一个物流园，随后进入上海和广州市场2005–2006在中国，普洛斯市场拓展至北京、天津等华北地区2007-2008梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲新兴市场的首席执行官；普洛斯在中国进入18个主要城市；首次被《欧洲货币》授予中国最佳发展商奖项；GIC Realty 与普洛斯成立中国基金，投资于第三斱开发的物流设施； 2008中国奥委会将普洛斯指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商2009启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”)；在中国拥有350多个优质客户，成为中国市场最大的现代物流设施提供商2010入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；进入中山市场，全国网络拓展至19个城市2011与中国投资有限责任公司以50:50持股比例收贩日本的15处现代物流设施。
普洛斯物流园运营模式
普洛斯物流园运营模式
2010-12-16 来源：本网站点击(485)
普洛斯是全球最大的“物流地产”和工业房地产开发商，管理资产超过334亿美元，与全球4000多家企业建立了良好的合作，其中世界1000强企业中近一半成为其客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、惠普和全球四大物流公司等。
普洛斯其经营模式是先建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并建立资产管理队伍进行物业管理，其本质是房地产开发商。
而普洛斯能吸引全球众多知名企业入驻的原因主要有三点：一是布局广泛。
普洛斯物流园遍及全球20多个主要国家，能够满足跨国公司的发展需要；二是标准统一。
普洛斯物流园建设有全球统一标准，园区主要建设单双层仓库、集装箱堆场及办公室设施，其标准化设施既控制成本，又能在很短周期满足客户需求；三是特色服务。
作为物业管理部门，普洛斯还为客户提供灵活、新颖的租赁项目，同时通过专业团队与客户合作，开发定制特别物流设施来满足客户需求，应对各种周期性环境变化。
但普洛斯“物流地产”模式并非毫无风险，其资金投入量大，回报时间长，回报时间一般在10年左右，更为重要的是仓库空置对此模式影响巨大。
在国外，一个物流设施空置率必须控制在5%以内才能保持１０％的回报，如果空置率达到15％，就难以获得利润。
目前国内物流仓库一般使用率只有60%-70%，且设施管理落后，要学习推广普洛斯模式还需要结合实际情况稳步推进。
所以，拥有强大的客户资源才是实现“物流地产”模式盈利的基础。
物流地产知多少物流地产≠仓储厂房
物流地产知多少？物流地产≠仓储厂房摘要：物流地产企业经营的是物流业务的不动产载体，比如物流园区、仓库、配送中心等。
因此，顺丰、德邦等不是物流地产企业，而普洛斯、宝湾、嘉民等才是这个领域的知名企业，万科、复星以及京东、苏宁等则是这个领域的新手。
（2015年5月）物流地产不等于仓储厂房。
在工业仓储用地建设指标逐年下降而地价逐年上升的情况下，粗放型物流地产开发已经不再适用，物流地产商作为物流企业和消费者之外的第三方，渐渐演变为提供一揽子中间服务的企业，不仅能通过精细化的设施高效解决存储和配送问题，还能够给物流企业提供指导，如普洛斯集团给入园企业提供解决方案。
物流地产企业经营的是物流业务的不动产载体，比如物流园区、仓库、配送中心等。
因此，顺丰、德邦等不是物流地产企业，而普洛斯、宝湾、嘉民等才是这个领域的知名企业，万科、复星以及京东、苏宁等则是这个领域的新手。
物流地产很火，为什么？根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据，物流地产的远期回报率明显高于住宅及商业地产。
2008~2013年，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%，优质物流设施达到8%以上。
高回报背后，是高质量物流设施的供需不匹配。
需求方面，以和物流行业相互依存的电子商务市场为例，近十年的复合增速达65%；“双十一”网上购物节的兴起给物流业带来新挑战，“快”成为电商制胜的关键之一。
而中国物流协会的数据显示，目前中国人均仓储面积仅为0.41平方米，为美国的1/12，且75%以上的仓储设施无法满足现代物流的需要。
进军物流地产，做什么？具体来说，物流地产的核心可以分为三个模块：开发、运营及金融工具。
地产开发是物流地产业务的基础环节，分为自建以及定制化两种服务。
自建服务，即由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产最主要的运作模式。
天地一体化
天地一体化新能源与自动驾驶，是贯穿当下汽车、出行行业的两条最富生命力的主线，也是玩家竞相追逐、资本热烈追捧的新赛道和新风口所在。
新能源的终点是零碳发展，而自动驾驶则指向丰富的商业与社会价值。
如何将技术与模式有效结合，进而达成商业化落地，这是需要众多行业玩家解答的终极问题。
尽管还没有完备的答案，但愈发优秀的方案已浮出水面。
11月7日，远程新能源商用车品牌日举办，远程推出了“天地一体化”系统，并发布了两款重磅产品，一款是远程星瀚H无座舱自动驾驶重卡，一款是远程超级VAN。
这两款极具科幻感的车型，是远程全场景零碳智慧物流方案的承载者，也是远程“天地一体化”的最佳代言者。
远程新能源商用车是国内一家商用车新势力，其仅用了短短的8年时间就跻身新能源商用车龙头行列，发展不可谓不神速。
这背后，是远程一开始就聚焦新能源，一手抓生产制造，一手抓运营服务，构建出了业界领先的体系力。
远程的品牌愿景是“创造智慧互联，引领绿色商用”，致力于成为“智慧绿色运力科技综合服务商”。
10月26日，远程宣布完成Pre-A轮融资，首轮融资即超过3亿美元，并于近期将开启A轮融资，侧面印证了远程的成功。
未来，远程还有望冲击新能源商用车第一股。
远程的野心还不止步于做行业龙头，而是要彻底革新行业模式。
现如今，标榜商用车新势力的企业并不少，各类炫酷造型的车型也很多，但它们始终没有脱离单车智能的轨道，这无形中让商用车全场景的智能化向前再进一步遇到了巨大的障碍。
而远程的“天地一体化”体系的提出，则打开了一扇全新的窗口。
远程将利用覆盖天空与地表的数字化技术，打通人车货站能，将物流信息、路况信息、补能网络进行高效整合。
这是一个巨大的工程，但也是通向未来的必然之路。
8年蓄力，远程受到资本青睐与国内一众老牌商用车企业相比，远程新能源商用车是一家新生的企业，是名副其实的造车新势力，但却不同于传统新势力。
2014年，吉利控股集团进军商用车业务，成立吉利远程新能源商用车集团。
XPO Logistics并购策略及其对我国物流企业的启示
彳经营管理:XPO Logistics并购策略及其对我国物流企业的启示徐青松吴健21.日日顺供应链科技股份有限公司，山东青岛266510；2.华北电力大学经济与管理学院，北京102206［摘要］并购是众多物流企业整合产业资源、构建行业话语权、实现弯道超车的主要战略举措，也是改变我国物流行业“小、散、乱、差”的发展现状，促进行业良性发展的有效途径。
本文通—XPO Logistics的发展历程和并购策略,发现专业团过系统性梳理美国物流行业并购先驱—队建设、良好的投后管理、并购风险的规避以及持续不断的研发投入等因素，是确保XPO公司取得并购成功的关键，从而为我国处于并购大潮中的物流企业提供有意的经验借鉴和决策支持，以有效提高我国物流企业并购活动成功的可能性。
［关键词］XPO Logistics；并购；整合；物流企业；启示［中图分类号］F272.1；F259.23［文献标识码］A［文章编号］2095-5537(2021)01-00038-11 On M&A Strategies of XPO LogisticsXU Qing-song1,WU Jian2(1.RRS Supply Chain Technology Co.Ltd.,Qingdao Shandong266510；2.North China Electric Power University,Beijing102206)［Abstract］Mergers and acquisitions(M&A)are major strategic measures taken by many logistics enterprises to integrate industrial resources,win more of a say in logistics industry and achieve corner overtaking.Successful M&A can effectively change the chaotic status of our logistics industry which is now filled with too many small and poorly-managed enterprises scattered around China,thus promoting a benign development of the industry.By systematically reviewing the development history and the M&A strategies of XPO Logistics------a pioneer of M&A in the US Logistics industry,it is found that an excellent professional team,good post-investment management,skillful risk aversion and continuous R&D investment are the key factors to ensure the success of XPO"s M&A.This provides meaningful experience and decision support for China's logistics enterprises so as to effectively improve the possibility of successful M&A activities.［收稿日期&2020-11-02［课题项目］本文系山东省重点研发计划（软科学项目）“山东省战略性新兴产业科技服务中介体系构建与实施策略”（项目编号+2019RKA06008）；山东省重点研发计划（软科学项目）“创新要素流动视角下山东省区域协同创新绩效提升路径研究”（项目编号+2019RKA06020（阶段性研究成果,［作者简介&1.徐青松（1984-）,男，汉族，四川省广元人-日日顺供应链科技股份有限公司，经济学硕士,研究方向：物流管理、金融计量经济学,2.吴健（1981-）,男，汉族，江西省抚州人，华北电力大学经济与管理学院管理科学与工程博士研究生,研究方向：能源经济、物流管理,[Key words]XPO Logistics;mergers and acquisitions;integration;logistics enterprises; revelation—、弓I言电商与互联网的相互促进推动了我国物流业的迅猛发展。
普洛斯与安博的物流地产运营特点
普洛斯与安博的物流地产运营特点普洛斯的定位作为全球最大的物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。
因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商和服务商。
相对物流园区，其所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。
这样的业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。
早在20世纪八十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。
普洛斯正是应这种需求而诞生的。
根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。
做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营在本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。
做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。
做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。
于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。