中国安徽马鞍山骏城国际策划招商经营管理合作建议书

中国●安徽
马鞍山●【骏城国际】策划、招商、经营管理
合作建议书
环球商机（集团）有限公司
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2005年5月2 / 29文档可自由编辑打印
目录
一、前言 1
二、市场概况 2
三、敝司的优势 3
四、CEPA介绍 4
五、全国CEPA商品联盟网络16
六、招商方式16
七、可引进往内地之品牌资源19
八、合作方式23
结语27
一、前言
敝司对马鞍山“骏城国际”项目情况了解后，对其总体规划、布局有初部的见解，希望在此阶段与贵司详细研究，务求创造一个于当地极具自我风格、CEPA特色之综合购物中心。

二、市场概况
纵观马鞍山“骏城国际”周边的商业氛围，随着本项目的落成，这将成为该区域之饮食娱乐购物中心，功能的完整性与规划的独特性也将自成一体，尤其是集商业购物、餐饮美食服务、文化娱乐、休闲于一体的一站式现代消费模式。

使商圈的辐射力在区域具有绝对的优势，成为无可比拟的黄金商圈。

中国加入ＷＴＯ在即，各大外资港商都纷纷开始瞄准中国庞大的零售市场，安徽市民的生活水平也逐渐提高。

随着CAFTA – 10 + 1东盟自由贸易区口岸、CEPA – 9 + 2泛珠江三角经济地带等利好政策的落实，对本项目是一个很好的机遇，将各大香港和外国特色品牌引入项目，结合CEPA商机将项目打造成一个别具特色的新消费热点。

三、敝司的优势
我司自成立以来，一直专注商场商铺的策划招商工作，与各大零售企业关系密切，包括有：我司参与的国内商场项目包括：
广州市「越秀区商业项目香港推介会」广州「华林玉器广场」
广州「山海城·海味联交所」广州「美博城」
广州「雅居乐花园·国际风情街」广州「中怡城市花园」
广州地铁一号线沿线的商业物业的顾问工作广州中华广场首层「香港名店城」
广州北京路「广百新翼」广州恒基「恒宝广场」
广州「和记黄埔黄沙项目」深圳华强北「CEPA港澳购物城」
深圳「白马服装市场」深圳「NICO·女人世界名店」
深圳「佳宁娜国际珠宝广场」深圳「世纪中心家居广场」
深圳东门「新玩家主题商城」深圳「金世界百货」
深圳罗湖商业城「潮流天地」惠州「时尚数码商业街」
中山「君悦广场」（引进了吉之岛百货）中山「摩登汇」
中山小榄「顺昌购物广场」中山「大信·新都汇」
中山「益华时尚城」柳州商业步行街项目
上海「港澳购物中心」上海「亚太盛汇地铁商城」
上海「利富商贸大厦」成都「千舫港澳购物城」
福州「君临天华·商业步行街」福州「君临芭莎·香港城」
合肥「元一·时代广场」湖南「大正街商业广场」
洛阳「TODAY新都汇」
四、CEPA介绍
得悉贵司欲研究有关在项目当地以CEPA概念经营, 现谨提交有关CEPA的招商运作方案供贵司参阅。

4.1 CEPA简介
香港人称CEPA是一个“中央政府送给回归6年的香港政府和同胞的大礼包”。

C loser
E conomic P artnership A rrangement ＣＥＰＡ（是指内地与香港及澳门特别行政区之前
达成的《关于建立更紧密经贸关系的安排》的英文缩写）
众所周知，2003年6月29日中央人民政府和香港特区政府共同签署了CEPA，其六
份附则也在2003年9月29日签署出台了。

第一阶段ＣＥＰＡ的一个重要内容就是从2004年１月１日起，对符合《安排》原产
地规则的香港有较大实际利益的273个税目近4000种内地税目涵盖的香港产品，实
行零关税优惠。

根据《安排》的零关税优惠及中国在加入世界贸易组织时作出的承诺，约90%出口往
内地的港货产值可由二OO四年一月一日起享有零关税优惠。

这些产品包括：
·电机及电子产品·药物·塑胶产品
·钟表·纸制品·首饰
·纺织及成衣制品·化妆品·化学制品
·金属制……
至于其它产品，只要本地制造商提出申请，而且产品符合在《安排》下双方同意的原
产地规则，内地最迟会于二OO六年一月一日实施零关税。

2004年1月1日送到的这份礼单最大的一项，当数对原产香港进口金额较大的273
个税目的产品实行零关税，而且没有配额限制，也约定不采取反倾销和反补贴措施（除
了对对方的相关产业造成严重损害）。

同时对服务、银行、旅游等18个行业将实行更
加开放的准入政策。

而第二阶段的CEPA协议已于月前签定, 现在再加上716种其他各行各业,差不多所有
香港的货品已可以全面免税进入国内经营。

4.2 CEPA的商机
1. CEPA 给中国沿海城市与内地的利好
两地服务贸易自由化有利于沿海城市乃至整个内地的经济结构优化
香港与沿海城市已形成前店后厂式的生产分工格局。

香港进行产品开发、市场推广、建立销售网路、服务系统等高增加值产业，沿海城市则充分利用内地廉价劳动力、物力及土地等生产资源，扮演制造基地的角色。

但是，随着沿海城市技术、资金的积累，生产规模的扩大，以及经济水平的提高，劳动力成本刚性上涨和土地资源的紧缺已不可避免。

特别是沿海城市生产的轻工产品相当一部分用于出口，同东南亚一些国家相比，价格优势正在逐步丧失。

对经济结构调整，向制造业的高级形态旄高附加值的资本密集、技术密集型的产品转移和向服务业转移已成为下一步必须的发展战略。

另一方面，香港国际服务中心的地位正面临着新加坡等国家的严峻挑战，加上香港的经营成本居高不下和某些服务结构失衡等因素，使香港在服务业上的优势发挥受到了限制，香港本身也面临着服务业内部调整的问题。

推动两地服务贸易自由化，使香港将资源密集型、劳动密集型的服务部门转移到内地，而其着重发展资本、技术和资讯密集型及航运等具有地缘优势的服务部门。

同时，沿海城市将传统的制造业向内地落后地区转移，也会进一步带动内地经济的发展。

由此形成区域梯度发展格局，对于充分发挥香港、沿海城市及内地的优势，增强竞争力均有益处。

两地服务贸易自由化可起到「试点」作用，为内地更大范围内开放服务业提供宝贵经验
应该看到，发达国家出于其自身利益，在新一轮多边贸易谈判中努力推动服务贸易的自由化。

面对这种形势，内地不能一味地回避，也回避不了。

通过在试点城市或试点行业对香港服务业开放，一方面，内地服务业在竞争中学习，增强自身实力，从而为今后服务业更大程度的开放做好准备；另一方面，内地政府也可在向香港服务业开放的过程中，总结教训，为多边谈判提供宝贵的实践经验，若能和香港服务业形成利益共同体，则更有助于谈判实力的增强。

2．CEPA对内地及香港九个相关行业的影响
《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（ＣＥＰＡ）于６月２９日签署后，有关人士分析了这一《安排》对内地和香港九个相关行业的影响：
1）珠宝首饰业。

关税高达３５％的香港珠宝首饰业，将会以更大竞争力进军内地市场，成为《安排》下的第二大赢家。

香港珠宝玉石厂商会理事委员余锦坤表示，ＣＥＰＡ是一个大好机会，可为珠宝业带来商机。

签订ＣＥＰＡ之后，港商可“名正言顺”打入内地市场，业界初步计划引入外资，合作开发内地市场。

虽然香港出口到内地的珠宝首饰总值远不及成衣，去年出口总值只有８４００万元，但内地人却喜欢来港“扫货”，反映出内地进口货品价格过高。

港产珠宝首饰价格降低，会令内地需求量增加，甚至促使内地市场上原本有些扭曲的珠宝首饰价格体系回归理性。

2）制衣业。

从事制衣业并且产品在内地销售的亚视行政总裁陈永祺说，取消关税令成本下降，产品可以卖得更便宜一点，卖多些赚多些。

估计香港成衣业每年最多可节省成本４０亿元，零关税对高档成衣品牌最有利。

3）化妆品业。

内地高关税产品化妆品，是港商有利可图的新兴产业。

目前外国化妆品进口到内地，关税高达２２％，另外一些日本牌子如资生堂，也在北京另设生产线供内销，以使产品价格比较便宜。

陈永祺说，港商脑筋灵活，可以从日本、法国进口化妆品原料，然后以自己的配方及品牌推出。

他认为制药业亦可如此。

4）纺织业。

若香港从欧洲进口织布可享有零关税，在香港设中小型厂房进行部分工序，从而运往内地进行漂染及销售，制成品售价会更有竞争力。

兼任长江制衣董事总经理的陈永祺表示，公司已计划在港设立部门，并聘请本地员工，只是投资额尚未确定。

5）内地零售业。

广州本土百货新大新公司负责人告诉记者，对于ＣＥＰＡ可能使外资零售商涌入内地，内地零售商并不在意，事实上，国际上大的零售集团已进入内地，竞争早已有之。

新大新最关心的是，零售业和制造业如何分成由于零关税带来的利润。

他表示，估计ＣＥＰＡ初期市场表现不会太明显，但关税所涉及商品的零售价会逐步下降。

6）金融业合作前景良好。

香港在金融方面有较大优势，尤其是在金融基础设施方面，香港的金融结算系统、通讯、咨询、科技等方面应用成熟；金融服务品种比较丰富。

粤港两地有很好的合作前景，在银行结算系统、结算方式的解决上大有可为。

7）律师业介入难度较大。

由于法律体系不一致，律师行想进入内地的难度仍比较大。

但可以讨论香港与内地合作，发挥各自优势。

中国加入世贸组织后，涉外纠纷日益突出，特别是在反倾销、技术壁垒等方面的经济纠纷增加，急需能解决问题的涉外律师，但内地法律人才缺乏，这为香港律师提供了机遇。

香港律师行可凭借熟悉国外法系、语言等优势与内地展开合作。

与会计行一样，律师行立即进入内地的可能性不大，业界应该观察市场后再做政策。

8）旅游业竞争最小。

在所有服务业里，内地和香港旅游业互补性最强，基本不存在竞争，应该有更多的合作，充分运用双方地域、文化、历史、经济等颇具差异的旅游资源，以增加旅游安排的吸引力。

9）医疗业合作将会很多。

香港和台湾地区向来有很多私人医疗机构想进入内地，只是苦于内地有很多政策限制。

香港私人医疗保健诊所一旦被批准可以进入内地，将会使国内医疗消费进一步分层，而国内医疗服务机构亦可与港合作。

3.香港人在广东开办「个体户」生意的状况
几年前，深圳市罗湖商业城就对允许香港商人进入当个体户进行了试点。

这是内地首次认同并接受香港商人为个体户的开放试点区，当时允许香港商人在深圳市罗湖商业城进行个体经营尚属半公开性质。

其后香港个体户大量来到广东经营个体生意，这些香港企业或个体户大部分以内地亲属或朋友的身份进入，从而规避政策限制。

经营方式包括到内地高檔酒店经营高檔个人消费品、到各城市商业中心租商铺经营，或到中山开服装厂、办娱乐场所，到深圳开饮食店，到汕头搞贸易等。

到现在或明或暗的香港商人在广东做个体的人群数量相当大，各行业几乎是或多或少都有香港人来广东尝试经营过。

其中经营得比较出色并在广东具有影响力的行业是餐饮业、服装业、娱乐业、零售业。

香港公司面临的另一个有利条件是，时下广东居民的消费结构正面临着一次较大的转型，进口产品在广东市场的需求将迎来很大的增长空间。

广东消费者在满足了基本的物质需求的基础上，开始注重选购精神上认同的产品。

而广东的消费群由于长期受港台文化影响熏陶，消费习惯和消费观念已经同香港较为接近，很容易接受港台文化和港产品。

根据对广东几家大型的零售连锁商场（如广州好又多、百佳、上海联华、屈臣氏、万佳百货等）的采购经理和 25岁至 35岁的主流消费群的调查，他们几乎都有这样一种观念，「希望此类型的零售店能多销售一些优质进口产品，该产品能有助提高生活品质，同时价位不要太高」。

调查还表明，来自香港的日化用品等高品质产品对广东消费者依然有非常大的吸引力，他们觉得香港产品品质好、效果佳，值得信赖；对来自香港的小家电产品也情有独钟，如人性化咖啡机、搅拌机等；对来自香港的高科技新产品也颇有期待，如数码相机、摄影机等。

但对来自香港的包装食品、饮料反应并不如预期热烈。

广东消费者的这种消费意识和潜在需求，必将为香港公司所擅长的进口产品分销业务带来很大的机会。

4．内地分销及进口单位对更紧密经贸关系安排的看法
按照香港与内地签订的「更紧密经贸关系的安排」协议，港产货品在进入内地时，可享有「零」关税的优惠。

这项安排对增加港产品的竞争力大有一定帮助，可让港商在其进军内地市场的策略上有更大的发挥空间。

不过，要进军内地市场，打通内地的销售渠道亦颇为关键，而内地销售渠道对采购港产品的意向因而亦具有参考价值。

贸易发展局研究部透过在内地各办事处，于「安排」公布后，进行了一个的问卷调查，藉此初步掌握内地销售渠道的意向。

调查以简单的问卷方法进行。

主要对象为内地一些估计有销售／经营进口产品的销售环节／单位，例如百货公司、代理商或批发经销商等，覆盖的地区包括：广州、东莞、深圳、上海、北京、青岛、大连、哈尔滨、渖阳、武汉、成都、西安和昆明等城市，成功收回共 274份问卷。

顾客要求在提高
一般而言，内地消费者对香港产品印象良好，认为香港产品在设计及质量上均比内地公司产品优胜。

而这一点正好迎合内地消费者对产品质量要求日益提高的趋势。

在受访公司中，有 94.5%表示其顾客对产品质量正在日益提高。

这趋势，可能会影响内地销售单位在制订销售策略时，引进质量较高的产品以迎合消费者的需求。

「香港制造」增加信心
在受访公司中，有过半数觉得产品若标明「香港制造」，会增加消费者购买时的信心。

这正好反映出香港产品在内地消费者心目中生产质量的优势，正如其中一家受访公司的评语：
「就成衣而言，香港和内地的品质还是有一定分别的，对一般消费者而言，「香港制造」意味更好的品质，当然会受到消费者欢迎。

」
占受访公司比例 (%)
「香港制造」可走较高檔次
在贸发局较早前另一份有关香港品牌的研究中发现，内地消费者心目中视香港产品如服装、手表及电子消费品等，均属中高檔次。

在本次问卷中，24.2%的受访公司亦肯定「香港制造」能帮助产品走向较高檔次，甚或以较高价格出售，而有更大部份的受访公司同意有这可能性。

占受访公司比例 (%)
港产品的竞争力加强
除了「香港制造」可增强消费者在选购时的信心，大部份（ 77.7%）的受访公司均表示，港产品在进入内地时享有零关税亦有助增强香港产品的竞争力，正如其中一家受访公司的评语：
「香港的成衣、珠宝等产品，设计时尚，制造先进，质量有保证，香港的产品零关税具有很强的竞争力。

」
占受访公司比例 (%)
引进更多「香港制造」产品
港产品在内地消费者心目中有很好的形象，而零关税更能加强其价格竞争力。

因此，在港产品零关税的前提下，有 63.7%的受访公司表示会考虑引进更多「香港制造」的产品，另外 33.7%受访公司亦表示有可能考虑引进。

占受访公司比例 (%)
高檔时装、珠宝等消费品受青睐
至于何种港产货品会受内地市场欢迎，服装和珠宝首饰是最多受访公司的选择。

钟表、鞋帽类、化妆品、电子产品、服装配饰、家居用品、礼品、食品、药品及健康食品等，均是很多受访公司认为会当地在当地受欢迎的货品种类。

4.3 C EPA商场的个案分析1．上海港澳购物中心
2. 成都千舫“港澳购物城”
港澳购物城定：以时尚、个性、潮流的港澳品牌服饰精品为商品特色，
并辅以与定位一致的特色中西式餐饮、休闲娱乐为配套的港式体验型主
题商城。

◇区位优势—成都显要的城市地位为本项目带来了更广阔的市场。

绝版黄金商业口岸，保证了项目的旺盛人气与辐射力；
◇管理优势—港式的经营管理模式，商户带来先进营销理念、高品质
产品和优质服务，展现新商业经济魅力。

◇政策优势—优惠政策支持不仅吸引商家，也实惠到消费群，拓宽了
市场关注率。

◇定位优势—是成都乃至整个西南地区第一个定位港澳商品的主题
商场，地位将难以取代。

迎合了更多港、澳两地的企业
及投资者进驻内地争占商机的市场需求。

◇市场优势—本区的商业承载量和有限商铺供应量，决定了项目极大
升值空间。

4.4 政府机构配合
若能得到政府、经贸局、工商税务等有关政府部门支持，将能更为提升本项目之社会地位，并能作为全国之模范项目。

4.5 香港城百货
纵观现时以CEPA 名义的商场如在2004年1月15日于广州北京路开业的“香港城”
及其后在2004年6月28日于深圳华强北路开业的“港澳购物城”，不难发现这两个商场的共通点是以香港一些个体经营者为主要招商对象，所以在规划布局上均采用独立的小铺形式，这样无论在形象上或规模上也会给人较低档及较混乱的感觉。

此外，像广州的“香港城”更常常有‘冒港货’或‘偷款’的问题，导致久而久之慢慢失去“香港城”的应有魅力，深究其因，是分租予香港的个体客，在货源、品质的管理上有很大的困难，很多发展商只着重租户有否交租，至于卖什么一般不想或不愿干涉的，就算在租约上或管理公约上如何约定怎么规管，在执行上亦会面对重大的困难及阻力。

针对上述情况，如果招商以香港的厂家或供货商为主要对象，然后提供一系列配套服务的话，如报关、清关、产品验证、经营管理、销售培训，财务管理等一条龙服务的话，定能大大增加招商的弹性及机会。

事实上，CEPA的概念不只在港货，同时亦可包括以下相关情况：
1、香港或澳门零关税商品；
2、香港或澳门人为租户；
3、租户所经营的商品为香港或澳门品牌；
4、租户所经营的商品为香港或澳门公司或香港或澳门人所代理的商品；
5、租户所经营的商品为香港或澳门公司或香港或澳门人所设计的商品。

但是为了能有效控制货源品质及版权等现时所有CEPA商场面对的问题，最好就是成立一个香港城百货广场，那么便可严格控制招商、配货、寄卖等事宜，一可吸引香港的厂商及供货商积极参与，二可将上述的问题迎刃而解，可谓一举两得。

4.6 成立香港城百货
正如上述，要CEPA概念在项目当地能贯彻始终的成功及防止日后没有变质的话，必
须以百货公司的形式去持续性经营。

4.7 香港城百货的装修建议
一般百货公司与现时其他一般商场装修上的最大分别是前者以开放式带天花、墙身、
地砖、空调等设施，后者只是在公共部份带饰面装修罢了，所以装修投入成本较大。

4.8 招商定位建议
为了增加香港城百货的商品特色, 建议在传统的香港品牌外,再要加上一部分其他百
货没有的香港特色商品,招商对象应包括:
1)香港及澳门的中小型企业
2)香港及澳门的二三线品牌
3)香港及澳门的品牌
五、全国CEPA商品联盟网络
✧上海CEPA港澳购物中心
✧成都千舫CEPA港澳购物城
通过我司为上述港澳商品城提供专业的招商推广顾问服务，与其组成合作推广联盟，为港澳商品城内经营之CEPA香港品牌\产品提供拓展内地市场之顾问服务，并为可为本项目引进众多CEPA品牌\产品进驻。

六、招商方式
一般情况下，大致可成为三种:
1) 纯月租
这乃最常见及操作最简单的方法,以一个每月固定租金的方法物悉租户,
要考虑的条件包括：
a）每月租金
b）免租期（新落成商场可分为开业前的装修期及开业后的真正免租期，期间的冷气管理费另议，一般是于装修期间的冷气管理费减半或全
免，而在开业后的真正免租期如常缴付冷气管理费）
c）年期（2年至5年不等，大型酒楼食肆或超市可长达8年至10年或以上）
d）年递增等（一般介乎3%-10%不等）
2) 纯提成
这近似一般大型百货公司向各租户收取租金的方式,每月没有固定的租金
收入,每个租户的租金以其每月营业额乘以一个约定的百份比收取,一般介
乎10%至30%之间,视乎品牌的知名度,预计营业额,边际利润率而定,要留
意下列事项：
a) 每月提成租金可含或不含冷气管理费
b) 一般没有免租期
c) 一般采用中央收款（类似百货公司，到指定位置付款，取收据后回到
各租户商铺取货或派驻收银员到各租户商铺内直接收款）
d) 一般退货款的数期由截数日后起计15天至30天
e) 知名的品牌租户可能要求装修补贴，一般以定额分期发放，如进场
装修时先付一半，开业后一个月再付另外的一半
f) 除中央收款员的工资外，所有销售员的工资均由租户自行负责
g) 所有营业牌照均由租户自行办理，可能需要另行订立一张表面固定
月租的租约以方便申请有关牌照
h) 只提供租赁发票，不包括增值税发票
i)铺内装修一般概由租户自行负责
3) 保底提成
此乃上述纯月租及纯提成的混合，租户每月需缴付较低的固定每月租金，但若以纯提成方式计算租金后的金额高于前者的固定租金，该月应收的租金以较高者收取为准。

事例：
每月底租10万，提成点为营业额的20%，若某月的营业额为100万，即提成租金为20万（100万*20%），高于10万底租，该月需缴付租金为20万。

若某月的营业额为20万，即提成租金为4万（20万*20%），低于10万底租，该月需缴付租金为10万。

七、可引进往内地之品牌资源
服装\ 内衣\ 鞋\ 休闲服
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Lerario Girven Uffizi odbo Spring Field Gold Prince
Nautica 诺蒂卡V ALENTINO Carlos & Marlin I.T
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