房地产开发地块分析

地块分析
一、分析土地的可行性
土地的可行性分析包括位置分析（location analysis）和场地分析(site analysis)两个内容。

地块的位置分析侧重于拟开发地块所在的市场区域的总体特征；而场地分析侧重于地块本身的特点，包括地块形状、地势等等。

位置分析侧重于技术层面的可行性，而场地分析则侧重于功能层面的可行性。

根据目的不同，土地的可行性分析又可分为两种类型：地点选择和最高最佳用途分析地点选择，指为某特定用途寻找开发地点，需要对“哪个地点最适合某特定用途的开发项目”做出回答。

而最高最佳用途分析，指为一宗拟开发用地确定用途，要回答的则是“某地块的最佳用途是什么”。

（一）技术可行性
技术决策对各种物业类型的可行性分析都很重要。

对于地点选择，技术可行性决定了哪些地点应该排除、哪些地点应该选择、哪些地点应该进一步考虑；对于最高最佳分析，技术分析决定对对于特定地点而言，哪种用途更容易实现。

1、实体限制
实体限制包括土地的面积、形状、地势、水文地质等情况。

地块的面积对于土地的用途有很大的影响。

例如，配套设施和居住环境非常重要，住宅的面积就不能太小。

住宅项目的开发一般在几十亩以上，住宅区的规模越大，越容易规划出高质量的小区，可以设计更好的景观环境，也可以共享优质的配套服务设施。

一般来说，写字楼或者商业设施对地块面积的要求则不是很高，几亩土地上就能建造高品质的写字楼或者购物中心。

对于商业项目来说，土地的形状非常重要，通常沿街的长度越长，就越容易吸引客流，而如果沿街长度小，纵深很大，这样的商业项目价值就会降低。

对于工业项目而言，地势和水文地质的影响就更为显著。

2、规章要求
土地和地上建筑物的开发都应该符合国家和地方的规划要求。

规划要求主要来自两方面。

一是土地方面，包括未经审批机关人民政府批准，使用单位不得改变土地利用规划确定的用途。

限制土地取得的方式，例如，2008年1月11日，国务院通知要求，工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让取得。

二是地上建筑物方面，对容积率、建筑高度、单位土地面积的建设面积等规划条件的限制和要求。

3、环境要求
与环境保护相关的法律禁止明显不利于环境的项目的开发。

拟定项目面临着可能发生环境问题的风险。

房地产开发商应该请环境评测的专业人员对房地产周围的环境条件进行评估。

与房地产有关的环境责任不只与房产价值有关，潜在的短期成本远远超过购买价格。

如果出现环境问题，项目价值会大打折扣。

下面将概述影响房地产的一些潜在环境问题。

常见的环境危害有：
（1）地下水：水体最可能收到污染，例如工业废水和污水。

（2）地下储油箱：通常位于旧的加油站地下，储油箱的泄露不易被发现。

（3）垃圾处理场：掩埋式垃圾处理场，地下的垃圾会含有很多放射性物质、挥发性物质、特殊化学品和生物废品。

（4）化工厂：随着城市扩张，一些化工厂搬迁后，其土地有可能被不当处理的化学物品所污染，如果用于住宅开发，应该进行土壤置换等处理。

（5）电磁场：高压线、手机发射基站等电磁场会产生电场和磁场，很有可能对人体健康有害。

高压线的电磁场最为常见，此类的危害还存有争议。

科研人员对变电站、变压器、铁路输电线和高压输电线周围150m以内的建筑物的电磁场强进行测试,发现其中46户居民住房周围的电磁场强超过0.3μT(微特斯拉)，这些居民患癌症和白血病增高症要比正常地域的正常人患病高出1倍多。

因此应该说住宅离高压电线的安全水平距离应该在150米以上。

据了解，天通苑所在位置，原是北京市最大的垃圾处理场，而垃圾填埋最深的地点就是如今天通苑的街心花园。

业主反映，天通苑的饮用水汲自自备井，与街心花园的直线距离是300米。

对此，他们反映强烈：“掩埋垃圾的地方，这地下水能喝吗？能不担心吗？“他们向天通苑开发商反映过无数次，均被告知水质达标。

2000年10月1日，网名为“落汤鸡”的王先生准备入住前，被搬家公司的司机无意中说的话吓了一跳，“他说，这里的水不好。

连搬家公司的司机都知道水质不好，看来问题真是可能非常严重。

”
于是，“落汤鸡”开始在“家住天通苑”网站上呼吁业主们募捐，请权威部门对水质进行检测。

业主们纷纷跟帖，响应呼吁，有的捐20元，有的捐百来元，最多的一个业主捐了整整1000元。

不到一个星期，就筹集了2000多元，他们请来了卫生部食品监督所。

当年12月7日，卫生部食品监督所出具检测报告，检测结论不仅推翻了开发商“水质没问题”的说法，还让业主恐慌起来：氟化物超标———实测结果为1.7，超过国家标准70%.据了解，氟化物超标轻微可致氟斑牙，严重的可能造成氟骨症。

业主拿着检测报告与物业沟通后，物业许诺“春节前加装除氟设备”。

饮水问题得到最终解决则是在二年半后了。

次年即2001年北京市两会上，听取天通苑居民反映的政协委员提交了相关提案；随后，北京市市政管理委员会在官方网站上公布将在2002年7月之前给天通苑接通自来水；2003年7月，天通苑居民真正用上了自来水。

开发商在选址时应该尽量选择没有上述环境污染的地块，所以在地块分析时，应该详细调查地块的历史以及周边可能存在的污染源。

（二）功能可行性
1、联接成本
表示货物、服务以及人员达到地块的距离成本，可以用时间或者距离来度量。

联接成本包括：联接地块与市政配套、活动设施、交通干道。

服务人群等的距离。

例如，对于住宅来说，重要的联接成本包括：
（1）到主要交通设施的距离（如地铁、交通干道等），
（2）到主要活动设施的距离（例如：公园、学校、医院、商业网点等）
（3）到市政接口的距离（例如变电站，上下水、煤气、暖气、电信等接口）
在市场分析时，应该在地图上标出这些联接成本的项目，并将这些联接成本进行详细列表，进行评级分析。

2、人口统计和经济要素
人口统计和经济状况影响该地块的总体需求潜力。

具体包括：地块所在区位的人口数量和特征、就业情况、收入状况、邻居情况等等。

人口统计对于具体地点的分析也很重要。

例如，住宅子市场可以按照年龄、收入和职业进行划分，住宅区专门针对低收入住房、老年人住房、学生公寓及其他。

3、竞争
考虑同类物业竞争的影响对于开发商业物业、住宅物业、写字楼物业和工业物业等都很重要。

之前对于竞争部分已经讨论过，此处不再赘述。

二、最高最佳使用分析
最高最佳使用一般指当土地和物业本身被最有效使用时，其房地价值达到最大化。

最高最佳使用分析的主要目的是找出使土地价值最大化的开发模式。

（一）最高最佳使用分析标准
掌握最高最佳使用分析的四条标准，如下：
1、物理上可能，该标准识别土地在物理上使用何种用途。

像面积、形状、地形、公共设施的负载能力和可用性，以及土质条件等因素都与确定土地的最高最佳用途有关。

2、法律上允许，该标准考虑关房地产的公共和私人限制、分区、建筑标准、规划用途等是否符合法律法规。

3、财务上可行，该标准分析项目的投资收入要大于等于营业费用、财务成本和资本谈笑的数目。

所有预期能产生正收益的用途，我们都认为是财务上可行的。

4、效益最大化，该标准确定的是财务可行，回报率最优的方案。

（二）最高最佳使用分析的方法
1、确定不同的开发方案
开发方案的确定有两种分类，一种是不同用途的开发方案，一种是同一用途的不同容积率的开发方案。

2、比较不同开发方案的价值
比较不同开发方案的价值有两种方法，一种是运用假设开发法，计算不同方案的土地价值；一种是运用财务分析法，比较不同开发方案的财务指标，例如净现值、内部收益率。

两种方法的比较结果有时候相同的。

但是，也会出现不同的情况。

主要差异在于，土地剩余价值的计算没有考虑初始投资的回报率。

选择哪种方法，取决于开发商的资金状况和开发目标。