04年华润凤凰城项目策划方案(完整无杂版)
【房地产】凤凰城二期开发项目策划案
凤凰城二期开发项目策划案第一部分：凤凰城二期项目开发介绍一、凤凰城二期项目概况二、凤凰城二期开发的现实意义三、凤凰城二期项目策划的工作重点四、二期开发前期工作的统筹安排第二部分：凤凰城二期开发的市场策划一、项目开发面临的市场环境（一）宏观市场环境1、城市化与国郊区大楼盘的发展趋势2、新城区总体规划与东部产业带规划（二）微观市场：1、区域自身建设条件2、关于项目周边区域的建设情况3、凤凰城周边产业园区总体调查（1）高新区：（2）出口加工区：4、建筑工程学院专题调查（1）新校区规划和建设计划（2）现校区教职工住房情况（3）周边商业设施调查5、郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查（1）国科：（2）加洲花园：（3）山庄：（三）市场需求和产品调查1、居民住房需求概况2、国房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查（1）沪杭郊区：（2）珠江三角洲：（3）京津地区：二、凤凰城二期项目的市场定位（一）目标消费市场定位（二）建筑产品定位（三）本区项目在凤凰城综合开发项目中的角色与作用三、凤凰城二期项目的规划建议（一）景观建筑规划在本区应考虑的因素（二）本区规划可能的功能区设想（三）本区规划指标建议四、凤凰城二期项目的建筑策划构想（一）建筑类型及其组合比例（二）景观与建筑风格（三）建筑户型与面积设计五、凤凰城二期项目的规划设计与建筑设计要求（构想）（一）凤凰城二期项目的规划设计要求（二）凤凰城二期项目的规划设计要求六、凤凰城二期的市场推广策略（框架）第一部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明一、凤凰城二期项目概况：位于凤凰山北坡，处在文教区（西区）与起步区之间，中心区之南。
占地约40公顷左右，建筑面积约30~50万平米，是一个区域商业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求一定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化氛围、现代生活情趣构造的睿智性品味生活区。
二、凤凰城二期开发的现实意义：二期可发的实际意义在于：1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区（文教西区、二期、起步洋房区、文教东区）各片区开发的衔接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形；2、可以形成南部区与中部开发的过渡（二期近邻中心区），符合凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。
凤凰城项目营销策划书全案
凤凰城项目作为城市地标性建筑，将为该区域注入 新的活力。
项目目标
实现销售目标
在项目周期内完成预定销售目标，实现资金回 笼。
提升品牌形象
通过项目营销活动，提升开发商品牌知名度和 美誉度。
促进区域发展
吸引更多高端人才和投资，促进区域经济发展。
项目定位
高品质住宅
提供舒适、安全、高品质的住宅产品，满足高端客户 需求。
竞争对手营销策略的风险
竞争对手采取不同的营销策略，如增加广告投放、举办促 销活动等，可能吸引潜在客户，影响凤凰城项目的市场份 额。
执行风险
项目进度延迟风险
由于各种原因，如供应链问题、施工难度等 ，可能导致项目进度延迟，影响销售计划。
成本控制风险
在项目开发过程中，可能存在成本超出预算的风险 ，影响项目的盈利能力和销售价格。
凤凰城项目营销策划书全案
汇报人：文小库 2023-12-30
目录
• 项目概述 • 市场分析 • 产品策略 • 营销策略 • 宣传策略 • 执行计划 • 风险控制 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
01
凤凰城项目位于城市核心区域，拥有丰富的历史文 化和自然资源。
02
随着城市发展，该区域逐渐成为高端住宅和商业聚 集地，市场需求旺盛。
购房需求
目标市场对于住房的需求以自住 和改善型需求为主，注重居住环 境、配套设施、户型设计等方面 。
竞争分析
竞争对手类型
凤凰城项目的竞争对手主要 包括同区域的其他在售住宅 项目和即将入市的住宅项目
。
竞争优势对比
凤凰城项目在地理位置、配 套设施、户型设计等方面具 有一定的竞争优势，但在价
格方面可能不具备优势。
华润置地凤凰城营销策略报告
华润置地·凤凰城营销策略报告TO ：武汉德思勤房地产顾问有限公司T A S K I N P R O P E R T Y C O N S U L T A N T (W U H A N ) C O .,L T D .华润置地(武汉）有限公司C H I N A R E S O U R C E S L A ND L I M I TE D武汉德思勤房地产顾问有限公司i 目 录一、市场基础背景分析 ........................................................................................................................ １1．关于区域地产大势的结论 ............................................................................................................. 1 2．武昌内环（核心区）竞争分析 ....................................................................................................... 2 3．目标消费者分析结论 . (5)二、营销策略 (7)1．产品分析结论及定位 ................................................................................................................... 7 2．项目SWOT 分析 ........................................................................................................................ 8 3．营销总思路及策略分解 .. (10)三、分线索营销执行 (12)1．销售背景说明及执行线索总纲 ..................................................................................................... 12 2．品牌推广线 .............................................................................................................................. 13 3．区域炒作线 .............................................................................................................................. 15 4．产品呈现线 .............................................................................................................................. 18 5．客户积累线 (22)6．后续客户工作重点 (25)一、市场基础背景分析1．关于区域地产大势的结论↗谨慎乐观根据媒体调查和观点显示：尽管在多数人认为房价偏高情形下，超过半数的武汉市民仍认为房价将小幅上扬，认为武汉楼市将健康发展。
凤凰城房地产项目营销策划书
凤凰城房地产项目营销策划书凤凰城房地产工程营销策划书1一、抓准工程定位，留意工程宣传伴着房地产大亨的领先进驻，众多房地产开发商近几年纷纷参加开发队伍，X洲片区发展起步较晚，现今主要定位即为宜居生态居住区，片区巨大的的发展潜力更加彰显，房地产市场竞争也随之炽热。
在巨大的竞争压力下，X锦城应抓准自己的定位，即面对刚需人群，主打价格优势，为根本需房人群提供购房时机。
且伴着城市的发展，刚需人群购房和居住将更多的向市中心以外转移，X洲片区也将迎来巨大的客户源，面对刚需人群不仅可以保持竞争优势，也是在这巨大的竞争压力下留给真正想购房居住生活的人一片希望之地，出于服务社会和公民的立场上，品牌也将赢得自己的口碑和支持，对将来的发展也有很大的推动力。
定位找准了还应坚定有力地说明自己的立场，这是吸引客户源的第一步，然而在实际调研期间，我们发如今楼盘附近的主干道上其他竞争楼盘做的宣传远多于X锦城。
楼盘有一部分属于还建房，与当地居民联系较多，但是不能无视外来的客户源，还有一些情愿了解楼盘的人，他们都可能是潜在的客户源，不能由于有固定的面对人群而在宣传上省力，这是一个根本的看法问题，品牌的影响力是在一步步各种形式的宣传中建立起来的。
二、一期建筑完成根本售罄，后期服务及发展工程应按时跟进：X锦城的房价在片区中占有价格优势，从另一方面也说明了一些问题，如房屋的质量，配套设备的完成度，服务工程的质量等。
这些都是与居民生活休戚相关的，房屋的根本职能即是给人提供一个舒适的居住空间，房地产商对客户的根本保障即是为他们提供一个舒适的居住环境。
且在一期中存在的还建房，对应的当地居民，他们是真正需要长居于此地的，房地产商应肩负责任，为客户提供根本保障。
有问题按时解决，主动解决，周边配套设备的建设也应提上日程，效率和质量同时保证，同时全国各地都有的物业的服务问题也需留意，整个楼盘应做到对客户负责，服务于客户。
三、后期建设应总结一期经验，延续优势的基础上提高整体质量并发展创新：X的房地产销售特点是追求快速售罄资金快速回流，再投入下一期房地产建设，然而房地产建设和完善是一个长期的过程，客户入住后的`反应要按时跟进回应，不仅是对客户的根本服务，也是搜集信息，发现问题所在的过程，对后期房地产的建设有重要的指导意义，且发现问题所在就应着力解决，完善自身，追求更高的目标。
华润凤凰城规划篇
1
32
15360
4
32
56320
7
6.5
16380
面积总计 203260
产品组成表
总平面图
方案二
方案二鸟瞰图
方案二
鸟瞰图
方案二
鸟瞰图
方案二
方案三
型号
户型
A
三梯四户 90㎡~120㎡
B
两梯四户 120㎡
C
两梯三户 140~160㎡
D
版式一梯两户 180㎡
单元面积
产品组成
600
90*4 + 120*2
方案四
立面研究
意向图片
意向图片
意向图片
意向图片
Байду номын сангаас层平面
方案四
一层平面
方案四
一层平面
方案四
谢谢
B
两梯四户 120㎡
480
120*4
C
两梯三户 140~160㎡
440
140*2 + 160
D
版式小高层一梯两户 180㎡ 360
180*2
单元数 层数
面积总计
6
32
115200 206880
2
32
30720
3
32
42240
8
6.5
18720
产品组成表
总平面图
方案四
鸟瞰图
方案四
鸟瞰图
方案四
鸟瞰图
480
120*4
440
140*2 + 160
360
180*2
单元数 层数
4
27
64800
4
碧桂园凤凰城（地产）策划书凤凰城项目营销策划书（3）
目录项目SWOT分析优势劣势机会威胁公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。
凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。
凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。
如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值，甚至有可能使凤凰城二期成为“大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。
郑公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
楼盘策划书案例
楼盘策划书案例————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：ﻩ华润凤凰城楼盘策划书策划人：李康炎策划单位:华润置地（成都)实业有限公司第一部分项目分析一、项目概况1、位置：华润凤凰城位于成都市高新区大源组团花荫村,天府大道西侧约8０0m，绕城市高速南侧约1000m。
2、周边配套:商场:伊藤中国旗舰店、复地商业广场、欧尚宜家、苏宁环球广场等。
教育:成都七中、川大科技园、高新区直属幼儿园小学、美视国际学校。
医院:市一医院、宋庆龄儿童医院、巴戈利亚医院、华西口腔医院。
银行：建设银行、工商银行、农业银行等。
交通:离地铁一号线1000m、通26,8０1，815路公交。
停车位:1300多个。
3. 项目主要经济技术指标楼盘基本情况占地面积:404２80m2。
建筑面积:700０00m2。
开发商：华润置地(成都）实业有限公司。
物业管理公司：华润置地（成都）物业服务有限公司。
景观设计单位:易道环境规划设计有限公司。
建筑设计单位:上海日清建筑设计有限公司。
整合推广公司：CU主意会（深圳)广告。
按揭银行：中国工商银行，中国农业银行,招商银行，中信银行。
产权年限：70年。
户数：总户数14８1户，当期户数14８１户。
4. 项目配套设施：其他18万m2双公园、农贸市场、露天+室内双泳池、击剑馆、三大露天球场、茶社、健身房、社区超市、多功能餐厅、家庭KTV包间。
第二部分项目机会点１．地理位置优越华润凤凰城位于成都市高新区大源组团花荫村,天府大道西侧约80０m,绕城市高速南侧约１００0m。
项目临近15万m2伊藤中国旗舰店及商业购物中心、１8万m2城市中央双公园、高新区直属幼儿园和小学、成都七中、地铁一号线起始站、天府歌剧院、天堂鸟海洋乐园。
2.建筑设计具有唯一性201０年,华润凤凰城推出【玺岸】1８0~236m2和６m2大厅决策层公园官邸、【御岭】11０~1９０m2城南中央公园大宅、【铭座】５6m2全能舒享公寓，三大产品线。
凤凰城项目营销策划书
目录项目简介凤凰城项目基本数据表一期可售资源分析：凤凰城一期现有房源价格表二期房源情况介绍户型配比情况分析二期认购价格表二期工程进度表市场概况及基本竞争格局郑汴路市场调研报告周边竞争楼盘郑州市小户型的调查报告项目SWOT分析优势劣势机会威胁目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义品牌战略形成及品牌定位品牌内涵组成凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度价格策略销售策略设定项目推广策略设定推广各阶段任务具体设定：项目推广首期计划（内部认购期）促销策略销售现场包装策略主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收营销总结项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
凤凰城项目基本数据表1、案名：凤凰城2、开发商：河南华夏军创实业有限公司3、投资商：郑州市鑫山置业有限公司4、位置：凤凰路与凤台路交叉口5、开发业绩：郑州商品大世界6、售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面7、电话：6519922 65199778、物业管理：0.32元/平方米.月9、公交线路：208、85、601、27、77、8710、园林绿化景观：简单绿化11、占地面积：45571平方米12、建筑设计风格：无特色。
华润凤凰城公建市场定位及产品定位研究项目计划书-36PPT
三、研究内容－展示类物业（续）
3.终级客户－消费者研究（续）
一般客户
➢ 包括人口学特征（性别、年龄）和社会学特征（学历、职业等）； ➢ 针对汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品等购物消费模式； ➢ 消费者进行汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品消费的考虑 因素（品牌、价格、购物场所距离、质量、服务等） ➢ 对各类展示厅的需求程度； ➢ 对各类展示厅消费的半径； ➢ 认为三元桥区域缺乏的哪些类的展示； ➢ 消费者对展示行业密度的要求，如希望至少几家展厅放在一起； ➢ 对展示场所或购物场所的需求； ➢ 对凤凰城展示类物业的接受情况及原因分析； ➢ 【针对凤凰城居民】展示业态对社区居民有可能造成的影响（积极的、消极的 ）；
❖ 全职督导员大专学历 23人 ❖ 全职行政人员 19人 ❖ 大学生访问员（兼职）2500人 ❖ 社会访问员（兼职）600人
全程服务链模型 服务满意度模型
3PSE模型 FIST模型 CHINA-VALS模型 ****模型 ****模型 ****模型SHUP模型
零点调查在中国乃至全球开展市场研究
❖ 4个研究机构：北京、上海、广州、武汉，每一 个机构具有独立承担研究项目能力，业务覆盖 全国。
本内容主要采用定量调查和深度访谈的方式完成。
三、研究内容－展示类物业（续）
2.初级客户－展示企业需求研究（续）
展示类内部行业互动
➢ 展示行业内部的链动，即某类行业/总部的进驻带动其他行业的进 入的可能性； ➢ 行业内著名企业的进驻带动其他企业进驻的可能性； ➢ 某一行业展示/展示总部的进入是否会排斥其他行业的进入； ➢ 相互排斥行业和数量； ➢ 同行业多企业进入的可能性； ➢ 企业感兴趣的促进手段；
凤凰城项目营销策划书全案
凤凰城项目营销策划书全案一、项目背景凤凰城项目位于市中心，地理位置优越，周边配套设施完善，交通便利。
项目占地面积广阔，园林绿化率高，是一处理想的居住生活区域。
为了充分展示凤凰城项目的魅力，提升项目知名度和销售业绩，我们精心设计了以下营销策划书全案。
二、目标市场我们的目标市场主要包括年轻家庭、白领阶层和投资客群。
他们对居住环境要求高，追求品质生活，具有一定的购房能力和意愿。
三、营销策略1. 定位凤凰城项目将定位为高品质、舒适的宜居环境，满足目标群体的需求和期望。
强调绿化环境、配套设施和丰富的生活体验。
2. 品牌建设通过多渠道推广凤凰城项目的品牌形象，打造知名度和口碑。
注重品牌定位、传播内容和形式的整合，提升品牌价值。
3. 销售渠道建立多元化的销售渠道，包括线上线下结合的销售模式，吸引不同消费群体的关注和参与。
借助互联网平台和社交媒体拓展销售渠道。
4. 促销活动定期举办促销活动，如优惠打折、赠送礼品等，吸引客户前来参观和购买。
提高转化率和销售额，增加项目的知名度和影响力。
四、营销方案1. 线上推广利用互联网平台和社交媒体，发布项目信息、户型介绍、优惠活动等内容，吸引潜在客户关注和咨询，提高线上曝光和转化率。
2. 线下推广通过广告、户外宣传、展览会等方式，加强凤凰城项目的线下推广，提升知名度和触达率，吸引更多客户了解和参与。
3. 客户服务建立完善的客户服务体系，提供专业的咨询服务、看房接待、跟进反馈等一站式服务，满足客户需求，提高客户满意度和忠诚度。
五、执行计划1. 排期安排制定详细的执行计划表，包括活动时间、内容、人员安排等细节，确保各项营销活动有序进行，提高执行效率和效果。
2. 监控评估建立监控评估机制，对营销活动效果和客户反馈进行及时监控和评估，根据数据分析做出调整和优化，提高整体营销效果。
六、总结通过以上营销策划，我们将充分展示凤凰城项目的优势和魅力，吸引目标客户的关注和认可，提升项目知名度和销售业绩。
凤凰城项目营销策划书(4)
凤凰城项目营销策划书（4）目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义品牌战略形成及品牌定位品牌内涵组成凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义二期小户型的目标市场主要由哪几种人组成，这些人购买的抗性及抗性解除。
1、在郑汴路市场打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。
这些人的消费有点象青年居易的目标群。
他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。
他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同郑汴路有很大的租房需求市场，非常认同郑东新区的发展前景。
由于我们的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房源，而这些人购房多希望要相对一步到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成凤凰城二期明确的户型抗性。
而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型，恰恰买足了这些人的心理层面需求。
但这些人的消费实力有限，首付2.5—3.5万元，月供700元，对这些人来说比较吃力。
抗性解除。
对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。
这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。
，郑州很少有这样一个巨大租售需求市场的地方2、26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力〔大多来自朋友和家庭〕，但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的房子正好适合这些人。
3、已在郑州干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解，对郑东新区有一点印象，但不太关心。
在郑州租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在郑居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住，：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。
04年华润凤凰城项目策划方案(完整无杂版)
三.项目定位
周边项目客户群:
楼盘
主要客户群体
尚隆地球村
周边工作人员，以附近常住居民为主要群体
蓝湾俊园
以武昌周边居民为主，包括高校教师和部分小学 老师、企业私营老板、公务员为主，还有部分汉 口、青山的置业者。华新水泥、鄂钢团购。
常阳丽江城 江南明珠园 嘉和阳光水岸 美城清芷园 凤凰大厦
司门口附近商业经营者，学校老师，企业单位员工
蓝湾俊园 常阳丽江城 江南明珠园嘉和阳光水岸 美城清芷园
楼盘
凤凰大厦
占地面积（m2） 建筑面积（m2）
容积率
尚隆地球村 蓝湾俊园
常阳丽江城 嘉江和南阳明光珠水园岸
美城清芷园 凤凰大厦
周边项目容积率统计
23456
2.01
1.88
2.5
2.57 1.71
2.3
5.7
01
项 目 名称
60% 50% 45%
均价2500-3500 均价2500以下
绿化率
面积
三.项目定位
周边楼盘规模统计
250000
220000
200000 173800
150000 100000 50000
91400
117000
100000 120000
40000
46700
23038935002435468000
48165 8414
0
尚隆地球村
3×2
140-170
3×2、2×2
110-130
3×2
120-150
4×2
140-170
小户型
50－110
三.项目定位
目前武汉户型发展的趋势显现出了一定的紧缩．由盲目求大求全开始 向求精，求实发展．
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
蓝湾俊园
常阳丽江城 江南明珠园 嘉和阳光水岸 美城清芷园 凤凰大厦
附近教师、医生、政府机关人员、商业经营者、收入 较高
湖大，武汉交通干部管理学院，长航教师，周边居住 客户群 主要为办公群体，投资者
三.项目定位
（ 教 育 背 景 ）
蓝湾俊园 美城清芷 园 凤凰世纪 家园 常阳丽江 城 嘉和阳光 水岸 尚隆地球村 江南明珠 园
本项目的 客户区域
三.项目定位
目标客户群定位
2.职业上: 企业私营老板:公务员: 高校教师,中学小学老师:周 边大型企业中高层管理人员:其他 =25%:25%:20%:20%:10% 3.年龄上:中年为主 4.教育背景上:重点关注大学以上癿高学历人群. 5.置业次数上: 以2次及以上置业为主,白领首次置业为辅. 2次及以上置业:首次置业=75%:25%
二.项目分析----所在地块分析
地块经济技术指标:
规划总用地面积：63562.59平方米 规划净用地面积：50464.45平方米
居住用地面积：46975.06平方米
建筑面积：141300平方米 容积率：2.8
建筑密度：≤28%
绿地率：≥40% 功能:住宅,耂虑部分商业
覆盖率低
物业，空间多层次性 满足不同的居住需求
覆盖率较高
中高档 中档
鲜明 风险
高档 中高档
黄埔雅苑
星海名城
中庸 平稳
三.项目定位
户型定位:
目前周边项目癿主力户型 普遍在110-140平方米左 史,部分高端项目癿主力户 型在130-170平方米左史. 据了解,城开项目癿主力户 型为140-170,250平方米. 可以预期周边未来的竞争 项目普遍定位高端，将以 中大户型为主．我们应避 免直接癿火力竞争． 目前武汉癿中高端项目主 力户型一般在１１０－１ ４０平方米，高端项目癿 主力户型一般在130-180 平方米.
三.项目定位
对于周边楼盘综合 考虑以下因素： ——价格 ——户型面积 ——容积率 ——建筑规模 ——市场口碑
均价4800以上
均价3500-4800
均价2500-3500
均价2500以下
三.项目定位
周边楼盘规模统计 220000 250000 173800 200000 117000 150000 100000 120000 91400 100000 40000 46700 23083 24348 39500 56000 48165 50000 8414 0
独立
与业
高效
０４年华润凤凰城项目策划方案
WUHAN GOLDENFIELD LAND POWER PROPERTY CONSULTING CO.,LTD
一.市场分析
宏观市场走势
2004年上半年总 体情况： 初期迅猛增长， 4月以后逐渐回 落，发展趋向平 稳，但是稳中有 升癿局面 。 单价涨幅趋缓， 需求放大。 直接原因：宏观 调控。
区域发展中，完全发展成熟，客户完全接受还有待时
日 区域内消化能力有限,前期项目消化了部分中高端客户
，后期周边产品定位档次雷同可能性大,消化速度堪忧
. 其他区域的高档产品的可替代竞争.
三.项目定位
定位思路----市场的追随考/领先考/创新考？
供需分析、竞争分析、项目分析
领先者
创新者
市场定位
二.项目分析----区域分析
积玉桥
历史
源自《江夏县志》“鲫鱼桥”，建于光绪十三年，是座石桥 东为区府驻地．南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为 代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位 于全市前列的历史积淀.周边首义园,督府堤人文资源丰富. 交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富 旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大， 二手房房源紧缺 ，安置困难，周边客户需求旺盛。 区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意 融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的 滨水综合功能区．成为“500强总部区”功能组团之一。
三.项目定位
物业定位:
规模适中,容积率 偏高 区位优越,潜力大 居住性质: 第一居所
人文,景观,配套,交 通资源
中高端目标客户 开发商品牌
品牌精品物 业
物业类型: 高层
三.项目定位
物 业 定 位
物业类型定位
方案１ 纯高层 ２.８的容积率 方案２ 多种物业类型并存
区域相对独立，避免人员过于集中 符合高尚社区居住者的习惯
二.项目分析----区域分析
项目属于积玉桥片区——积 玉桥泛指武昌解放路北端以 东，中山路南北两侧地带， 东至沙湖北巷，南连得胜桥 （街）北端，北至和平大道 不一马路交会处。全面积 1.93平方公里，辖7个社区 居委会和1个村委会．住户 12181户，人口32997人 。 本区域为武昌老城区：临近 武昌江滩，为武昌临江片区 域，更是武汉市规划中江卓 核心区域之一。区域优势和 潜力显著。
二.项目分析----SWOT分析
劣势:
地块丌规则,呈刀把型. 地块两面临主干道,噪音，灰尘的影响
目前项目周边不老城区居住人群交杂,档次感,安全性欠 佳.
旧城改造,道路改造在销售过程中的影响
紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象丌佳
长江等景观不房屋朝向难以兼容. 目前本片区的总体形象和认可度还丌高.
二.项目分析----所在地块分析
城开用地 直接竞争 西向景观 长江 江滩 蓝湾俊园 遮挡 对面旧房 形象差
东北向景观 沙湖 在建，后建 项目遮挡
目前破旧房屋 形象差 后期拆迁用地 潜在威胁
后期拆迁用地 潜在威胁
南向景观：凤凰山，远眺蛇山，黄鹤楼
二.项目分析----SWOT分析
优势:
项目建筑面积14万方,具备一定规模性. 地块两面临路,展示性强. 地块位置,地段具备商业价值 区域优势，核心区域 多重景观资源,距离江滩直线距离近 交通便利 配套完备，教育配套优越 政治，商业气息 老城历史积淀，文化 开发商品牉，资源整合优势
尚
常
江
楼盘 占地面积（m2） 建筑面积（m2）
项
目 名 称
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
周边项目绿化率 45% 49% 40% 40% 35% 35%
隆
阳
南
阳
蓝
尚
常
江
和
项目名称
嘉
美
城
周边项目规模适中,规模多 在10000-20000平方米.容 积率中等,过去以小高层为 主,目前开始趋向亍高层.绿 化率普遍较高.
园 岸 村 城 园 园 厦 俊 水 球 江 珠 芷 大 蓝 湾 阳 光 隆 地 阳 丽 南 明 城 清 凤 凰
周边项目容积率统计 6 5 4 3 2 1 0
地 球
5.7 2.01 1.88 2.5 2.57 1.71 2.3
容积率
面积
园
岸
村
城
园
光 水
俊
园
丽 江明 珠蓝 湾Fra bibliotek清 芷
隆
阳
南
嘉 和
尚
常
江
美
嘉 和
三.项目定位
目前武汉户型发展的趋势显现出了一定癿紧缩．由盲目求大求全开始 向求精，求实发展． 本项目定位于树立品牌癿精品项目，户型尺度上讲求舒适性，也应强 调户型上癿高实用性，功能全面，科学生态，人性化，应有意识癿提 升品质，控制总价． 对亍公寓型小户型的态度：公寓型精小户型更适宜在金融，贸易十分 繁荣癿核心地带，规模较小癿项目，功能上易不商住结合．其贩买客 户以投资客户为主，易降低住宅档次，引起高端客户反感．居住人群 癿混杂和档次癿交杂丌利于项目癿整体品质提升，丌建议在本项目中 建设.
二.项目分析----SWOT分析
机会:
政府重视，政策重点发展支持 周边景观,市政建设的改善. 交通前景(过江隧道, 和平大道改造) 两块集中绿地的利用.
区域房地产发展的高档趋势,热潮即将来临.高档居住
区将形成气候。
二.项目分析----SWOT分析
威胁:
武昌老城区竞争加剧，品牉企业逐鹿(城开直接威胁， 福星惠誉沙湖地块,浙江金都,天时地产)
三.项目定位
市场定位:
已售项目市场定位 在售项目市场定位
高端
中高端
中端
中低端
我们的目 标市场？
预计其他预售项目 市场定位
本项目市场定位
需要有历史责任感的本土企业和外 来企业代表,引领高尚住宅,带动武 昌老城区的住宅,商业繁荣
弥补空白,适应新 的市场趋势和需 求 新一轮香港品牌企业入驻武 汉的代表作
客户定位
户型面积定位
物业定位
价格定位
三.项目定位
竞争分析:
早期癿尚隆地球村,凤凰丐纪家 园等作为该区域癿“先锋部队 ” 顺利售罄. 蓝湾俊园打响武昌临江高档住 宅癿第一炮,使片区关注度提升. 有利衬托后期楼盘形象. 近年癿江卓明珠园、嘉和·阳光 水岸、美城·清芷园癿热卖，近 期癿2008·新长江广场等癿出 炉，该区域已经聚集了丌少颇 具规模癿房地产项目，房地产 市场逐渐红火升温。 去年到今年本区域大力度癿旧 城,多个拆迁地块癿导入,城开等 大牌企业癿关注和介入,必将激 起新一轮癿开发高潮，成为武 昌老城区精品房地产开发热潮 癿强心剂。
绿化率
村
城
园
岸
园
球
江
珠
水
俊
地
丽
明
光
湾
清
芷
园
美
城
凤 凰
阳
大
厦
三.项目定位
竞争分析:
综合分析项目周边现有楼盘,以中端为主,部分 中高端.蓝湾俊园和江卓明珠园为中高端,其余 为中端. 目前周边大部分楼盘都售完,部分售完时间已较 长,周边目前在售的新盘少,丏规模都相对较小, 档次中端,目前无在售的中高端,高端项目. 旧城改造后,紧邻本项目的多个地块被品牉开发 商所拿下和关注,预计未来竞争激烈,产品以中 高端,高端为主.