物业公司日常管理方案及制度方面案例分析

案例一
背景资料
本市某新建住宅小区于2011年4月1日交房，至11月底多数业主已入住。

前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。

由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见，要求召开业主大会。

在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。

通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生了业主委员会。

经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。

但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司进入小区。

所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。

操作内容
1．该小区能否成立业主大会？为什么？（3分）
2．该小区业主大会是否违约？为什么？（3分）
3．甲公司有哪些错误之处？（4分）
参考答案
1．该小区能够成立业主大会。

因为业主已经多数（即业主入住达到50%以上）入住，符合成立条件。

2．该小区业主大会的做法不违约。

前期物业服务合同的期限可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

3．甲公司有以下错误：
1）管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；
2）拒绝乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。

案例二
背景资料
本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米，其中办公楼面积为5.5万平方米。

开发商通过招投标程序，选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务。

张先生是甲公司工程部副经理，现公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理，还要求他制定临时管理规约和房屋使用说明书，签订前期物业服务合同。

操作内容
1．甲物业服务企业必须具备几级以上资质？（2分）
2．甲公司委派张先生参与的工作哪些不合适？为什么？（2分）
3．新建物业承接查验有哪些主要内容？（3分）
4．物业的现场查验一般有哪些方法？(3分）
参考答案
1．甲物业服务企业必须具备二级以上资质。

2．甲公司要求张先生制定临时管理规约和房屋使用说明书不合适。

临时管理规约和房屋使
用说明书应当由建设单位制定。

3．新建物业承接查验主要内容为物业共用部位、共用设备、共用设施。

4．物业的现场查验一般有核对、观察、使用、检测和实验等方法。

案例三
背景资料
本市某住宅小区的个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位，其他业主也纷纷效仿。

为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主委员会会议，并通过了限期拆除违法搭建的决议。

在规定的期限内，大部分业主拆除了违法搭建，只有个别业主仍置若罔闻。

物业服务企业在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了个别业主违法安装的防盗门。

操作内容
1，该小区业主委员会的做法正确吗？为什么？（2分）
2，个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规定的禁止行为？为什么？（2分）
3．物业服务企业可以经业主委员会授权拆除个别业主违法安装的防盗门吗？为什么？（2分）
4．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做？（4分）
参考答案
1．该小区业主委员会的做法是错误的。

共有部分管理的决议应当由业主大会决定，而不是业主委员会。

2．属于法规规定的禁止行为。

个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，占用了物业公共部位，损害了公共利益及他人利益，违反物业的相关法律法规。

3．不能。

物业公司或业主委员会不是行政执法机关，也不是司法机关，故无权对业主违法安装的防盗门进行强行拆除。

4．物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

案例四
背景资料
在本市某一新建住宅小区，业主刚入住半年，便发现有部分房屋墙体渗漏。

小区业主找到提供前期物业服务的甲公司反映。

小区经理说：这楼还在保修期内，应当由开发商维修，等过了保修期再找我们物业公司。

见物业公司不管，业主们又找不到开发商，便开始不交物业费。

操作内容
1．这小区的墙体渗漏应当由谁承担维修责任？如开发商委托物业服务企业维修，费用在哪里支出？（3分）
2．如果你是此案中的小区经理，应该怎样做？（2分）
3．业主如果对房屋维修不满意可不可以拒交物业费？为什么？（2分）
4．在物业服务过程中经常会有些业主因为这样或那样的理由而拒交物业服务费，作为小区经理，你应当如何面对？（3分）
参考答案
1．应当由开发商承担维修责任。

因为这小区的业主刚入住才半年，建筑物还在保修期内。

如开发商委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议，维修费在物业保修金中支付。

2．如果我是此案中的小区经理，首先不能推诿。

如果和建设单位有维修约定，应该立
即派维修相关人员前去查看，提出维修实施方案，及时维修。

如果和建设单位没有维修约定，也应该协助业主联系并督促建设单位及时维修。

3．不可以。

业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费。

如果对房屋维修不满意的，可以投诉到上级公司或房屋行政管理部门。

4．分析原因，查明情况。

业主的不满主要针对哪些方面，要严格自查、整改。

对仍不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳，物业服务企业可以依法提起诉讼。

案例五
背景资料
本市某住宅小区的个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位，其他业主也纷纷效仿。

操作内容
1．《物权法》赋予了业主对建筑物内的住宅、经营用房享有什么权利？（3分）
2．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做？（7分）
参考答案
1.答:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

2.答:物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

案例六
背景资料
浦东某住宅小区内一业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房屋装饰装修，在房屋装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休息时间进行施工，影响到周围邻居的生活休息。

小区物业服务中心得知上述情况后，找到张某告知其应当立即停止施工工程，张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法院起诉物业管理公司要求排除妨害。

操作内容
1．《上海市住宅物业管理规定》规定，按照房屋安全使用规定使用物业，禁止哪些损害公共利益及他人利益的行为？（回答6条以上）（6分）
2. 根据《上海市住宅物业管理规定》规定，在业主装饰装修房屋期间，物业服务企业应履行什么职责?（4分）
参考答案
1.答：《上海市住宅物业管理规定》规定，禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：（1）损坏房屋承重结构；（2）违法搭建建筑物、构筑物；（3）破坏房屋外貌；（4）擅自改建、占用物业共用部分；（5）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（6）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（7）排放有毒、有害物质；（8）发出超过规定标准的噪声；（9）法律、法规和规章禁止的其他行为。

2.答：业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。