美国房地产政策

１９８６年《税收改革法案》（Ｔａｘ Ｒｅｆｏ ｒｍ Ａｃｔ ｏｆ １９８６） 中止１９８１年经济复苏税收法案， 对房地产方 面加速不动产折旧、缩短维修寿命、建设期内免 除利息和税赋的措施。法案授权对混合收入和低 收入住宅的投资实行１０年期联邦所得税优惠。 １９８７年（Ｈｏｍｅｌｅｓｓ Ａｓｓｉｓｔａ ｎｃｅ Ａｃｔ ｏｆ １９８７）《无家可归者资 助法》 建立基金来支持建造过渡的或者永久的面向无家 可归者或者面向特殊群体要求的房屋代理管理者。


但是，由于上述补贴数额庞大，政府财 政收支很难平衡。 1965年，约翰逊政府又提 出“租金增 补”计划，将低收入家庭用于住房支出的 比例限定在其收入的20％，其余租金部分 的差额则由政府提供补助。


1968年.出台第236条款的新住房贷款计 划，政府鼓励私人发展商从私人金融机构 那里按照市场利率贷款，但实际须付利率 为1％，其间差额由联邦政府贴息。 同年，《住房与城市发展法》颁布， “住房与城市发展部” (HUD)成立，后来 的许多住房计划由此部门负责实施。


１９４４年《士兵福利法案》（ ＧＩ Ｂｉ ｌｌ ） 成立退伍军人管理局（ＶＡ） ， 建立了Ｖ Ａ住房担保计划， 符合条件的退伍军人可 获得一笔低息、高杠杆贷款用于购房， 特 殊情况下可不必支付首付款。１９４６年 国会将该计划有效期确定为１０年。

１９４９年修订原有国家住房法， 颁布新 的《国家住房法》
美国政府住房政策
一、美国政府住房政策的回顾

根据美国联邦法律规定，住房政策的 着力点和住房管理部门的主要任务是帮助 中低收 入家庭解决注房问题，而对中上收 入者采取灵活的政策。


1．罗斯福与杜鲁门时代 1932年，为应讨经济大萧条出现的住房建设和 金融危机，罗斯福政府介入住宅市场， 设立了 “联邦住宅贷款银行系统”(FHLB)，并批准《住 宅抵押贷款法》(HOLA)，依此成立了“房产贷款 公司”(HOLC)，改变以前由地方私人金融机构操 作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，由 联邦政府负责担保，形成提供长久性、分期还款 方式运作的抵押市场。

１９７１年布鲁克修正案（Ｂｒｏｏｋｅ Ａｍｅｎｄｍｅｎｔ）
公共住房的租户支付的房租只能以家庭收 入的２５％作为上限， 地方政府住房机构 提供住房管理和维修补贴。ＨＵＤ用直接 支出计划参与可支付住宅的建设。



１９７４《住房和社区发展法》（Ｈｏｕｓｉｎ ｇ ａｎｄ ＣｏｍｍｕｎｉｔｙＤｅｖｅｌｏｐｍ ｅｎｔ Ａｃｔ ｏｆ １９７４） 主要包括两项新计划： 一项是用于社区发展的一 揽子拨款计划； 另一项是租金援助第８条款（Ｓ ｅｃｔｉｏｎ ８ ｏｆ Ｒｅｎｔ Ｓｕｐｐｌｅｍ ｅｎｔ Ｐｒｏｇｒａｍｍｅ）， 该条款计划的房 租补贴由ＨＵＤ实施发放， 用于补贴市场租金和 租房户收入２５％之间的差额。住房保障重点改”(CDBG)， 将住房建设、都市重建和其他住房资 助计划合在 一起．并将资金分配给各州和地方政府．旨在加 强相促进社区的发展。


4．里根与布什时代 在里根执政之前，卡特曾设想帮助租客 以合作社员的身份购买所租住的—人住宅， 但由于难以承受还款的压力而失败。


1949年，杜鲁门政府修订了《国家住 房法》，提出住房目标：“让每一个美国 人拥有合适的住宅和居住环境”，并计划 在其后六年内年均兴135,000个公共住宅单 位，实际上只是在1950年达90,000个的规 模，一般仅建成25.000个左右。

2．肯尼迪与约翰逊时代 1961年，肯尼迪政府改变传统的帮助低 收入人士的做法，提出由私人机构兴建并 出租 低收入家庭住房的设想。

1990年，布什政府出台“国民可承担住 宅”法案，一方面通过担保和信用证明方 式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；


另一方面，加强地方政府和地方非营利 的社区开发机构在地方住宅建设中的作用。 此外，将住宅自有化作为主要战略，实 施“人人拥有居住机会”计划(HOPE)，把 公屋出售，并将一些社会服务与住房问题 相融合。


主要动作是制定第221(d)(3)条款的 “低于市场水平利率”的贷款计划，即鼓 励私营金融机构按照比市场水平低的利率 向租赁性住宅项目提供贷款，而将此抵押 权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵 押协会，其间差额由联邦政府补贴。 从1961一1965年，约有90，000个住宅单 位实施了此项计划。
二、美国主要住房法（1932－1990）


１９３４年《国家住房法》（Ｎａｔｉｏ ｎａｌ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｃｔ） 成立“联邦住宅管理局（ＦＨＡ） ”， 同 时成立“联邦储蓄贷款保险公司（ＦＳＬ ＩＣ）．ＦＳＬＩＣ在《国家住房法》规 定的条款内， 实施其抵押贷款保险职能。



１９３７年《公共住宅法案》 （Ｐｕｂｌｉｃ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｃｔ ） 成立“联邦平民建设总处”， 负责对公共 住房的建设提供长期的补贴。 １９４０年《兰汉姆法》（Ｌａｎｈａｍ Ａｃｔ） 规定建设８５．３万套国防住宅。

1934年，国会正式通过《国家住房法》 (NHA)，成立“联邦住宅管理局”(FHA)和 “联邦储蓄贷款保险公司”(FSLIC)，组建 “互助抵押贷款保险基金”，负责对个人 住房抵押贷款提供保险。


为解决中低收人人士的住房难题，国会 在1937年又通过“公共住宅法案”，设立 “联邦平民房屋建设总处”(USHA)，以建 立永久性的中央补助。 由地方政府执行的低租金平民新衬方案 (LPHP)，最初在亚特兰大和德克萨斯的奥 斯丁两地进行实施，但受二战的影响，实 际在战后才开始操作。

3．尼克松与福特时代 1969年，尼克松上台之后，先后实施了 第235条款的“自置居所计划”和第236条 款的 “租赁住宅计划”，但收效甚微，尤 其是当时的公屋建设或公私合作的住房计 划受到 很大非议，加上经济不景气，尼克 松暂时中断公屋建设。


1970年，国会通过“紧急住宅融资法案”，批 准成立隶属“联邦住宅贷款银行系统”(FHLB)的 “联邦住宅贷款抵 押公司”(FHLMC)，协助FHLB 下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场。 1974年8 月，经过长时间的酝酿，出台了“住 房与社区发展”法案第8条款计划(下文简称“第8 条款计划”)。替代原先的第235条款计划和第236 条款计划，明确为低收入家庭的交付 租金提供信 用担保，在住房政策上有重大突破。

为减少政府的财政压力，里根在第一任 期内修订第8条款计划，提高租客承担租金 的能力(由家庭收入的25％增至30％)，并 且降低政府确定的“公平市场租金”之标 准。 为加快低收入家庭住房问题的解决，里 根在1987年的 税制改革中，相应推行“低 收入阶层位房税金信用计划”，为针对低 收入人士提供住房的项目业主予以税收减 免之优惠。
把城市更新、城市再开发计划和ＦＨＡ针 对特殊需要的抵押贷款担保计划、公共住 房计划相结合， 制定了住房发展计划， 计 划在今后的六年内每年兴建１３５０００ 个公共住宅单元。建设总计８１万套公共 住房， ＦＨＡ开始涉足公共住房领域。




１９５４年《住房法案》（Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｃ ｔ） 继续实行城市更新计划， 以补助、津贴或者降低 房地产税收的方式， 刺激和鼓励投资者与开发商 承担城市更新费用。 １９６８年（Ｈｏｕｓｉｎｇ ａｎｄ Ｃｉｔｙ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ａｃｔ ） 《住房和城市发展法》 为发展商提供低于正常水平的贷款利率， 使其为 中低收入者提供低于市场租金的住房， ＦＨＡ为 中低收入购房者提供低息贷款。


１９９０年（Ｎａｔｉｏｎａｌ Ａｆｆｏ ｒｄａｂｌｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｃｔ ｏｆ １９９０）《全国可支付住宅法》 减少联邦政政府住房支出预算， 采用税收 支持计划、州和地方政府计划及私营部门 参与等来解决可支付住宅（Ａｆｆｏｒｄ ａｂｌｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ ） 问题。


5．克林顿时代 改革住房与城市发展部(HUD)的职能， 在削减联邦政府对住房有关预算的同时， 将执行住房计划的职能逐步转交到州和地 方政府. 修改了第8条款租金资助计划的部分条 款，提高各州所得的税金信用的人均标准 (从1.25美元增至1.75美元).


在1997年正式出台“多员家庭资助性住 房改革及承受能力”法案，新增45亿美元 的资金用于支持在1998年到期的第8条款合 约的更新. 这将涉及180万个住宅单位和440万人的 利益，同时也为1999年以后逐步改革由 FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。