以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程

北京锡恩企业管理顾问公司
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居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
▪ 消费者关注重点：房屋的木材是否合 格（希望越结实越好）
▪ 新开工单家庭住宅比例占全部市场的 88%
▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室 ，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
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二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 外墙的建材发生变化：砖和木 材只占35%， 铝板材和一些隔 热材料占40%
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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住宅的变化---人们生活水平提高
▪ 从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得 必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家 庭添置了空调、洗碗机等设备。
美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）
住宅条件 的变化
•700-1200平方尺 •2-3个卧室 •一个或没有洗手间 •两层
1900
•1000平方尺或更小 •2个卧室 •一个洗手间 •一层
1950
•2265平方尺 •3个或更多卧室 •2个以上的洗手间 •两层
•供停放2个或以上 车的车库 •中央空调 •一个壁炉
以美国为例浅谈国外房 地产行业发展历程
2020/8/18
美国房地产行业的发展历史
1. 基础的历史数据 2. 居民住宅的变迁 3. 美国房地产相关法规的变革 4. 房地产业发展周期与经济波动的关系
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1、基础历史数据
美国房地产市值总量变化
▪ 墙体主要有木材和砖组成
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二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年）
▪ 到99年，只有12%的新房少于 两个卧室，7%的只有少于两个 洗手间，53%的有两个或以上 的洗手间
▪ 空调安装比例高达84%，接近 饱和（因为部分地区不需要空 调）
2000
2003
金融服务 的变化
现金购买住宅，没有 FHA抵押贷款利率4.25%，购 可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务，
长期的分期付款服务 买住宅金融服务手段有限
利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
1900
1950
2000
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美国房地产行业平均单价
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美国近一个世纪的住房价格指数变化
数据来源：美Biblioteka Baidu国京锡商恩务企部业管经理济顾分问公析司局
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美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
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二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）
▪ 本年度新开工房屋： 1.9 million（套）
▪ 新的单家庭住宅房屋售价平均： $11,000
▪ 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平 方尺；使用面积983平方尺
▪ 家庭拥有房屋的比例： 55.0%
10亿美元
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美国房地产行业结算套数
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90年后年度新屋出售套数不断增长
持续增长时间超过历 史上其他时期，持续 10几年的高速增长
数据来源:美国联邦统北计局京锡恩企业管理顾问公司
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近半个世纪美国房地产业市值总量变化
百万美元
截止2002年 已达8600亿
1993年突破5000亿
数据来源:美国北联京锡邦恩统企计业管局理顾问公司
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美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
▪ 72年，65%的房屋有3个卧室， 23%的房屋有4个卧室。
▪ 50% 以上的住宅有2个洗手间， 43%的房屋安装有空调。
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革