论房地产领域“交房必闹”现象及应对措施

论房地产领域的问题
及应对措施的研究
随着社会城镇化进程的不断推进，城市人口的不断增加，人民群众对于居住的需求持续不断。

有需求就有供应，有需求就有利润。

近几年来，房价节节攀升的势头似有所遏制，因房价下跌而导致业主“XX”的事件却相继在一些地方不断上演，屡见不鲜。

尤其近几年，不管是小房企还是全国TOP10、TOP20开发商都接连沦陷，交房必XX，XX必闹事已成为常态，这个魔咒似乎也是难以摆脱的。

一、浅谈房地产领域问题之原因
（一）房地产预售制度
商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。

这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。

但随着生活水平的提高，人民群众对住房的需求逐步从“有没有”向“好不好”转变，工程建设品质与业主的期望差距、销售说辞与交付房屋的差距、小区环境与心理预期的差距等等带来了大量的差距矛盾，且当前社会房价居高不下，一套房子往往成为家庭最大的资产投入，房屋可更换性小，更换代价高，使得“XX”现象频发。

若现房现售，在房屋取得相关合法合规手续后，请业主现场看房，一户一价，则减少了交付的矛
盾，“XX”现象也自然随之消失。

因此，商品房只有回归其“商品”的本质，弱化XX的干预，方能从根本上避免“XX”。

（二）房地产经济发展形式与房地产开发管理水平失去平衡
房地产行业是高能耗、高排量的行业，而国家可持续发展的经济理念，对房地产行业要求低碳环保建设，大幅度增加企业的建设成本。

房地产企业开发建设管理不能创新，实现健康稳健的高周转，一味地依靠传统经营管理模式的企业，为了生存不得不在小区品质和产品配套上优化成本，或是盲目赶工影响产品质量。

如何从视觉、听觉、嗅觉和触觉全方位满足客户需求，又能在高成本的开发过程中实现平衡，这是房地产经济发展的方向，房地产经济管理的转型和创新迫在眉睫。

（三）销售与交付现状的差距
无论是建筑质量、规划配套，还是当初的销售承诺，尤其是口头承诺，在交房当天都会露出真面目。

无论开发商当时宣传有多好，销售人员介绍的画面有多美，交房时就能看出房子到底价值几何。

一方面，对于房企来讲，房子宣传的永远要比开发的要好，这已经是市场上的共识，也是销售的必要手段，那些造梦的画面只能是技术呈现而不是现实呈现。

加之部分项目由于政策的限制，大肆宣传精装修效果，加快工期争取最大的利益，其工匠精神也被渐渐被磨灭。

另一方面，对于买房人来讲，购买期房所能够了解到的也仅仅是房企的宣传以及销售人员的介绍，当造梦完成之后，拿着所谓
的图纸房和最后的成品房做对比，自然会出现各种问题。

而销售为了促进成交，往往会口头承诺一些东西而购房者却信以为真。

（四）XX成本低与法律意识欠缺
当前社会，互联网技术飞速发展，人们获取和发布信息的途径众多，一些看似合理诉求实际上有较强引导性的言论无法受到有效的制约，成为“XX”的必要条件。

具体体现在：信息化高速发展的时代，互联网遍布生活，每一个客户都成了自媒体可以轻易随处传播；社交平台群体聊天、组织群聊、茶余饭后共同出谋划策，无需付出任何成本；部分略懂房地产相关专业的业主，提出“专业”想法和意见，立马得到拥护，出现没事造事，小事造大，大事闹翻天的现象；面临客户集体XX闹事，起初XX、媒体和公众均视业主为弱势群体，造成企业缺乏社会责任感现象，不少企业迫于压力息事宁人，给予妥协，造成现如今风气成形的“逢交必闹”的局面；客户XX法律意识欠缺，违背契约精神，企业被动处理，客户聚众闹事，更多的业主通过“闹”而不是司法途径来获取权益。

二、应对措施建议
（一）开发商应强化内部管控
开发企业应该从企业内部加大管控，在前期设计阶段，充分考虑房型的合理性，实用性避免因设计缺陷不被认可导致XX。

在做样板间展示的时候，尽可能的考虑到每个户型，后期避免因户型差异，客户不知悉，导致客户XX。

在销售
时尽可能详尽的展示项目红线内以及红线外，可能对后期居住产生影响的不利因素，且不仅仅只停留在展示阶段，还需详细的向客户介绍到位，让客户充分了解后再做决定。

再者就是销售说辞及销售员本身，销售说辞需要经过各条线多次评审无误后再统一给销售员培训，保证销售员的输出口径与销售说辞一致，严禁虚假夸大宣传，严禁不当销售承诺，明确各类协议的签署。

（二）提倡房地产经济低碳式发展，鼓励科技住宅
坚持响应国家可持续发展政策，提倡房地产经济低碳环保，同时鼓励帮助房地产行业选用节能环保材料，提供科技住宅建造的研究，满足人们日益增长的精神文化的追求，将房地产建设与职能科技相结合，行业相互学习，以客户满意为目标，给客户提供绿色、节能、环保、高效的生活环境，引导客户走出传统模式和视角去看待交付的标准。

（三）XX部门应完善管理体系
XX相关部门应建立对房地产业的有效监督。

当今XX部门的监督已经可谓“面面俱到”，从规划设计、施工质量、施工进度、成本管控，再到营销及交付，几乎每个环节都在管，但事实上还是进度上的拔苗助长，XX各部门间如何实现协调一致、有效管控是需要重点解决的问题。

从市场长远来看，XX部门只有不断的完善体制建设，才能逐步优化市场发展状况和社会信用环境。

另外，XX还应建立非诉讼调解机制，逐步构建以司法判决为主的多元化纠纷解决机制来化解各类社会矛盾，使得我国的社会法制建
设得到进一步的完善。

（四）坚决遵循契约精神，坚守法律底线，抵制多闹多得
每当房地产市场由热转冷的时候，“一降价就XX”已经成为部分业主的惯性做法，这不仅凸显出契约精神的缺乏，也妨碍了市场交易的正常进行。

契约精神是市场经济的精髓，无论是企业还是客户，交易过程中，人人都遵守契约精神，能保证商业社会的正常运转，保障商业文明。

房地产业已经不再是卖方市场，购房者有了更多的选择权。

若部分开发企业违背承诺，偷工减料，“撕毁”合同，例如，买房时承诺精装交付但是交房时则改为毛坯，降低房屋质量，降标降配，这同样是违反契约精神也是违反合同法的行为。

在这些情况下，业主展开理性XX是合法合理的，并且建议业主在必要的情况下通过诉诸法律来维护自身权益。

（五）常态化进行工地开放
通过组织工地开放活动，一方面可以有效的加强业主对房屋的了解，另一方面也可倒逼各方将工地管理日常化，也让项目固定一个比较好的对外形象。

正式对外开放前，工地开放的线路、展示的内容，以及展示的形式，都应经过精心讨论和策划，从而起到正面的引导效果。

从销售阶段到交付阶段，组织不同的人分批来工地考察，将项目开发动态随时公开，让过程透明，让业主放心。

三、综述
综合以上所述，“XX”频频出现显示出我国市场经济环
境仍然不够成熟，购房者法律意识不够清晰，开发商内控不够完善，其事件恶性连锁发酵严重的妨害了社会管理秩序，给社会主义市场经济的健康发展产生了恶劣影响。

如不有效的处理现阶段各种交房XX行为，一再的放任与妥协，潜在的XX者将会不断增多，未来产生大规模群体性XX事件的可行性将不断增大。

为进一步维护市场经济有序和谐的发展，业主、开发商以及XX部门三者必须从源头找出原因，及时从根本解决问题，社会XX工作才能得到有效、持续、健康的发展。