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商业街销售方案
一、返租销售
目前项目的工程进度（商铺销售见光死，一般在开业前销售率需达到90%）、招商方式及进度（项目开业经营前景不容乐观）决定了采用纯销售或带租约销售模式（3-5年的租约，且租金与回报不匹配）非合理方式，不但无法实际项目利益最大化，且无法有效带动项目销售，并势必造成恶性循环为综合体销售埋下恶果。

因此，返租销售是项目唯一选项。

返租销售是商铺销售中传统主流营销手法，差别只是返租年限长短、回报率不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持购铺信心已成为共识。

对于开发商而言，返租回报是有利的。

其一，可极大刺激客户购铺欲望，
促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。

可为后续项目减
少一大笔银行贷款利息，且可缩短开发周期，减免经营管理费，降低经
营风险，对于整个公司的良性运作有极大帮助。

其二、由商业经营管理
公司与客户签定返租协议，有效转嫁经营风险，让开发企业全身而退。

⏹对于购铺客户而言，我们美食街主要目标客户群是普通中产阶级投资者。

该类型投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资
大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利
息又太低。

相比之下，投资商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报
又可以坐等商铺的升值以获取差价就成为他们投资的最佳选择。

如何设计一套合理返租模型
项目曾经在15年以5年8%回报的带租约方式销售，业绩惨淡。

分析原因：✓市场前景不乐观，观望情绪较浓；
✓项目工程进度缓慢影响；
✓销售定价过高；
✓利益刺激力度不够；
因此，即使项目重启施工，其它方面的不足仍需重点解决。

尤其是下半年万达广场已正式进入市场，项目将面临从地产大鳄口中夺食的巨大危机，而利益刺激就是最有效的竞争手段。

1、返租年限
购买商铺是长期投资行为，往往需要15年以上才可实行回本，如果仅仅保障5年的收益对投资者而言风险仍是较大。

因此，给予投资者越长的回报年限客户购买信心越足。

返租10年
返租10年，投资者的回报一般就能达到百分之七八十，对投资者有极大的投资保障，直接刺激销售信心。

市场对北泉的商业有太多的负面感受，不下重利不足于逆转市场趋势。

2、返租年利率
回报率的高低反映了商铺投资的价值，直接影响投资者的购买意愿。

年回报率8%
提供8％租金回报的理由：
⏹对于8％的租金回报来讲，高于存款利息近3倍，客户购铺对于他们来
说只需支付50％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10年后的
商铺用于出租或转让均有更大收益。

如果低于8％的回报，客户投资者
比较投资风险就会感觉到明显的不划算，而不会有购买欲望。

⏹另外，我们从项目回笼资金利息来看，如果发展商回笼资金1亿元，每
年可获取活期银行利息275万。

完成销售资金的回笼可减少项目的贷款
利息等于节省了成本，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好
的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收
益弥补。

补贴仅仅作为一种资金成本而已。

⏹8％的租金回报，发展商的补贴较少，一般来讲不会有太大的压力，同时
如果美食街销售效果好，能促进和提高综合体市场售价，其附加值将远
远超过发展商的补偿部分
以美食街3单元为例：
从目前美食街招商租金来看，一层平均在45元\平左右，根据租金10%的年增长率，预计未来10年的平均租金可达到70元\平。

从分析看，10年租金收入与返租支出持平。

8％的10年返租方案是可行的。

附表：
3、返租租金抵首付
前四年租金抵首付
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租到首付，可使商铺投资客的层面扩大，这样不到10万就可以买到一个商铺。

通过降低首期门槛，可一举解开商铺滞销难题。

仍以美食街3单元为例：
由此，我们的美食街返租模型就为：
首付不到10万购抢金旺铺
8%回报10年返租当金房东
二、自营商户购房
对于自营户购房给予创业基金补贴。

补贴比例为商铺总金额的10%，并直接在首付款中减免。

三、五年无条件回购
对于购铺5年以上的，如果购铺者想退房的话，开发商将给予无条件回购。

只要没办房产证，开发商会扣除5年的返租租金后以原价回购，如果办了房产证，
除了扣除5年的返租租金，回购时产生的税费自理。

四、担保公司
为增强商业吸引力，打消投资者对经营风险的疑虑，增强投资者的投资信心，寻找第三方专业担保公司或者银行介入，为投资者的收益提供担保。

营销部。