商业地产开发中商业与地产脱节问题探究

水平； 在使用中存在着设计的先天不足 ， 给
项 目今后的运作带来 了不便 ， 降低了效 率 不少项 目在建成后 ，为满足租户的要求需 大幅度改造物业 ，从而造 成了人 、财 、物
的严重浪费。 （ ）前期招商 与后 续经营的脱节 二
与国外商业地产发展 商长期持有物业
商 业 与 地 产 脱 节 的原 因 分 析
虑， 由于商业地产已被拆零成 小商铺卖掉 ， 所有权与经营权分散 归属众多业主或租户 ，
地产 商也无权干涉。
个项 目开发和销售 完成后 ，整个公 司就可 能被解散。而商 业可 以连续经营而且应该 连续经营才可 能获取 丰厚的利润。房地产 公司的 “ 短寿 ” 与商业公司 的 “ 命” 成 长 形
发投资和竣工面积增幅 ５８ 个百分点 和６４ 个百分点。 ０ ４ ２ ０ 年我 国全年商 业地 产投资
地产 脱节
在我住商， 业发而 是是开多 开地过来 成产程的 发宅转尤 国由发数 功住中， 商开型其 的宅 都 商
其必然导致有这种 “ 成功”背景 的开发商 在商业地产开发 中表现为 ：开发程序上沿 用 “ 拿地—— 规划、设计—— 建设——销
大 多套 用住 宅 的开 发模 式 ，采 用 “ 开 先 发 。后 招商 ” 的方 式 ，这 种 开 发模 式极
（ Ｊ建筑设计与 市场定位脱 节 一 商业地产 项 目涉及 的是地产开发 与商
白２ ０ 年 以来 ， ０１ 我国商业 地产的投资
业经营两个专业领域 ，需要进 行科学地整
合与定位。但多数开发商最 初仅仅将 自己 定位 在商业项 目的地产开发 商上 ，在商业
（ ） 地 产 公 司 是 一 个 项 Ｐ性 公 司 一 房 ４
只租不售不 同，受资金 、利润及经营思路
的影响 ，我国大 多数开 发商在商业地产开
由于房地产 的主要 “ 原料 ”土地获取
发上存有急功近利 的想法 ，抱着 “ 卖完就
走”的经营思路 ，希望 “ 发、出售 、 开 再开 发” 的循环周期越短越好 ，以赚取更 多的 利润 ，因此不可能 完成 对商业地产项 目的 完善规划 。项 目售 出后 很多开发商却对商
成 脱 节 的 原 因 以 厦 由此 带 来 的 问题 ，
项 目规划设计和建设 中 ， 有为以后的商 没
业运营进行认真细致 的市场调查 和科 学合
理的市场定位。 由于缺 乏市 场调查和市场
并提 出了解决对篆 。 关键词：商业地产 商业
地产完成投资同 比增长 ３ ． ％ ，竣工面 ４７ Ｏ 积增幅达 １ ％。 ６ ２ 分别高出整个房地产开
的非连续性 ，在 目 的体 制下 ，房地产公 前
司主要通过公开拍卖 竞价获得土地 ，一 家
房地产公司在
个项 目开发完之后 ，很可
能 由于没有土地储备而被迫停 止开发 ，因
此房地产是 以项 目化 方式运作 的，一旦 一
业后期如何运营却不加 重视 ，不愿意 多承 担责任 ，也没想过尽可 能地帮助买家创造 良好 的商业经营条件 和氛围。即便加 以考
低而规划设计 ，这些往 往造 成一些不 良的
结果 ，具体表现 为 ：商 业地 产或是由于市 场定位不合理 ，贪 大求全 ，脱离当地消费
值 ，我国商业地产仅这一年的新增开发体
量就约 占全球房 产总值 的万分 之四 ；而我
国商业经过前几年 的快速 增长 ，已进入 了 调整期 。近几年 ，特 别是 ２ ０ 年和 ２ ０ ０４ ０５ 年 ，我 国商业地产增长 速度已远远大于商
定位这一主线， 在建筑设计中，开发商为 追求经济利益最大化 ，往往 为了好 卖而规
划设计 、为了好租而规 划设计 、为了使用 面积最大化而规划设计 、为 了建设成本最
总额达到１ ２ ＇， ， 全部房地产投资 ７ ３７ 约占 ｆ ＿ 元
总额的３ ％ ， １ 即使只考虑到２ ％的最低增 Ｏ
业发展速度 。造成 了商业地产 空置率持续 攀升和社会资源 的很 大浪费 ，突显了商业
地产规模与商业发展水平脱节这一 矛盾 。
售” 的住 宅开发模式 ， 以销售为最终 目的；
规划上则是想到哪儿建到哪儿 ，没有考虑 市场上有什么样的商业业态的需求 。只是 考虑地块能建什么样的商业业态 ；产 品功 能上只是停 留在住宅开发所能满足 的基本 功能 ，而忽视了商业地产所特有 的功能需 求。这种地产开发住宅化 的模式 ，由于没 有有效地 同商业对接 ，造成商业 与地产 的 严重脱节。商业地产是复合型产业 ，它要 求把地 产开发 和商业经 营有机 结合起来 。 由于开发商对商业规律认识不够 ，对商业 特性的把握存在偏 差 ，往往采用先地产后 商业的做法 ，把房子盖起来 以后 、招商再 开始销售 ，这样必然造成商业地产 与商业 发展的不相适应。其结果导致商业地产 的
了很大 的反 差 ，这是造成商业与地产脱 节 的一个先天性体 制问题 。
空置率居高不下 ，严重影响 了我 国商业地 产的持续健 康发展。
商业 与地产 脱节 的主 要表 现
商 业 与地产脱 节主 要 表现 在 以下几
２２ 商业 时代 （ ｇ 《商业经 济研 究 》） ０６ ３ 原 ２ ０ 年３期
迅猛增长 ，普遍高于其 它类型 房地 产投资 的增长水平 。 据国家统计局统计数据显示 。
近几年我国商业地产投 资年均 增幅连续超 过 ３ ％。２ ０ ０ ０ ４年 １至 １ ０月份 。全 国商业
易造 成 商业地产开发 中商业 与地产 脱 节 。 本 文从 商 业 地 产 开 发 中 地 产 与 商 业脱节 中的主要表 现入手 ，分析 了造
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商 地 开 中 业 产 发 商与产 节题 究 业地脱 问探
■ 余 凯 副教授 （ 福建工程 学院 福 州 ）商 业 地 产 规 模 与 商 业 发 展 水 平 三
脱 节
内容 摘 要 ：近 几 年 我 国 商 业 地 产 开发