彭州市蒙阳镇旧城改造

xxxxxx改造
项目
可行性研究报告
（草案）
一、项目概况与环境：
1.
1、项目概况：
四川省成都市彭州蒙阳镇位于成都市北郊，彭州市的东南部。

蒙阳镇城区地处成都市辖区内彭州、新都和德阳市辖区内什邡、广汉等市（区、县）交界处，东距德阳市广汉城区17Km；西距成都市彭州城区18Km；南距成都市区22Km；距成都市绕城高速16Km；北距德阳市什邡城区15Km。

地理位置十分优越，历来是商贾云集的川西经济重镇。

她以其悠久的历史、深厚的文化底蕴、便利的交通而著称。

是一个物华天宝、人杰地灵、文化昌盛、经济繁荣而又充满生机活力的川西名镇。

现已成为彭州市第一大集镇。

蒙阳镇幅员面积82平方公里，总人口6.9万人，辖21个行政村、7个社区居委会；城镇既有建成区域面积1.57平方公里，城镇常住人口2.1万人，流动人口超过3万人。

蒙阳镇规划人口9万人，建设用地规模8.53平方公里，是成都未来重点发展的小城市，彭州副中心；是医1药宗师唐忠海、川剧大师阳友鹤、抗日名将李宗舫、革命先烈杨达的故乡。

悠悠蒙江水哺育万千蒙州人万年不衰，沧桑蒙州城培育代代蒙阳人千年不息。

在1400多年的浩荡文明史中，蒙阳镇以其独特凝聚力和辐射力，成为古代重要商业物资集散地，成为彭州市最大的区域中心镇，并将成为成都北郊一颗冉冉升起的明珠。

蒙阳镇城区区域内名胜古迹众多，民间歌谣“东塔、南桥、西石头，北街有个魁星楼”，简单概括了城区区域内的东塔寺、二道桥、圆石头、魁星楼四处主要古迹。

但是由于历史上的人为破坏，许多文化古迹均已受到严重破坏。

近年来，蒙阳镇充分利用历史资源，正积极对古迹遗址进行重建或修复。

最为著名的要属蒙阳镇青龙村境内的距今3000多年的商周文化遗址，它与
闻名全国的广汉三星堆文化遗址同在一个文化台地上，遗址总面积1.0平方公里。

先后在该遗址上出土了数十件青铜器，包括刻有精美纹饰的青铜酒器和大量青铜兵器，属于距今3000年左右的商末周初时期之物。

蒙阳镇地处西南地区最活跃的成德绵经济产业带核心区域，成都市建设世界现代田园城市示范线上，膏腴之地天府之国腹心，自古就是商业物资的集散地。

基本形成了以农副产品生产、加工、物流及配套产业为主导，服装产业为辅的产业格局。

2010年，蒙阳被四川省确定为“中国·四川（彭州）国际蔬菜博览会”的永久举办地。

1.
2、xx历史地理沿革21.2.
1、历史地理
蒙阳镇历史悠久，素有“蒙州左都，天彭重镇”之称。

蒙阳为古蜀王杜宇城邑“繁”所在之地。

按《华阳国志》记载：
“繁县，郡北九十里，有泉水稻田”。

公元前316年经历两汉、三国、唐、宋、元、明四朝，蒙阳县经历了七百年之久；明洪武十年（公元1377年）彭州改州为彭县，蒙阳也废县设镇，称蒙阳镇。

明初至今，蒙阳镇一直为彭县（彭州市）辖镇，镇名历经七百多年无改变。

蒙阳镇拥有距今3000多年的商周文化遗址和蒙阳古城遗址，拥有江西会馆、福建会馆、湖广会馆等文化场所。

是众多名人志士的故乡，具有悠久的历史和丰厚的文化底蕴。

蒙阳镇亚热带湿润气候，气候温和，雨量充沛，物产丰富，成都市最大的无公害蔬菜生产基地之一。

1.2.
2、xx风格
蒙阳镇现存的旧城建筑为明清时期风格。

七大会馆、“九宫十八庙”承载了蒙阳道不尽说不完的文化风韵。

雕梁画栋间，可窥见历史的文渊；花格窗棂
中，可透出当年康富的民俗；石阶地砖的变迁，可读出家业的兴衰；屋型的风格特点，可折射出那个年代的繁华盛景……。

蒙阳镇东南西北四条大街至今仍然保留着清民时期的街道格局，古民宅骨架尚存。

31.2.
3、民俗文化
蒙阳，以其多姿多彩的民俗文化让人流连忘返，民间工艺巧夺天工，传统小吃回味无穷，川蜀戏曲流传于世……特殊节日
1、火神会：
每年农历二月，川王宫内设坛五至七天，造纸船，街市上禁买肉食。

2、金银物品交易会：
每年三月初一至三月初十，唱大戏十天。

3、观音会：
每年农历三月十九日。

4、佛祖会：
每年农历四月初八日。

5、天师会：
每年端午节，唱木偶戏、民俗表演。

6、云丰会：
每年农历六月初六日。

人们穿古装扮鬼神模样，装喜神，游大街，斋戒三天，游街一天。

7、壁山会：
每年农历七月初七日。

8、九皇会：
每年农历九月初一至初九日，九皇寿辰，吃素、忌酒。

9、xx会：
川xx内设坛求雨。

xx特色餐饮：
黄荞面、张糍粑、周抄手、特色腌卤。

4蒙阳镇特色工艺：
手工工艺铸造、手工棉布纱。

1.2.
4、文物古迹5
1、xxxx遗址：
建国后，四川大学历史系考古小组曾在蒙阳镇外北“鬼门关”一带和蒙阳镇外东谭家碾一带发现尚有残存的古城墙遗址。

2、半截塔遗址：
在蒙阳镇东塔社区，为宋塔，残塔在文革期间被拆毁，现于遗址上新建东塔寺。

3、商周青铜文化遗址：1959年、1980年先后两次在蒙阳镇青江社区武显庙南侧出土窖藏青铜器、礼器和兵器共40件。

经四川省博物馆专家鉴定，是距今3000年左右的商末周初时期文物，尤以羊角铜罍工艺精湛，图案生动精美工艺水平和艺术价值最高，被评为国家一级文物，曾在北京中国历史博物馆展出。

兽面象首纹铜罍，现藏于四川省博物馆，造型大方、铸造精美，被称为四川省博物馆的镇馆之宝。

人面牛纹大铜罍与广汉三星堆青铜大立人的头饰有几分相象，使人猜测它们之间是否存在某种渊源关系。

1990年6月，这批文物国家文物局列为“中国文物精华”，在故宫文华殿展览。

1.2.
5、古今人文荟萃67
钟灵毓秀的水土和古老昌盛的文化，滋养了一代又一代锦心绣口的杰出人物，蒙阳正所谓：
人文荟萃，代有奇才。

1、本土人物
1）阳友鹤（1913－1984）蒙阳镇北街人，艺名筱桐凤，国内外享有盛誉的川剧表演艺术家、戏曲教育家，有“四川的梅兰芳”之称，其弟子－川剧“变脸王”彭登怀将川剧文化推向了世界。

由郭铭彝、阳荣秀编著，四川文艺出版社出版的《一代桐凤》记录了其生平。

中国剧作家、现代戏剧运动组织者－阳翰笙先生曾有诗赞美：
凤舞桐声天下闻，梨园何处不思君，浓情美艺几曾去，细雨滋润花色深。

2）艾芜（1904－1992原名汤道耕，现代著名作家，代表作有《南行记》等。

祖籍蒙阳镇白土河村，1917年举家从新都县清流乡迁回祖籍地李家碾，早年曾就读于当地三兴寺初等小学，青少年时期在蒙阳度过。

3）杨监于（1871－1929）蒙阳镇北街人。

清末民初，蒙阳一带盗匪猖獗，杨监于开办民团，治平匪患，铲烟禁烟，事事身先士卒，为保卫乡梓安宁，做出了卓越贡献，名播西蜀。

川西道尹熊克武曾为其亲授褒匾，后四川督办杨森也颇加器重。

原北街民办小学校址为其旧宅。

4）杨达（1902－1927）蒙阳镇北街人。

革命先贤，八一南昌起义前任朱德的秘书，八一南昌起义后被捕就义。

8原北街幼儿园园址为其故居。

5）唐宗海（1846－1897）蒙阳镇三邑人。

我国汇通中西医学的先驱之一，医术曾名噪江浙。

6）李季伟（1899－1972）蒙阳镇竹瓦高桥村人。

川北农工学院创始人，蒙阳中学主要创始人之一。

7）李宗舫（1891－1954）蒙阳镇东塔村人，抗日名将，刘伯承同学，曾护送朱德过国统区。

8）刘飏艇（1877－1946）蒙阳镇普陀村人。

在天文、数学方面造诣很深，尤精历法，著有《永年历》。

2、客寓名人
1）刘伯承（1892－1986）1917年刘伯承任熊克武部队石清扬师的营长，曾在北街福建馆驻军数月。

2）李调元（1734－1803）德阳罗江人。

有诗《咏蒙阳》。

1.
3、、道路：
改造后的道路主干道宽度16米。

1.
4、给水：
本工程的给水系统直接由市政管网接入。

1.
5、排水：
生活排水系统直接由市政管网排入。

后期工程已有完备的雨、污水管网。

1.
6、雨水设计按该地区暴雨强度公式进行计算。

1.
7、用电：
市政专用线供电系统。

91.
8、通信：
由市话网引入。

1.
9、有线电视：
彭州广播电视局提供转换设备及信号增益设备机房，并且负责规划区内传输光纤及管道敷设。

二、xx总体发展分析：
1、农业：
主要有水稻、小麦、薯芋、玉米等。

经济作物主要种植蔬菜、油菜等，种植面积达61314亩，另有零星彭州柚、花卉栽种。

此外，养殖业以养殖生猪、家兔和鸡、鸭、鹅等小家禽为主。

2、工业：
蒙阳镇工业基础较好，有一批经营状况较好的骨干工业企业。

全镇形成了钢铁冶金、机械加工、食品加工、物流运输等多门类的产业集群。

3、第三产业：
蒙阳镇位于彭州、青白江、新都、什邡、广汉等几市县交界处，城镇商业贸易繁荣兴旺，各种商业配套设施较为齐全，沿街商铺林立，是彭州市东南面商业贸易中心。

蒙阳镇水、电、气供应充足，35千伏安变电站、自来水厂、配气站等市政基础设施基本配套。

邮电、通讯、有线电视网络设施已经完善，电话、有线电视网络已经进村入户，文化、娱乐、商业服务网点遍布镇区主要街道。

形成了东、西、南、北4条主要街道和6条二级街道。

以蒙阳镇为中心，有连接成都、什邡、广汉、新都、彭州等大中城市的省道和县道，有成网络状的“村村通”水泥路。

10
三、xx远景规划
11
蒙阳镇被成都市确定为14个优先发展重点镇之一。

蒙阳镇坚持“城市要建设，规划必先行”的观念，用经营的理念加快了科学编制总体规划和各专业规划的步伐。

总体规划：
为了加快优先发展重点镇建设步伐，使蒙阳镇在一定区域内起到中心和带动作用，在成都市建委和规划局的大力支持下，蒙阳镇充分发挥规划的龙头作用，立即启动了城镇总体规划修编工作，已完成了新的规划方案的编制工作。

依托成都，建设冶金铸造、机械加工、农产品种植和食品加工基地，把蒙阳镇打造成为成都北部明珠、彭州工贸重镇和农业高科技产业基地；确定了发展方向：
城市向南、向西发展。

规划到20年城镇规模达到8平方公里、城镇人口达到6万人，形成商贸居住休闲娱乐旅游区域、工业物流区域、农业高科技产业基地等三大集中发展区域。

四、xxxx区域的现状：
蒙阳镇现存建筑为明清时期风格，清末民初所建，大部分是小青瓦屋顶、木质结构建筑，且年久失修，其中部分古典建筑还有所保存；街道狭窄、坑洼不平；规划排列参差不齐，商业铺面档次较低，住宅区域大部分属于低洼棚户区。

噬需合理规划设计，综合改造整治。

目前，蒙阳镇城区规划总面积1.57平方公里（约157万㎡）。

旧城拆迁区域总面积1044亩，净用地面积862亩，扣除12
已经改造地块（电信支局、蒙阳中学、蒙阳小学、固信公司、丽苑小区、鑫荷商城、福苑美景）197亩。

实际可以利用土地约665亩，待征集体土地588亩。

蒙阳镇城区内建筑情况，需征收房屋总建筑面积为257600㎡。

其中，城镇住宅面积102700㎡，农村住宅面积75500㎡，营业用房面积32300㎡，生产办公用房面积30200㎡，其它用房面积16900㎡；城区住户总人口6668人，其中：
城镇人口5463人，农村人口1205人；城区住户总户数1973户，企业、事业单位23家，用地281亩。

目前，蒙阳镇城区内商业用地及住宅用地价格平均约120万元∕亩。

商业铺面月平均租金约为25.00元∕㎡；商业铺面销售价格约为2.2万元∕㎡；住宅销售价格约为4000.00元左右∕㎡。

五、蒙阳镇场镇区域旧城改造及新建的优势：
5.
1、蒙阳镇的地理位置特殊。

在方圆20公里范围内，蒙阳镇正处在彭州城区、什邡城区、广汉城区、新都城区四点矩形的中央；成都市主城区中轴线的北部，与成都市主城区中轴线南部的华阳城区成以成都市主城区蜀都大道为对称轴的轴对称点，或以人民南路、人民北路为对称轴的轴对称点。

成都市主城区双阳（南有华阳、北有蒙阳）副中心之一。

有成德大道、105省道、什（邡）新（都）路、汉（广汉）彭（州）路等道路穿境而过。

国家减灾委、民政部规划中的中国西部直升机救援机场，也在紧邻蒙阳镇的彭州三界镇，距离蒙阳镇旧城区不足3公里。

13
5.
2、蒙阳镇的经济优势。

蒙阳镇作为彭州市副中心，其经济实力仅次于彭州市天彭镇，位居彭州市第二。

5.
3、蒙阳镇被确定为全国重点发展镇；被成都市确定为14个优先发展重点镇之一。

5.
4、蒙阳镇旧城改造的商业优势。

由于蒙阳镇的特定地理位置，决定了他的商业氛围和商业价值。

因为蒙阳镇周边方圆20公里范围内无大中型城镇，镇区
周边居民自古以来都是以蒙阳镇为商品物资集散地和贸易场所，汇聚了周边的商业人气，被当地居民约定成俗，延续至今。

5.
5、xx场镇区域xx改造的劣势：
蒙阳镇对外宣传力度不够，知名度不高，文宣有难度；城区风貌没有经过统筹规划，稍显凌乱，统筹规划设计难度较大；需保护修缮的文物古迹较多；旧城拆迁安置工作量大；需新建的公共设施暂无规划设计；民俗文化挖掘工作量大等。

六、xx改造的实施步骤：
6.
1、蒙阳镇旧城改造的前期须完成相关市调工作；
6.
2、与城市规划对接，了解、逐步调整《蒙阳镇旧城改造策划方案》，满足开发商投资诉求；
6.
3、与当地市、镇政府商谈，确定旧城改造的设计定位、规划原则、文化定位、商业定位；
6.
4、公司注册、开发机构设立等；
14
6.
5、草拟、签定《旧城改造合作协议书》、公告拆迁安置方案和分期、分区域签订《拆迁安置协议书》；
6.
6、项目系统开发方案、拆迁、开工；
6.
7、改造建设完成交付运营。

七、开发公司对蒙阳镇旧城改造的实施方案：
7.
1、城区xx改造总体实施构想：
7.1.
1、打造仿古与现代相融的居住与休闲名镇；突出城市文化，以蒙阳镇历史文化为基础，融入后期开发水景的合理分布，规划地方文化、现代旅游文化展列区。

打造一座“新、奇、特”的、与众不同的川西特色文化旅游城镇；
7.1.
2、对蒙阳镇既有旧城区实施改造的工程，开发公司实行整体规划、整体设计，分期、分区域投资打造的方式；
7.1.
3、将开发地块分成文化功能区、行政功能区、商业功能区、休闲娱乐功能区、住宅功能区等几大功能区进行开发建设；
7.1.
4、本项目开发区域内的公共设施、市政设施等公共设施的建设资金，在洽谈时要求由当地政府全额出资
15
或由开发商出资，开发商的出资须抵扣土地款；
7.1.
5、争取更多的旧城改造优惠政策（含北改政策）；
7.1.
6、政府负责旧城改造的拆迁工作，拆迁安置费由开发商承担。

7.
2、项目协作单位的选择：
7.2.
1、旧城改造的总体规划方案公开招标确定；
7.2.
2、以招标形式或其他形式确定施工单位，协作实施。

八、开发资金的筹措方式与策略：
8.
1、开发公司自有资金（约占首期项目投资的25～30﹪）；8.
2、与银行进行项目改造与开发融资。

8.
3、社会投资机构的投资合作与融资；
8.
4、承建单位垫资；
8.
5、项目分区域合作投资开发；
8.
6、边建设、边销售、边经营，促进资金回收。

16
九、竞品项目分析：
9.
1、现区域除约3公里的新区改造外无其它规模型开发项目；
9.
2、供需分析：
9.2.
1、今年非住宅商品房（二手房）成交约1600平米，成交套数73套，平均单套面积21.9平米/套，平均单套
44.21万/套。

9.2.
2、2013年上半住宅成交均价3951元/平米。

十、主要经济指标、技术经济指标表：
待定(因规划方案与城市规划未落实)
十二、项目优劣势分析：
11.
1、优势：
11.1.
1、本项目位于市镇中心老城区域，区域内有学校、幼儿园、零星分布的商业街，无工业污染。

11.1.
2、区域处于发展和增长速度名列前茅的区，具有城市发展空间。

为项目的建设档次奠定了基础。

11.1.
3、交通优势：
交通便捷。

17
11.1.
4、位置优势：
老城核心区域，商业前景尚可。

11.1.
5、配套优势：
周边为老城生活聚集区，人流量较大，项目的增值空间充裕。

11.1.
6、开发后的外立面设计美观和景观的打造，其风格独特,有效提升了物业档次。

11.1.
7、投资改善了区域的生活和休闲环境。

11.
2、劣势：
11.2.
1、周边商业较多但氛围较淡，竞争对手存在。

政府对房地产进行宏观调控，存在投资风险，消费低下。

11.
3、机会：
改造该片区后，本项目能成为区域中商业市场的风向标。

11.
4、威胁：
本项目开发定位只有进行差异化定位，才能吸引其目标客户。

十三、项目经济效益评估：
13.
1、总投资金额与总收入（见前测算表）。

13.
2、按后期的《销售方案》考虑。

十四、项目风险分析：
14.
1、房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，
18
根据派员到现场三天的市场调查显示，关于项目开发经营的环境分析、项目定位分析，可以看出，目前在同一区位、同一档次的物业供给量相比上，本开发总体量明显偏大，项目虽然是在该区域为最大规模、唯一性，但因区域人口和其他一些不确定性因素带来的风险，故项目的抗风险能力较差。

14.
2、开发与经营管理风险分析：
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

14.
3、公司团队和专业团体的初期合作、旧城改造与经营需逐步完善。

14.
4、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

14.
5、财务风险分析：
本项目资金除自筹200万元，但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，应减少占用资金回收风险，加强推广宣传与招商工作，消减金融财务风险。

十五、结论与建议：
19
15.
1、项目拥有一般的投资环境与机遇：
居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这方面为本项目提供了一个良性与刚性的投资环境与机遇。

15.
2、项目具有的突出优势：
项目在区域内有较好的地理位置（包括交通、人文等环境）。

区域相对竞争个案较少。

15.
4、结论：
15.4.
1、通过以上的分析和策略，项目达到的盈亏平衡点、收益率偏低；
15.4.
2、本项目投资方具有较强的经济实力；
15.4.
3、本项目的建设符合城市商业发展规划要求；
15.4.
4、本项目的建设能有效地拓创公司对商业项目的动作水平，推进商业的发展具有较大的意义；
15.4.
5、本项目局部投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供一定的基础保证；
15.4.
6、xx双桥项目较类似(可供参考)
15.4.
7、本项目可以获得一定的经济效益与社会效益;
15.4.
8、为了使本企业在开发该项目过程中，将房地产开发的三大价值“地产价值、商品价值和品牌价值”方
20
面获得利益最大化，可为公司战略部署及企业品牌战略扩张搭建一个良好的商业平台。

15.4.
9、依照健康休闲、田园城市的格局，以及其功能分区，按照“以大带小、住带底商”的原则，不论是对于该项目的运作，还是企业品牌的规模扩张，以及企业的长远持续发展，都有着至关重要的决定作用，也是企业开发本项目的成败及利益最大化的给力保障。

15.4.
10、整合并吸取各家“品牌战略”的优势，形成一套成熟的、行之有效的聚集及扩散机制，逐步完成“公司品牌与项目推广”的建设；
后语:
因市调时间紧张且资料欠缺，本方案仅供参考！
草拟:
2012年11月18日21。