大兴区16地块投资评审报告

注：由于(yóuyú)05年才开始进行网上签约，因此03、04年为后期补签数据与实际数据存在较大偏差。
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
上市量 2327 3460 2883 1758 1354 1272
成交量 937 1926 1790 1943 1693 798
➢从成交量来看，06年年度销售量为近几年最为强劲的，之后07年略有回调，08年由于宏观政策的紧缩 以及整体的市场环境影响，导致成交量有较大的降幅。
➢从成交的价格看，每年的价格均保持着较快的增长速度，最为显著的是06年全年的价格涨幅达到41%。 08年市场出现比较明显的低迷状况但是全年仍然保持着12%的速度增长。
正在修建公路： ➢万寿路南延线建成后连通了长安街到南五环；
➢郭公庄路南延线建成后可由南四环花乡直达南
五环欣羊桥；
➢马西路南延线可从南三环右安门南桥直达南五
环；
➢蒲黄榆路南延线修通后可由方庄便捷到达南五环德茂桥，
从而到达旧宫及亦庄。
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项目细分市场分析∣大兴核心区房地产市场发展(fāzhǎn)特征
29% -2% 20%
➢大兴近几年的房地产除08年外均保持着良好的销售情况，正常(zhèngcháng)销售期区域的销售面 积接近100万平米，同时价格也保持了良好的增长形势，08年市场稳中略降，但是在09年前五个月 即有约20%的涨幅。
1.大兴地块所处区域界定：
大兴区辖3个街道14个镇，分布非常广泛，因 此按照目标地块所处的位置以及大兴经济主要 发展中心，因此在项目竞争片区的考虑中，仅 考虑大兴区域内西红门镇和黄村镇为主大兴政 府所在的核心片区。
（2）区域内物业类型丰富，未来将以小高层和高层为主
区域内物业类型供应丰富，早期低密度产品相对较多，涵盖了小独栋、联排、叠拼、花园 洋房、多层等各种物业类型，随着区域内土地资源的紧张，新项目容积率不断提高，区域 后期主要供应物业类型为高层和小高层。
（3）随着区域交通及配套的不断完善发展，来自西南部城区置业客户不断增加
地块销售情况预测
大兴区域市场发展分析 竞争区域整体市场分析
区域代表项目分析
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项目细分市场分析(fēnxī)∣大兴区域市场发展分析(fēnxī)
大兴，地处北京(běi jīnɡ)南郊平原，区位优势得天独厚。大兴是北京(běi jīnɡ)市唯一一个拥有两 个新兴卫星城的郊区县。其中，区政府所在地黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务 院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京(běi jīnɡ)新城亦庄，即北京(běi jīnɡ)经济技 术开发区，是在北京(běi jīnɡ)跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅 速崛起的又一座新兴卫星城。
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北京市整体市场(shìchǎng)分析∣近三年北京市商品住宅按月 销售分析
➢2007年到2008年上半年北京商品住宅价格一直维持较平稳的增长，07年全年价格增幅达44.7%， 08年的上半年也保持着平稳高价位的运行，但是(dànshì)在08年下半年受市场低迷影响价格出现 较为明显的松动；虽然在奥运期间借奥运商机价格小幅反弹，但是(dànshì)之后却呈现了明显的 下降趋势； ➢在整个08年下半年，北京市的房地产市场进入了全面的调整期，各项目通过打折、精装改毛坯 等各种方式进行着价格的调整； ➢进入09年之后，价格从08年以来的最低点10416元/平米，以月均5%的涨幅开始强有力的反弹， 09年5月份成交价格已经达到13021元/平米，价格反弹同时伴随着销售量的增加。
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项目细分市场(shìchǎng)分析∣大兴区域市场(shìchǎng)发展 分析
大兴核心去区域(qūyù)概况
大兴黄村为北京最早发展的卫星城之一，处于环渤海经济圈和京津塘产业带的重要节点，独有 的地缘优势使它成为北京经济文化向华北地区辐射的前沿。黄村北区是大兴区政府规划中的新型 住宅集中区域，大兴区政府把这里规划成为时尚住宅区和城市副中心，未来将建成环境优美、功 能齐备、设施(shèshī)一流的魅力居住区。
南四 环
西红门片区
大兴核心区
南五环
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地块区域市场分析(fēnxī)∣竞争片区特 征
马家楼片区是北京西南(xīnán)项目集中代表的区域，区域内百万平米的大盘万年花城和 星河城两个项目是该片区的核心代表项目，客户主要来自于丰台区，部分来自于西城、海 淀。
西红门板块：板块临近西南四环，自2006年起，板块在世嘉博客、理想城等项目的 带动下，板块发展日益加速，尤其(yóuqí)是总规模140万平米的理想城成为拉动区 域住宅发展的典型代表项目，客户主要来自丰台、大兴，还有部分城区客户。
1、产业发展优势——根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和发 展生产性服务业。未来将打造成商务服务、创意服务、综合服务、研发服务、物流服务 集聚区，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融后台服务及技术服务业 ;
2、交通发展优势——四条公路一条地铁紧密连接.
地铁：
➢ 4号线地铁大兴线于2010年底使用；
销售均价
4456
4747
7%
5853
23%
8279
41%
11418 38%
12749 12%
➢从上市量来看，从03年至今(zhìjīn)有较大的下降，这与一级土地转让方式公开化密不可分，从04年 8月31日开始土地转让不再以协议方式出让经营性土地使用权，必须通过公开招标、拍卖、挂牌的方式， 因此从05年开，共51页。
北京市整体市场分析(fēnxī)∣近三年北京市商品住宅按月销售分析(fēnxī)
➢ 07年北京市场显示出强大的供不应求，整体的供销比例在0.8：1，全年新增商品住宅供应量1354.2万平米， 全年实现销售量1693.3万平米，是北京房地产市场热销最为典型的一年。 ➢08年北京市场受到宏观政策以及金融大势的影响，供需比达到了1.41：1，全年新增供应量为1272万平米， 但成交量近下跌近五成，使08年的销售情况非常严峻。 ➢进入(jìnrù)09年后，市场销售量大幅增加，2月份开始，各月都已经明显的高于前两年同期销售量开始明显消 耗历史存量。
目前大兴在售项目成交客户仍以本地客户为主，如大兴区政府高级公务人员、周边产业园 区内白领、大兴本地私营企业主。随着大兴段地铁兴建带来的交通改善，来自北京西部及 西南部（西二环三里河、金融街区域、西南三四环的总部基地、花乡、西南四环外新发地 等区域）的置业人群不断增加
（4）片区项目整体去化速度较快
在2007年北京整体市场价格快速上升阶段，大兴片区市场亦呈现了较好的销售态势， 多数项目销售速度均保持了50—70套/月，2009年，顺驰领海在价格大幅提升的同时 仍取得了月均41套的销售业绩。
大兴核心区：黄村作为北京市的卫星城之一，是大兴区的政治、经济和文化中心，交通较为 发达，配套完善。早期开发的项目以低密度住宅为主，如翡翠城、原生墅、清城等，在市 场树立了郊区低密度住宅区的形象。近期典型项目如彩虹新城、顺驰领海，物业类型主要 为高层、小高层产品，客户主要来自大兴本地、丰台，以及部分城区客户。
（1）区域内仅有少量品牌开发商进入(jìnrù)，整体地产市场发展相对缓慢
区域内仅有华润和顺驰两家国内相对知名品牌开发商，华润翡翠城前四期已开发完成并入 住，目前(mùqián)在进行五期开发，对大兴的地产市场起到一定带动作用。但是，目前 (mùqián)区域内多数项目为中小型开发商开发，品质相对较低。
按照(ànzhào)该区域客户的流向以及未来项目的发展趋势特将西至京石沿线、东至京开沿线、北至西南三环、南 至大兴核心区作为大的竞争板块，其中，京开沿线按照(ànzhào)地理位置和项目的集中程度，分为马家楼片区、 西红门片区及大兴核心区。
京石沿线(yánxiàn)西南五环内片区
南三环
马家楼以北片区
大兴区16地块投资(tóu zī)评审报告
2021/11/7
第一页，共51页。
Gemdale Corporation
CONTENTS
北京市整体市场(shìchǎng)分析 项目(xiàngmù)细分市场分析 地块(dìkuài)规划定位分析
地块销售情况预测
近五年北京市房地产市场宏观分析 近五年北京市商品住宅销售分析 近三年北京市商品住宅按月销售分析 09年以来北京市商品住宅销售分析
第六页，共51页。
北京市整体市场分析(fēnxī)∣ 09年以来北京市商品住宅销售 分析(fēnxī)
2009年
月份
上市量
销售量
（万平米） （万平米）
销售均价 （元/平米）
1月份
36.7
60.1
10416
2月份
11.5
82.2
11423
3月份
99.0
149.9
11760
4月份
112.1
189.8
12311
➢通过与07年、08年同期进行对比，09年前五个月的销售量突破650万平米，超过07年高点的销售总额， 接近08年的销售量1.9倍。
第七页，共51页。
Gemdale Corporation
CONTENTS
北京市整体市场(shìchǎng)分析
项目(xiàngmù)细分市场分析 地块规划(guīhuà)定位分析
5月份
115.8
172.9
13021
09年1-5月合计
375.1
654.9
12086
08年1-5月合计
504.1
345.3
12891
07年1-5月合计
473.0
621.5
9689
环比增长
9% 3% 4% 5%
➢从上市量来看，除二月份由于春节的缘故各项目都推迟或者提前了项目入市时间，当月上市量随之减 少，其余各月份的上市量都体现了明显的增长。
第九页，共51页。
项目细分市场分析∣大兴区域(qūyù)市场发展分析
1.大兴区近三年商品住宅发展(fāzhǎn)情况：
年份
06年 07年 08年 09年
上市面积 (万平米)
95 59 63 21
销售面积 (万平米)
93 94 30 25
销售价格 （元/平米）
5356 6928 6762 8102
环比增长
➢受到整体经济环境的影响，从08年开始房地产开发投资首次出现负增长，反映出开发商 投资相对谨慎。 ➢商品住宅的新开工面积、施工面积以及竣工面积近三年都表现出下降的态势，预计将对 未来(wèilái)商品住宅的供应产生影响。。
第三页，共51页。
北京市整体(zhěngtǐ)市场分析∣近五年北京市商品住宅销售 分析
6352.9 6759.4 7283.4 6311.3 5914.5 5538.2 4216.1
6.4% 7.8% -13.3% -6.3% -6.4% 2.1%
商品住宅竣工面积
万平米 同比增长
2080.7 2344.0 2841.4 2193.3 1854.0 1399.3 270.4
13% 21% -23% -15% -25% 7.90%
近期房地产政策分析
第二页，共51页。
北京市整体(zhěngtǐ)市场分析∣近五年北京市房地产市场宏观分析
近五年北京市房地产市场(shìchǎng)宏观
Gemdale Corporation
房地产开发投资额 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积
年度
亿元 同比增长 万平米 同比增长 万平米 同比增长
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009年1-4月
第十二页，共51页。
Gemdale Corporation
CONTENTS
北京市整体市场(shìchǎng)分析 项目细分市场(shìchǎng)分析
地块(dìkuài)规划定位分析 地块销售情况预测
大兴区域市场发展分析 竞争区域整体市场分析
区域代表项目分析
第十三页，共51页。
地块区域(qūyù)市场分析∣竞争片区设定
1202.5 1473.3 1525.0 1719.9 1995.8 1908.7 338.2
21.5% 22.5% 3.5% 12.8% 16.0% -4.4% -26.5
3433.7 3054.3 2965.9 3179.4 2557.4 2337.2 269.9
-11.1% -2.9% 7.2% -19.6% -8.6% -51.60%
➢从成交量来看，各月份成交量保持着强劲的增长势头，3月份开始销售量逐渐突破了150万平米，全面 超过了同期市场旺盛期的07年销售量，同时09年高消化量也表明(biǎomíng)了市场开始大量的消化历史 存量，前五个月已经消化尽300万平米；
➢从销售价格来看，表现出强劲的涨幅，2月份单月涨幅达到9%，5月份相对1月份的价格涨幅已经突破 20%。