城中村改造项目工程造价咨询工作重难点分析

0引言
随着城市发展的脚步越来越快，
“城中村”这一特殊产物已成为城市化进程中的顽疾。

改造城中村成为城市发展的必然，然而，城中村改造并不是一个简单的工程，其影响因素和涉及利益很多，本文将对城中村改造过程中的难点、各专业项目的特点以及工程造价控制的难点进行分析研究，为城中村项目的改造和造价控制提出合理化建议。

1城中村改造项目难点分析1.1改造成本高，投资回报小
城中村之所以成为城市发展的“痼疾”[1]
其主要原因在
于城中村大多为违章建筑且缺乏统一的规划管理，其次在
于环境乱、差，人员流动复杂且基础设施配套不齐全，
处于城市管理体制外进而治安较为混乱。

除此之外，对城中村进行改造还需考虑拆迁安置成本高、投资大但投资回报低、回迁安置面积大但改造后销售面积小等诸多问题。

正是由于这些问题的存在，极少有房地产开发商愿涉足此领
域。

因此，降低改造成本，
提高投资回报是改造项目所需要解决的一大难题。

1.2改造模式与改造主体问题
设计出符合各城中村实际情况的改造方案，
合理解决城中村改造主体及改造模式问题，是改造计划中一项艰巨任务。

现改造模式有三种：①土地前期开发由政府主导完成，随后以招标方式拍卖。

这种模式前期拆迁安置费用高昂，且政府财政资金有限也使得进行该模式不适用大规模土地开发；②改造规模较小且村民筹资能力较强时，可由村民自筹资金并在政府指导下进行改造；③开发商主导。

开发商大多资金充足、经验丰富，
实施此模式不仅减轻了政府财政资金的压力，使得财政资金更多使用于基础设施建设及其他公益事业，同时也将避免行政力量介入以减少一系列社会问题。

因此，开发商应当是城中村改造的主角。

1.3村民的权益问题目前，出租收入与集体经济收入是城中村村民的主要
收入来源。

村民得知本村改造项目将要开展时，
就会通过加盖房屋要求更多补偿款，
加大了在改造过程中的补偿额度和补偿难度，甚至影响改造项目的最终能否顺利实施；
出租屋为村民们带来了较高的经济回报，
多数村民对土地面积的补偿意愿更加强烈。

过往改造经验表明，城中村改造未能使村民依靠租金收入为主要来源这一维持生计的方法发生改变。

因此，改造面临村民的意愿与改造最终目的相悖的困境[2]。

2城中村改造项目造价控制工作重点
城中村改造过程中存在诸多影响因素，涉及多方利
益,因此对此类工程项目来说造价控制工作尤为重要，
改造项目投资决策阶段、设计阶段、
招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的造价工作务必要妥善进行，严格控制，从而控制项目投资在限额投资之内，使得项目建成后有利可
图，以此来平衡各方利益，
推进城中村改造项目顺利实施。

造价控制流程如图1所示。

2.1投资决策阶段造价控制工作重点
造价控制工作在投资决策阶段不仅起指导性作用，
而且对于整个项目而言也有着决定性作用。

对于城中村改造项目来说，由于涉及利益方较多，
而且需要考虑前期拆迁问题，所以此阶段的造价控制工作是尤为重要的，以下几点要格外注意：
①收集齐全相关基础数据：
对于项目所处地区的水文地质、工程通水通电线路、主要施工机具及材料价格、采购
地点、类似项目过往经验等要尽可能收集齐全。

同时对改
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—作者简介:黄丽莎（1977-），女，土家族，湖南长沙人，本科，高级
工程师，从事政府投资项目投资决策咨询工作；周双
双（1993-），女，甘肃庆阳人，本科，工程师，从事工程
造价咨询工作；谢明晶（1994-），男，江苏扬州人，
本科，助理工程师，从事工程造价咨询工作。

城中村改造项目工程造价咨询工作重难点分析
Analysis on the Important and Difficult Points of the Consulting Work of the Construction Cost
of the urban Village Reconstruction Project
黄丽莎①HUANG Li-sha ;周双双②ZHOU Shuang-shuang ;谢明晶②XIE Ming-jing
（①深圳市龙岗区政府投资项目评审中心，深圳518172；②深圳市栋森工程项目管理有限公司，
深圳518081）（①Shenzhen Longgang District Development and ReformBureau ，Shenzhen 518172，China ；②Shenzhen Dongsen Construction Project Management Co.，Ltd.，Shenzhen 518081，China ）
摘要:近年来，随着城市化进程的加快和社会经济的增长，城市整体生活水平也在不断提高，但城中村问题却始终存在，这已是
城市发展道路上的一大阻碍。

因此，科学合理地改造城中村已经成为各地方政府所关注的重点。

为城中村改造项目及其造价控制的合理化提出建议，本文将从城中村改造项目的重难点、改造过程各专业工程特点及造价控制难点几个方面进行分析研究。

Abstract:In recent years,with the acceleration of urbanization and the growth of social economy,the overall living standard of the city is also improving,but the problem of urban villages has always existed,which has been a major obstacle on the road of urban development.Therefore,the scientific and reasonable reconstruction of urban villages has become the focus of local governments.In order to put forward suggestions on the rationalization of the urban village reconstruction project and its cost control,this paper will analyze and study the important and difficult points of the urban village reconstruction project,the characteristics of various professional projects in the reconstruction process and the difficult points of the cost control.
关键词:城中村改造；造价咨询；工作重难点；
合理化建议Key words:urban village reconstruction ；cost consulting ；heavy and difficult work ；rationalization proposal 中图分类号:TU723文献标识码:A 文章编号:1006-4311（2021）30-077-04doi:10.3969/j.issn.1006-4311.2021.30.025
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造类项目而言，相关民意调查及有关征地拆迁资料也应进
行收集。

要确保所收集到的资料准确可靠，
这样经济分析以及投资预测结果才会科学合理。

②可行性研究阶段的相关技术经济论证：
通过可研得到的结果对于一个项目而言十分重要，
这关乎到项目能否顺利完成。

此阶段得出的投资估算不仅是得到项目限额总值的关键，其对后期设计概算等也有着一定影响。

因此，有
必要对项目市场需求现状、
占有可能性及同类项目的建设情况进行充分调查，同时国家对此类项目的有关政策以及项目的未来发展趋势也应进行详细的研究论证。

③方案优化：通过优化投资决策可使得资金节约的可能性大大提升，显而易见项目优化方案是造价控制工作的
重点、难点。

在市场调研工作完成之后，应以“效益第一”为
原则，以保证质量为基础，切实结合项目进展实际情况，对
多个计划的技术经济采用动态分析方法，通过方案优化，
尽可能实现施工工艺的简单化，
设备选择更合理化，使得节约资金、实现造价控制目的。

2.2设计阶段造价控制工作重点
设计阶段对项目造价的影响度在85%及以上，设计质
量也会直接影响到项目成本管理。

设计阶段造价控制应注意以下几点：
①采用限额设计进行造价控制：
过往的项目经验表明，对于设计单位而言，项目设计产值的完成情况与产品
的经济性二者都要得到足够重视，
否则将会出现许多浪费现象；同时设计人员为保证项目的安全，
在选取安全系数时大概率会选要求较高的系数，
这样就会增加造价造成不必要的浪费。

因此，推行限额设计是极其必要的。

②管理并核实设计阶段的概算及预算：在项目具体实
施过程中，为避免造价控制目标发生错误进而引发造价失
控，最终使得造价控制工作不能顺利进行，
这就要求设计概算要精确、可靠、
合理。

2.3招投标阶段造价控制工作重点
此阶段的工作重点在于为工程择优选取中标人、确定
合同价格、签订合同。

工程工期、
质量等重要内容的相关政策在此阶段也会得到明确。

同时现阶段的造价成本控制影响着合同价格，对建设项目的合同签订、
履约、投资收益等都有重大影响，是实现项目成本控制的重要阶段。

①计价方式的选择：为保证选择的计价方式具有科学性、合理性，目前常用的定价方法是综合单价法，即按照相
关规范，先计算出构件单位工程的工程量，
再根据有关技术设计规范计算出成品单价的一种定价方法。

应在全面分析项目特征以及造价控制工作之后进行合理选择。

②保证招标文件质量：在进行招标文件检查时，
除检查招标范围的一致性，对于招标文件、
控制价及图纸的统一性、材料及施工机具的采购方式与选用计价方法的一致
性、品牌档次的明确性也应重点审核；
同时要明确当市场材料价格发生波动时其风险应对及解决方法；
暂定材料设备的认质认价方式；当项目发生变更时其明确其变更价款的方式；工程项目总承包服务费的计算等等。

上述内容若发生任何争议或合同当事人之间的理解差异对合同价格都可能产生重大影响，并在不同阶段阻碍合同的履行。

③确定合同类型：对于大中型项目而言，
以单价合同为基本形式，总价合同为补充形式是采取较为广泛的方
法。

对于小型建设项目，施工工艺、
施工流程简单的项目，图1
造价控制流程
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表1招投标阶段造价控制主要工作内容
序号内容
1
分析对本工程产生影响的各种相关因素，做好相应的准备工作2作为合同签定方履约的依据，清单工程量的计算要准确、合理，不仅要对施工图纸了解透彻，还要结合相关技术规范、图集、计算规则
等，确保工程量清单有据可依
3编制严谨的招标文件，检查合同条款的解释顺序是否一致；招投标文件对部分市场价格相差较大材料的具体要求予以明确；材料价格波动风险范围以及调整方法；变更价款的确定方法；现场签证、进度款及结算条款约定；是否使用暂定金；对不平衡报价设置限制条款
以减少隐形损失；总承包服务费基数和计算方法；总分包内容划分清晰；增加报价澄清程序等。

以上任何一条不明确或双方理解产生
分歧将会在结算时产生矛盾，甚至使结算久拖不决
4合理编制招标控制价。

编制招标控制价使发包人可以进一步明确工程总造价及分部分项综合单价，便于发包人有方向的有目的地进行市场询价，便于评标时对于那些有不合理低价之嫌的报价及时提
出质疑。

采用的计价依据、取费标准、主要材料价格来源、信息价、
计算措施费所依据的施工方案都应在编制说明中载明
可以选用总价合同类型。

对于必须立即实施的应急抢险等项目或者技术复杂、无法主动控制的项目，可以签订成本加酬金合同。

2.4施工阶段造价控制工作重点
在此阶段要以保证工程施工质量为前提，
对造价工作进行科学地管理控制，重点管控工程合同价款、
工程进度款、施工机械材料费等点，
同时要确保工程资源得到科学合理地配置，从而使工程综合效益得到提升。

①尽可能减少项目变更及现场签证：在工程开工前，
要做好足够的施工准备工作，为追求“高质量、工期短、成
本低、效益高”的工程目标打好基础。

同时要注意对于设计图纸的审查工作，要认真严谨，
找出存在的问题并寻求切实可行的解决方案，项目的设计方案是综合考虑各方面因素所制定的，一处发生改动会可能影响整个方案的可行
性、合理性，故对于既有的设计方案，
任何一方都不能擅自对其改动，如果更改不可避免，
则应综合考虑各方面因素，由建设单位、设计单位及施工单位三方协商并报上级批准后方可进行。

②优化施工方案：施工图会审是工程项目开工前必须
进行的工作，主要审查建筑的结构、
暖通、水电线路等不同专业之间相互协作、统一的情况，
同时勘探资料与施工现场实际情况也应对比查看，
并及时以书面形式提出相关意见。

施工方案对施工过程不仅起着指导性作用，而且对工程的施工组织设计、工程造价及施工工期也存在直接影
响。

因此，应从主要施工环节、使用的施工机具、施工工艺、施工流程等方面来优化施工方案，
从而达到控制造价的目的。

③做好合同管理及索赔工作：
签订合同时要对各项条款进行全面分析，确保合同各项条款严谨、明确、无漏洞，签署合同前，对于合同中的各项条款都要逐一准确检查，避免因合同缺字、漏字使得项目在日后实施过程中出现争
议，导致不必要的索赔现象，进而使得项目投资增加。

在工
程施工阶段，索赔事件时有发生，
而索赔又极易引起工程投资的增多，影响造价管理工作。

因此，这要求管理者应严
格全面地履行合同，预防索赔事件、
尽可能避免索赔发生。

2.5竣工结算阶段造价控制工作重点
为避免高估冒算、套用的定额过高等问题，
在进行竣工结算时必须严格按照相关规定，保证竣工结算真实、
可靠、合理，要仔细严格进行审查，避免计入基本建设成本计划外的费用。

除此之外必须认真核对工程项目施工合同、
所采用的预算定额、材料价差计算法、
设计变更、现场变更签证及施工图会审记录等竣工结算依据，
以保证这些材料具有正确性、
真实性。

3城中村改造项目建设及造价控制的合理化建议3.1城中村改造项目造价控制工作的建议
城中村改造项目的主体包括政府、开发商和村民，由
于各方利益倾向不尽相同，
因此城中村改造项目涉及利益广、对参建各方均影响深远。

从政府角度来看，改造后可保证良好的投资环境，城市形象也会有所改善；
从开发商的角度来看，可以在改造过程中取得可观的收益；
对村民而言可改善居住环境。

但三方所处地位不同，在利益分配上也不对等，为追求利益最大化而导致三方产生利益博弈，
对城中村的改造影响很大，
故改造过程中造价控制工作就变得格外重要。

①做好投资决策阶段的造价控制：
就城中村改造项目而言，该阶段的造价控制尤为重要。

一方面，做出准确的投资决策是实现各类资源合理配置的关键一步，也为造价估
算合理性、投资方案最优性、造价工作可控性提供保障。

另
一方面，科学合理的投资决策不仅影响着投资估算的精确性，而且在一定程度上对于整个项目的造价控制也产生影
响。

因此，为实现利益最大化，重点在于确保投资决策、收
集到的数据以及所使用的计算方法具有科学性、合理性、准确性。

②做好设计阶段的造价控制：一是要保证项目设计科
学合理，设计单位应要根据项目实际情况，多方面考虑，积
极实施限额设计并对相应的控制方法不断进行优化，
同时应注意施工图预算不能超出项目设计概算的上限；二是在
进行项目设计过程中，要秉承“资金节约”理念———设计费
计算方式要根据项目特点进行改进，同时设计人员要认真
负责，尽可能降低造价；
三是对不同的设计方案进行对比，选择出符合项目实际情况的最优方案并对其进行优化，
进而有效把控造价。

③招投标阶段的造价控制：
一是加强对招标文件的管理，规范其形式，完善其内容。

为避免内容不公平或有偏
见，可邀请行业专家对文件进行审核，
以此提高招标文件质量。

二是根据建设项目的实际情况，
重视工程量清单编制工作，确保工程量清单的准确合理以及内容的清晰客
观，保障投标人的利益。

一些特殊工程文件中，
特殊工序及施工难点应给予详细说明，将有利于对工程质量及造价的控制。

三是工程量清单内容不仅要与招标文件相符，也应与项目设计方案一致，减少工程量清单多算、漏算、错算等问题。

招投标阶段造价控制主要工作内容如表1所示。

④施工阶段造价的合理控制：由于此阶段资金投入
大，内外影响因素多，一旦工程造价超出预算，
造价工作就将难以掌控，进而影响整个项目的进展情况，
所以施工阶段的造价控制工作同样要认真对待。

对施工阶段的造价控制工作所应完成的任务进行分类（见表2），可得出该阶段
控制措施主要包括：1）重视图纸会审并深入理解图纸，首先要明确施工图是施工阶段的指南，图纸会审可使施工单
位及各参建各方熟悉设计图纸，
对工程设计意向及项目特点也有一定了解，找出所存在的技术问题并制定方案将其解决，降低图纸错误率，减少工程变更等一系列问题从而
实现控制目的。

2）合同管理工作要严格控制：
施工合同作为施工阶段质量、进度、投资控制的主要依据，既要保证其
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规范、严谨，又要切实保护建设单位、施工单位的经济利益，进而减少在审查结算过程中的分歧。

3）做好施工过程中材料设备的管理工作：在工程施工阶段材料设备所占的成本较高，材料设备能否高效使用，在一定程度上影响着工程造价。

当前市场上，材料设备种类繁多，而且价格、质量不一，相关管理人员应及时准确地了解各种市场信息，以选择物美价廉的施工材料及材料，从而节约成本，控制造价。

⑤竣工结算阶段的造价控制：此阶段应切实根据竣工结算标准（见表3）认真地编制工程结算书，以减少施工单位所编结算书出现多算、重算、错算等问题。

首先，应着重审查工程量，重点关注虚增工程量，以避免遗漏、错误计算或重复计价等现象。

其次，由于各项目自身特点不同，选取定额也不尽相同，对于各项定额的选择使用要随项目的改变而调整，同时对所选取的定额还要进行检查对比，以确保其内容合理。

另外，由于工程项目材料存在复杂性、多样性的特点，导致材料的价格存在不稳定性，因此结算人员应详细掌握各类材料的市场动态，对价格进行全面研究分析，在审核过程中更好地应对材料调差问题。

最后，应该详细核对设计变更及签证工程量是否与现场实际相符，以及检查工程量计算是否与合同约定一致等，避免将不符合变更方案的工程量计入结算。

3.2城中村改造建设的建议
城中村改造由于投资数额巨大、征地拆迁困难等问题的存在，使城中村改造的进展缓慢，成为现代城市化发展道路中的一道难关。

但是城中村改造是大势所趋，摆在面前的一大难题便是怎样才能既有效推进城中村改造，又能保护村民合法权益。

从城市发展的实际角度出发，对先进地区过往经验进行借鉴进而探索出新型城中村改造模式。

按照“政府搭台，村民唱戏”的思路，在政府统一规划主导下，充分发挥村民自治优势，以此来实现城中村自主改造、和谐改造[3]。

①完善城中村改造法律法规：城中村改造想要切实可行地实施，相关法律法规及政策也要尽可能完善。

改造项目涉及三方利益，既要保障城市发展的公共利益，又要维护开发商与村庄的自身利益，就必须做到三者兼顾，只有这样改造项目才能顺利进行。

但是，目前存在村民集体土地如何通过合法手续转变成国有土地，村民房屋产权具体的确认方式及程序，村民房屋拆迁补偿标注的确定及统一等问题都成为城中村改造过程中的法律、法规政策瓶颈问题。

②着重把控规划水平、严格要求实施标准：城市的发展并非单一的、独立的，而是多方影响、共同参与的过程，如果城市想要稳定发展，那么在发展过程中就不能闭门造车，拒绝周边地区影响，甚至脱离地区。

而对于地区的发展而言，其关键在于科学规划，为实现城市在发展的道路上稳步前行，明确前进方向，务必要做到对城市土地进行合理安排，妥善管理。

所以在进行城市规划时，要客观全面分析城市特点，综合考虑各方影响，广泛征求百姓意见，进而采用科学的理念制定出满足城市可持续发展的规划方案。

确保项目改造后村民迁入社区的居住环境良好，村民满意度高，同时要使得原有地块更好发展，充分实现高效益。

③明确集体土地流转，维护失地农民利益：当前，农村集体土地进行合法流转是保障城中村顺利进行的前提，而现阶段“从上而下”供给型的土地制度，显然已与我国目前复杂的社会经济发展形势不符[4]。

特别是一些发展迅速的大都市，如何既能保障农民利益，又能使土地流转方案切实可行，这已经成为城市发展道路上所面临障碍的关键之处。

为确保改造项目顺利进行，进而推动城市发展，要注意以下几方面：1）改造过程中实施分村改造、集体管理，对于不同村庄要实行不同改造方案，确保将还迁房集体规划到新地区。

2）对于项目的剩余土地，可采取国家土地转化的相关政策建设及用地指标，将其进行拍卖等处理，从而使得拆迁重建资金投入得以缓和。

而在城中村的改造过程中一并对城中村中的大量违章建筑进行统一处理，维护了村民利益的均等性。

3）要维护失地农民的利益，保证失地农民收入来源，提前规划好复耕用地；明确建设用地与农耕用地的不同用途，从而对二者进行区分，使得城市发展所需的建设用地压力得以减轻，农民的农耕用地数量得以保护。

还要注意为了保障村民利益平等，在改造实施时村内的违章建筑物要统一管理。

4结论
随着城市化进程的不断加快，城中村问题对于居民生活和城市发展的影响也愈加严重。

因此，城中村改造工作不能再继续拖延，必须严肃对待。

但因城中村本身的特点，在改造过程中将受到多种因素影响，面临着各种困难。

城中村改造顺利实施的当务之急在于怎样才能既有效推动改造进行，又能维护村民利益。

本文通过对城中村改造项目的重点、难点和实施改造过程中的主要造价控制问题进行了全面分析研究，得出应从城市发展的实际情况考虑，不断摸索新模式、新方法，使得参与改造的各方利益得到平衡，进而使得城中村改造项目的顺利完成。

参考文献:
[1]刘臣华.我国城市化进程中城中村改造存在的问题及对策研究[D].青岛大学，2020.
[2]高思勤，何忠万.浅析城中村改造现存问题及其发展方向[J].智能建筑与智慧城市，2020（05）：27-28.
[3]任建.天津东丽区城中村改造项目施工阶段工程造价控制研究[D].西安工程大学，2015.
[4]郝志强，纪明媚，陈欣欣.南通市区城中村改造问题与对策研究[J].城市住宅，2020，27（08）：156-157.
表2施工阶段投资控制工作主要任务表
序号任务名称
1在施工阶段需要编制资金使用计划，合理确定实际投资费用的
支出
2严格控制工程变更，合理确定工程变更价款
3以施工图预算或工程合同价格为目标，通过工程计量，合理确定
工程结算价款，控制工程进度款的支付
4利用投资控制软件每月进行投资计划值与实际值的比较，并制
作各种报表
5严格审核工程款支付
6审核其他付款申请单
7对施工方进行技术经济比较论证
8审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事项
表3竣工结算编制主要依据
序号内容
1相关的工程量计价规范
2施工总承包合同相关补充协议，开、竣工报告书
3设计施工图及竣工图
4双方确认的实际工程量清单
5设计变更通知书
6现场签证记录单
7招投标文件及甲、乙方合同有关规定
8采用的有关工程定额、专用定额以及与工期相应的市场材料价格
9其他相关依据
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