某西餐餐饮功能策划建议

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•4、经营管理问题
10万平方米的商业，购买商铺的基本是投资客户，对于 出租经营只考虑租金收益而不考虑整个商业的业种配比 ，无任何自律性，在法律上也无法对其进行有效的约束, 难以保证按照预先的功能规划和经营业种去经营 国美第一商街未来600多个商铺，600多个业主，如果无 法像商场一样进行统一的招商、包装、推广宣传，其后 果就是现在的的大都市街南1、2号楼，5年了仍是一座鬼 楼，商业管理的介入可以衔接投资人和整合租户资源先 解决招商后逐步经营
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•潜在的租户推荐与安排
结合前期的分析，在奥特莱斯3期的三层其主要的餐饮安 排应该是： 快餐与正餐相结合 正餐与休闲餐咖啡相统一 重点引进中餐兼顾西餐 品牌餐饮与特色餐饮有效互补
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如果确定了功能定位的方向，建议进行针对性客户招募，根据 我们的调查反馈目前综合超市主力店等招商人员几乎都已进行 了接洽，应该结合客户反馈的情况认真分析总结，在此基础上 对功能定位进行全面优化组合 根据客户的反馈的问题以及实际主力店的财务测算，客观的与 意向较强、品牌知名度好的客户进行深度沟通 10万平方米的商业，客观分析：邻里中心是未来3年最现实的基 本需求，但是从长远发展看，由于受自身大商业的挤压以及美 食街已经发售的部分可能带来业种重复的冲突，增长的前景不 大，对10万平方米的商圈规模形成贡献率比较小
某西餐餐饮功能策划建议
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•目 录
•燕莎奥莱经营理念与餐饮目标客户分析 •燕莎奥莱客户特征与潜在餐饮客户定位分析
•燕莎奥莱引进餐饮租户达到主要目的 •潜在的租户推荐与功能安排 •合作方式
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•1、燕莎奥莱经营理念
“名牌+实惠=奥特莱斯” ——燕莎奥特莱斯的经营理念
“现代、简洁、舒适、方便” ——燕莎奥特莱斯的经营风格
“自然、自在、自我” ——燕莎奥特莱斯给顾客的三大体验 方便舒适的氛围——
远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
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•2、奥特莱斯吸引客户的理由
• OUTLETS吸引顾客有三样法宝： • 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，
品牌纯正，质量上乘 • 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销
售，物美价廉，消费者趋之若婺 • 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，卖场
简洁、购物舒适
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•3、与之对应的餐饮租户要求
要有非常的强的品牌号召力，有自己稳定的目标客 户群体，而且这个群体与现在奥特莱斯相应客户吻 合，而不仅仅依赖燕莎奥特莱斯生存商家租户，它 与燕莎奥特莱斯的组合应该1+1＞2 有一定的经济实力，目前餐饮经营上规模有3家以上 的自营连锁分店，形成了一贯的经营理念、经营风 格，而不仅仅是一个餐馆
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•3、Baidu Nhomakorabea业规划与招商问题
餐饮街的成功将提升商圈的复合度非常重要，而且其总规 模在3万平方米，如果对12、17号楼还是划小单元出售， 最终不可能形成餐饮街，而且在业态上对邻里中心又形成 挤压，最终这条街不可能经营起来，而且销售率达到50% 对以后的物业管理影响非常大，在设计上全部采用中央空 调以及自动扶梯，以后物业管理费可能收不回来 餐饮街的特点在一定程度上不完全受该商圈的影响可以独 立生存，而且确实区域内存在现实的消费需求，所以对12 、17号楼不论是销售还是招商工作要给予高度重视
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•目 录
•燕莎奥莱经营理念与餐饮目标客户分析 •燕莎奥莱客户特征与潜在餐饮客户定位分析
•燕莎奥莱引进餐饮租户达到主要目的 •潜在的租户推荐与功能安排 •合作方式
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•1、燕莎奥特莱斯客户特征
年龄特征：主流客户群体年龄在30-45岁，30岁以下的小白领也 是其中群体 学历特征：受过高等教育，大专以上文化学历，对品牌有认知度 职业特征：主要以上班白领和追求品味品牌的人士 收入特征：个人收入在5000-15000元之间，家庭月收入在1000020000元之间，家庭基本拥有自己的小汽车 消费特征：消费比较成熟，有比较强的品牌认知度，尤其是对于 那些向往品牌消费的消费者，"只重品牌，不重时尚" 购物特征：有比较强的目的性，基本以家庭购物为主，也有单位 同事一起前往，这也是为什么燕莎奥特莱斯下班后和周末人流非 常大的原因
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•目 录
•燕莎奥莱经营理念与餐饮目标客户分析 •燕莎奥莱客户特征与潜在餐饮客户定位分析
•燕莎奥莱引进餐饮租户达到主要目的 •潜在的租户推荐与功能安排 •合作方式
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•引进品牌餐饮客户达到的目的
提升业态业种复合程度，丰富奥特莱斯经营和服务的内容 有效的延长消费者在购物中心停留和购物的时间，降低购 物疲劳感，提升购物中心的舒适度，增加客消费 留住潜在的消费需求，解决目前奥特莱斯客户就餐休闲流 失的问题 在一定程度上，密切与周边居住区居民之间的邻里关系， 为他们提供一个餐饮休闲的地方，尤其是本区域作为泛 CBD的核心区，存在大量日常餐饮需求
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•3、商业规划与招商问题
21号楼家居生活馆既可以依赖整体的商业走向成功，同 时由于体量不大，如果做出特色，也可以单独生存 所以说国美10万平方米的商业成功的关键是15、18号楼 商业中心区和餐饮美食街 商业中心区的成功从经验分析，百货店进入的可能性不大 ，而且也不适合目前国美的赢利模式，所以，重点就放在 综合超市和国美电器，如果他们进入还可以带动并引进服 装专业店、品牌折扣店，这样商圈的雏形可以基本形成， 对招商和未来的经营将产生非常大的帮助；所以，无论从 哪个角度分析，与主力商家的洽谈合作已尤为紧迫和关键
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•4、经营管理问题
除具有独立门面的街铺以外，任何一种商业或者业 态本身都需要统一的商业经营与管理，这样才能保 障物业正常运营以及增值和保值 即使像建外soho这样的街铺，开发商成立了商铺 租赁部和营销推广部进行招商服务以及宣传推广工 作；2004年5月份开始定期组织大型活动进行商业 包装和推广，投入的费用在1000多万，这么大的力 度目前出租率不到60%
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•2、与燕莎奥特莱斯与之对应的餐饮特征
其面对的目标客户群体主要以面向家庭消费、亲朋好友聚会以及 同事聚会为主要的目标，而不是以商务宴请为定位 消费也应该是“品牌+实惠”，消费者对这些品牌有比较好的认 知度，店面环境舒适优雅、服务规范，有自己的回头客，但是价 格不是特别高 主流餐饮品牌单客消费在40-80元之间，也应该配有低于40元的 快餐、个性餐和高于100元的品味餐厅，但这不是主流 商务性的餐厅不是我们的潜在租户，一是与我们客户群定位不吻 合，二是商务餐的招待时间主要在晚上，将面临与购物相同的时 间并争夺停车位；三是对本身的零售购物没有促进价值