国内主流房地产基金模式研究及实操案例
三万字实操手册：房地产投资基金运作详解
三万字实操手册：房地产投资基金运作详解房地产投资基金之专注于房地产领域的私募股权投资基金，2008-2018年这房地产行业的黄金十年，也铸造了房地产投资基金的辉煌。
私募房地产基金一度成为私募基金行业非常重要的一个业务板块。
回顾房地产投资基金的投资项目，可以发现，除少数有房地产背景的基金管理机构以个案形式开展股权投资外，大部分私募房地产基金均采用较为“短平快”的借贷业务模式，亦即多于项目投资、少见组合投资，多于债权投资，少见股权投资，多于短期投资，少于长期投资。
伴随着房地产行业黄金十年逐步降下帷幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程，梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。
房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。
（一）传统信贷阶段为防止房企“空手套白狼”，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。
（二）股+债阶段该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮，适值股市处于牛市，房地产行业快速发展，较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。
2006年，房地产IPO企业数量为3家，募集金额为60亿元，创历史新高。
（三）非标兴起阶段2010年，为遏制房价过快上涨，国务出台《国十一条》，此外，证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见，相当于叫停了股权融资。
股权融资渠道受限背景下，房地产企业转向非标渠道获取资金。
非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。
按渠道划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产投资的七个成功案例与经验分享
房地产投资的七个成功案例与经验分享在当下社会中，房地产投资一直是一个备受关注的领域。
通过房地产投资，可以实现财务自由，获得可观的回报。
然而，房地产市场的变化多端，充满了风险和挑战。
在本文中，将分享七个成功的房地产投资案例，并总结出的相关经验和教训。
案例一：购房出租王先生是一位投资者，他在市中心购买了一套公寓，并将其出租给年轻职场人士。
通过仔细选择租户，及时维修和保养房屋，王先生成功地实现了持续稳定的租金收入。
经验：购房时要选择地理位置好、租客需求高的区域；定期检查房屋状况并及时处理问题。
案例二：土地开发李女士购买了一块农村闲置土地，并将其改造成商业用地，建造了一座购物中心。
由于周边商业配套较少，她的购物中心迅速成为区域商业中心，带来了丰厚的回报。
经验：研究当地的土地政策和市场需求，寻找有潜力的土地项目。
案例三：房地产投资基金刘先生通过投资房地产投资基金，以分散风险并获得较高回报。
他选择了信誉良好、业绩稳定的基金管理公司，并根据自己的风险承受能力投资不同类型的基金产品。
经验：选择具备专业实力和信誉的基金管理公司，合理分散投资风险。
案例四：商业物业投资张先生购买了一栋商业写字楼，并租给了知名企业作为办公场所。
由于其优越的地理位置和高品质的物业管理，租金稳定且不断增长。
经验：选择高品质的商业物业，重视物业管理和租户选择。
案例五：购买二手房翻新陈先生购买了一间老旧的公寓，并进行了全面翻新。
随后，他将其出售给年轻家庭。
通过提供全新的室内设计和装修，他赢得了买家的高度认可，并获得了丰厚的利润。
经验：仔细评估房屋状况，并进行合理的翻新和装修，以提高房屋价值。
案例六：参与房地产众筹王女士通过参与房地产众筹项目，分散资金风险并获得高回报。
她根据项目的风险和收益情况，选择不同的众筹项目进行投资。
经验：关注项目的可行性研究和背后的开发商背景，评估风险收益比。
案例七：海外房地产投资余先生投资了海外房地产，在外国购买了一套公寓并将其出租给当地居民。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
房地产私募基金案例(合集6篇)
房地产私募基金案例〔合集6篇〕篇1：房地产私募基金案例初，天津市房地产市场不断升温，房价节节高升，本市某大型民营房地产集团公司(下称H公司)正在开发一住宅工程，该公司已获得工程地块的土地使用权，并以土地使用权为主要资产成立了一家中外合作企业性质的工程公司。
203月，在工程开发过程中，因资金缺乏，希望引进资金雄厚的合作伙伴，完成工程的开发。
某美国私募股权基金(下称P公司)看好天津房地产市场，通过调研，相信此工程可以在短期内获得良好的回报。
H公司是一家长期从事房地产开发的企业，有丰富的开发经历和良好的市场前景，亦希望通过与P公司的合作，翻开一条新的融资渠道，进步企业经营管理程度，为下一步进军资本市场积累经历。
双方一拍即合，很快开场关于合作的详细磋商。
这也是本市第一起境外私募基金与本市房地产公司合作的工程。
本律师从双方开场合作会谈时，作为H公司的专项法律参谋，全程参与了此工程的法律效劳。
经过历时三个月的紧张工作，双方于年5月在上海一揽子签署了全部共计16个与此次合作有关的协议和文件。
此次合作，开启了天津民营房地产企业和境外私募股权基金合作的先河，为H公司拓展融资渠道，进步管理程度，开拓国际市场起到了很大的促进作用，对公司开展具有战略意义。
篇2：房地产私募基金案例凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。
凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、效劳公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步于凯德集团轻战略确实定，年新成立的嘉德集团提出了详细而明确的战略转型目的和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德将来地产金融业务成功开展的根底。
经过十余年开展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额到达410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模到达近半。
投资房地产的七个成功案例分享
投资房地产的七个成功案例分享房地产投资一直以来都是人们关注的热门话题，无论是追求资本收益还是稳定租金回报，房地产都被认为是一项可靠的投资选择。
在这篇文章中，我将为您分享七个成功的房地产投资案例，希望能够给您带来一些灵感和启示。
案例一：购买位于城市繁华地段的商业物业在城市繁华地段购买商业物业是一种常见的房地产投资策略。
通过仔细研究市场需求和物业价值，一位投资者成功地购买了一栋位于黄金商业区的写字楼。
随着城市经济的发展，该写字楼的租金不断上涨，使得投资者实现了可观的资本增值。
案例二：购买租赁市场需求旺盛的住宅物业投资住宅物业是另一种常见的房地产投资方式。
一位投资者将注意力放在了租赁市场需求旺盛的城市，并成功购买了数套出租公寓。
通过提供优质的住宿条件，他获得了稳定的租金收入，并且随着时间的推移，房产价值也大幅增长，为他带来了丰厚的回报。
案例三：投资专业物业如酒店或度假村投资酒店或度假村是面向旅游市场的一种独特房地产投资。
一位投资者选址于一个风景优美的海滨城市，并成功购买了一家度假村。
通过提供高品质的住宿和娱乐设施，该度假村在旅游旺季实现了爆棚的入住率，并为投资者带来了可观的利润。
案例四：转型改建老旧建筑物转型改建老旧建筑物是一种有挑战性但潜力巨大的房地产投资方式。
一位投资者购买了一个年久失修的老工厂，并将其改建成为一个创意办公共享空间。
通过重新设计和装修，他成功地将这个废弃的建筑物变成一个受到创业者和自由职业者欢迎的繁忙办公场所，实现了投资的回报。
案例五：投资商业地产开发项目投资商业地产开发项目需要较高的资金投入和较长的投资周期，但成功的回报也是可观的。
一位投资者决定投资一个商业地产开发项目，将一处废弃的土地开发为一个综合商业中心。
通过与租户达成长期租约，他成功地吸引了国内外知名品牌入驻，实现了长期稳定的租金收入和资本回报。
案例六：远离城市中心的低成本物业投资除了在城市繁华地段投资物业，一些投资者也选择远离城市中心的低成本物业。
房地产投资基金模式解析
➢ 普通住宅地产： 房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）
ZS银行 认购A级份额
**地产 实 际
认购B级份额 控 制
远*基金 认购B级份额
ZS·**不动产投资基金 1···N（契约型基金）
投 资 项 目
目标项目
03|基金案例分析
一、房地产投资母基金案例
3、Hr证券·ZD金控城市更新投资基金
ZD金控与Hr证券资管三部对接，拟共同发起100亿元规模的城市更新投资基金，用于ZD金控旗下3个项目的拆迁补
其他投 资基金
创业投 资基金
投资类型包括：天使基金、早中期成长型 基金、FOF、其他
01|基金分类
投资类型
类型解释
股票类基金
主要投资于股票的私募证券投资基金
债券类基金
主要投资于标准化的债券（包括公司债、企业债、中期票据、短期融资融券）的私募证券投资基金
货币类基金
主要投资于货币市场工具的私募证券投资基金
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
04|当前形势下房地产基金思考
一、监管方面
2017年2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房 地产开发企业、项目》（简称“4号文”），文件对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供 融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。其中规定，如果资管计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城 市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。 《备案管理规范第4号》文件
地产基金案例
附件：国内房地产基金案例一、金地集团与瑞银合作发起的房地产基金2008年，金地集团与瑞银环球资产管理集团（UBS Global Asset Management）共同在境外发起设立中国房地产投资平台。
金地集团与瑞银双方各占50%比例共同设立投资管理公司。
2010年4月9日，金地集团公告称，房地产基金第一期首次募集完成，共募集签约金额约1亿美元（此数据为公司公告数据）。
2010年12月8日，该房地产基金第二期募集完成,由荷兰PGGM投入7500万美元，基金目前规模已达近2亿美元。
据报道，该房地产基金投资方向为中国一线及部分二线城市的住宅开发项目，重点放在中国本土的地区分散投资。
金地集团已通过此基金为本集团开发的两项住宅项目投入了4500万美元（有报道称是金地集团的沈阳国际花园和沈阳滨河国际两个中高端住宅项目）。
二、建银精锐公租房基金2011年5月14日，华远地产公告称同意公司控股子公司北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）作为发起人股东之一，参加投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司（基金），该公司主要投资于保障性住房及相关领域，特别是涉及公共租赁住房项目的建设、投资及运营。
拟注册资本总额7亿元（分期投入，其中首期出资3.5亿元），华远置业投资1亿元（其中首期出资5000万元），占注册资本总额的14.29%。
该基金投资项目为北京通州砖厂项目，项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，华远地产享有65.67%权益。
项目地上总建筑面积30.9万平方米，包含定向安置房及限价商品房合计约15.8万平方米和普通商品房约15.1万平方米，地上地下总建筑面积约39.3万平方米。
（华远地产称该基金投资项目为通州保障房项目）三、星浩资本星浩资本成立于2010年，星浩资本由复星集团、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、万达集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等共同发起，是一家涵盖地产基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理公司，总部在上海，目前为中国市场化运作下规模最大的房地产私募股权基金之一。
产业地产基金的模式及案例分析
近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
但是，掣肘产业地产发展的一个重要因素正是融资渠道问题。
产业地产初期投入大、回收期长、操盘风险大、政策界限模糊、不可复制性、不具标准化等特征，都为融资造成诸多障碍。
随着产业地产逐渐走向正规，政策法律逐步完善，品牌龙头逐渐崛起，融资渠道也将日渐多元丰富。
产业地产发展高潮首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一、二线成功开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析一、房地产信托概况:房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。
二、房地产投资信托在我国的发展现状:1、房地产投资信托在我国发展的背景:据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
房地产基金模式及案例分析三篇
房地产基金模式及案例分析三篇篇一：房地产基金成熟模式及案例分析一、国内外房地产基金成熟模式1.国外房地产基金成熟模式国外房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）大多是证券化的公募产业投资基金，但是从其属性来看仍然属于信托的一种。
REITs 以发行收益凭证方式汇集社会各类资金，交由专门投资机构经营管理，并根据投资收益按比例分配。
表1与表2总结了REITs主要种类与基本特征。
从表1可以看出租金与利息为REITs的主要收入来源，并且REITs的交易方式兼顾场内与场外、上市与非上市。
表2表明在国外发展REITs除了拥有税收优惠与稳定高收益外，还兼顾了流动性强与投资风险分散的优点。
另外，由于REITs收入来源波动性小并且其与通胀具有强相关性，因此相对于固定收益证券而言，REITs还可以作为对抗通胀的投资品种，同时其多样化房地产投资组合的属性，可使单个的房地产商或个人投资者拥有多样化的房地产。
正是基于以上原因，REITs在国外成熟国家发展迅速。
2.我国房地产基金成熟模式根据组织形式不同，房地产基金可以分为公司型、信托型和有限合伙型（表3）。
公司型基金设立基础为《公司法》，投资人即为公司股东，经理人团队经股东会和董事会授权委托后进行管理（投资公司或资产管理公司）；信托型基金设立方式为受托人通过设立信托，在遵循信托资本原则下，发行信托收益凭证，集合运用投资于各种房地产；有限合伙型基金，其投资主体为普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP），普通合伙人为发起人与管理人。
鉴于法律与制度约束，目前我国房地产基金多数采用“投资管理公司――私募基金（有限合伙）”模式，在基金投资管理主体下按需发起设立若干私募基金（也可以是有限合伙企业），与国外证券化的公募基金相比融资范围较窄。
值得注意的是，承认私募股权基金（包括房地产私募基金等）形式的法律条文在我国仍是空白，因此房地产投资基金应该由《证券投资基金法》调整还是《产业投资基金管理暂行办法》调整尚无定论。
我国房地产投资信托基金案例分析
我国房地产投资信托基金案例分析第一节成功案例：越秀REITS中国香港于2003年7月颁布《房地产投资信托基金守则》，该守则规定在香港上市的REITs只能投资于香港物业。
2005年6月，该守则得到修订，允许在港上市的房地产基金投资于世界各地的房地产。
这一变化使得原计划在新加坡上市的“越秀REITs”立即改为在香港上市。
2005年12月21日，越秀REITs（0405. HK）在香港联合证券交易所上市，这是首只以中国内地房地产物业为资产的REITs。
越秀投资作为首家以内地房地产资产为组合而在香港公开发行REITs的企业，其准备时间达五年之久。
从越秀REITs整个上市历程看，其思路很明晰。
第一步，由广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称“广州城建”）设立离岸公司，然后该离岸公司反过来收购广州城建拟剥离上市的资产；第二步，由广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）成立全资子公司“越秀投资”，越秀投资对以上离岸公司进行收购，并最终上市。
总结起来，越秀REITs的上市流程可分为三个步骤：企业重组、资产梳理、上市发行。
下面对其上市步骤进行详细说明：（1）企业重组。
越秀集团和广州城建均属于广州市政府的企业。
为了发行越秀REITs，2001年，越秀集团和广州城建开始企业重组，此次重组耗时近两年。
2002年9月，经原国家计委批准，越秀集团获得广州市政府所持有的广州城建95%的股权。
由于越秀投资需要持有越秀集团重组后的拟剥离上市资产，广州城建也开始整合其内部资产。
首先，广州城建在英属维尔京群岛（以下简称BVI）设立了离岸公司（以下简称“城建离岸”），广州城建将95%的股权转给城建离岸。
然后，于2002年12月，越秀投资收购了越秀集团持有的广州城建离岸公司。
此收购的完成使得权益关系进一步清晰。
至此，原属于广州城建拟剥离上市的资产由越秀投资通过城建离岸间接持有。
该拟剥离上市物业资产包括白马广场的部分物业、财富广场的部分物业、城建大厦的部分物业，以及维多利广场的部分物业。
国内主流房地产基金模式研究及实操案例
国内主流房地产基金模式研究及实操案例国内主流地产基金模式研究及 •相关借鉴 •Contents • 目录 •Chapter • 1 • • 全球房地产基金起源及特征 • 3 • Chapter • 2 • • 国内地产基金发展现状• 4 • Chapter • 3 • • 国内地产基金分类• 6 • Chapter • 4 • • 主流地产基金基本概况 • 8 • Chapter • 5 • • 主流地产基金的运行模式• 9 • Chapter • 6 • • 主流地产基金的管理架构• 10 • Chapter • 7 • • 中国房地产基金发展趋势及建议 • 11 •全球房地产基金起源及特征 •01 • ??房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 • ??20 • 世纪90 • 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 •截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 • 亿美元，占整个全球私募股权基金• 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 • ??从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类：• 核心型（Core） •增值型（Value • A dded） • •主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业， • 主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低 • •主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高 • •核心增值型（Core • P lus） • •介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低 • •机会型（Opportunistic） •主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高 • •国内地产基金自2008 • 年起步，2010-2011 • 年实现爆发式增长。
房地产基金创新案例分析经典
结构化房地产信托基金
银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划
6
以所认购的4亿次级受益权补足信托计划的实际收益到16%
投资者认购
信托公司
优先级 (12亿）
次级 （4亿）
银泰零售业发展投资基金1期 项目集合资金信托计划 （有限合伙人）
保证基金在项目
上所获得收益
不低于18%
项目 公司 股权 质押
承 诺 担 保
房地产基金如何走出收益率攀升之困境？
机构投资者的理财需求偏好
新的保本机制的引入
30
保险公司的介入：为信托计划兑付提供保险服务。
海螺水泥于2011年6月14日通过董事会决议，同意公司将总金额为40亿元的经营 资金用于理财。
其中与四川信托设立信托计划，信托资金7.5亿元，信托期限为1年，预期年化收 益率为8.5%。
非结构化房地产信托基金
复地天元一号股权投资信托计划
11
复地集团 持股100%
提供回购承诺
复地投资集团
持股100%
上海复地股权 投资有限公司
提供投资 管理
认购部分 信托单位份额
信托计划
投资
期限： 3+1年
项目
非结构化房地产基金
稳盈股权投资基金
12
信托计划 LP1 LP2 LPn
稳盛投资
投资39670万（99%）
重要提示： 机构投资者的理财偏好： 1、期限1年之内 2、固定收益
和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划
31
提供流动性支持 认购
优先级 （6亿）
劣后级 （3亿）
信托计划 投资
北京和泓置地 有限公司
期限 6年
项目1
国内房地产基金运行模式研究
国内房地产基金运行模式研究房地产金融主要分为公募和私募，目前房地产基金占主导，也就是一般说的房地产私募基金。
房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下作用于一级市场，直接投资于房地产产业和资产；同时也可以作用于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。
同时在投资方向上又分为债权投资、股权投资，以及混合型投资。
权益性基金依靠获得项目股、参与运营，主要分为经类和开发两种，其中1）经营类房地产基金采用“持有+出租”的模式，经营周期长，收益稳定，退出方式为资产转让或证券化，REIT就是其中一种。
2）开发类衍生为纯股类和夹层类，纯股权类开发房地产投资则是以形式介入项目公司，与商一起共担风险与收益，这类较少，更多的为风险略低夹层。
混合类为以上两大综体，是目前最主流的方式。
1、房地产基金管理模式根据交易的限制情况，房地产基金可以分为开放式和封闭两大类。
开放式基金设立时其规模不确定，所以可随向投资者出售或赎回基金单位股份例如鹏华房地产等。
而封闭式基金在设立时已限定了单位的发行总额，所以一旦成后不再接受新的投资，例如金地上海房产投资基金、国投瑞银资本-青岛鼎晖地产项目、星浩资本等。
封闭式基金属于信托。
采用共同基金组织形式的综合房地产属于开放，而采用有限合伙制（ MLPs）的房地产投资基金多为封闭式图1：封闭式基金与开放式基金在计价方式、存续期和交易方式均不同根据成立的形式，房地产基金一般分为公司型、契约性有限合伙三大类。
其区别大致如下表：表1：公司型、契约和有限合伙房地产基金在各方面较大区别投资基金的运作流程即用产进行组合以获取收益过的过程。
从房地产基金的筹集到撤资退出共分为五个阶段。
这五个阶段分别为房地产基金的筹集，寻找和筛选项目，对项目进行详细的评估，投资后管理监督撤退出。
图2：房地产投资基金运作流程基本分为五个阶段1.1 公司型房地产基金类似于股份制公司，赚取公司运营收入公司型房地产基金是以《公司法》为础设立，通过发行单位筹集资并投于房地产基金其组织形式类似于股份制公司，认购人和持有是基金的股东，享有股东的一切利益，也是基金公司亏损的最终承担者，股东构成大会选举董事，负责基金运作，或董事会聘任基金管理公司负责。
三大REITs模式典型案例解析实务必备
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
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国内主流地产基金模式研究及 相关借鉴 Contents 目录 Chapter 1 全球房地产基金起源及特征 3 Chapter 2 国内地产基金发展现状 4 Chapter 3 国内地产基金分类 6 Chapter 4 主流地产基金基本概况 8 Chapter 5 主流地产基金的运行模式 9 Chapter 6 主流地产基金的管理架构 10 Chapter 7 中国房地产基金发展趋势及建议 11 全球房地产基金起源及特征 01 • 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 • 20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 • 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 亿美元，占整个全球私募股权基金 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 • 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类： 核心型（Core） 增值型（Value A dded） 主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业， 主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低 主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高 核心增值型（Core P lus） 介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低 机会型（Opportunistic） 主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高 • 国内地产基金自2008 年起步，2010-2011 年实现爆发式增长。
随着楼市需求爆发，房地产基金行业规模不断扩大，投资管理机构也更专业化 • 据基金业协会统计数据：截至2016年底，人民币房地产基金市场拥有超过1200 家专业的基金实体，管理资金总规模超过10,000 亿元人民币 • 2016全年新增641支地产基金，承诺募集规模超6000亿元，地产基金已经成为中国私募股权市场中重要的投资类别 1200家 私募基金公司 10,000亿 管理规模 • 房地产基金行业在2015、2016年发生了深刻变化：受楼市调控影响，地产基金收益率整体出现明显下滑，约30%的基金退出收益在10%-15%区间，约15%的基金退出收益在15%-20%区间，约12%的基金退出收益在20%-30%区间 • 地产基金股权投资的比例开始上升，通过债权方式已较难控制项目的底层风险，而更多采取与开发商同股同权，共担风险和收益的方式提供融资 • 随着地产基金白银时代的来临，具有优秀管理能力和资金实力的基金管理公司有望引领行业整合 开发商 背景 外资 背景 • 星浩资本 • 稳盛投资 • 中城联盟 • 荣盛泰发 • 复地资本 • … 金融机构 背景 独立 品牌 从国内活跃的地产基金背景来看，大致可划分为以下4类，其中开发商系地产基金的优势在于资源及地产专业优势，但缺乏PE运作经验；而金融、外资系及独立品牌基金的优势在于金融运作能力，但对房地产行业缺乏深入了解。
目前市场上更为推崇的是独立地产基金。
• 四大资产管理公司 • 各信托机构 • 各保险公司 • 光大安石 • … • 黑石基金 • 凯雷投资 • 基汇资本 • 华平投资 • 凯德基金 • 嘉实地产 • … • 鼎信长城 • 高和资本 • 建银精瑞 • 河山资本 • 鼎晖投资 • 新沃资本 • … 分类 特点 代表公司 主流地产基金 管理方式 引入外援型PE 国际化视野，有国外较为成熟的运作经验 复地资本、鼎晖地产投资 自主管理型PE 自主权很大，本地资源优势明显 星浩资本、建银精瑞、中城联盟、河山资本等 投资方向 住宅 聚焦成长性城市的居住类物业 盛世神州、中城联盟 商业地产 收购一线城市核心区域类物业，改造包装后出售获利 高和资本、基汇资本 城市综合体 聚焦一二三线城市的核心区域 星浩资本 风险收益 核心型 风险收益：最低，目标IRR:7-9% 投资对象：繁华地段高质量、低空置率物业 收益来源：稳定租金收入 杠杆率：低负债 金融类地产基金 增值型 风险收益：风险适中，目标IRR:9-16% 投资对象：需改造、翻修、经营的项目 收益来源：物业资产增值 杠杆率：资产负债率<70% 高和资本、基汇资本 机会型 风险收益：风险最大，目标IRR>16% 投资对象：闲置的、待开发或待改造的项目 收益来源：物业升值 杠杆率：资产负债率>70% 黑石、凯雷 国内主流地产基金一览 04 名称 成立时间 股东背景 管理规模 投资特点 基金平均收益率 星浩资本 2010年 复星集团 100亿 • 一二三线城市综合体项目 • 13个星光耀广场 16—30% 建银精瑞 2008年 建银国际、华远地产、华宸信托 220亿 全国一二线城市住宅 —— 高和资本 2009年 苏鑫 >100亿 • 一线、1.5线城市核心区域的商业不动产 • 收购13宗，已退出7宗 12% 鼎信长城 2012年 章华 >300亿 • 结构性机会、优质城市核心资产 —— 河山资本 2009年 曹少山 —— • 大中型城市刚需类住宅 • 社区型商业地产 • 一二线城市存量物业并购及重组 • 工业地产和物流地产 —— 鼎晖地产投资 2009年 中金、新加坡政府直投、中国投资担保 65亿 • 专注全球房地产市场，包括住宅、公寓、写字楼、商业、城市综合体项目 • 已在中、美、日20个城市主导投资了22个项目 17% 稳盛投资 2010年 金地集团 >300亿 金地旗下项目 20% 光大安石 2008年 光大控股 >500亿 产业类双币种基金 —— 国内主流地产基金的运行模式 05 普通合伙人（GP） 地产基金（有限合伙） 某基金管理公司 有限合伙人（LP） 优先级LP 优先级固定收益 劣后级固定+浮动收益 房地产 项目 潜在关联方 ²✧ 基金管理人在有限合伙制下是普通合伙人，但当前也存在大量直接采用信托、公司、资管计划的模式 ²✧ 大量开发商背景的房地产基金往往都和所投资的房地产项目有着密切的关联性 国内主流地产基金的组织架构 06 合伙人/副总裁 合伙人/副总裁 CEO/总经理/首席合伙人 投资决策委员会 合伙人会议 • 公司最高权力机构 • LP及GP参加 日常经营管理最高负责人 后台支持部 合伙人、项目经理 • 财务部 • 法务部 • 投资者关系 • 产品运营 项目组A 项目组N • 2-4人 • 组员不固定，但相对稳定 • 负责从项目DD到退出的全过程 • 非常设机构（3-5人） • 对所投项目拥有最终决策权 ² 基金管理公司以项目组为基本管理单位，通过每周工作例会调配人力及其他需支持资源 每个合伙人可同时负责 若干项目组 风险控制委员会 • 常设机构（3-5人） • 法律、财务和房地产专业人员 …… • 2-4人 • 组员不固定，但相对稳定 • 负责从项目DD到退出的全过程 …… 1、投资退出渠道趋于多元化 ——从投资业态角度来看，住宅机会型基金依然是主流，但地产基金对于不同地产业态的投资正在兴起，主要可分为三类： • 商业地产：一线城市核心地段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，尤其受到保险资金等机构投资者的偏爱，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化； • 养老地产：在我国逐步迈入老龄化社会的背景下，不少房地产公司开始战略转型涉足养老地产，作为融资工具，不少地产基金已经在养老地产尤其是以养老公寓为主的模式中开始显露身影（星浩资本等）； • 产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，美国REITs产品市场份额中产业地产占据重要权重，国内产业升级所带来的产业园区需求使得基金多了一个新兴投资领域 ——从退出渠道来看，在美国、新加坡等发达国家的私募基金可通过REITS,CMBS等方式退出（凯德模式等），而目前中国地产基金的退出渠道较为单一，主要是大股东回购及项目清算，随着国内资本市场的放开及政策完善，资产证券化的途径将会越来越普遍 2、股权、夹层投资将成为主流 目前市场上多数股权投资实质是夹层或者明股实债，这一投资只能满足企业短期融资需求，且融资成本高，偿还期限短，需要抵押物担保，随着市场经济下行，这种融资方式不受欢迎。
而股权、夹层投资将是未来基金主流投资方式。
11 3、大资管时代下的战略合作契机 ——自2012年以来，中国资管行业迎来新一轮监管放松、业务创新的浪潮 ——新一轮资管放松，在扩大投资范围、降低投资门槛及减少相关限制方面，均打破证券、期货、证投基金、银行、保险机构间的竞争壁垒 ——行业壁垒的减少和法律环境的放宽，为险资、养老金、证券公司通过其资管业务投资房地产基金创造了可能性 4、LP将趋于机构化 ——国际房地产私募基金的资金多数来源于养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资人，其余来自于个人和基金合伙人。
相比之下，我国私募房地产基金市场由于存在较多的限制，机构LP的参与度较低，而散户LP的占比很高 。
——随着保险公司投资不动产细则出台，各大保险公司纷纷加大了对房地产的投资力度，未来险资和养老金必将成为LP 的主要投资人 5、注重品牌及团队建设、以投资人利益为重将成为未来主流 ——长久以来，地产基金一直被国内大多数开发商作为其中的一种融资渠道，不益于基金品牌的长远发展。
为进一步增强基金的市场竞争力，需要加强团队建设，注重专业素养的培养，切实以投资人利益为重 12 。