保利地产立项模板：附件一：项目成本科目明细及立项测算说明
房地产项目成本科目表(正式)
装饰工程
大堂装修 室内装修 内装修工程 电梯厅装修 电梯轿厢装修 其它公共装修
建安工程及设 备购置费
供电工程
配电室土建工程 变配电设备 低压传输 发电机组
其它供配电 有线电视
室外影音 安防系统
智能化工程
停车场控制
弱电工程
其它智能化
电信工程 网络工程 其他弱电工程
安装工程
给水工程
给水 中水
热力站 热力内线
售后服务费
业主索赔损失 其它售后服务费 空置物业管理费 物业管理开支补贴
物业补偿费用
物业专项补贴 其它物业补偿费 招商费
招商营运补偿费
营运补偿费
物业改造工程费 售楼查丈费 销售合同印花税
其他销售费用
产权初始登记费 销售其它费用
定位测绘费 规划报建费
工程报建费
施工报建费 各项基金
临时供水 临时排水 临时供电 临时设施
三通一平费用
临时围墙 临时道路 场地平整 其他前期工程费
其他前期费用
地基处理工程 基坑土方 土方工程 场地土方 基坑支护工程 支护工程 边坡支护工程 预应力管桩基础 人工挖孔桩基础 基础工程 钻孔灌注桩基础 其它基础工程
利息
财务费用
其他财务费
公司管理费
报纸广告 电视广告
广告发布费 广告费
户外广告 网络广告
广告代理费 展销会费 促销活动费 活动推广费 开盘活动费 入伙活动费 其它活动推广费
售楼处设计费 售楼处建安费
售楼处包装费
售楼处装修费 售楼处布置费 其它售楼处包装费 样板房设计费 样板房建安费
样板房包装费
样板房装修费
采暖工程 暖通工程
取暖器 其他采暖
房地产项目成本测算表
房地产项目成本测算表1. 背景介绍房地产项目成本测算是对房地产项目的各个方面进行详细分析和计算，以评估项目的总体成本。
该测算表可以帮助开发商、投资者和相关利益相关者了解项目的投资回报率和风险，并做出相应的决策。
2. 测算表结构为了便于理解和使用，房地产项目成本测算表可分为以下几个部分：2.1 项目基本信息在该部分中，填写项目的基本信息，如项目名称、开发商、地点、用途等。
这些信息可提供给测算表使用者一个直观的概览，方便后续的测算和分析。
2.2 建筑工程成本建筑工程成本是指项目的建筑部分所需的费用，包括土地开发、建筑设计、建筑材料、施工人工等费用。
在该部分中，详细列出各个子项，并填写相应的费用和数量。
可以通过对市场行情的调研和相关数据的收集，估算出每个子项的成本。
2.3 土地成本土地成本是指项目所需土地的购买费用。
在该部分中，记录土地的面积、价格和总成本。
若土地已购买，填写已购买的相关信息；若土地尚未购买，可以通过市场调研和经验估算土地价格，并计算出总成本。
2.4 资本费用资本费用是指项目筹资所需的费用，包括利息、银行手续费、中介费等。
在该部分中，填写筹资金额、利率、贷款期限等信息，并计算出相应的资本费用。
2.5 运营成本运营成本是指项目的日常运营所需的费用，包括物业管理费、维护费、人工费等。
在该部分中，分别列出各个子项，并填写相应的费用和数量。
可以通过市场调研和相关数据的收集，估算出每个子项的成本。
2.6 其他成本该部分记录除上述几个部分以外的其他项目成本，如税费、保险费等。
在该部分中，列出各个子项，并填写相应的费用和数量。
可以通过相关法规和标准，估算出每个子项的成本。
2.7 总成本计算在该部分中，对各个部分的成本进行加总计算，并填写总成本。
同时，可以计算出各个成本在总成本中所占的比例，以便进行分析和决策。
3. 使用说明使用者可以根据实际情况填写测算表中的各项数据，并根据需要进行调整和修改。
填写完成后，可以根据总成本和各项比例进行分析和决策，从而评估项目的可行性和风险。
房地产公司项目成本科目明细及立项测算说明
房地产公司项目成本科目明细及立项测算说明房地产公司项目成本科目明细及立项测算说明一、项目成本科目明细1.土地成本地价、拆迁补偿费、公共设施配套费、土地使用权出让金等。
2.规划设计费用规划设计费、勘测费、测绘费、审批费等。
3.施工费用劳务费、机械费、材料费、设备费、安全生产费等。
4.工程设计和管理费用工程设计费、监理费、项目管理费、项目策划费等。
5.营销费用广告费、销售提成、中介费、物料费、样板房费等。
6.物业管理费物业管理费、公共维修费、安保费、保洁费、绿化费等。
7.财务费用贷款利息、银行手续费、担保费、保险费、审计费等。
8.税费增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等。
二、立项测算说明房地产公司在立项前应进行充分测算，以保证项目的合理性和可行性。
测算过程中的主要内容包括：1.项目定位确定项目规模、地理位置、市场需求、项目类型、投资周期、房屋销售价格等。
2.财务分析通过分析房地产市场的情况和项目的成本、收益、风险等因素，计算出项目的投资收益率、净现值、内部收益率、投资回收期等指标，以便进行投资决策。
3.风险分析对项目涉及到的各项风险因素进行分析，如政策风险、市场风险、土地征收风险、气象风险等，以制定相应的应对措施，保障项目的安全运行。
4.市场分析对项目所处的区域、业态、受众人群进行市场调研，了解市场需求、竞争格局、市场销售情况等，以便调整项目规划及决策。
5.可行性研究从多角度、多层面综合评估项目的可行性，包括技术可行性、经济可行性、社会可行性等，确保项目长期可持续发展。
6.环境评估对项目所处的环境进行评估，了解是否存在环境风险、环保问题等，并制定环保措施，保障环境的安全性。
通过对房地产项目成本科目明细及立项测算说明的探讨，相信房地产公司在项目的立项过程中可以更好地掌握各方面的成本和风险，从而更好地规划和实施项目，实现最大程度的经济效益和社会效益。
干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
02
折现现金流法
03
内部收益率法
将项目未来预期的现金流折现至 当前时点，计算项目的净现值， 以此评估项目的收益性。
通过计算项目在投资期内的内部 收益率，衡量项目的投资收益水 平。
风险评估指标设定
市场风险
评估市场波动、政策变化等因素对项目收益的 影响。
财务风险
分析项目的财务状况，包括资金筹措、成本控 制、债务偿还等方面的风险。
3
竞争环境
项目所在区域内同类竞品较少，且本项目具有独 特的地理位置和资源优势，具有较强的市场竞争 力。
投资测算目的与意义
评估项目可行性
通过对项目的投资测算，可 以全面评估项目的经济效益 和可行性，为投资者提供决 策依据。
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
安防设施费用
包括监控、报警、门禁等安防设施建设费用 。
05
运营成本测算
管理费用计算
人员薪酬
包括高管、中层管理、基层员工等各级别人 员的薪酬总额。
差旅费用
包括员工出差的交通、住宿、餐饮等费用。
办公费用
包括租金、水电、物业管理、办公用品等日 常开支。
业务招待费用
用于维护客户关系、拓展业务的招待费用。
1
手续费及佣金支出
与金融机构合作所需支付的 手续费、佣金等。
汇兑损益
如项目涉及外币贷款或投资 ，因汇率波动产生的损益。
其他财务费用
包括评估费、审计费、律师 费等与项目融资相关的费用 。
06
收益预测与风险评估
收益预测方法选择
01
市场比较法
通过比较类似房地产项目的市场 价格、租金收益等数据，预测项 目的未来收益。
某房地产公司-附件一、保利地产工程防渗漏管控要求(终稿)(模板)
保利房地产（集团）股份有限公司工程防渗漏管控要求前言为控制项目渗漏风险，提升项目交付质量，降低渗漏维修率，特编制本防渗漏指导文件，以规范防渗漏管控标准动作，统一管理行为表单化，强制执行渗漏关键节点做法，达到降低项目渗漏率的目的。
防渗漏管控标准动作主要包含图纸会审、工艺样板引路、防水材料检验、防渗漏专项隐蔽验收及过程控制、蓄水/淋水试验及雨后检查、在合同或补充协议中明确渗漏奖罚细则，各项目部应严格按要求执行，并留存管理行为记录。
防渗漏关键节点做法图主要包括地下室、楼地面、外墙、屋面等部位的易渗漏节点，请各子公司依据当地地域特点，明确做法，并纳入到招标文件附件中，确保最终落实到现场。
各司应严格执行本防渗漏文件要求，全面提升防渗漏水平，逐步向“零渗漏”的精品工程目标迈进。
第一部分防渗漏管控标准动作1图纸会审项目开工前，甲方、监理及各相关施工方应组织图纸会审及技术交底，对图纸质量进行把关。
防水方面应重点关注细部构造、关键节点等易渗漏部位，及时发现并纠正设计中的疏漏，使施工单位切实掌握各项防水设计要求。
如部分防水施工形式对地方公司属于第一次施工，有必要时应请专业合作单位、设计单位或集团其他有类似经验的公司补充进行针对性的专项技术交底。
各项目必须及时做好图纸会审记录及防水审查要点记录。
【附表一：“图纸会审记录”样表】2工艺样板引路对工程易渗漏部位：外墙螺杆洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、烟道预留洞口堵塞、外门窗堵塞防水、卫生间防水、阳台（露台）防水、屋面防水等实行工艺样板引路制度。
各防水样板未经施工单位、监理单位、建设单位三方签字确认，禁止大面积施工。
防水样板实施方式：可设置于所在项目集中工法样板展示区内；也可在每个子项施工之前，首先选择一个区域施工，施工完之后通知总监（总监代表）及甲方验收，验收通过的子项目可作为样板引路，并留存影像记录。
各项目必须及时签署工艺样板确认单。
【附表二：“工艺样板确认单”样表】3防水材料检验3.1每批防水材料进场，监理进行100%验收，填写进场验收记录，并对进场验收行为拍照留存，项目主管工程师参与不少于30%验收，；3.2对进场后的防水材料，按公司和质量规范要求进行取样有见证送检，项目部主管工程师必须参与第一次取样；各项目必须及时做好防水材料验收单及进场台账。
【房地产开发】保利地产成本字典
【房地产开发】保利地产成本字典【房地产开发】保利地产成本字典1. 购地成本土地出让金：保利地产在购买用于开发的土地时需要支付给政府的费用，即土地出让金。
该成本通常是根据土地面积、地块位置和规划用途等因素确定的。
规划设计费：购买土地后，保利地产需要进行土地规划和开发设计。
规划设计费包括地块的详细规划、土地利用研究、城市设计等相关费用。
2. 建设成本工程建设费：包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等费用。
材料成本：指用于建筑施工的材料费用，如水泥、钢筋、砖瓦等。
人工费用：包括工人工资、社会保险、福利费等。
机械设备租赁费：指建筑施工中使用的机械设备租赁费用，如起重机、混凝土搅拌机等。
工程管理费：用于项目管理、工程监理、质量检测等相关费用。
3. 营销成本广告宣传费：保利地产为推广项目进行宣传所需的费用，包括广告媒体费用、展示材料制作等。
销售佣金：保利地产向销售人员支付的佣金费用，通常是根据销售额的一定比例计算。
市场调研费：用于调查分析市场需求、竞争对手情况等的费用。
4. 运营成本物业管理费：用于物业管理人员薪酬、物业维修等费用。
能源费用：包括用电、供暖、供水等的费用。
项目运营费用：用于项目日常运营管理的费用，如项目经理工资、保洁人员工资等。
5. 相关税费增值税：保利地产在项目销售中需要缴纳的税费，通常是根据房地产销售额的一定比例计算。
房产税：保利地产拥有的房地产按规定需要缴纳的税费。
以上是保利地产在房地产开发过程中可能涉及的一些成本项目，不同项目的具体成本会根据实际情况而有所不同。
这些成本的核算和管理对于保利地产的经营和发展至关重要。
房地产开发项目成本科目样本
一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费①红线外②红线内（2）临水工程费①红线外②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）暂时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）征询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售允许证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、地基解决（1）桩基本工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范社区奖10、成品房装修11、其她（外装费用）四、基本设施费1、供电（1）工程费（2）社区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防) （2）其她区内设施（3）其他公共用房2、社区配套费3、公共设施维修基金附:进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释阐明1 土地费用一、地价（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明土地出让金或招拍挂成交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明开发费，或者将生地变成熟地开发投资费用。
房地产开发项目的成本和利润测算模板
房地产开发项目的成本和利润测算模板（一）请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？北京一个模板，你参考一下房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程│工程概算投资 (万元) ┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级│ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级│ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级│ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级│ 1.2 │ 1.1 ││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=3 9010 30020 50030 78040 92050 1000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线 600元/米雨水管线700元/米污水管线 800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线 700元/米电信管线1500元/门道路 80元/平米绿化 20元/平米(3)经验数据:环卫费 5元/平米照明费 5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率: 工程造价 500万元以下 2.5%500---10002.0-2.5%1000---50001.4-2.0%5000--100001.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>100000 0.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
项目成本测算说明书
项目成本测算说明（成本费用、项目分类及核算内容）一、项目情况：1、项目所处位置，位置的大体情况；2、项目的组成情况：幢数、各自的层数、各自的结构类型、层高等3、项目的主要经济指标：用地面积、建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情况及建筑面积（详见附表一《项目经济技术指标》）二、编制依据：1、我公司与相关单位签订的合同、协议。
2、项目的市场定位报告。
3、项目的规划和扩初方案。
4、省市有关行政性收费项目的政策、法规、文件。
5、有关中介机构提供的和我公司收集的类似项目的有关数据。
6、测算期建筑材料的价格或价格指数。
7、项目限额设计的指标。
8、其他依据。
三、开发产品成本目标的确定及核算视开发产品具体情况，按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列1～8项，其中1～6项组成项目开发成本：1、土地使用权取得费2、开发前期准备费3、主体建安费用4、基础设施费5、公共配套设施建设费6、开发间接费7、开发期间费用8、营业税等及附加四、成本组成1.1土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1.1.1政府地价、契税及市政配套费：支付的地价，向政府部门交纳的契税、市政公用基础设施配套费、交易服务费、土地公正费和土地证手续费。
1.1.2合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作的房屋成本和相应税金等1.1.3红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
1.1.4拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
1.1.5其他土地类费用1.2开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：1.2.1测绘测量费：包括土地测量费、建筑放样测量费、市政放样费、复测费、管线跟踪测量费、竣工测绘费、地震安评费、填渣测绘费、沉降观测费、防雷防静电测试费、日照测试费和其他测量测绘费。
保利地产立项模板：附件二：项目可行性报告内容指引
附件二：项目立项报告（可行性报告）编制指引关于本指引的说明：本指引为新拓展项目立项报告及可行性报告内容指引。
其中项目立项报告是指：各公司前期接触项目，经分析测算认为可行后，报股份公司申请立项的报告，称为《**项目立项报告》。
项目可行性报告是指：项目取得后，根据产品定位、规划设计和详细测算而编制的详细分析报告，称为《**项目可行性研究报告》。
立项报告与可行性研究报告的区别在于：立项报告是在项目尚未取得前，通过各类基础要素分析项目的可行性，以申请立项为目的的报告。
而可行性研究报告是在项目已经取得后，结合确定的项目定位、规划设计和成本售价，对项目的开发计划、资金安排、利润要求进行详尽、完备的论述。
但是，项目可行性研究报告是以立项报告为基础，加以深化、详尽分析的报告，其销售额、利润值、成本利润率、销售利润率等核心指标不得随意调动，不得低于立项报告。
本工作指引主要针对可行性研究报告，对具体内容及要求做出详细要求。
立项报告可根据项目情况，在内容上作相应酌减，但下划线标注的部分为立项报告所必须的内容，可在详细程度和深度上与可行性报告相区别。
第一部分：项目概况一、基本情况1、宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；2、项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）。
3、四至范围；4、土地性质（住宅、商业、办公、酒店等）；5、规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、90/70限制、其他）；6、项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）；附图：项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系）；若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置图；区域规划图；平面地形图（标记红线及相关数据）。
二、宗地现状1、项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）；2、地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）；3、地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）；4、土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；5、地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。
宝能成本管理：01-项目目标成本套表
停车
小计 合计
m2
总建筑面积
地上建筑面积
地下建筑面积
建筑面积核增
m
（核减）（注5）
硬质铺装车广场
硬质铺装人行道
m2 m2 m2 m2 其他
体育(游乐)设施占地 水景占地面积
其他
产品比例
平均每户面积 单元数
户数
注1：不含代征地； 注2：建筑密度=建筑物占地面积/建筑用地面积； 注3：绿地率=绿化用地合计/建筑用地面积； 注4：容积率=计容积率面积/建筑用地面积； 注5：对于深圳项目，填写建筑面积核增（核减）指标； 注6：可售或相当于可售的租赁形式，填写相应指标。
规划指标表
总占地面积 建筑物占地面积 计容积率面积
绿地率（注3）
m2 建筑用地面积（注1）
m2
建 筑 密 度（注2）
m2
容 积 率（注4）
围墙长度
道路用地合计
路面车行道
0
绿化ห้องสมุดไป่ตู้地合计
公共绿地
宅间绿地
0
红线外周边环境改造 高压线迁移/降地
小区入口新增/改造
描述
□是 □否
□是
□否
硬质铺装车广场
底层私家花园绿化
河道改造
□是
□否
产品构成 别墅类
占地面积
多层住宅
小高层、高 层住宅
住宅及商 超高层住宅 业、产业 商业
园 写字楼
工业厂房
独立车库（注
6）
小计
配套商业 幼儿园 会所 公共配套 物业用房 建筑 设备用房 垃圾房 学校 其它
停车
地下车位 架空层 地面车库 地面露天
建筑面积
车位数
建筑面积
1-1.房地产项目开发成本科目设置一览表
小学设计费
项目建筑师、集团设计管理中心
指独立发生的主体、装修等设计费用
(2)
小学土建安装工程
项目工程部
指支付承包单位的费用。包括土建、初装修、水电、消防、（采暖施工）、安装工程等
(3)
小学园建绿化及管线工程
项目工程部
指独立发生或分摊的园建、绿化、以及管线工程费用
(4)
小学二次装修工程
项目工程部
(2)
发电机组
项目工程部
小区柴油发电机的供货安装费用
(3)
锅炉房
项目工程部
小区供热、气用锅炉房的供货安装费用
(4)
空调
项目工程部
指中央空调供货及安装费用，装修标准以内的空调供货安装费用
(5)
橱柜
项目工程部
指装修标准以内的设备供货安装
(6)
煤气炉
项目工程部
指装修标准以内的设备供货安装
(7)
燃气炉
项目工程部
指独立发生或分摊的园建、绿化、以及管线工程费用
(4)
中学二次装修工程
项目工程部
主要指教室的二次装修费用
(5)
中学运动设施工程及安装
项目工程部
包括篮球场、跑道、足球场、羽毛球场地等建造费用
(6)
中学教学及配套资产购置安装
项目工程部
〈移交范围内的资产配置〉
3
小学
〈若无偿移交教育部门，则该项列入开发成本；若自主经营，则该项不列入开发成本〉
主要包括管道系统、热交换站，〈不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目〉
5
小区园建
项目工程部
包括广场、门楼工程；园林桌椅购置及安装；雕塑、喷泉、环廊、假山及其他建筑小品建造；路灯、草坪灯；垃圾箱等
【房地产开发】保利地产成本字典范文精简处理
【房地产开发】保利地产成本字典【房地产开发】保利地产成本字典1. 购地成本土地出让金：保利地产在购买用于开发的土地时需要支付给政府的费用，即土地出让金。
该成本通常是根据土地面积、地块位置和规划用途等因素确定的。
规划设计费：购买土地后，保利地产需要进行土地规划和开发设计。
规划设计费包括地块的详细规划、土地利用研究、城市设计等相关费用。
2. 建设成本工程建设费：包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等费用。
材料成本：指用于建筑施工的材料费用，如水泥、钢筋、砖瓦等。
人工费用：包括工人工资、社会保险、福利费等。
机械设备租赁费：指建筑施工中使用的机械设备租赁费用，如起重机、混凝土搅拌机等。
工程管理费：用于项目管理、工程监理、质量检测等相关费用。
3. 营销成本广告宣传费：保利地产为推广项目进行宣传所需的费用，包括广告媒体费用、展示材料制作等。
销售佣金：保利地产向销售人员支付的佣金费用，通常是根据销售额的一定比例计算。
市场调研费：用于调查分析市场需求、竞争对手情况等的费用。
4. 运营成本物业管理费：用于物业管理人员薪酬、物业维修等费用。
能源费用：包括用电、供暖、供水等的费用。
项目运营费用：用于项目日常运营管理的费用，如项目经理工资、保洁人员工资等。
5. 相关税费增值税：保利地产在项目销售中需要缴纳的税费，通常是根据房地产销售额的一定比例计算。
房产税：保利地产拥有的房地产按规定需要缴纳的税费。
以上是保利地产在房地产开发过程中可能涉及的一些成本项目，不同项目的具体成本会根据实际情况而有所不同。
这些成本的核算和管理对于保利地产的经营和发展至关重要。
【房地产开发】保利地产成本字典本月修正简版
【房地产开发】保利地产成本字典【房地产开发】保利地产成本字典1. 背景保利地产是中国领先的综合性房地产开发商，专注于高品质住宅、商业地产和物业管理。
在房地产开发过程中，成本控制是一个至关重要的因素。
本文档将为您介绍保利地产的成本字典，涵盖了房地产开发过程中的各个环节及相关术语的解释。
2. 成本字典2.1 土地成本- 土地购置费用：指购买土地的成本，包括土地价格、土地测绘费等。
- 土地整理费用：指将土地进行平整、围墙修建等费用。
- 土地拆迁费用：指拆迁户的补偿费用和搬迁费用。
- 土地评估费用：指进行土地价值评估所产生的费用。
2.2 建设成本- 建筑费用：指房屋建造、装修和设备安装等所需的费用。
- 工程建设费用：指项目开发过程中的施工费用、工程监理费用等。
- 规划设计费用：指项目规划、设计所产生的费用。
- 建筑材料费用：指项目中所使用的各种建筑材料的费用。
2.3 营销成本- 广告费用：指推广房地产项目所需的广告、宣传费用。
- 销售费用：指销售过程中的佣金、奖金、赠品等费用。
- 市场调研费用：指对目标市场进行调研所产生的费用。
- 宣传推广费用：指推广项目的活动、宣传品制作等费用。
2.4 招商成本- 招商费用：指引进商家所需的费用，如招商奖励、招商补贴等。
- 租金成本：指商业地产出租所得的租金收入。
- 管理费用：指对商家进行管理所需的费用，如物业管理费用、维修费用等。
2.5 运营成本- 物业管理费用：指日常对物业进行管理所需的费用，如维修费、保洁费等。
- 设备维护费用：指对项目设备进行维护和保养所需的费用。
- 运营人员工资：指为项目运营而招聘的员工的薪资成本。
- 设备购置费用：指购买项目所需的设备的费用。
2.6 其他成本- 税费：指项目进行过程中需要缴纳的税费，如土地出让金、增值税等。
- 融资成本：指通过融资手段所产生的成本，如利息、手续费等。
3. 结论房地产开发涉及众多的成本费用，在项目的不同阶段都存在着不同的成本项目。
房地产公司立项、成本指导价及目标成本价管理规定
房地产公司立项、成本指导价及目标成本价管理规定二0一0年十二月立项、成本指导价及目标成本价管理规定目录第一章总则 (1)第二章立项 (1)第三章成本指导价和目标成本价 (3)第四章奖惩规定 (7)第五章附则 (8)立项、成本指导价及目标成本价管理规定第一章总则第一条目的：为保证立项项目的可行性和超标项目发生的合理性，减少盲目性；实现全员参与，提高成本控制意识；达到成本事前控制的效果，特制定本规定。
第二条本规定适用于广东珠江投资有限公司地产板块下属各地区公司和项目公司的各项成本性开支的价格监控及其相关工作。
第二章立项第三条必须立项的项目：1、年度具体工作计划、预算及目标成本价里均没有的项目；2、因营销需要而将分期分区开工计划中的部分项目（包括园建、绿化、公共设施等）提前开工或新增的项目；3、为降低综合投资成本或满足已开发项目交付使用的需要而提前开工或新增的部分项目（包括公共设施、基础配套等）；4、为满足楼盘销售需要而临时增加的项目（包括永久性及非永久性但不划入营销费用的）；5、年度计划开工项目中已经开始施工，因发生单项工程（设计）变更而引起返工及新增的项目；6、公益及商业性赞助的立案工作；7、咨询类合同。
第四条立项申请报告内容应包括以下几方面：1、立项背景。
2、项目基本情况介绍3、项目总投资及资金来源4、项目拟开始实施时间及要求完成时间。
5、项目可产生的经济损益或效果预测 第五条 立项审批部门及权限（1）、五万元(包括五万元)以下的报项目公司总经理批。
（2）、五万元以上一百万元（包括一百万元）以下的还须报地区公司总经理审批，然后报集团房地产管理中心备案。
（3）、一百万元以上两百万元（包括一百万元）以下的还须报集团财务副总审批。
（4）两百万元以上五百万元（包括五百万元）以下的还须报集团总经理。
（5）、五百万元以上的还须报董事长审批。
第六条没有通过立项审批的项目不能进行合同会审；通过立项审批的项目按正常的合同会审顺序执行，送合同会审时应附有领导的审批记录。
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附件一：项目成本科目明细及立项测算说明
本附件主要是对项目技术经济测算中所涉及的成本科目及其明细、表格格式，进行了详细说明。
第一部分：项目成本科目明细
下表对立项测算科目的明细进行说明，旨在明确测算项目中三级科目所包含的内容，建立统一的标准，加强区域各项目以及各区域之间的比较和联系。
表格中所未涉及的内容，各区域公司根据当地实际情况，按照其他科目归入并注明。
表1 成本科目明细表
一级科目二级科目三级科目
土地费用土地价格
国土出让金
原始成本：收购公司花费的有票成本
股权溢价：计算土地增值税时，土地
成本不应计此项
契税注明税率
其他
拆迁安置费
补偿费
交易手续费
中介费
其他
开发前期费勘察费包括初勘、详勘、超前钻等
设计费
包括概念方案规划设计费，各种专
业、设备、园林等设计费
其他
开发费用：包括测绘、图纸资料费
委托费用：包括各种委托、代理、评
估、咨询费
临时设施费：包括临水电、管线迁移，场地平整
建筑安装工
程费土建部分工
程费
基础工程：包括土石方，基础，基坑
支护
地上土建工程：包括主体土建，外
墙，门窗
装饰工程费
包括交楼标准装修工程款及材料款，
样板间及售楼部装修工程费等
安装工程费
设备及安装工程：包括安装工程费、
供水供电设备、消防、电梯、人防、
中央空调、供暖等工程的设备及安装
部分费用
工程检测费
工程监理费
其他
红线内配套
费
供水供电包括永水工程、永电工程
道路排污包括排水、排污、道路及护坡等
园林绿化
煤气工程按各地实际情况
智能化工程包括住宅智能化及商业智能化工程等供暖工程北方使用
其他包括垃圾处理系统等
政府收费市政配套费按各地实际情况
其他
包括勘测放线费、验线费、场地使用
费、施工合同公证费、质量监督费、
余泥排放费、规划执照费、报建审查
费、面积核算费、公示牌制作费等等
维修基金按各地实际情况
不可预见费
包括书报资料费、运输、劳务费、低
开发间接费营销费用
值易耗品摊销、房交会及外展费、市
场调研费、产权登记手续费、房屋办
证测绘费、营销策划费、策划代理
费、销售、租赁代理费、设计制作
费、销售活动费、广告宣传费、报纸
广告、楼宇广告、电台广告、电视广
告、车身广告、户外广告、互联网广
告、其他广告、业务宣传费、项目参
评、售楼部及样板间管理费、物料消
耗、营销费用分摊等等
管理费用管理费用分摊
财务费用
按照启动资金占用的时间来计算财务
利息
第二部分：项目立项测算表格
表2 项目技术指标表
技术指标
规划总用地平方米合0亩净用地面积平方米合0亩建筑容积率
绿地率
总建筑面积平方米
地上建筑面积平方米
独立别墅平方米
双拼别墅平方米
联排别墅平方米
多层平方米
小高层平方米
高层平方米
商业平方米
写字楼平方米
酒店平方米
会所平方米
中小学平方米
其他公建配套平方米
幼儿园、居委
会、社区服务中
心、物管用房、
垃圾站等
地下室面积平方米
停车位个
可售建筑面积平方米
绿地面积平方米
规划户数户
表3 项目成本测算表
成本分类总价总建单
价
可售单
价
备注
一、土地费用
1、土地价格
2、契税
3、其他
小计
二、开发前期费
1、勘探设计
2、临水临电
3、其他
小计
三、建筑安装工程费
1、土建安装
独立别墅
双拼别墅
联排别墅
多层
小高层
高层
商业
写字楼
酒店
会所
中小学
其他公建配套
地下室
2、工程监理费
3、质检监测费
小计
四、红线内配套费
1、供水供电
2、道路排污
3、园林绿化
4、煤气工程
5、智能化
6、供暖
7、其他
小计
五、政府收费
1、市政配套费
2、其他政府收
费
小计
六、不可预见
费
直接投资合计
七、开发间接
费
1、管理费用
2、财务费用
3、销售费用
小计
投资合计
表4 项目销售和利润指标
分类单价总价
独立别墅元/平方
米
万元
双拼别墅元/平方
米
万元
联排别墅元/平方
米
万元
多层元/平方
米
万元
小高层元/平方
米
万元
高层元/平方
米
万元
商业元/平方
米
万元
写字楼元/平方
米
万元
地下车库万元/个万元
销售额合计元/平方
米
万元
营业税及附加（标明税率％）元/平方
米
万元
销售净收入元/平方
米
万元
税前利润元/平方
米
万元
税前成本利润率
企业所得税（25％）元/平方
米
万元
税后利润元/平方
米
万元
税后成本利润率
实投资金回报率
表5 敏感性分析表
税前利润率 住宅
售价住宅价格地价
投标总地价总
建
筑
面
积
楼
面
地
价
可
售
面
积
楼
面
地
价
20％
表6 土地增值税计算表
计算分项金额说明
一、转让房地产收入普通住宅部分的销售收入（包含车库）
二、扣除项目合计可按普通住宅分摊直接成本（合作项目扣除股权溢价）的130％加上有关税金简单计算
1、取得土地成
本
不计不能进入项目成本的股权溢价
普通住宅
2、房地产开发
成本
房地产开发项目实际发生的成本
3、房地产开发
费用
与项目有关的销售费用、管理费
用、财务费用（最多计第1项和第2
项10％）
4、有关税金销售营业税及附加等
5、规定的其他
扣除
按第1项和第2项的20％计
三、增值额第一项减去第二项
四、增值与扣除之
比
第三项除以第二项
五、应缴土地增值
税
有20％的免征空间，按累进税率计
税
非普通住宅一、转让房地产收
入
非普通住宅部分的销售收入（不含
车库）
二、扣除项目合计
可按非普通住宅分摊直接成本（合
作项目扣除股权溢价）的130％加上
有关税金简单计算
1、取得土地成
本
不计不能进入项目成本的股权溢价
2、房地产开发
成本
房地产开发项目实际发生的成本
3、房地产开发
费用
同普通住宅
4、有关税金销售营业税及附加等
5、规定的其他
扣除
同普通住宅
三、增值额第一项减去第二项
四、增值与扣除之
比
第三项除以第二项
五、应缴土地增值
税
无20％免征空间，按累进税率计税
合计
第三部分 关于本附件的说明
1. 项目立项测算表格在具体使用过程中，按合同签订的经验成本进行
填写，可根据实际需要增加或减少项目，但注意不要遗漏成本和利润科目。
2. 根据具体合同签订习惯，测算中的建筑安装工程费部分，应尽量按
照物业形态（如住宅，商业，写字楼）进行分解，若按物业形态无法分解的可以酌情合并，但至少应按照土建和安装尽量分解科目细项。
3. 双因素敏感性分析主要适用于政府招拍挂项目，用于主要的物业形
态在售价波动的情况下，投标地价的变化对税前成本利润率的影响，同时便于快速判断税前利润率在达到立项标准时的投标地价。
合作项目可根据实际情况参考计算，但至少应进行售价波动的单因素敏感性分析。
具体行数和列数可以根据变量变动的幅度大小进行增减。
4. 土地增值税应按目前最严格的办法，将商业和住宅合理分摊进行计
算，若地方有实施办法的，按地方的实施办法计算。
合作项目中土地取得成本只包含能计入项目成本的部分（不包含股权溢价等）。
（土地增值税的税率采用四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；超过50％，未超过100％的部分，税率为40％；超过100％，未超过200％的部分，税率为50％；
超过200％的部分，税率为60％）。