一级土地整理下的收益分配和税收筹划_罗兴茂

摘要：随着城市化改造步伐的加快和农村产业经济的发展，土地一级整理的规模和速度越来越快。在政策指

引和政府的大力号召下，现在很多开发商跃跃欲试要做一级开发，但很多开发商不知道，一级土地整理和一般房地产开发有很大的区别。在此背景下，

对土地一级整理进行了简要的论述，并重点对土地一级整理的收益和税收筹划进行了系统研究，以期使更多的人对一级土地整理有更深的了解。

关键词：一级土地整理；收益分配；税收筹划中图分类号：F32文献标志码：A

文章编号：1673－291X （2011）23－0115－02

收稿日期：2011-04-21

作者简介：罗兴茂（1974-），男，四川成都人，会计师，从事公司财务管理和区域经济研究。

一级土地整理下的收益分配和税收筹划

罗兴茂

（成都现代工业投资发展有限公司，成都６１０１００）

经济研究导刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE

Serial No．133

No．23，2011总第133期

2011年第23期2010年是房地产行业的一个生死之年，在这一年国家陆续出台

了控制房地产发展的宏观经济政策。宏观调控让房地产企业陷入了漫长的寒冬之中，但是，与之相反的是，与房地产联系紧密的土地一级开发市场却没有一丝的寒意。2011年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台。这一规定为更多的公司提供了晋身为地方政府的土地一级开发商的机会，同时越来越多的地产界人士已经注意到了这一发展机遇。丰厚的利润，吸引着众多的公司进入土地一级开发中来。

一、一级土地整理

（一）一级土地整理一级土地整理，是指在土地出让之前，由相关部门和机构对土地进行整理和投资的过程。具体来讲，一级土地整理就是根据地区的规划功能、竖向标杆和相关基础设施配套指标的要求，由政府和相关的企业统一组织征地补偿、拆迁安置、土地整理、基础设施建设和公共配套设施的建设等，并按期达到土地出让标准的土地开发行为。

从实际的操作来看，在多数的城市和地区，一级土地整理是由政府来操作的，也有政府将该项活动委托给企业来做，政府只是负责监督管理，还有的是由国有企业或者事业单位性质的土地储备机构来做。

（二）一级土地整理的特点一级土地整理所涉及的征地、拆迁和地区的基础建设，是由政府来组织和落实的，并且土地一级开发商所做的工作也是受雇于政府的行为。政府的主导参与决定了一级土地整理与其他形式土地开发有不同的特点。

1.政治性

一级土地整理，是一项综合性的经营管理活动，其必然会涉及多数人的利益，因此，其必然会借助社会公共权力来对土地整理进行干预，也就是借助政府的力量来协调各方的利益。同时从现实的土地整理过程中发生的问题来看，一级土地整理有可能会损害百姓的利益，

并进而对社会稳定造成影响，也需要由政府来协调整理。因此，可以

说，一级土地整理就是一项政治活动。

2.资金密集性

资金的充足、连续是一级土地整理活动能够持续进行下去的基础所在，没有充足的资金供应，土地开发也就无从谈起，也不可能持续进行下去。对于地方政府来说，其主要是靠财政资金的支撑才得以运作的，因此其自身不可能有足够的资金来单独进行一级土地整理活动，这就需要其他企业的参与和支持。政府通过借助这些企业的资金来对手中的土地进行整理出让，来获取更多的财政收入，这也为企业涉足一级土地市场提供了有效的途径。

3.综合性

一级土地整理是房地产和其他性质用地的源头，其内容涉及政府、二级土地开发商、区域经济的利益，并直接影响最终用户的利益。并且从长期来看，一级土地整理的规划、设计和建设水平、工程质量等，长期关系到一个地区的整体发展。

二、一级土地整理的收益分配

一级土地整理是房地产开发和区域土地利用的第一个环节，需要在政府的主导下，提出一个兼顾政府、一级土地开发商、原土地使用者之间的利益方案，合理分配土地增值所带来了的利润，从而形成一个富有成效的土地开发模式和完整规范的一级土地开发市场。（一）土地一级整理涉及的利益主体

根据一级土地整理的内涵和上述的内容，我们可以分解出一级土地整理活动所涉及的利益主体主要有地方政府、一级土地开发商、原土地使用者。

1.地方政府

在一级土地整理这一经济管理活动中，地方政府在其中起着非常重要的作用。首先就是，土地的一级土地整理的规划工作，地方政府要根据本地区、本城市的发展规划来合理安排土地开发工作，以期与本地区的发展相吻合；其次是征地补偿、拆迁安置、土地整理、基础设施建设和公共配套设施的建设，这些工作都需要在政府的直接领

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［责任编辑

王莉］

参考文献：

[1]陈蓉.完善土地一级开发企业内控建设[J].上海国资，2009，（7）.

[2]邵福军，密亚洲.土地一级开发项目成本审计研究[J].中国房地产，2009，（12）.[3]梁舒舒.土地及开发利润分配模式研究[J].南宁职业技术学院学报，2008，（6）.

导或者授权下进行，如果政府在其中不起作用，这些工作就不可能有效的完成；最后就是一级土地整理完成后的二级开发需要由政府来组织、宣传。

2.一级土地开发商

一级土地开发商在一级土地整理过程中扮演着中间者和实际执行者的角色，同时兼顾投资者的角色。开发商涉足一级土地整理需要政府的批准和授权，实际上就是要拿出足够的开发资金来帮助政府来开发土地，使政府获得大部分的财政资金，自己获得丰厚的投资收入。

3.原土地使用者

需要整理开发的土地，在整理开发之前虽然所有权归国家，但是实际使用权是在原土地使用者手中，其拥有使用收益权。政府和开发商要对使用者的土地进行一级开发，就需要得到原使用者的同意，并补偿给原使用者合理的补偿费用，这些补偿费用也就是使用者出让土地的收益。（二）一级土地整理的收益分配1.一级土地整理的收益途径

一级土地整理的收益主要通过以下方式实现：一是，政府或者授权的开发商将整理的土地在土地交易市场上公开出售，收入在扣除相关成本以后，按照约定进行分配。二是，负责一级土地整理的开发商在政府的授权下，在土地出售过程中顺利中标继续进行二级开发，开发商上缴土地出让金以后，根据政府的整体规划和自身的需求，进行二级开发。

2.一级土地整理收益的分配经过一级土地整理以后，要对土地进行商业出让，在获得出让金以后需要分配给相关利益主体。（1）首次分配

一级土地整理的对象是原始土地，在我国，土地的所有权属于国家，其他任何主体拥有的只是使用权而已，因此，一级土地整理后获得的土地出让金要部分上缴国家。在部分土地出让金上缴国家以后还要扣除“一级土地整理成本”和“政府提取的各项费用”，剩余部分再进行二次分配。

其中，土地一级开发成本包括项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础建设费用、工程建设其他费用以及相关税费。同时按照国家有关规定提取的土地收益基金、失地农民保障金等基金。（2）二次分配

收益的二次分配，是在首次分配的基础上进行的，是对一级土地

整理净收益的分配。

所谓“一级土地整理净收益”是“国有土地使用权出让价款”扣除“一级土地整理的成本”，再减去“政府提取的各项费用”以后，所剩余的款项。

净收益的分配主要集中在开发公司和政府之间，主要是根据根

据二者的分成约定来对净收益进行分配。

分配比例的设置，通常与一级土地整理的地块的难度大小有关，整理开发难度大的地块或者是地理位置较偏的地块，一级土地开发商的分成要高一些。

在开发商和政府之间分配完以后，开发商在拿到按比例分配的净收益以后，扣除经营成本、开发费用、提取法定公积金后，公司股东可对剩余的税后利润进行分红。

三、一级土地整理收益的税收筹划

一级土地整理是一种比较特殊的商业活动，虽然有政府的参与，但仍然会涉及到比较多的税收行为。一级土地整理需要缴纳的税费

主要有：营业税及其附加、

企业所得税和印花税等。同时，由于一级土地整理在税法中存在大量的未加以明确的内容，因此，如何与税收部门做好协调沟通，并利用目前规定的优惠政策减少税费支出，做好税收筹划工作，是节约成本费用的一项重要工作。

对于土地开发收益的税收筹划，主要是一级开发商企业对净收益的税收筹划，因此，需要从企业的角度来对该问题进行探讨和解决。（一）完善税收筹划的基础工作

要做好税收筹划，需要对其前期工作进行整合设计。

一是要对会计报表进行完善和整理，通过设置真实完整的会计账簿，及时编制真实客观的财务会计报告，并定期向有关人员披露相关信息，从而规范企业的会计行为。二是通过事先规划、设计、安排实行科学化决策，把税收成本纳入企业运营成本核算之中。只有建立科学严密的审批机制，实行科学化决策，才能使企业税收筹划走入正轨。（二）共同设立公司

对于一级土地的开发往往是由开发公司通过设立项目公司的形式来进行。在收益分成中，有些项目公司往往会由房地产开发企业、政府部门共同出资设立，有的还会有第三方出资，以便利益共享。一般来讲开发商会持有项目公司的大部分股权，并且能获得董事会的

掌控权和主要高管的职位，从而保证了本公司的主要利益。

企业可以通过共同设立的项目公司和本公司之间的裙带关系，变本公司在项目公司的收益为项目公司的股份、债务等，从而可以避免因资金的来往而产生税收责任。（三）利用优惠政策来进行税收筹划对于一些比较边远，且较难开发的地块，政府在开发时会对竞标成功的开发商给予一些政策上的优惠，开发企业可以充分利用这些优惠政策，来转嫁取得收益而产生的税收压力。同时，企业可以与其他地方的政府进行合作，来对土地进行一级开发。通过设立项目公司，在该地方缴纳相关税费以后，对于本企业在项目公司取得的收益，可以利用自身在公司设立地区的税收优惠额度来规避在本地区以外获得的收入。（四）税收筹划要为企业全局目标服务

企业要站在全局的战略高度，以整体观念和系统思维去审视不同的筹划方案，注意税收筹划对企业的投资融资决策以及生产经营等各个方面的综合影响。要始终围绕企业整体利益和企业价值最大化这一目标，综合筹利、全面衡量，不能仅就某一个环节或某一种产品在某一个税种上进行单方面筹划。

结束语

与二级土地开发相比，一级土地整理往往收益更高，并且能通过与地方政府利益的挂钩，获得比较多的政策支持，可以降低投资风险。因此，在拥有相关权力资源的前提下，企业进行一级土地整理，往往会给自己带来高额的利润和较高的社会关系。

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