第六章房地产项目选址、规划与设计说明

答:拟开发住宅的总建筑面积(1亩＝666m2)： 30×666×2.5＝49950m2
每平方米综合造价按1200元计，其总造价为： 1200×49950＝5994万元
按1800元／m2的销售价格计算，其总收人为(总建筑 面积的90％可供销售)
1800×49950×0.9＝8091.9万元 该项目的毛利润为：
居住组团。指被小区道路分隔 ，并与居住人口规模 （10003000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚 居地。
街坊 街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和
居住小区之间。
（三）居住区的用地组成
1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共服务设施用地，道路用 地，公共绿地（主要由这四大用地组成，但允许小型无公害工厂用地， 市政工程设施用地，水面）
公建类型 1 2
建筑面积（m2） 5000 12000
平均层数 2 3
求：住宅总建筑面积、总建筑密度、人口净密度、容积率、 住宅建筑平均层数 (人口按户均3.2人)
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2. 实例计算
求：住宅总建筑面积、总建筑密度、人口净密度、 容积率、住宅建筑平均层数
控制性要求
(1)房地产项目选址要与旧区改造相结合
城市旧居住区存在问题： 乱——布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路 分工不明，交通不畅 差——房屋质量差，室外缺少公共过滤地和各种活动 场所，城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市 现代化要求 挤——交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房 户多，建筑密度高
• 对房地产项目来说，选址很重要！
家乐福在中国的选址策略
1.顾客群 2.地理位置 3.人口密度 4.选址灵活变通
顾客群
60％的顾客是34岁以下，70％是女性，54 ％是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家 庭主妇，所以在小区内选址会比较有利。
地理位置
中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少数， 购物时间也不富裕，但购买频率较高，所以 对消费者来说，交通方便、距离近极其重要。 所以家乐福不将店面布局在郊区或城市周边 地带，而是将店面选择在市区内繁华且交通 方便的地带。
2、公共服务 20--32 设施用地
3、道路用地 8--15
55--65 18--27 7--13
4、绿地用地 7.5--15
5--12
居住区用地 100
100
组团（%） 60--75 6--18 5--12 3--8 100
（2）人均居住区用地控制指标
(二）居住区各项用地界限划定的技术性规定 ① 居住区用地范围确定 ② 住宅用地范围的确定 ③ 公共服务设施用地范围确定 ④ 住宅底层为公共服务设施时用地范围确定 ⑤ 道路用地范围确定 ⑥ 公共绿地范围确定
• 住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积 • 总建筑密度=居住区总建筑基底面积/居住区总用地面积
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（3）人口密度（人/ha、人/km2）
• 人口毛密度= 住区总人口/居住区总用地面积 • 人口净密度=住区总人口/住宅用地总面积
④住宅底层为公共服务设施用地范围的确定 将建筑基底及住宅各占该建筑总面积的比例分
摊，并分别计入住宅或公共服务设施用地内 当服务设施突出住宅或占用专用场地院落时，
突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后 退红线的用地及专用场地的面积均应计入公共 服务设施用地内
⑤道路用地范围的确定
居住区道路作为居住区用地界限时，以道路 红线的一半计算
院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界 线划定如图
(三）居住区规划设计的重要技术经济指标 （1）建筑面积/总建筑面积（万m2）
• 独栋建筑的建筑面积= ∑各层面积 =建筑基底面积×层数（规则的建筑）
• 住宅建筑面积= ∑各栋住宅建筑的建筑面积 • 住区总建筑面积= ∑各栋建筑的建筑面积
（2）建筑密度（%）
4.山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产 投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素
5.住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击要与周边环境景观保持 协调发展
二、房地产区位及房地产生态环境
• 1.房地产区位是指房地产的地理位置及社会 经济位置的综合。
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B
cb
A
a 5 2
用地界限建筑层数ຫໍສະໝຸດ 道路红线道路中 心线1
5 4 3
2
建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B) 容积率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)
建筑密度、建筑面积密度、容积率图解
某开发用地面积为30亩，容积率控制为2.5，拟在该地块上 发住宅。根据调查分析，住宅建筑面积的综合造价为1200元 ／m2，销售价格为1800元／m2，(总建筑面积的90％可供销 售),该开发项目毛利润估算。
第六章房地产项目选址、规划与设计
本节学习要求
1.掌握房地产项目选址原则。 2.了解房地产区位及房地产生态环境。 3.了解居住区规划设计要求和相关指标。
引言
• 昆明目前有很多楼盘，请问，决定一个楼 盘的好坏的因素是什么？为什么？
• 决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的 选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱， 日后能不能升值，很大程度上是由这个楼 盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他 的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度 影响到楼盘的价钱。
①居住区用地范围确定
居住区以道路为界时，若属城市干道或公 路，以道路红线为界；若属居住区干道时， 以道路中线为界 与其他用地相邻时，以用地界线为界 与天然或人工障碍物相邻，以障碍物边线 为界
居住区内的非居住用地或居住区级以上公 共建筑用地应扣除
②住宅用地范围的确定
以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小 路属住宅用地
2．便利——居住区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的 联系。各项公共服务设施的规模和布点恰当，便利居民使用。居住区 的道路系统和道路断面形成合理，步行与平行互不干扰，有足够的停 车场地。
3．卫生——在居住区内有完善的给水，雨水与污水排水，煤气与 集中供暖系统，居住区内空气新鲜净洁，无有害气体与烟尘污染，日 照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积较大。
• 2.房地产可持续发展的思想。
第二节 房地产项目规划
• 一、房地产项目规划概述
• 1. 居住区 是城市的有机组成部分，是被
城市道路或自然界线所围合的具有 一定规模的生活聚居地，它为居民 提供生活居住空间和各类服务设施， 以满足居民日常物质和精神生活的 需要。
2.影响居住形态的因素 自然条件 经济条件 科技水平 建造目的
答：住宅总建筑面积=23.52万m2 总建筑密度=18.05% 人口净密度=729.6人/ha 容积率=1.26 住宅建筑平均层数=7.95 计算过程
居住区规划与设计 综合技术指标 编制办法及流程
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（4）建筑面积密度（万m2/ha）
• 住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住区用地面积 • 住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积
（5）容积率（建筑面积毛密度）
• 容积率=总建筑面积/总用地面积
（6）平均层数（层）
• 住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积
居住区规划与设计 综合技术指标 编制办法及流程
住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明 确界限时，通常在住宅的长边以住宅的1/2 高度计算，住宅两侧一般按3-6m计算 与公共服务设施相邻的，以公共服务设施 用地边界为界
如公共服务设施无明确界限时，以住宅要 求计算
③公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界线的公共该服务设施按基地界
限划分，否则，可按建筑物基底占用土地及 建筑四周实际所需利用的土地划定界限
（4）公共绿地：只居住区级，小区级及街坊内的公共使 用绿地，包括居住区级公园，小区级小游园，小面积和带 状绿地。其中包括儿童游戏场地，青少年和成年老年人的 或顶和休息场地。
二、居住区规划设计要求
1．舒适——要有完善的住宅，公共服务设施，道路及公共绿地服务 设施项目齐全，设备先进，并且有宜人的居住环境。
1.城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的 地域范围等内容。
2.居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、 道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源， 利于项目开发。
3.如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的 要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区 的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。
8091.9—5994＝2097.9万元
2. 实例计算
【例】已知一小区，用地面积20ha，其中住宅用地面积占50%。 现有住宅A、B、C三类，具体配置见下表：
户型
A B C
每户面积 （m2） 80
100
120
住宅单体类型 （一梯几户）
2 2 2
住宅单体层数
6 6 12
住宅单体数量
50 60 40
公共建筑配置如下：
4．安全——对防止火灾，地震，交通安全有周密的考虑，创造安 全的居住环境。
5．美观——居住区应具备赏心悦目，富有特色的景观，建筑空间 富有变化，建筑物与绿地交织，色调和谐统一。
三、居住区规划的相关指标