保定东湖商业市场调研报告

目录
项目概述和技术说明 主要研究结果及建议
保定市宏观市场经济分析 保定市商业环境研究
研究目标及背景
根据保定市重点工程——东湖片区景观的建设目标，以及保定城镇面貌三年 大变样和《“大保定、大交通、大水系”规划》。东湖将成为保定市外环水系“五 湖十园”的重要节点和东部新城区的核心区域。将被以“学府新城、时尚东湖” 的定位打造成为保定东部的城市文化中心。 根据《保定市学府新城规划》，东湖将形成集文化、娱乐、商务服务设施为 一体的时尚、精品核心环湖综合服务环形建筑群。随着保定市城镇化的推进，结 合以上优势因素的东湖新城也必将成为大保定城市圈中汇聚高尚文化、休闲购物 和商务贸易等优质消费活动的城市商业核心。 本次研究的主要目标为：如何清晰的了解保定市的商业环境，有效依托东湖 区优越的区位优势和良好的发展前景，为项目的开发寻找准确定位，助力未来发 展。
城市研究主要结果
六、本案周边中高端住宅项目较多，随着本案所处区域的开发和保定城市化 的推进，本案周边基础配套设施的完善，东湖地区将在形成新的文化商务核心后， 依托教育优势、旅游景观资源、交通地理优势、商务发展优势和消费产业综合优 势吸引保定市及周边持续、优质的中高端住宅消费需求。 七、本案目前发展问题：本案所处区域目前在基础教育资源配套上仍需进一 步完善，本案所处区域重点项目投资落实情况较低，目前周边常住人口比例中中 低端消费需求占比较大，短期内无法支撑商业性运营实现盈利。需要有时间成本 和运营成本上的风险预估。 八、本案发展建议：建议本案以东湖景观中高端住宅为运营核心，结合东湖 独特的景观优势，建设精品文化休闲业态群，引进中高端定位的购物、餐饮、百 货、卖场、儿童娱乐品牌，构建区域性的综合高端服务体系。
保定市东湖商圈环境调研报告
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以本案权重后目标为中心，半径取值为方圆3公里的圆圈内为本次调研范围。
数据处理说明： 为了便于数据处理，本次报告中均保留一位小数部分。
报告技术说明
数据源说明： 本报告部分宏观数据采集时间点为2012年上半年，年报数据采集时间点为 2011年以前。
本报告内生产总值、人均GDP、各产业增加值绝对值按当年度价格计算，增
研究范围权重说明： 因本案地处保定市东的东湖区，尚处于建设开发阶段，周边商业环境元素较少。 项目本案离保定市成熟商圈较远，且项目本案以东调研范围内开发程度有限。 因此，为了更加有效的进行本次研究。本次调研范围以目标项目中心向保定市老 城区西移30%，调研范围东西比重由5:5调整为2:8。 调研半径说明：
五、本案商业发展潜力较大，除了产业优势带来的互动效应外，从保定市的商 圈分布来看，保定市现有的三个商圈各有优劣，特点鲜明。但是都无法有效覆盖至 本案周边，随着本案周边的开发建设，本案周边产生的强大消费需求必须要由本案 附近新的商业体予以解决，同时，在本案周边，商圈竞争激烈程度不明显，大学城 商圈的定位较为低端，并且辐射范围仅为周边小区和大学城范围，无法满足周边小 区和大学城消费中中高端的需求，也无法满足本案所处区域未来中高端住户的日常 消费需求。
研究内容
保定市宏观市场环境研究 保定市城市定位和宏观市场分析 保定市宏观经济和人口分析 保定市政府规划、政策及条例 保定市最新五年规划 保定市商业环境研究 整体商业市场概览 城市商圈分布及商圈功能规划 城市商业发展趋势 项目周边研究
研究技术及时间安排
本次调研采用实地调研法：指调查员直接面对调研对象，搜集第一手数据资 料的调研方法。
城市研究主要结果
六、从保定市经济结构比例来看，保定市较强的制造产业将为保定下一步的城 市化进程提供优质的发展优势。能够有效解决在各地推进城市化进程中普遍存在的 城市人口就业难，城市人口收入分配比例不均和城市建设与人口不匹配等问题。同 时也可有效减轻宏观政策调整对地方财政上的压力，为保定的下一步发展提供充足 的缓冲空间。 七、保定所处的地理优势独特，保定市位于环首都经济圈中南北通达的中枢位 臵。因周边城市经济开发程度较高，因此往来保定的交通客货运流量较大，只需规 划合理得当，政策及时到位，便有机会转化为工商业发展的资源支持。目前保定市 交通基础设施建设较为滞后，物流及各项配套设施还无法满足大规模、中高端工商 业发展需求。根据保定市政府十二五规划中交通路网建设规划，保定市的基础交通 设施的建设将很快得到改善（较为明显的是城市地铁的规划，新高铁站的规划和保 定市市内道路交通九纵九横的发展目标）
城市研究主要结果
五、与人口素质提升对应的人均消费行为特征也有所变化：上一年的人均消费 性支出数据显示，保定城市人口对教育、文化、娱乐的投资意向最为强烈，受宏观 经济影响也是最小，教育文娱消费支出也超过了生活基础消费支出和固定资产消费 支出，消费欲望表现强烈。而与此不相匹配的是：保定城市在文化娱乐和旅游休闲 项目方面的规划和建设较为薄弱，这也是东湖新区定位为保定市文化新城具备发展 潜力的重要原因。 东湖片区高等教育资源丰沛，一直是保定市传统的教育文化区域。虽然目前基 础教育设施建设较为滞后，但是可以预见基础教育建设进一步完善后，东湖新区将 成为整个保定市一千万人口旺盛的文化娱乐教育消费欲望的承载地，同时还将辐射 和连带东湖地区其他相关产业的发展，提高东湖地区在大保定城市圈中的影响力， 拉动对东湖地区的投资热情，带动该区域的完善和发展。
城市研究主要结果
消费行为上表现为：人均消费性支出数据中的居住消费占比不高，以及新家庭 设备采购消费呈现大幅度回落，也间接反映了保定城市投资吸引力的下降。 四、从保定市人口特征分析结果来看，保定市人口中受教育人口比例较大，年 轻人口占比高于全国平均水平。且保定市总人口基数较大（河北第一）。因此，作 为工商业发展的重要因素：良好的人口构成比例和人口素质，将为保定市的未来经 济发展奠定良好的基础。
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城市研究主要结果
综上所述，我们认为保定市的城市化优势明显，潜力较大，随着中国城市化工 作的推进，保定将迎来难得的发展机遇。作为保定城市未来发展地标的东湖也拥有 巨大的发展潜力。
本案所处地块在未来发展过程中升值优势明显，周边发展潜力广阔。
一、从保定市政府的总体规划上看，本案所处区域将以东湖为景观核心，周边 形成以时尚、精品为建设定位，集文化教育、休闲娱乐，旅游购物、工商业发展及 高端住宅配套等功能为一体的核心发展区域。 二、根据周边的交通配套来看，周边交通基础设施完善，周边东三环、五四路、 复兴路、东风路道路新建时间不长，路况情况优良。且本案紧靠京珠高速出入口和 未来的高铁新站，城际出行成本较低，时间较短，发展工商业贸易基础较好。同时 位于东湖湖畔的未来地铁站的规划与建设也将极大的解决城市人口出行流通的成本 问题，进一步扩大东湖片区的商业覆盖范围，加强该地区的商业核心作用。
本次调研涵盖两种调研技术：
访问法：指将拟调查的事项，以当面或书面或电话的形式向被访者提出询问， 以获得所需资料和数据的调查方法。
观察法：指调查员在调研现场从侧面对调查者的情况进行观察、记录以收集 所需资料和数据的调查方法。
调研时间：2012年12月8日～2012年12月13日
研究范围
30%
报告技术说明
报告技术说明
人口数据说明： 本报告内人口统计数字以2010年第六次人口普查后的数字为基准：总常住人 口：1149.4万人，市区常住人口为100.6万人。十年内年均增长率为0.56%，十年 共增加人口60.51万人。 因十年内，保定市城区人口变化趋势微小，中心城区城市化率变化不大，所 以本报告中不再着重讨论年人口变化趋势。 在周边人口统计中，因幼教及中小学生生源构成为周边人口，因此在计算周 边常住人口后，不再重复计算周边住校学生人口。 部分职业学校人口变化较大，无法精确统计在校人数，因此不计入常住学校 人口内。 距离与速度计算标准说明： 依据相关报告数据，市内步行速度：4～7公里/小时（取最小值4公里/小时）， 市内驾车速度：40 ～50公里/小时（取最小值40公里/小时）。
城市研究主要结果
二、根据保定市“十二五规划”等建设规划目标描述，以东湖为区域发展核心 的保定东城新区，在未来将扮演着成为保定市新城市商业核心的重要角色。随着东 湖片区建设项目的落实，东湖片区凭借其良好的发展潜力和独特的文化定位将为新 城区吸引更多的优质资源，东城新区的商业也将获得持续且优质的消费支撑。 三、从保定城市消费特征的分析结果来看，目前保定市人均可支配收入较高， 但是人均消费额较低，消费观望情绪较浓。我们认为由于国家宏观房产调控政策的 不明朗和社会综合保障制度不完善，以及商品价格上涨过快和城市基础建设不到位 （体现在2012年重点建设项目的落实率不高）等原因，都从宏观面上影响了市民 的消费和投资信心。
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项目概述和技术说明 主要研究结果及建议
保定市宏观市场经济分析 保定市商业环境研究
保定市城市概况
保定市以前为河北省会（现省会 为石家庄），位于华北平原中部、河 北省中部，与北京、天津构成黄金三 角，是京津冀地区中心城市之一，素 有“京畿重地”、“首都南大门”之 称。市中心距北京140公里，天津145 公里，石家庄125公里。 保定即“永保大都（即元大都北 京）安定”之意。是国务院批准的历 史文化名城和对外开放城市。辖3区、 4市、18县。总人口1119.44万，总面 积2.2万平方公里.
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项目概述和技术说明 主要研究结果及建议
保定市宏观市场经济分析 保定市商业环境研究
城市研究主要结果wenku.baidu.com
从调研分析结果来看，保定城市发展潜力较大，特别是城市化空间较为充裕， 人口资源丰富，这些都为保定城市化奠定了良好的基础。另外，依托保定的制造业 优势和环首都经济带地理环境，在保定的城市化进程中，困扰其他城市的城镇人口 就业问题和人均收入的保持与增长，保定也同样可以从容应对。 人均收入的提高和城市人群的扩大，必将带来城市商业格局的变化。 一、随着消费人口和消费额的增长，保定市的消费人群特征也会产生相应变化， 保定市原老商业圈的定位和发展方向也将随之调整变化。随着城镇化进程的提速， 原商业服务体系将渐渐无法满足城市人口的商业需求，新的商业服务模式和服务体 系也将在原有基础上进行重塑。
长速度按可比价格计算。 根据国家相关统计标准的调整，从2011年开始，纳入规模以上工业统计范围 的工业企业起点标准从年营业收入500万元提高到2000万元。
从2011年开始，固定资产投资统计的起点标准从计划总投资50万元提高到
500万元，因此2011年全社会固定资产投资绝对数与2010年不可比，但比上年增 速是按可比口径计算的。与此同时，月度投资统计制度将统计范围从城镇扩大到 城镇和农村企事业组织，并定义为“固定资产投资（不含农户）”。
城市研究主要结果
三、本案周边配套设施基础较好，本案周边医疗保健资源完善（详见本案调查 数据），可以基本满足居民各层次的医疗保健需求。本案周边教育资源丰富（详见 本案调查数据），但是基础教育配套较为薄弱，中小学和幼教资源的数量及质量， 都距离东湖未来文教中心定位差距较大。
四、本案周边产业优势明显，位于本案东南的民营企业科技产业园集结了包括 东南日化、庞大五菱、九鼎电力、立中集团、中冀集团、君乐宝乳业等数十家知名 民营企业。依托保定制造业传统和周边优良的城际交通优势，产业发展空间较大， 也将为本案带来更多的消费人群，以及随之而来的住房、商业、教育文化、购物休 闲等各方面消费需求。同时也将和本案周边的商业活动形成工商业共同发展的良势 互动。