国内、外商业地产操作概况及分析思路(2008-1-10)

从探讨商业地产发展战略的高度上讲，分析和掌握商业地产在全球兴起和发展的内在机 理以及它所包含完整的管理技术体系，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国商业地 产的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进商业地产产业在我国的起步 成长和健康发展。
国际商业地产的分类
依据1994年ICSC（国际购物中心协会）所定义的不同的国际购物中心的分类方法，大 型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购 物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销 购物中心八种。
国内 商业地产 操作借镜
国内案例
国外 商业地产 操作借镜
国外案例
盈利模式
国内
国外 盈利模式
主要经营模式归纳
单项目开发/多项目开发操作分析比较
建立合适华侨城商业项目 的经营管理模式
经 应 战 略 分 析
回收期 租金水平预估 经营模式 回收途径分析
成都华侨城商业项目：国内外商业地产操作模式研究模块
界各国兴起并快速发展
在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等 发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为 21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，商业地产正在逐渐成为占据商业主流地 位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。
国内商业地产的发展
目前，内地商业地产正在高速发展 继超市、大卖场之后，"购物中心"目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命，连锁商 业地产也开始出现。 2002年以后，随着上海正大广场、厦门“SM城市广场”、大连和平广场、宁波天一广 场、深圳铜罗湾广场、福州元洪城等一批具有国际水准的商业地产项目相继开业，其 中深圳铜罗湾广场更曾经被称内地首家连锁商业地产集团。 标志着内地商业地产的发 展步入了一个新的时期。 目前国内各大传统零售商业集团（上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武 汉广场、大连商场集团等）、房地产巨头（大连万达、中信集团、华润集团、香港新 世界、香港嘉里、香港九龙仓、和记黄浦和长江实业集团等）、海外专业的商业地产 开发商（菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团、美国的一些基金协会等）乃 至外资传统零售集团（马来西亚百盛、台湾太平洋、香港新世界百货，法国欧尚 AUCHAN、台湾好又多等）都已陆续在全国各大城市开发一批商业地产项目。其中大 连万达、上海华联、北京华联、香港新世界集团等更计划在全国搞连锁商业地产。
这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、 足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的 购物环境。
就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是商业地产项目的主体，采用密封式设计，并 且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接， 形成四时四季都很舒适的购物环境。
国内商业地产的发展
在各大房地产公司、商业集团、国外商业地产集团“大干快上”的同时， 各地的政府 也意识到了建设商业地产的意义，纷纷开始规划并推动本地区商业地产项目的发展。 北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展 商业地产。近年，广州和大连的商业地产发展速度领先于全国水平，北京和上海正在 奋起急追， 其他城市也开始有计划地发展商业地产， 包括乌鲁木齐也有西部国际超市 购物中心项目。 但北京和上海发展商业地产的策略有所不同。由于北京私车拥有量较高，且北京 的城区较大（比上海大几乎一倍）。故北京新的商业地产项目都选址在郊区或五环路 上，且规模较大（20万至60万平方米），走的是美国商业地产的模式。而上海由于私 车拥有量较低，且上海的城区较小，居民又偏爱住在市区。 故上海的商业地产都选址 在市区区级商圈（如五角场、中山公园等），但规模较小（10万至20万平方米左 右），走的是香港和新加坡商业地产的模式。
台湾的商业地产发展
台湾各百货公司实力极其强大，一度抑制了商业地产的发展。 所以台湾的商业 地产从2000年前后才刚刚开始兴起。但发展势头很猛，且台湾发展的商业地产规模均 比香港的大。台湾目前已有80多个商业地产项目在运行中。其中威京集团、统一集团、 远东百货集团、新光三越百货集团、霖园人寿集团都投资了多个商业地产项目。 台湾的传统百货集团如新光三越百货、远东百货、太平洋崇光百货、统一集团高 岛屋百货也是台湾商业地产的主要投资开发商。台湾百货业排名第一的新光三越百货 集团也凭借自身百货方面的优势，针锋相对地开始建设多个商业地产项目，其台南店 面积达到20万平方米。台湾百货业排名第3的远东百货集团也在向购物中心化发展，几 年前他们已陆续关闭了多家小型店，转向新开设多家特大的百货商厦型购物中心。台 湾百货业排名第2的太平洋崇光百货则与霖园人寿集团合作，在台北天母地区开发商业 地产项目。 台湾的主要商业地产项目：京华城、远东百货集团的高雄大远百、新光三越百货 台南购物中心、微风广场、中华广场、老虎城、台茂购物中心、德安生活广场、纽约 纽约、统一高岛屋、大江广场。
进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国商业地产步入蓬勃发展的阶 段，商业地产项目数量上的增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从 客观来讲，欧美的商业地产无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在 全球商业地产领域发挥着榜样的作用。
日本大型商业地产的发展
亚洲地区的商业地产一直以日本最具代表性，而大型商业地产项目在日本之所以能够迅速发展，具 有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成 为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时 又能够提供定量停车空间的商业地产便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国 民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注 重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型商业地产在日本的产生。 日本商业地产的规模一般较美国、加拿大、菲律宾等地的商业地产项目要小许多。 日本的传统百 货集团如高岛屋百货、三越百货、西武百货、SOGO崇光、东武百货是日本商业地产的主要投资开 发商之一。 目前， 美国的商业地产开发集团"雀儿喜"也已进入日本进行商业地产的投资开发。
国内商业地产的发展
90年代中期，是内地商业地产的萌芽期 90年代中期，一批香港房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、 嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字 楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有香港特色的购物中心 SHOPPING CENTRE或购物广场SHOPPING PLAZA。 其中主要的代表有：上海的嘉 里不夜城、时代广场、上海广场、香港广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广 场， 北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、 时代广场， 重庆的大都会广场等。
香港地区商业地产的发展
香港的商业地产从80年代初起步，发展一直很迅速。香港的商业地产市场为当地各大 房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、 恒隆集团）垄断，同日本一样，香港特大型商业地块较难取得，故香港商业地产项目 的规模较小。 但不同于日本和台湾，香港的各大百货集团（永安百货、先施百货、华润百货） 没有投入商业地产的开发，但其新的分店都坐落在由各大房地产巨头开发的商业地产 内。 香港上规模的商业地产项目有20多家，平均30万人口拥有1家购物中心。 香港主要的商业地产项目：海港城、又一城、圆方、香港时代广场、黄埔新天地、 西九龙中心、置地广场、新城市广场、太古城、太古广场、香港荷里活广场、大埔超 级城等。
商业地产在世界各国的发展
由于世界各国经济发展水平不同，商业地产在世界各地的发展呈现出了不均衡的态势， 绝大多数的商业地产项目都集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国 所拥有的购物中心总数就多达43000个。
形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变 化和调整，而商业地产项目则迎合了这种需求。
国内商业地产的未来发展前景
一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收 入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、 注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型商业 地产项目的需求的不断增强。 另一方面，随着国内商业地产的经营模式和管理技术不断成熟。 我国商业地产的 发展前途无可限量。内地已逐步强化商业地产的MALL时代，按照中国目前的经营发展 状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要 求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场、集购物、休 闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代商业地产的条件已逐渐成熟，超 大型商业地产项目的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必 然趋势。在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量 外，还必须顺应以规模领先，以效益制胜的世界零售业大趋势。商业地产项目有别于 其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种 新的文化理念和生活理念。建设现代化的大型商业地产项目对促进中国商贸发展、填 补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义。
由于这些香港式商业地产项目的业态复合度较低，且规模面积也偏小。
国内商业地产的发展
90年代末期，是内地商业地产的初步形成期 90年代末期，随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商 城、港汇广场，北京新世界中心、庄胜崇光百货广场、东方广场的陆续建成开业，内 地逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的商业地 产项目。在这批成功者的引导下， 内地各个城市都开始兴建各自的商业地产项目。 内地有很多商业地产的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，导致了这些商业地产 项目变成了小商品市场。 而国际上通行的具商业概念的正规商业地产项目是只租不 售，从而实现良好的整体管理和整体营销。 事实证明，这种不符合国际通行商业地产 项目管理模式的经营方式，在内地也不成功。 失败的例子有杭州的涌金广场、广州的 中旅商业城等等，早前广州中旅商业城的开发商也已屏弃了这种传统商业房地产理念 的经营方式，转而采用具有国际上通行的具商业概念的正规商业地产项目的经营方式。 现在中旅商业城收回了各小业主的经营权，转而引进了北京华联百货和香港百佳超市 大卖场等主力店。 涌金广场也引进了家乐福、电影城等主力店。