农村“双置换”的适用条件分析
【word】农村土地承包经营权流转制度研究——以嘉兴市“两分两换”土地流转方式为例
【word】农村土地承包经营权流转制度研究——以嘉兴市“两分两换”土地流转方式为例农村土地承包经营权流转制度研究——以嘉兴市“两分两换”土地流转方式为例农村经济农村土地承包经营权流转制度研究一,”两分两换”的概念及原则所谓”两分两换”,是指将农户宅基地和承包地分开,搬迁与土地流转分开,在依法,自愿基础上,以宅基地置换城镇房产,以土地承包经营权置换社会保障.”两分两换”的实质是试图通过农民的宅基地置换城镇房产,直接转变为可处置资产;通过农民的承包地经营权置换社会保障,以保证失地农民老有所养;其直接作用就是通过土地使用制度改革,让农村土地实现像城市一样的市场化流转,推进农户向城镇集聚,从而将宅基地复耕,或为其他用途腾出用地指标.同时,也能进一步打通农民进城的渠道.(一)”两分两换”是一种新型的农村土地流转方式从流转的方式来看,农村承包经营权流转方式主要有转让,股份合作,租货承包,代耕经营,单季转包,委托转包,反租到包,土地里换,企业吸纳等,各地采取的方式不尽相同,有些方式得到了法律的认可, 而有些方式,由于法律规定不明确,在实践中还存在较大争议.(二)”两分两换”与征地拆迁有区别征地搬迁是因城市建设,基础设施建设和二三产业发展的需要依法征用农用地,同时拆迁征地范围内的农民住房,给予相应的经济补偿或安置.而”两分两换”则是引导农民向城镇搬迁集聚,促进土地流转,发展规模经营,不改变农用地性质,用途,为城市化,工业化,农业现代化腾出发展空间,加快新农村建设.(三)”两分两换”比点工作的原则实施”两分两换”工作主要的目的是要引导农民向城镇集聚转移,推进城市化,促进土地流转,推进农业规模经营和现代农业发展,盘活农村土地资源,优化土地资源配置,统筹城乡发展,加快新农村建设,”两分两换”工作要坚持以下原则:1,必须坚持自愿,有偿,保障农民利益的原则所谓自愿,就是土地承包经营权的流转应建立在农户自愿的基础上,任何组织和个人不得强迫或阻碍农户流转土地.”两分两换”工作必须尊重农户的意愿,任何单位和个人不得强迫或者阻碍农户进行土地流转.不得以调整产业结构,扩大生产规模等名义收回承包权,不得以少数服从多数34中国经贸导刊2010年第14期以嘉兴市”两分两换”土地流转方式为例尹亚姝徐伟根吕学敏的办法搞土地流转.所谓有偿,就是土地流转的收益应归农户所有,土地收益权是农户土地承包经营权的核心,农户的土地收益包括承包土地直接经营的收益,也包括流转土地的收益.2,坚持依法办事,积极稳妥的原则所谓依法就是要按照有关法律法规和中央的政策进行,其核心就是土地承包经营权的流转要在充分尊重与保障农户土地承包权和土地流转权的前提下进行.3,坚持科学规划,节约集约发展的原则陈敏尔副省长提出:土地集约节约有增量,农民安居乐业有保障.这是”两分两换”工作衡量标准.吕祖善省长曾提出的“两集中一提高”土地向规模集中,农民向市镇集中,提高农民生活质量,这是”两分两换”工作的价值取向.坚持有序流转,规模经营.4,坚持”三不变”原则即坚持土地的集体所有权不变,农户对集体土地的承包权不变,土地的农业用途不变,农地流转的本意是提高土地产出率,增加农民收入,所以农地流转要集中在农业用地范围内流转,这样有利于发展规模经济,有利于推进农业现代化.二,”两分两换”试点工作基本情况嘉兴市目前土地流转总面积为38万多亩,家庭承包经营耕地面积256万亩,土地流转面积占家庭承包经营耕地面积的比例为15.11%.”两分两换”成为嘉兴快速地,大规模地推进农房改造集聚的有力制度保障.它严格按照”土地节约集约有增量,农民安居乐业有保障”的总体要求,以“农业生产经营集约,农村人VI要素集聚, 切实提高农民生活水平和生活质量”为根本目的,将宅基地与承包地分开,搬迁与土地流转分开,以承包地经营权换股,换租,换保障,推进集约经营,转换生产方式;以宅基地使用权换钱,换房,换地方,推进集中居住,转换生活方式.嘉兴市规划部门已完善了城镇布局规划,科学编制了镇村布局规划,修编土地利用总体规划,将全市858个行政村13111个自然村规划集聚到48个新市镇和372个新社区,实现农民居住规模化,社区化.嘉兴市提出,力争到2012年,全市有l/3以上的农民实现向城镇和中心村集聚, 各种形式流转土地总面积100万亩以上, 50%左右的农田实现规模集约经营.建成一批规模大,层次高,效益好的现代农业产业园区,一批居住相对集聚,公共服务配套完善的现代宜居新社区和一批对农村极具带动作用和具备小城市功能的现代新市镇. 三,完善”两分两换”土地流转方式的建议(一)实行公告一荟记一查询制度,建立农村土地流转电子化管理系统为了减少农村土地流转纠纷,应由村集体在调查统计基础上进行公告,并登记造册逐级上报,建立各级地籍档案,建立统一的土地承包经营权登记薄,详细明确地表现出承包经营权的设立,流转等情况. (二)建立农村土地流转服务组织同辱及中介服务机构各县(市,区)建立农村土地流转服务中心,设立独立的办公场所和对外服务的窗口,为流转双方牵线搭桥;镇(街道)建立土地流转服务所,村建立服务站,上一级服务组织对下一级服务组织具有指导关系.(三)推进”两分两换”工作赫须结合产业发展,综合进行考虑“两分两换”工作与产业通过土地流转,促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动,使一部分从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚.在推进”两分两换”过程中必须结合当地产业特点,综合考虑一, 二,三产业的协同发展问题,精心制定产业规划布局方案,考虑农村剩余劳动力的就业问题.(四)适步推行农村土地承包经营权的股份化经营,并在管理上实行公司化在农村土地承包经营权的股份化经营上,应引进公司化的管理模式.可借鉴城市国有产权制度改革的成功经验,让村民以农村土地承包经营权为股份入股,建立股份制公司合作模式,逐步实现农村经济的集约化经营,推动”两分两换”工作以及农村的城市化,从而为建设社会主义新农村摸索出一条好路子.?(本文为浙江省法学会2009年度立项课题主要成果,课题编号:09NB11](尹亚妹,1974年生,湖南邵东人.嘉兴广播电视大学教师.徐伟根,1968年生.嘉兴广播电视大学副校长.吕学敏.1974年生,渤海石油职业学院讲师)(本栏目编辑:范继荣)。
农村土地永久互换的协议书(精选2024)(二)
农村土地永久互换的协议书(精选2024)(二)尊敬的双方代表:兹为确保农村土地资源的合理配置和高效利用,推动农业现代化进程,经双方协商一致,达成以下农村土地永久互换的协议书。
本协议书包括协议的内容和协议的执行细则两部分。
协议内容:1. 互换范围:本次互换协议适用于双方所辖的农村土地资源。
2. 互换方式:按照双方所需及实际情况,采取直接互换、转让交换、公共资源互换等方式进行土地互换。
3. 互换原则:本次土地互换遵循自愿互惠、公平公正、互利共赢的原则,确保双方利益相对均衡。
4. 互换条件:双方互换的土地必须具备相应的权属证明和合法利用资格,并符合相关法律法规和政策规定。
5. 互换程序:双方按照相关程序和规定提交申请,经过审核、评估、公示等环节后,确定互换方案并签订正式协议。
协议执行细则:1. 土地互换考核:双方各自设立专门的考核机构,对互换后土地的利用效果、资源保护等进行定期评估和考核。
2. 互换保障措施:双方应确保互换后的土地资源能够合理利用和保值增值,对互换双方提供必要的支持和服务。
3. 权益保护:土地互换过程中,双方应合法合规操作,保护农民集体和个人的合法权益,防止利益受损。
4. 监督管理:相关部门应建立健全的监督管理机制,及时发现和处理互换过程中的问题和纠纷,确保协议的顺利执行。
5. 法律责任:凡违反本协议约定、损害双方利益的行为,将依法追究法律责任。
以上内容仅为协议书的基本框架,在具体的操作过程中还需要结合实际情况和相关政策进行具体规定。
双方应共同努力,积极配合,确保本次土地互换协议的顺利实施,并实现共同发展繁荣。
特此书写本协议书,供双方参考和共同签署。
甲方:__________________乙方:__________________日期:__________________。
关于“两分两换”流转政策配套机制的研究
关于“两分两换”流转政策配套机制的研究[摘要]“两分两换”土地流转政策,自2008年由浙江省嘉兴市首次提出并取得成效后,一直作为土地流转及城乡统筹规划的典型,受到各地县市的效仿。
然而,长期以来的城乡二元机制使得这项新政策的实施受到诸多因素制约,尤以缺乏流转配套机制最为突出。
本文以湖南省涟源市龙塘镇试点调研为例,探讨目前该政策流转机制所存在问题并提出供参考解决方案。
[关键词]“两分两换”;土地流转;城乡统筹;制度设计0引言为了解决我国改革中的深层问题,实现加快推进社会主义新农村建设,推动城乡统筹发展的任务,2008年浙江省嘉兴市首先提出“两分两换”改革政策,即:农村宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开;以土地承包经营权换股换租换保障,推进集约、规模经营,转变农业生产方式,以宅基地换钱换房换地方,推进农民集中居住,转变农民生活方式。
该政策从农村土地流转入手,为统筹城乡综合配套改革提供新思路,在土地节约、农民生活水平改善等方面取得成效。
随后各地也陆续进行类似的改革实验。
然而,由于配套机制尚不完善,相关法规衔接存在缺口,该政策的实施及推广皆不同程度受阻。
本文结合湖南省涟源市龙塘镇改革实践,就现行配套流转机制存在的问题进行探讨,同时为“两分两换”政策推广地区配套机制的完善提供参考性建议。
1涟源市龙塘镇土地流转政策1.1实施背景涟源地处湘中中部,丘岗河谷平地分布比较集中,素有“涟源粮仓”之称。
位于市中的龙塘镇,交通区位较好,全镇总人口7万多,耕地3.7万亩,人均耕地不足0.6亩。
然而,近年来农民增收出现了前所未有的困难,导致农民纷纷外出寻求生机,土地抛荒异常严重。
而当地政府随之出台的“荒废一亩田罚款300元”、“连续抛荒三年的承包地取消土地承包经营权”等政策也收效甚微。
1.2政策实施概况在“盘活土地,放活农民”的思想指导下,龙塘镇土地流转模式的主要思路是市场营销依靠大型龙头企业、品种技术依靠科研院所、经营管理依靠专业合作社、土地集中依靠本地有威望有思想的新型农民等形式整合优势资源,构建长效机制。
农村“双置换”的适用条件分析
享受教育、 医疗、 保险等福利待遇的。因此, 开展 “双 置换” 工作也符合了这部分农民的意愿。 !,! 存在的问题 置换不等价, 农民利益得 # $ 产权置换不充分, 不到保证, 引起农民反对, 甚至对抗和冲突。在置换 过程中, 核心就是农民土地以及土地上的附属物如 何计价, 如何置换, 也就是农民的权益如何体现和保 护。有些地区没有资金, 仅仅是简单地将农民 “赶进 楼房” , 甚至给予比较低的社会保障水平, 忽略了农 民原有财产的保护和后继生活的保证, 就会引起农 民反对, 出现社会问题。 %$ 乡村和乡村文化的消失。任何文化都没有 先进和落后之分, 城市文化不可能取代乡村文化, 因 为乡村相对城市来说有着其特殊的文化表现, 包括 民居、 民俗、 饮食和服饰等等, 无不散发着浓郁的乡 村气息。 “双置换” 使得农村人口向城镇流动, 新型 的社区取代了原有的农村, 在推动农村城镇化的同 时, 给传统的乡村文化也带来冲击, 乡村和乡村文化 面临着逐渐消亡的危险。 & $ 社区生活的不适应。一些常年还在农村生 活的农民离开生活多年的村庄, 搬进了新型的社区, 周围环境和生活方式都发生了变化, 原有的社会网络 遭到不同程度的破坏, 这样必然会导致部分人在一定 程度上的不适应。例如山东某县级市, 撤销了辖区内 全部的行政村, 合并成了数个集中的农村社区, 由原 来的平房变成了现在的楼房, 部分人感到不适应。 由于农民拥有一定 ’$ 生活成本增加。搬迁前, 的土地资源, 日常所需的粮食、 蔬菜和饮用水等生活 必需品基本都能自给自足。而搬迁后, 农民身份变 成了城镇居民, 与老百姓息息相关的生活必需品大 部分需要自己去市场购买, 无形之中增加了他们的 生活成本。 “双置换” 之前, 由于农 ( $ 经济来源不稳定。在 民拥有土地的使用权, 可以通过生产各种农产品获得 收益, 经济来源比较稳定。而 “双置换” 之后, 家庭承 包地换成了城镇社会保障, 农民失去了土地之后, 如 果没有找到工作或者在城镇创业, 仅仅依靠城镇的社 会保障, 是很难维持生计可持续性的。进入非农生活 环境, 稳定的收入来源是家庭和社区稳定的基础, 可 老百姓的水平参差不齐, 不同城市的就业容纳力和农 民就业能力均不同, 就会出现部分人进城后失地、 失 业的现象, 收入得不到保障, 甚至陷入生活困境。 农村 “双置换” 一方面在一定程度上能够推进农 村城镇化, 促进城乡统筹发展, 实现农村土地规模化 经营, 提高土地利用率, 缓解城市用地的需求压力,
嘉兴市农户参与“两分两换”政策状况及其影响因素分析
On f a r me r h o u s e h o l d s ’r e s p o n s e t o t h e“ T wo S e p a r a t i o n s a n d T wo
Ex c h a n g e s "p o l i c y
L U X i n y u e ,L I L a n y i n g ,WA N C h a o w e i ,HU A N G We n j i n g 。 ,L I L a n g
h o u s i n g s i t e s wh i l e t h e a r e a o f t h e e o n t r a e t l a n d s a l s o h a d s i g n i i f c a n t n e g a t i v e i n l f u e n c e o n f a’
q ua l i t y o f h o u s i n g s i t e s ha d s i g n i ic f a n t n e g a t i v e i n lu f e n c e o n f a r me r h o u s e h o l d s ’ wi l l i n g ne s s t o e x c ha n g e t he
t e n.Ba r s e d o n t h e 1 0 0 一 h o u s e h o l d — s u r v e y d a t a o f 5 v i l l a g e s i n Ya o z h u a n g t o w n s h i p, J i a x i n g Ci t y, t h i s p a p e r
d e t e r mi n a n t s o f t h e i r wi l l i n g n e s s b y b u i l d i n g t h e L o g i s t i c mo d e 1 . T h e r e s u l t s s h o w e d t h a t t h e b u i l d i n g a r e a a n d
农村土地流转中的“两分两换”政策省视与推广条件——兼论城乡统筹发展的新路径
农 村 土 地 流转 中 的 “ 分 两 换 " 两 政 策省视 与推广 条件
兼论 城 乡统 筹发 展 的新 路 径
口 操世 元 杨 敏
摘 要 : 江嘉兴 市的 “ 浙 两分 两挟” 策是我 国 东部 经 济发 达地 区探 索城 乡统 筹发展 战 略 政 的新 路径 , 于独特 的 区位条 件和 实际情 况 , 兴 具备 了政 策试 点 的主客 观 优 势 。试 点 两年 , 由 嘉 “ 两分 两换 ” 策施行 面, 政 临着制度约 束、 资金 压力和 文化排 拒等 困境 。“ 两分 两换 ” 策要 成 为 政 统筹城 乡发展 的普 遍政 策选择 必须要 具备如 下条件 : 当地 多数农 民的主要 收入 来 自非农生 产 ; 地方 政府 经济 实力雄厚 ; 策的 落 实要 确保 政府 可承 受 、 民可接 受、 政 农 发展 可持 续 ; 农村 社 区建 设必 须加 强等 。
8 2
。操世 元 等 : 村土 地流 转 中的 “ 农 两分 两 换 ” 政策 省视 与推广 条件
式来解 决城 市发 展 与失地 农 民生 活保 障问题 。2 0 08 年 4月 , 江省 委 、 政 府 做 出 了嘉 兴 、 乌 率 先 推 浙 省 义 进统筹 城 乡综 合 配 套 改 革 的决 策 部 署 , 兴 市 推 ①嘉 出“ 分两换 ” 策作 为改 革 的突 破 口。 两 政 ( ) 两分 两换 ” 策 内涵 与 实施 意 义 一 “ 政 根据 2 0 0 8年 的文 件 , 两 分 两换 ” ②“ 的概 念 最 初 表述 是“ 宅基 地 与 承 包 地 分 开 、 迁 与 征 地 分 开 , 拆 以 宅基 地置换 城 镇 房产 、 以土 地 承包 经 营 权 置 换 社 会 保 障。 经过 一年 多 的实 践 , 据 2 1 ” 依 00年 的 文 件 , 将 “ 两分 两换 ” 内涵 界 定 为 “ 基 地 与 承 包 地 分 开 , 的 宅
海门市农地流转“双置换”模式浅析——以三厂街道为例
海门市农地流转“双置换”模式浅析——以三厂街道为例作者:黄嘉昱来源:《农业开发与装备》 2017年第10期摘要:随着社会经济的发展,城乡收入差距扩大,为保障农民权益,增加农民收入,“双置换”工作应运而生。
但生活环境、地理位置、年龄的差异,造成各层次农民对“双置换”的要求不同,“双置换”在推进的过程中遭遇困难重重,矛盾频发,如何使得农村“双置换”推行合理顺畅,“双置换”模式深入民心,关系着当前与未来中国农村区域发展的前景与方向,具有重要的现实意义。
关键词:农地;流转模式;双置换;农民集中居住0引言为了探究江苏省海门市“双置换”工作的发展特点和存在问题,为现有“双置换”工作中存在问题提出解决方法,本文以海门市三厂街道“双置换”农民的意愿和“双置换”后农民的适应性进行的调查研究为基础,得出研究结论:首先,“双置换”模式相对单一,没有给农民的足够的选择余地,不能符合不同需求的农民意愿。
其次,“双置换”以组为单位,补偿标准与组内愿意被置换农民的比例相挂钩,但农民的需求很难达到统一,导致一些想要被置换的农民也不得不留在农村。
1双置换概念农村“双置换”工作,即以农村住房和宅基地、农村土地承包经营权分别置换成城镇住房和社会保险的举措。
2海门市三厂街道“双置换”模式推行现状2015年8月海门市三厂街道一共9个村其中6个村参与“双置换”的摸底调查。
经过对三厂街道6个村,21个村民小组,1037户农户,2259人次的调查,青龙港村8个小组村民同意“双置换”的比例均超过90%,镇西村、厂南村同意“双置换”的比例超过高于50%但低于80%,厂西村、孝汉村、耀忠村同意“双置换”的比例均低于50%。
3“双置换”模式推行中存在的问题3.1“双置换”模式单一,相关政策不够灵活该政策对农民“一刀切”,缺乏差异性,没有充分考虑农民在年龄层次、学习深造、生活习惯、生存能力等诸多方面的不同需求。
没有给农民足够的选择余地,不能满足不同层次农民不同的意愿。
农村房子置换房的条件和流程
农村房子置换房的条件和流程1. 咱想把农村房子置换成房不?这事儿啊,得先看看条件呢。
首先得有合法的农村房屋产权,就好比你有个宝贝,得能证明这宝贝是你的一样。
我邻居王大爷,他家房子手续不全,结果在置换的时候就遇到大麻烦了,到处跑着补手续,那叫一个折腾。
2. 这农村房子的质量也不能太差呀。
要是房子破破烂烂的,就像一辆破车,谁愿意要呢?我亲戚家的老房子,墙都裂了缝,置换的时候评估价就低得可怜,可把他急坏了。
所以啊,在置换之前,最好把房子修一修,拾掇拾掇。
3. 还有啊,置换的房子得符合规划。
就像搭积木,得按照一定的规则来。
比如说村里规划这片地是用来建啥样的房子,你的农村房子置换的房子就得符合这个规划。
我们村有个小伙子不懂这个,结果挑了个不符合规划的房子,最后只能重新选。
4. 那流程是啥样的呢?第一步,你得找个靠谱的置换平台或者相关部门去咨询了解。
这就像你要去一个陌生的地方,得先找个熟悉路的人问问。
我朋友小李,刚开始啥都不懂,就直接找了个小中介,结果差点被骗,还好及时发现了。
5. 第二步呢,就是对自己的农村房子进行评估。
这评估就像是给你的房子称重量、量尺寸一样,得知道它值多少钱。
老张头他家房子评估的时候,他觉得评估价低了,就跟评估人员争了好久,最后拿出证据才把价格提高了一点。
6. 接着呀,你就可以去看那些可以置换的房子了。
这就像逛商场选商品一样,要挑个自己满意的。
我表姐去看房子的时候,挑花了眼,一会儿觉得这个户型不好,一会儿觉得那个位置不行,来来回回跑了好多趟。
7. 选好房子之后呢,就是签协议了。
这协议就像是一份承诺,双方都得遵守。
我们村的赵大叔签协议的时候没仔细看,后来发现有些条款对自己不利,可后悔了。
所以啊,签协议的时候一定要看清楚每一个字。
8. 签完协议,还得办理相关的手续呢。
这手续可不能马虎,就像考试答题一样,错一个小地方都不行。
我邻居二嫂办理手续的时候,少带了一份材料,又得回家拿,白白耽误了好多时间。
农村宅基地置换政策
农村宅基地置换政策随着城市化进程的加快,越来越多的农村宅基地被征用或者被用于城市建设。
为了保障农民的基本权益,国家出台了一系列政策,其中之一就是农村宅基地置换政策。
本文将从政策背景、政策内容和政策实施效果三个方面进行探讨。
一、政策背景农村宅基地置换政策是在我国城市化进程中逐步形成的。
随着城市化进程的加快,城市人口不断增加,城市用地需求不断增加,农村宅基地的征用和占用也随之增多。
这给农民的生产和生活带来了很大的影响,也引起了社会的广泛关注。
在这种情况下,国家出台了农村宅基地置换政策,旨在保障农民的基本权益,促进城乡一体化发展。
二、政策内容农村宅基地置换政策主要内容包括:1. 建立农村宅基地管理制度。
完善农村宅基地管理法规和制度,明确农民的宅基地使用权和管理权,保障农民的基本权益。
2. 推行农村宅基地集体所有制改革。
将农村宅基地的集体所有制改为农民家庭的所有制,使农民能够自主使用和经营宅基地,增强其自我发展能力。
3. 推行农村宅基地置换。
对于征用或者占用的农村宅基地,可以通过置换的方式进行补偿。
政府可以提供其他土地或者经济补偿,或者与农民协商达成其他形式的补偿方案。
4. 加强农村宅基地管理和维护。
完善农村宅基地登记和档案管理制度,加强对农村宅基地的监管和维护,保障农民的宅基地使用权和管理权。
三、政策实施效果农村宅基地置换政策的实施效果是显著的。
一方面,农村宅基地置换政策有效保障了农民的基本权益,增强了农民的自我发展能力。
另一方面,农村宅基地置换政策也促进了城乡一体化发展,推动了城市化进程。
通过农村宅基地置换,政府可以将农村宅基地集中起来,形成规模化的土地资源,方便城市建设和发展。
同时,也可以为农民提供更好的生产和生活条件,促进农村经济和社会的发展。
总之,农村宅基地置换政策是我国城乡一体化发展的重要举措。
通过政策的实施,可以保障农民的基本权益,促进城乡一体化发展,实现城市化和农村现代化的良性互动。
同时,也需要政府和农民共同努力,加强农村宅基地的管理和维护,为农民提供更好的生产和生活条件。
农村土地置换协议标准(二篇)
农村土地置换协议标准一、引言农村土地置换是指农村集体经济组织将集体土地使用权转让给其他主体,并获取其他形式的经济利益的一种土地流转方式。
为了规范和优化农村土地置换的管理,保护农民的权益,制定农村土地置换协议标准是非常必要的。
二、协议主体1. 协议签订方:包括农村集体经济组织与置换方。
2. 农村集体经济组织:指拥有农村集体所有权的组织,包括农民专业合作社、农村合作经济组织等。
3. 置换方:指购买或租赁农村集体土地使用权的组织或个人。
三、协议内容1. 土地置换的目的、范围和方式:明确农村土地置换的目的是为了实现农村土地的优化配置、提高农民收入和推动农村经济发展,同时需要明确置换的土地范围和置换方式。
2. 置换方的资质和义务:置换方需要提供证明其具备进行土地置换的资质,包括合法经营注册资金等;同时需要承担相应的义务,包括按规定使用土地、保护环境等。
3. 农村集体经济组织的权益保护:明确农村集体经济组织在土地置换中的权益,并明确置换方需向农村集体经济组织支付的经济利益。
4. 协议的有效期和解除条件:明确协议的有效期和解除条件,并规定双方在解除协议时的处理方式,如是否收回已置换的土地等。
5. 协议的违约责任:明确协议的违约责任,并规定相应的违约赔偿方式。
6. 其他条款:根据地方实际情况,可以在协议中约定其他需要明确的条款,如农民参与土地置换决策、土地流转后是否保留农户居住权等。
四、协议签订与履行1. 协议签订:协议签订应当遵循自愿、公开、平等、有偿的原则,并由协议双方共同签订。
2. 合同登记:协议签订后,应当及时进行合同登记,并出具合法有效的协议书。
3. 协议履行监督:农村土地置换的履行应当在相关部门的监督下进行,确保协议的正当性和合法性。
4. 协议的变更和解除:协议双方可以根据实际情况变更协议内容,但需要经过双方协商一致,并按照相关法律程序进行;协议的解除需要合同双方协商一致,并按照法律的规定进行解除手续。
农村宅基地置换问题与对策的分析
农村宅基地置换问题与对策的分析【摘要】农村宅基地置换模式,对我国解决“三农”问题,加快新农村建设具有重要意义。
但现行的农村宅基地置换过程中也不可避免地存在着一些问题。
本文着重分析了农村宅基地置换制度中存在的问题,并提出了一系列的意见和建议,具有一定的实际意义。
【关键词】农村宅基地置换;农民利益;城乡一体化1 农村宅基地置换概述及现状农村宅基地是农村村民基于建造住宅而使用的集体所有的土地。
农村宅基地的所有权归属于集体,农民对农村宅基地拥有使用权。
2 农村宅基地置换的必要性2.1 有利于规模经营,提高土地使用效率农村宅基地置换可以合理归并农村自然村落,盘活市郊建设用地资源,有利于农村土地使用效率的提高。
同时,有利于提升农民的节地意识,推进新农村建设。
2.2 是中国城乡一体化发展趋势的必然要求随着我国社会、经济的发展,越来越多的农村人口流转到城市,这在导致了城市流动人口增加的同时,也使得农村出现了一系列问题。
农村宅基地置换制度允许农民把空置的农村宅基地进行买卖、租赁等处理,提高了土地资源的使用效率,与我国城乡一体化发展趋势相一致。
3 置换过程中也出现了一些问题3.1 宅基地置换模式的主体(1)农民变成被动的接受者而远非决策者,政府的行政力过强难以保证农民在置换前后的利益不受影响尤其在当今广大农村还缺乏社会保障的现实状况下,强制性的置换不可避免地会导致部分农民不满。
(2)政府无法约束自己的行为,由于宅基地置换由地方政府推动,且相当部分的外部利益归于政府,这为部分官员权力寻租提供了可能。
(3)难以避免地方官员为了追求政绩,盲目加大宅基地置换的数量而导致农村集体组织经济利益受损。
3.2 宅基地置换过程中,监管力度不够(1)主导部门对农户监督不力;无论是政府主导,还是集体主导,宅基地置换过程中,主导方都不能做到对农户有力的监督。
在宅基地置换前,有的农户受利益驱使,在原有的房屋上面,私搭滥建,预计盖房。
即导致了宅基地置换费用的增加,又无法兼顾所有农户的公平。
农产品置换方案
农产品置换方案随着现代化社会的发展和人们生活水平的提高,消费者对于食品质量的要求越来越高。
而在农业生产中,有时会出现农产品过剩的情况,难以及时销售。
为了解决这一问题,农产品置换方案应运而生,是一种简单高效的解决办法,有利于促进农业产业链的发展。
什么是农产品置换方案?农产品置换方案,即将农产品作为货币或付款手段,直接和其他商品或服务进行置换,实现交易的一种方式。
农产品置换方案可以解决农产品过剩的问题,同时也可以帮助农民直接把产品卖出去,提高农产品的销售量和降低库存成本。
农产品置换方案的应用范围农产品置换方案是一种相对简单灵活的交易方式,可以应用于多个领域。
以下是一些常见的应用场景:饲料农户产出了大量的谷物作为饲料,但无法立即销售。
这时,可以采取将饲料与畜禽等产品置换的方式,实现资金回流和谷物销售。
农资农民需要大量的农资以提高农产品的品质和产量,但当他们的收入不能与所需的农资匹配时,农产品置换方案可以提供一种新的解决方案。
农民可以通过交换自己的农产品来获得所需的农资,而且还可以节省现金流。
商品农产品置换方案也适用于普通商品的交易。
例如,一个农民可以用农产品来换取平时所需的衣服、家具等生活用品。
这既有助于解决农产品滞销的问题,也满足了消费者的需求。
农产品置换方案的实施步骤下面是一些农产品置换方案的实施步骤:1. 制定计划在实施农产品置换方案之前,需要制定详细的计划,包括交易数量、货币价值和换取的物品等要素。
计划的制定需要考虑到实际情况和需求,提前规划可以避免交易风险和资源浪费。
2. 寻找交换方寻找合适的置换方是实施农产品置换方案的关键。
寻找置换方的途径可以是广告宣传、线上线下推广、联系商家等。
获得多种选择,并在选择前做好背景调查和谈判等前期工作。
3. 确定价值确定货币价值是农产品置换方案的一大焦点。
在确定货币价值时,需要结合实际生产成本和市场价格等因素,在确保自身权益的基础上,在货币和农产品之间形成一个良性、互惠的周期。
农产品置换方案
农产品置换方案随着人们对健康饮食的需求不断提高,农产品市场也日益繁荣。
然而,由于农民对市场的认识以及运作机制的不熟悉,导致一些农产品无人问津,而另一些农产品则因供不应求而价格虚高。
因此,制定一种农产品置换方案能够减少农民和消费者的损失,实现资源的最大化利用和共享。
本文将介绍一种农产品置换方案,同时说明其优点和操作流程。
1. 什么是农产品置换方案?农产品置换方案是一种基于农产品互换的交易方式。
农产品的置换比较类似于物物交换,即将一种农产品直接交换成另一种农产品,而不是通过价格交换。
通过农产品置换方案,农民和消费者之间的中间环节得到了省略,同时减少了成本,令农民和消费者都能够获得更多的收益。
2. 农产品置换方案的优点2.1 有效减少传统农业买卖环节所带来的佣金、赊欠等不确定风险。
农产品买卖环节中,由于种种原因会产生佣金等中间费用,而农产品置换方案则将交易环节简化到最简单的农产品换农产品,无需中间费用,减少了不少交易风险。
2.2 使得农民所种植的农产品更容易销售。
由于一些农产品在市场上的需求量并不大,导致农民很难找到有利的销售渠道。
这种情况下,农民可以通过农产品置换方案,将自己所种植的农产品,和其他农民种植的其他农产品进行置换,以更能满足市场需求的农产品换得另一种农产品,这样可以获得更多收益。
2.3 帮助提高农产品品质。
一些农产品以其品质、口感独特而备受市场青睐,但是由于种植面积和数量有限,导致难以达到市场供应需求。
此时,农产品置换方案可以使得这样的农产品与市场上其他品种更广泛的农产品交流置换,更适应市场需求,提升农产品品质。
3. 农产品置换方案的操作流程3.1 农产品置换的准备工作。
在进行农产品置换之前,需要做好以下准备工作:•了解市场需求:农民先要了解市场上的农产品需求,将自己所种植的农产品与市场需求进行比较,确定置换农产品的品种和数量。
•寻找置换的农产品:农民需要在自己的社区、村庄等地寻找其他农民种植的农产品,并明确农产品的品种和来源。
重庆双交换模式
二“双交换”模式的路径1.“双交换”模式的核心“双交换”即用城市的社会保障换农村的承包地用城市的住房换农村的宅基地,凡是拥有稳定的非农收入来源,并自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的村民,可以申报为城镇居民户口,并在子女入学养老保险等方面与城镇居民享有同等待遇,同时获得宅基地和承包地方面的一次性补偿,宅基地指标纳入区集体建设用地储备库,退出的承包地由各镇土地流转中心统一登记造册,由各村土地流转服务站统一管理和经营。
2.“双交换”模式的运行路径(1)适用范围即有稳定非农收入来源自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的本地农村户籍人口。
(2)申报及户口变更自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的农户持申请户口簿身份证集体土地使用权证房屋所有权证或房产证农村土地承包经营权证及非农收入来源证明等相关资料,到户口所在地镇人民政府申报经镇人民政府初审后,报区统筹办审批,办理宅基地和承包地退地手续,相关部门按规定进行补偿和安置。
(3)补偿及安置办法按申报时市征地补偿相关规定给予房屋附着物和青苗一次性补偿;今后遇上土地征收,按征收时标准给予土地补偿费及人员安置补助费由其选择定向划地新建集中居住区一次性货币补贴提供廉租房租住3种方式之一给予住房安置。
(4)退出宅基地和承包地管理办法退出宅基地指标纳入区集体建设用地储备库统筹安排,用于定向划地安置住房建设和产业发展宅基地的整理开发由区土地储备中心花卉苗木园区和相关镇负责实施退出的承包地由各镇土地流转服务中心统一登记造册,由各村土地流转服务站统一管理和经营征收前土地流转基本收益的80%归退出人员所有,其余20%作为集体积累3.“双交换”的配套政策(1)子女入学九龙坡区教委以农民变市民人员的实际居住地就近安排子女入学其子女在九龙坡入学的,五年内继续享受农村义务教育两免一补。
(2)就业扶持农民变市民人员中有劳动能力和劳动愿望的适龄劳动者,由区劳动和社会保障部门免费提供职业技能培训或创业培训就业指导和职业介绍;符合条件的可享受小额担保贷款就业再就业援助等政策。
农村土地互换注意事项有哪些
农村⼟地互换注意事项有哪些我们知道农村承包⼟地互换是指承包⽅之间为⽅便耕作或其他需要,对承包地块进⾏交换,同时交换相应的⼟地承包经营权的民事法律⾏为。
那么在⼟地互换时应该注意哪些问题?接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于农村⼟地互换注意事项有哪些⽅⾯的知识,欢迎⼤家阅读!农村⼟地互换注意事项有哪些互换双⽅必须注意以下⼏点:1、互换以两个通过家庭承包⽅式取得有效⼟地承包经营权为前提2、互换的双⽅仅限于本集体经济组织的农户3、互换⼟地是出于相互之间的耕种⽅便或者各⾃管理的需要4、⼟地承包经营权可以等价互换,也可以不等价互换,在不等价互换情况下,可⽤⾦钱补⾜差价5、互换⼟地的双⽅当事⼈之间应当订⽴书⾯合同;采⽤互换⽅式流转⼟地承包经营权的,应报发包⽅备案6、互换⼟地⼀般应向县级以上地⽅⼈民政府申请登记,未经登记,不得对抗善意第三⼈承包⽅之间为⽅便耕种或者各⾃需要,可以对属于同⼀集体经济组织的⼟地的⼟地承包经营权进⾏互换。
互换在⼴⼤农村普遍存在,是⼀种⼩规模的⼟地承包经营权流转⽅式。
它实际上是承包⼈将⾃⼰的⼟地承包经营权交换给他⼈⾏使,⾃⼰⾏使从他⼈处换来的⼟地承包经营权的⾏为。
互换后的双⽅均取得对⽅的⼟地承包经营权,丧失⾃⼰的原⼟地承包经营权。
互换⼟地承包经营权在性质上是⼀种互易合同,双⽅农户达成互换合同后,还应与发包⼈变更原⼟地承包合同。
互换表⾯上看是地块的调换,实质上是带有物权让渡性质的⼟地承包经营权的互换。
权利交换后,原有的发包⽅与承包⽅的关系,变为发包⽅与互换后的承包⽅的关系,双⽅的权利义务同时作出相应的调整。
互换与⼟地流转的区别从互换是相互之间经营权的转让这⼀点上看,它与⼟地承包经营权流转的另⼀种法定⽅式——转让较为相似。
只不过,转让是⼟地承包经营权与价款的交换,⽽互换则直接表现为相互间地块的交换,⽆需交付价款。
另外,依照《农村⼟地承包法》的规定,转让要“经发包⽅同意”,⽽互换则没有这样的限制。
农村实施两个替代实施方案
农村实施两个替代实施方案
随着农村经济的快速发展,农村实施两个替代已成为当前农村改革的重要举措。
为了更好地推进农村两个替代实施方案,我们需要深入了解其意义和具体实施方案,以期望在实践中取得更好的效果。
首先,农村实施两个替代的意义非常重大。
两个替代,即农业供给侧结构性改
革和城乡融合发展,是当前农村改革的重中之重。
通过实施两个替代,可以有效解决农村产业结构单一、农民收入低、农村生态环境恶化等问题,推动农村经济持续健康发展。
因此,农村实施两个替代不仅是当前的需要,更是未来农村发展的必然选择。
其次,针对农村实施两个替代,我们需要制定切实可行的实施方案。
首先,要
加大农业供给侧结构性改革力度,推动农业产业升级,提高农产品质量和产量。
其次,要加强城乡融合发展,促进农村人口向城市转移,推动城乡一体化发展。
这两个方面的实施方案需要政府、企业和农民共同努力,形成合力,才能取得实质性成效。
在实施两个替代的过程中,还需要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。
市场机制的有效运行可以更好地调动各方面的积极性,推动农村实施两个替代的顺利进行。
同时,政府在实施过程中也要加强监管和政策引导,确保两个替代能够顺利实施并取得良好效果。
总的来说,农村实施两个替代是当前农村改革的迫切需要,也是未来农村发展
的必然选择。
只有深入理解其意义,制定切实可行的实施方案,并充分发挥市场和政府的作用,才能推动农村实施两个替代取得更好的效果,实现农村经济的持续健康发展。
希望广大农村干部和农民朋友们共同努力,为农村实施两个替代贡献自己的力量,共同创造美好的农村明天。
交换农村房屋宅基地有哪些条件
交换农村房屋宅基地有哪些条件(一)要所在村委会同意;
(二)买方家庭要符合当地农民建房用地条件(人口和宅基地比例);
(三)要当地县级国土部门批准,拿到农民建房用地批准文件。
一、交换农村房屋宅基地有哪些条件
一般来说,农村房子不能进入市场交易,如果买卖双方不是属于同一个村的农民,则无法办理合法产权登记,当然也谈不上交税。
如果买卖双方属于同一村的农民,可以交换宅基地,但是要符合以下条件:
(一)要所在村委会同意;
(二)买方家庭要符合当地农民建房用地条件(人口和宅基地比例);
(三)要当地县级国土部门批准,拿到农民建房用地批准文件。
二、税费的缴纳法律法规
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。
按照《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,签订了应税合同的,还应缴纳印花税。
按照《中华人民共和国契税暂行条例》规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税”。
如进行了农村房屋交易并到税务机关开具发票,税务机关应按照规定征收营业税及其他相关税收。
农村粮田互换协议
农村粮田互换协议背景农村地区的粮田分散、小块化、土地质量不一等问题一直困扰着农民的种植和农业产业的发展。
为解决这一问题,推动农村粮田资源的整合和优化配置,各地开始实施粮田互换政策。
本文档旨在制定一份农村粮田互换协议,以促进农村地区粮田资源的有效利用和农业生产的提高。
目的本协议的目的是为了鼓励农民间进行粮田互换,优化粮田使用结构,提高农田的整体质量和生产效益,增加农村经济收入,促进农业可持续发展。
协议内容1.参与方:本协议适用于愿意参与粮田互换的农民,包括土地所有者、承租人、承包人等。
2.互换粮田条件:参与互换的粮田应具备一定的条件,–地理位置相邻,便于农民管理;–规模相对较大,方便机械化耕种;–土地质量接近或者具备改良潜力;–互换双方自愿达成一致。
3.互换程序:1.确定互换意向:参与方通过村民会议、签订互换意向书等形式表达互换意愿。
2.互换协商:由农民互换小组组织,召集各方进行协商,确定互换的具体方案,包括互换的地块、面积等。
3.审批手续:互换方案经过村民会议或者相关部门批准后生效。
4.协议签订:互换双方签订互换协议书,明确双方的权益和义务。
4.互换补偿:–互换双方应就粮田的地价、产权和土地经营权等进行协商,并给予适当的补偿。
–补偿形式可以是现金、农产品、土地使用权流转费等。
5.法律保障:本协议执行过程中遵循农村土地管理制度相关法律法规,维护参与方的合法权益。
6.合作管理:–互换后,参与方应建立互助合作机制,共同管理互换后的粮田。
–共同管理包括农田基础设施建设、耕作技术指导、土地利用规划等。
7.协议终止:–协议正式终止需要互换双方书面确认,并向相关部门备案。
–协议终止后,原粮田归还给原承包人、承租人或者所有者。
8.互换效益评估:–互换后,各方应定期进行互换效益评估,根据评估结果优化互换方案。
附则本协议根据国家有关政策进行制定,各地可根据具体情况进行相应的调整和补充。
本协议的解释权归参与方和相关农业管理部门共同所有,如需修改本协议内容,需经过参与方和相关部门的一致同意。
双替代实施方案
双替代实施方案双替代实施方案是指在某一特定领域或行业中,同时采用两种不同的替代方案来解决问题或改善现状。
这种方案的实施可以在一定程度上提高效率、降低成本、减少资源消耗,对于推动可持续发展和提升生产力具有重要意义。
下面将介绍一些常见的双替代实施方案及其应用。
首先,双替代实施方案在能源领域具有重要意义。
以太阳能和风能为例,可以同时采用太阳能光伏发电和风力发电来替代传统的化石能源发电方式。
这样不仅可以减少对化石能源的依赖,降低温室气体排放,还能够实现能源的多元化和可再生能源的利用,为能源结构的优化提供了新的思路。
其次,在农业生产中,可以采用化学农药和生物防治相结合的双替代实施方案。
化学农药在一定程度上可以控制病虫害,但长期使用会对土壤和环境造成污染,对人体健康也有一定影响。
而生物防治作为一种绿色环保的农业生产方式,可以利用天敌、微生物等生物资源来控制病虫害,减少对化学农药的依赖,保护生态环境。
另外,在城市交通管理中,可以采用公共交通和非机动车出行的双替代实施方案。
大力发展公共交通,提高公交、地铁等公共交通工具的覆盖面和便捷性,同时鼓励市民选择非机动车出行,减少机动车污染和交通拥堵问题,改善城市交通环境。
此外,在企业生产中,可以采用机器人和人工智能相结合的双替代实施方案。
机器人可以替代一些重复性、危险性较高的工作,提高生产效率,减少人力成本,而人工智能则可以在生产过程中进行数据分析、优化决策,提高生产质量和管理水平。
总的来说,双替代实施方案是一种有效的解决问题的方式,可以在不同领域中发挥重要作用。
通过合理的搭配和实施,可以实现资源的最大化利用,提高生产效率,降低成本,推动可持续发展。
因此,在实际应用中,需要充分考虑各种因素的影响,合理制定实施方案,以达到最佳的效果。
希望未来能够有更多的双替代实施方案出现,为各行各业的发展注入新的活力。
农产品置换方案
农产品置换方案随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高,人们对于食品安全的要求越来越高。
其中,农产品质量的保障成为了十分关键的问题。
农产品置换作为一种新型的经济交易模式,其作用日益凸显。
本文将介绍农产品置换方案的概念、特点和应用场景。
什么是农产品置换方案农产品置换是指一组农产品的生产者或经销商使用其他农产品或商品代替现金进行交易的行为。
农产品的交换双方都可以在此过程中得到更多的经济效益。
农产品置换方案的特点农产品置换的特点如下:1.双方都可以以农产品代替现金进行交易,减少交易的成本;2.将保证农产品的质量和品质。
3.可以增加农民的收入,提高农业经济的效益。
4.可以促进区域间和行业间的合作与发展。
农产品置换方案的应用场景农产品置换方案的应用场景主要有:1.农民生产的蔬菜、水果、药材等可以与其他农产品进行置换;2.养殖户可以将肉类、动物养殖药品等与其他农产品进行置换;3.农产品生产企业可以将自己生产的农产品与其他农产品进行置换。
农产品置换方案的优势农产品置换方案相较于传统的现金交易,具有如下优势:1.农产品置换缩短了物流链,降低了交易成本;2.农产品置换实现了互利共赢,助力农业经济发展;3.农产品置换有利于提高农产品质量和品质。
农产品置换方案的注意事项在进行农产品置换交易时,需要注意以下几点:1.确定交易的农产品种类、数量和质量标准;2.在进行农产品置换交易时,应当确保农产品的规范性和合法性;3.对于农产品置换交易的结果,双方应当签订书面合同。
结语随着农产品置换方案的不断推进,越来越多的生产者和经销商开始选择这种交易模式。
农产品置换方案的实行,除了可以促进农业经济的发展,还可以保证农产品的质量和品质,双方都可以得到更多的经济效益。
相信随着农业信息化的深入推进,农产品置换方案将会迎来更广阔的发展空间。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
随着我国经济和社会的不断发展, 城市化和工 业化进程的不断加快, 全国各地都在相继开展农村 “双置换” 试点工作, 尤其是在东部沿海地区, “ 双置 换” 工作已经初见成效, 对推动城乡统筹协调发展, 破除城乡二元结构起到了积极作用。笔者通过对农 村 “双置换” 实施情况的调研, 分析其优点和存在的 问题, 进而提出保证农村 “双置换” 实施的适用条件。
第 !" 卷第 # 期 $%&’ !" (%’ # <=>: #" ’ !9?9 @ A’ 233,’ #""! 9;## ’ 8"#8 ’ "# ’ "#; !
水 利 经 济 )%*+,-& %. /0%,%1203 %. 4-56+ 763%*+063
8"#8 年 # 月 )-,’ 8"#8
! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !
。
的利弊分析 ! “双置换”
的优点 ! , " “双置换” 提高土地利用率。随着 # $ 实现土地规模经营, 经济与社会的发展, 以及经济结构的调整, 农村土地 采取的分散经营方式已经不适合现代农业的发展, 而 农村土地规模化经营才是一种必然的发展趋势。 “双 置换” 是实现农村土地规模化经营的一个非常有效的 方法, 通过 “双置换” 使农村分散经营的土地集中了起 来, 提高了农村土地利用效率, 便于机械化耕作以及 科学技术的推广和应用, 推动了现代农业的发展。 “双置换” 工作, %$ 推进农村城镇化。通过开展 集聚的城镇取代了原来散布的自然村庄, 集中居住Байду номын сангаас取代了分散居住, 城镇社区化管理取代了原有的乡 村管理, 从而加快了农村城镇化的发展。以无锡市 惠山区为例, “三城八园” 的发展 #""- 年该区确立了 方略: 惠山新城、 洛社新城和平湖城, 将被精心打造 成为商业功能配套、 生态环境优美的宜居新城; 西站 物流园、 桃博园、 城铁站前园、 地铁西漳站区、 数字信 息产业园、 藕塘职教园等 ( 大园区将建设成为承接
[!]
生存技能, 可以脱离耕地获得生产和生活资料, 并且 经过 “双置换” 后可以较快地适应城镇生活, 否则, 尽 管承包地换成了城市社保, 宅基地换成了城镇住房, 但是没有在城镇中立足的能力, 一进城就失业, 没有 经济来源, 也就没有了可持续发展能力, 这也背离了 “双置换” 的初衷, 导致置换后社区出现不稳定问题。 对于一些不具备从事非农业能力的农民愿意置换, 政 府可以组织这部分人进行系统的技能培训, 增加就业 能力, 开拓就业途径, 减少置换农民进城失业的风险。 参考文献:
(收稿日期: &’$$!$’!$! 编辑: 陈玉国)
。
! 置换必须具备的条件
!"" 当地应具有较强的财政支撑能力 较强的财政支撑能力是保证农村 “双置换” 工作 顺利实施的重要前提。 “双置换” 工作离不开财政的 有力支撑, 土地整理, 安置房的建设, 物权的置换和 城镇社会保障的费用都需要财政支持, 需要大量的 资金作保障, 否则, 农村 “双置换” 工作就不可能付诸 实施。目前一些地区实施中出现的问题, 很大程度 上都是财政保障不足引起的, 甚至有些地方为弥补 财政不足, 减少对农民财产的补偿和房屋置换面积, 降低保障标准, 损害农民利益。 !"# 城市对当地农村应有较强的辐射能力 农村 “双置换” 应选择在城市对农村有较强辐射 能力的地区实施。首先, 这类地区城乡联系密切, 城 乡生活差异小, 乡村文化对日常生活影响小, 农民接 受新事物的能力强, 思想比较开放, 可以较快地适应 新的环境。其次, 这类地区交通、 通信便利, 教育、 医 疗、 文化和体育等公共设施齐全, 生产、 生活服务体 系完善。再次, 这类地区非农产业和商品经济发达, 市场繁荣, 劳动力紧缺, 具有广阔的就业机会。第 四, 农民文化水平较高, 意识形态趋近于城市, 对城 市生活有一定的向往。 !"! 农民有较高程度的自愿性 农民自愿参加是农村 “双置换” 工作顺利实施的 关键。农民的自愿性一方面取决于农民是否向往城 市生活, 另一方面取决于置换方案是否被农民接收, 第三取决于农民对未来生活的把握程度。要达到较 高的自愿性, 首先要开展广泛、 深入的政策宣传活 动, 使用农民听得懂、 看得明白的语言和材料, 让老 百姓真正了解农村 “双置换” 的目的、 意义, 了解置换 方案和可能出现的问题。然后, 在充分尊重农民的 意愿前提下, 按照农民自愿参加的原则开展工作, 不 能搞 “一刀切” , 更不能强制性的实施。否则, 既损害
[$]邹建丰 “ 让惠山农民变市民 [ %] " 双置换” " 新 华 日 报, ()’&) &’$’ ’! &( " ! ! [&]苏卫东 " 惠山 “双置换” 助推城镇化 [ %] " 无锡日报, &’$’ ! (’’$) ’$ ’& " ! [!]严静, 余文学 " 双置换中农民拆村入社的适应性分析: 基 于无锡市的调查 [ *] 社会科学版, " 安徽农业大学学报: (+) : &’$’ ( ," ! [#]张圣婴, 余文学, 邓培全 “双置换” 中土地权益问题探讨 " 哲学社会科学版, (&) : [ *] " 河海大学学报: &’$$, $! -# -+ " !
农村 “双置换” 的适用条件分析
聂 振, 余文学
8#""9:) (河海大学公共管理学院, 江苏 南京
摘要: 农村 “双置换” 能够推进农村城镇化, 实现农村土地规模化经营, 提高农村土地利用效率, 缓解 城市用地的需求压力, 促进当地经济发展。结合我国 “双置换” 的实施情况, 针对 “双置换” 出现的问 题, 提出保证农村 “双置换” 实施的 B 个适用条件, 即当地应具有较强的财政支撑能力, 城市对当地 农村应有较强的辐射能力, 农民有较高程度的自愿性, 农民应具备从事非农产业的能力。 关键词: 双置换; 适用条件; 社会保障; 土地承包经营权 中图分类号: C!"# 文献标识码: D 文章编号: (8"#8) #""! 9;## "# ""?" "! ! ! ! 村土地承包经营权 (具有社会保障功能) 转变成了城 镇社会保障; 三是身份的转变, 即农村居民身份转变 成城镇居民身份。 !’" 实施情况 目前, 全国很多地区正在逐步开展农村 “双置 换” 试点工作, 例如江苏省的无锡市、 苏州市、 扬州 市、 宿迁市、 盐城市, 吉林省的延吉市, 辽宁省的盘锦 市, 安徽省的合肥市, 广东省的惠州市, 四川省的成 都市、 自贡市, 重庆市等地, 为有效解决 “三农” 问题、 加快城乡一体化均在实施 “双置换” 试点工作, 并且 取得了一定的成效。 以江苏 省 无 锡 市 为 例, 8""9 年 无 锡 市 出 台 了 《关于组织实施农村住宅置换安置房农村土地承包 经营权置换城镇社会保障工作的指导意见》 (锡政发 〔8""9〕 , 确定无锡市的惠山区、 锡山区为 “双 #:" 号) 置换” 的试点地区。随后又根据该指导意见, 制定了 《无锡市市区农村土地承包经营权置换城镇社会保 等 障工作的实施意见 (试行) 》 (锡政发 〔8""9〕 #:# 号) 相关配套意见, 为 “双置换” 工作的开展提供了有力 的政策支持。例如无锡市惠山区, 该区规定只有在
水利经济, ($) !"#$%& : #"$#, ." ’’/ (() * +,) * -.
(//0 : ! 112 * (() * +,) * -.
电话 3 传真: "#% (.’(&.%" !
・ &$ ・
促进当地经济的发展; 另一方面也可能会出现乡村 和乡村文化的消失, 农民变为市民后生产和生活的 不适应, 经济来源不稳定和生活成本增加等问题, 而 且产权交换不充分或者不合理, 农民合法权益得不 到保障, 还会引起局部社会失稳等生产经济与社会 问题。因此, 农村 “双置换” 只能在一定条件支撑下 才能够顺利实施, 并不适用于各地
“双 置 同一个村 :"E 的村民自愿 同 意 后 才 能 实 施 换” 工程, 通过摸底调查, 惠山区有 9:F:E 的农民自 愿实施 “双置换” 。截止 8"#" 年 ! 月, 全区已有 #F9G 万农民率先完成了 “双置换” , 共完成村庄 搬 迁 ;B 个, 建设安置房 8"" 万 18 , 用于 “双置换” 农民社会
# [$ #] !
享受教育、 医疗、 保险等福利待遇的。因此, 开展 “双 置换” 工作也符合了这部分农民的意愿。 !,! 存在的问题 置换不等价, 农民利益得 # $ 产权置换不充分, 不到保证, 引起农民反对, 甚至对抗和冲突。在置换 过程中, 核心就是农民土地以及土地上的附属物如 何计价, 如何置换, 也就是农民的权益如何体现和保 护。有些地区没有资金, 仅仅是简单地将农民 “赶进 楼房” , 甚至给予比较低的社会保障水平, 忽略了农 民原有财产的保护和后继生活的保证, 就会引起农 民反对, 出现社会问题。 %$ 乡村和乡村文化的消失。任何文化都没有 先进和落后之分, 城市文化不可能取代乡村文化, 因 为乡村相对城市来说有着其特殊的文化表现, 包括 民居、 民俗、 饮食和服饰等等, 无不散发着浓郁的乡 村气息。 “双置换” 使得农村人口向城镇流动, 新型 的社区取代了原有的农村, 在推动农村城镇化的同 时, 给传统的乡村文化也带来冲击, 乡村和乡村文化 面临着逐渐消亡的危险。 & $ 社区生活的不适应。一些常年还在农村生 活的农民离开生活多年的村庄, 搬进了新型的社区, 周围环境和生活方式都发生了变化, 原有的社会网络 遭到不同程度的破坏, 这样必然会导致部分人在一定 程度上的不适应。例如山东某县级市, 撤销了辖区内 全部的行政村, 合并成了数个集中的农村社区, 由原 来的平房变成了现在的楼房, 部分人感到不适应。 由于农民拥有一定 ’$ 生活成本增加。搬迁前, 的土地资源, 日常所需的粮食、 蔬菜和饮用水等生活 必需品基本都能自给自足。而搬迁后, 农民身份变 成了城镇居民, 与老百姓息息相关的生活必需品大 部分需要自己去市场购买, 无形之中增加了他们的 生活成本。 “双置换” 之前, 由于农 ( $ 经济来源不稳定。在 民拥有土地的使用权, 可以通过生产各种农产品获得 收益, 经济来源比较稳定。而 “双置换” 之后, 家庭承 包地换成了城镇社会保障, 农民失去了土地之后, 如 果没有找到工作或者在城镇创业, 仅仅依靠城镇的社 会保障, 是很难维持生计可持续性的。进入非农生活 环境, 稳定的收入来源是家庭和社区稳定的基础, 可 老百姓的水平参差不齐, 不同城市的就业容纳力和农 民就业能力均不同, 就会出现部分人进城后失地、 失 业的现象, 收入得不到保障, 甚至陷入生活困境。 农村 “双置换” 一方面在一定程度上能够推进农 村城镇化, 促进城乡统筹发展, 实现农村土地规模化 经营, 提高土地利用率, 缓解城市用地的需求压力,