商品房五证两书一表具体法律规定

商品房五证两书一表具体法律规定一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

两书一表在国家规定：建筑法：第五十九条建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

合同法：房屋质量不合格，买房人有权拒绝收房，也可以解除买房合同根据我国《合同法》的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒绝收房，也可以选择解除买房合同。

根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

”合同法关于确定房屋质量标准的有关规定根据《合同法》的有关规定，购房合同生效后，买房人与开发商就房屋质量没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

如果按照合同有关条款或者交易习惯仍然不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

《合同法》第一百五十三条还规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。

出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

”第一百五十四条规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。

”第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法《第六十一条》的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

”开发商因交付的房屋质量不合格要承担的违约责任开发商因交付的房屋质量不合格，买房人可以要求开发商承担修理房屋、更换房屋、重建房屋、退房、减少房价等违约责任，如果买房人还有其他损失的，还可以要求开发商赔偿损失。

《合同法》第一百五十五条：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。

对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失城市房地产管理法:城市房地产开发经营管理条例中规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。

因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。

第二：是我们常说的\"两书\"---\"质量保证书\"和\"使用说明书\"，这是建设部2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。

商品房销售管理办法：第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚第78号第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(一)工程竣工验收备案表；(二)工程竣工验收报告。

竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；(四)施工单位签署的工程质量保修书；(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。

工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。

关于两书的介绍：《新建商品住宅质量保证书》和《新建商品住宅使用说明书》“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制，有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。

“两书”四大保障保障一：强制执行新版“两书”由省建设厅监制，委托省房地产业协会统一印制，统一了格式，内容也更规范，特别是根据相关法规规定，对商品住宅保修期限作进一步明确，更有利于全面保护住房消费者的合法权益，减少矛盾纠纷。

根据规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《辽宁省新建商品住宅质量保证书》和《辽宁新建商品住宅使用说明书》。

《辽宁省新建商品住宅质量保证书》可以作为商品住宅买卖合同的补充约定。

每套商品住宅应发放“两书”各一式两份，其中房地产开发企业和商品住宅购买人各留存一份。

保障二：界定明确与旧版相比，新版“两书”除了格式上的统一外，在内容上更明确了商品住宅质量保证书的保修期限问题。

新版“两书”除了统一印制外，省建设厅还将对内容进行规范，《辽宁省新建商品住宅质量保证书》明确规定了住宅面积、使用年限、竣工验收核验时间和质量等级、住宅各部位、部件保修内容与保修期、国家有关建设工程和商品住宅质量保修期限的规定条款等内容；《辽宁省新建商品住宅使用说明书》则规定了住宅的基本参数、住房安全使用应注意的问题、住宅建筑平面示意图以及住宅水、电线路布置示意图等。

保障三：内容完备同时新版“两书”中的许多条款是旧版“两书”所没有的，如地基基础和主体结构及房屋基础、结构主体与设备的白蚁预防包治等内容，在新的保证书中都作了明确的规定，使业主的房屋有了更完整的质量保证。

而屋面防水、给排水管道等项目保修期限的延长，让消费者多了一层放心。

此外，保证书中对未及部位、部件的保修期限可由购房者与房地产开发商自行约定的规定，改变了消费者以往的被动地位。

保障四：违规处罚省建设厅强调，房地产开发企业在交付新建商品住宅时，必须提供新版“两书”。

各地房地产开发主管部门应认真检查监督“两书”的实施，对房地产开发企业在商品住宅交付使用时不按规定发放“两书”的，应严格按照建设部第７７号令《房地产开发企业资质管理规定》予以处理，对私自印制“两书”的，应及时予以纠正。

四个方面仍待完善法律界有关人士表示，新版“两书”较过去有了很大的改进和完善，对业主的合法权益有了更多的保障，但从法律的严谨角度来看，仍有其不足的方面。

首先，新版《保证书》最后的落款只有开发商及前期物业管理公司，没有业主，这在法律关系上还是属于单方面的行为。

根据目前国家《建设工程质量管理条例》，住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户做出的承诺。

因此，《保证书》应明确业主在《保证书》中的地位，让消费者能更多地参与到住宅质量保证书的签订过程其次，《保证书》作为开发商对商品住宅用户的承诺，应包含有开发商在违背承诺的情况下必须承担什么样的责任，及如何承担责任的条款。

新的《保证书》没有涉及此项内容，这是一个不足之处。

第三，新版《保证书》第八条规定，住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，开发商将直接或委托选聘的前期物业管理公司在３０天内给予答复与处理。

但是，《保证书》并没有对前期物业公司的责任进行明确规定。

同时，３０天期限太长，不利于保护消费者的利益。

第四，新版《保证书》规定，消费者可与开发商自行约定保修期限，《保证书》只规定了最低期限，但作为开发商，往往在履行法定义务后，不再为自己增加更多的责任。

现实中，开发商希望保修期越短越好，而处于弱势的消费者则希望保修期越长越好。

无限延长保修期的要求不可取，但可给消费者一个细致的、理性的参考。

准确理解三个概念关于商品住宅质量保修问题，目前国家《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）、《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）和《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）等法规均有规定，但保修对象、保修期起算时间和期限有所不同，应准确加以理解。

概念一：关于保修关系《条例》规定的商品住宅建设工程保修关系是指由建设工程承包单位（即施工单位）向建设单位（即房地产开发单位）承诺的，而住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户承诺的，两种保修关系对象不同，是两个不同的法律关系。

概念二：关于起算时间建设工程保修期是自竣工验收合格之日起计算，而住宅质量保证书的保修期是自商品住宅交付住户使用之日起计算。