个人住房贷款审查
银行个人住房(商用房)按揭贷款管理办法
银行个人住房（商用房）按揭贷款管理办法一、基本概念个人住房（商用房）按揭贷款是银行或其他金融机构为个人购买住房或商用房提供的一种长期贷款。
该贷款以住房或商用房作为质押物，在一定的期限内按照合同约定的利率和还款方式进行借款及还款。
二、申请条件（一）年龄条件：借款人应年满18周岁，未满70周岁。
（二）收入条件：借款人应具有较稳定的收入来源，能够按时还款，且其家庭收入/支出比应不低于25%。
（三）信用记录：借款人应有良好的信用记录，没有逾期还款、欠款、失信等记录。
（四）房屋购买条件：房屋需具有法定权属、符合建设规划、土地规划、城市规划等相关法律法规规定。
购房者需能够提供购房合同、产权证书等相关证明材料。
三、利率及还款方式（一）利率：按揭贷款利率一般为基准利率上浮一定比例，具体上浮比例根据不同银行政策而异。
（二）还款方式：按揭贷款还款方式分为等额本息还款和等额本金还款两种方式。
等额本息还款方式为每月还款金额相同，但是开始时实际还款金额中较大部分为利息，每月逐渐减少为本金。
等额本金还款方式为每月还款本金相同，但实际还款金额中开始时较大部分为本金，每月逐渐减少为利息。
四、贷款额度及期限（一）贷款额度：按揭贷款一般根据购房者的经济实力和房屋价值来确定贷款额度，一般最高可达全部房款的70%。
（二）贷款期限：按揭贷款期限根据购房者和银行的协商而定，一般为5年到20年不等。
五、抵押物管理银行或其他金融机构以购房者所购住房或商用房作为贷款抵押物，在贷款还清之前，银行有权处置贷款抵押物。
购房者应当保持所购房屋处于良好的状态，不得进行改建、割让、抵押等不利于贷款安全的行为。
六、风险管理（一）信用风险：银行或其他金融机构在进行按揭贷款时需要对购房者的信用记录和信用评级进行评估，以确定贷款资格和贷款额度。
同时，购房者也需要保持良好的信用记录，以减少违约风险。
（二）市场风险：购房者需要对所购房屋的价值趋势和市场情况进行分析，以减少贷款抵押物价值下降的风险。
中国银行房贷征信标准
中国银行房贷征信标准一、信用历史1. 信用历史长度：借款人的信用历史越长，其信用状况就越能得到更好的反映。
中国银行要求借款人的信用历史至少为6个月。
2. 信用评分：中国银行使用信用评分来评估借款人的信用风险。
信用评分越高，借款人的信用状况越好。
3. 逾期记录：借款人的逾期记录是衡量其信用状况的重要因素。
中国银行会检查借款人的逾期次数和逾期金额，以及逾期的类型和时间。
4. 还款记录：借款人的还款记录是评估其信用状况的重要因素。
中国银行会检查借款人的还款方式（如等额本息、等额本金等）以及还款金额是否及时、足额。
二、债务负担1. 贷款余额：借款人的贷款余额是评估其债务负担的重要因素。
中国银行会检查借款人的贷款余额，以及贷款的时间和类型。
2. 信用卡使用情况：借款人的信用卡使用情况也是评估其债务负担的重要因素。
中国银行会检查借款人的信用卡使用情况，包括已使用的信用额度、账单还款情况等。
3. 其他负债：借款人的其他负债（如个人消费贷款、汽车贷款等）也是评估其债务负担的重要因素。
中国银行会检查借款人的其他负债，以及负债的时间和类型。
三、查询次数1. 征信查询次数：借款人的征信查询次数是评估其信用状况的重要因素。
中国银行会检查借款人的征信查询次数，以及查询的时间和原因。
2. 贷款申请查询次数：借款人的贷款申请查询次数也是评估其信用状况的重要因素。
中国银行会检查借款人的贷款申请查询次数，以及查询的时间和原因。
四、贷款类型与用途1. 贷款类型：借款人申请的贷款类型也是评估其信用状况的重要因素。
中国银行会考虑借款人的贷款类型（如个人住房贷款、商业房产贷款等）以及贷款金额和期限。
2. 贷款用途：借款人的贷款用途也是评估其信用状况的重要因素。
中国银行会检查借款人的贷款用途是否符合规定的用途，如购买住房、装修等。
五、收入情况1. 收入水平：借款人的收入水平是评估其还款能力的重要因素。
中国银行会检查借款人的收入水平，以及收入的稳定性和持续性。
个人住房贷款管理办法
个人住房贷款管理办法一、贷款对象与条件贷款对象：本办法适用于具有完全民事行为能力的自然人，购买、建造、翻建、大修自住住房时所需资金的贷款。
贷款条件：借款人需具有稳定的职业和收入，具备按期偿还贷款本息的能力；借款人征信记录良好，无重大违约或不良信用记录；借款人需提供符合规定的抵押或担保；借款人需符合国家和地方有关住房贷款政策和规定。
二、借款人需提供资料借款人身份证明；借款人婚姻状况证明；借款人收入证明及职业证明；购房合同或相关证明文件；抵押物或担保相关证明文件；银行要求的其他必要资料。
三、贷款发放与审查银行应根据借款人的申请及提供的资料，进行贷款审查和审批；审查内容包括借款人的信用状况、还款能力、抵押物或担保情况等；经审查合格后，银行与借款人签订贷款合同，并发放贷款。
四、贷款额度与期限贷款额度：根据个人信用状况、还款能力、抵押物价值等因素确定；贷款期限：根据个人实际情况和银行政策规定，最长不超过30年。
五、贷款利率与计息贷款利率：根据国家和地方政策规定执行，不得高于基准利率；计息方式：按照等额本息还款法或等额本金还款法等规定执行。
六、贷款偿还与担保借款人应按照合同约定按期偿还贷款本息；借款人可选择一次性还本付息或分期偿还；借款人应提供符合规定的抵押或担保，确保贷款安全。
七、贷款风险管理与监督银行应加强对个人住房贷款的风险管理，确保贷款合规、安全；银行应定期对借款人还款情况进行监督，及时发现问题并采取相应措施；银行应定期评估抵押物价值，确保抵押物足以覆盖贷款本息。
八、违约处理与法律责任借款人未按照合同约定按期偿还贷款本息的，银行有权采取相应的违约处理措施，包括但不限于：催收、诉讼、抵押物处置等；借款人提供虚假资料或违反国家法律法规的，应承担相应的法律责任；银行工作人员在贷款审查、发放过程中违反规定的，应依法追究其责任。
以上为本办法的主要内容，银行应根据本办法制定相应的操作规程和实施细则，确保个人住房贷款业务合规、安全、稳健发展。
中国银行个人住房贷款审批流程
中国银行个人住房贷款审批流程一、商品房按揭贷款的基本条件1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续二、住房贷款须提供资料1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。
若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书6、开发商的收款帐号1个三、房贷业务中的注意事项1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄2、贷款利率执行人民银行的规定。
如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。
等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）四、住房按揭贷款的具体流程1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。
第四章 个人住房贷款-贷前调查
2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷前调查● 定义：包括对开发商及楼盘项目的调查、对借款人的调查● 详细描述：（1）对开发商及楼盘项目的调查：①开发商资信审查a. 房地产开发商资质审查b. 企业资信等级或信用程度c. 经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照d. 税务登记证明e. 会计报表f.开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况g. 企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力②项目审查a. 项目资料的完整性、真实性和有效性审查b. 项目的合法性审查c.项目工程进度审查d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议③对项目的实地考察④撰写调查报告a.开发商的企业概况、资信状况b. 开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景c. 通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议（2） 对借款人的调查①调查的方式和要求a.审查借款申请材料b. 面谈借款申请人。
贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成②调查内容a. 材料一致性b. 审核借款申请人（包括代理人）身份证明c. 贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查d. 审核借款申请人偿还能力证明e. 审核首付款证明f.审核购房合同或协议g. 审核担保材料h.审核贷款真实性例题：1.陈小姐是某一公司职员，本月工资收入8000元，本月向同事借款2000元（期限三个月），本月信用卡还款2500元，本月支付保险费500元，其本月所有债务支出与收入比为（）。
A.30%B.37.5%C.45.8%D.75%正确答案：B解析：收入为8000元，债务支出为2500+500。
月所有债务支出与收入比计算公式：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入=中国银行业监督管理委员会要求应将借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。
个人住房循环贷款操作流程
个人住房循环贷款操作流程（征求意见稿）一、差不多规定（一）个人住房循环贷款定义个人住房循环贷款是指已在我行（其他金融机构或公积金中心）办理个人住房贷款(不含个人商业用房贷款，下同)业务,并以申请贷款购买的房产作抵押、正常还款一定时刻以上的借款人，以同一房产作抵押向我行一次或多次申请增加借款金额的个人贷款业务。
（二）贷款对象已在我行办理个人住房贷款且以已取得房屋所有权证的房产作抵押,贷款尚未全部归还，或贷款虽已还清但尚未办理清户撤押手续的借款人。
已在其他金融机构或公保金中心办理个人住房贷款，情愿转按到我行且愿以贷款购买的住房的房屋所有权证作抵押的借款人。
（三）贷款条件（1）个人住房循环贷款抵押物为原个人住房贷款抵押物，抵押物为原个人住房贷款支持购买的住房，抵押物没有其他抵押权人；（2）抵押物取得房屋所有权证的房龄不超过15年；（3）借款人剩余贷款本金低于抵押物评估值的60%（或已偿还原贷款本金10％以上），且已正常还款1年以上无连续2期以上（含）或累计3期以上（含）未足额偿还贷款本息的记录。
如果借款人为转按到我行的新客户，可参考他行还款记录；（4）借款人收入稳固，增加贷款额度后仍具备充足的还款能力。
如果借款人申请加按贷款用于购买房产，则借款人家庭月所有债务支出与收入比应操纵在55％以内。
借款人年龄不超过55岁（共同借款人中有一方满足条件）。
（5）用于抵押的房产必须是已取得房产证且已办妥抵押登记手续的现房；（6）个人住房贷款治理方法要求的其他条件。
（四）贷款用途个人住房循环贷款可用于借款人购买房屋、车库（车位）或其他综合消费性支出。
（五）贷款最高额度个人住房循环贷款的贷款额度应按照借款人还款能力和贷款用途综合确定，可循环贷款额度按照以下公式之一运算：可循环贷款额度1=（原个人住房贷款初始本金-原个人住房贷款剩余贷款本金）×60％（本公式中最高额担保额度即为原贷款本金）。
其中可循环便利额度=(原贷款初始本金-原贷款剩余贷款本金) ×30％可循环贷款额度2=房屋价值×抵押率-原贷款剩余贷款本金（本公式中最高额担保额度为房屋价值×抵押率）。
个人住房一手楼贷款操作流程
个人住房一手楼贷款操作流程(总5页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除个人一手住房贷款操作流程（征求意见稿）一手住房即初次交易的住房，通常指售房人为开发商的住房。
个人一手住房贷款（以下简称“一手房贷款”）是指贷款行向借款人发放的用于其购买一手住房，借款人以所购住房设定抵押或提供其他符合贷款行要求的担保的贷款。
一手房贷款操作流程包括楼盘准入审查和发放贷款两部分。
一、借款人申请借款人申请一手房贷款，必须具有完全民事行为能力和贷款偿还能力。
贷款行要求借款人填写《中国农业银行个人住房贷款申请表》，还需提供下列资料：（一）借款人身份证件；（二）婚姻状况证明；（三）还款能力证明；（四）借款人已支付支付购房首付款的证明文件；（五）借款人与售房人签订的具有法律效力的商品房买卖合同；（六）有共同借款人或共有权人的，共同借款人或共有权人需提供相关的身份证件、还款能力证明文件；（七）贷款行要求提供的其他资料。
上述资料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，贷款行客户经理审核无误后签“与原件核对无误”，并留存复印件。
二、受理、调查贷款行收到借款人提交的资料后，经初步审查，同意受理的1个工作日内安排客户部门进行贷前调查，客户部门3个工作日内完成贷前调查，调查的主要内容包括：（一）借款人所提供资料的真实性；（二）购房行为真实性；（三）购房目的；（四）借款人信用状况；（五）借款人是否已支付了规定比例的首付款；（六）贷款年限与借款人年龄之和是否符合规定；（七）借款人偿还贷款本息的能力。
调查核实借款人住房贷款的月房产支出（本次贷款的月还款额+月物业管理费）与收入之比是否控制在50%以下（含50%），月所有债务支出（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）与收入之比是否控制在55%以下（含55%）。
对已婚的借款人，应调查核实其家庭资产负债状况；对未婚的借款人且有共同借款人的，应调查核实借款人及其共同借款人的资产负债情况。
个人住房贷款的流程分步骤解析
个人住房贷款的流程分步骤解析1.贷教的受理和调查(1)贷款的受理①贷前咨询。
银行就个人住房贷款的品种、申请人的条件要求、申请人递交的材料、贷款程序、贷款利率和还款方式等主要条款及其他相关事宜通过现场咨询、网上银行、业务宜传手册等方式进行介绍。
②贷款受理程序。
贷款受理包括贷款申请材料的受理和初审，其中初审主要对借款申请人提交的借款材料的规范性和完整性进行检查。
申请贷款时需递交以下材料:个人住房借款申请书;有效身份证件;借款人家庭经济收人证明，或其他偿债能力证明;合法、有效的住房交易合同、协议;抵押物或质押担保证明文件.以及保证人出具的担保书面承诺和担保人资信证明;有效评估机构出具的抵押物估价报告书;购房首付款证明;贷款银行规定的其他文件和资料。
如果属于配偶共同申请，还需递交出示结婚证，以及配偶的户口薄等。
(2)贷前调查①对开发商及楼盘项目的调查。
主要包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察三个方面。
开发商资信的审查。
主要包括:房地产开发商资质审查.确保其承担房地产项目的合理性;企业资信等级或信用程度;企业法人营业执照;税务登记证明;企业会计报表;开发商债权债务及为其他债权人提供担保的情况;其他相关指标，如企业法人代表的个人信用程度。
项目审查。
主要包括:项目资料的完整性、真实性和有效性审查:项目的合法性审查，主要审查“国有土地使用权证”和“商品房销售许可证”，值得注意的是，贷款银行一般不能为已被抵押的项目提供商品房销售贷款;项目工程进度审查与项目资金到位情况审查。
项目实地考察。
主要考察:开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，保证资料的真实性、合法性;开发商从事房地产建筑和销售的资格认定;项目的销售前景判断。
.在完成上述调查后，可以就开发商的整体企业状况，项目情况，预期效益和风险分析以及项目的可行性，撰写调查报告。
撰写调查报告。
主要调查:开发商的企业概况、资信状况;开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;合作项目效益与风险;项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限等。
个人住房贷款业务案例分析报告
个人住房贷款业务案例分析报告一、案例背景银行开展个人住房贷款业务多年，为了切实了解个人住房贷款业务的开展情况，银行对近期办理的一个个人住房贷款业务案例进行了分析。
二、案例分析客户王先生是一名公务员，想要购买一套房产作为自己的住宅。
他选择了银行进行个人住房贷款的申请。
王先生的月收入稳定，能够提供收入证明和个人银行流水。
他选择了按揭30年的方式来还款，并在银行办理了贷款申请。
根据王先生的个人情况和可还款能力，银行最终决定为他提供100万元的个人住房贷款，并制定了还款计划。
王先生需要在每个月的15号之前将还款金额汇入贷款指定的账户中，以确保按时还款。
三、案例分析结果通过对该案例的分析，我们可以得出以下结论：1.个人住房贷款审查流程严谨：银行对王先生的个人住房贷款申请进行了详细的审查，并严格核实了相关的贷款申请材料，确保其真实合法。
3.银行强调还款时间和方式：银行要求王先生在每个月的15号之前将还款金额汇入贷款指定的账户中，以确保按时还款，从而减少不良贷款的风险。
四、案例启示及建议上述案例对于个人住房贷款业务的开展具有以下启示及建议：1.严格审查申请材料：银行在个人住房贷款申请审查过程中应严格核实申请人提供的贷款申请材料，确保其真实合法，减少风险。
2.根据个人情况综合评估：银行在贷款决策时应综合考虑申请人的个人情况和还款能力，制定合理的贷款额度和还款计划，以减少违约风险。
3.加强风险管理：银行应加强对个人住房贷款的风险管理，如要求申请人按时还款、定期进行贷后管理等，以降低不良贷款的风险。
4.提供便捷的服务：银行应提供便捷的贷款申请和还款渠道，如线上申请、自动扣款等方式，提高客户体验。
总之，个人住房贷款业务对于银行来说具有重要的意义，银行在开展该业务时应注重审查与管理，提供便捷的服务。
只有如此，才能更好地满足客户需求，同时控制风险，实现良好的业务发展。
中国建设银行个人住房贷款管理制度
中国建设银行个人住房贷款管理制度中国建设银行是我国四大国有商业银行之一，拥有庞大的个人住房贷款业务。
为了规范和管理这一业务，建行制定了一套完善的个人住房贷款管理制度。
下面将从贷款申请、贷款审批、贷款发放以及贷款还款等方面对这一制度进行详细介绍。
其次，贷款审批环节是个人住房贷款管理制度中的重要环节。
建行会对贷款申请材料进行认真审查，考察申请人的还款能力和信用状况。
如果申请人的申请符合建行的贷款政策和要求，则会进行审批。
审批通过后，建行会向申请人发放批准贷款的书面通知。
然后，建行在贷款发放环节也有一套严格的管理制度。
根据申请人的房屋购买合同，建行会向卖方支付贷款款项。
同时，建行还会向申请人发放贷款，贷款金额将根据购房合同确定的房屋价格、首付比例和贷款利率等因素来确定。
申请人需要按照合同规定的还款期限向建行按时还款。
最后，建行还制定了贷款还款方面的管理制度。
还款方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。
申请人可根据个人实际情况选择适合自己的还款方式。
建行将定期向申请人发送还款通知书，提醒申请人按时还款。
申请人需要在规定的还款时间内向建行还款，如有特殊情况需延期还款或调整还款方式，申请人需要提前向建行申请，并提供相应的证明材料。
总结来说，中国建设银行个人住房贷款管理制度的出台，对于规范个人住房贷款业务具有重要意义。
这一制度不仅明确了申请人的资格条件和申请材料的要求，也规定了贷款审批和发放的具体流程，还明确了还款的方式和要求。
通过这一制度的有效实施，建行可以更好地管理个人住房贷款业务，确保贷款的安全和稳定运行。
同时，这也为广大购房者提供了一个合理的住房贷款渠道，促进了我国住房市场的健康发展。
邮储银行个人住房类贷款申请细则
邮储银行个人住房类贷款申请细则1. 申请条件
申请人必须具备以下条件：
•年满18周岁，具有完全民事行为能力；
•有稳定的职业或收入来源，信用记录良好；
•需要购买商业性质的住房。
2. 贷款类型
邮储银行提供以下几种个人住房类贷款：
•组合型贷款；
•商业性质购房贷款；
•公积金贷款。
3. 贷款额度
邮储银行个人住房类贷款额度如下：
•组合型贷款额度为人民币 300万元以下；
•商业性质购房贷款额度为人民币 500万元以下；
•公积金贷款额度视贷款人公积金账户缴存情况而定。
4. 申请流程
申请人需要按照以下流程进行申请：
1.在线网上申请或前往邮储银行网点递交申请资料；
2.邮储银行会对申请人提供的资料进行审核；
3.审核通过后，申请人需要签署借款合同；
4.借款合同生效后，贷款将被放款。
5. 申请材料
申请人需要准备以下材料：
•申请书；
•身份证原件及复印件；
•房屋买卖合同及其他相关协议；
•收入证明，如工资单、个体工商户营业执照、税务登记证等；•其他必要证明文件。
6. 还款方式
邮储银行提供以下几种还款方式：
•等额本息还款方式；
•等额本金还款方式；
•按月还息、到期还款。
7. 申请注意事项
申请人需要注意以下事项：
1.贷款人应当按合同履行还款义务，并按期足额还款；
2.如果贷款人不能按期足额还款，应当及时与银行进行沟通协商，不能拖欠还款；
3.贷款人应当妥善保管贷款合同及还款记录等资料。
以上为邮储银行个人住房类贷款申请细则，申请人需要仔细阅读并遵守以上规定。
个人住房公积金贷款项目准入与备案流程
个人住房公积金贷款项目准入与备案流程在我国，个人住房公积金是一种由政府设立的、由职工、雇主和政府共同缴纳的住房公积金制度，旨在帮助职工解决住房问题。
而个人住房公积金贷款，是指在个人名义下，以个人住房公积金账户存储额为质押，由公积金管理中心或相关机构向个人提供的住房贷款。
个人住房公积金贷款项目准入与备案流程对于准备购房的人来说，是一个非常重要的环节。
下面我们将从深度和广度的角度来详细探讨这一主题。
1. 了解个人住房公积金贷款的基本要求我们需要了解个人住房公积金贷款的基本要求。
通常情况下，申请公积金贷款需要具备以下条件：需要有一定的公积金缴存年限；需要有稳定的工作和收入；需要有一定的信用记录；需要满足当地的购房政策等等。
这些基本要求是个人申请公积金贷款的前提，也是申请人需要首先了解和满足的条件。
2. 个人住房公积金贷款项目准入流程接下来，我们将深入了解个人住房公积金贷款项目的准入流程。
一般来说，个人住房公积金贷款的准入流程包括申请、审批、批款等环节。
在申请阶段，申请人需要向所在单位的公积金管理部门提交申请材料，填写相应的申请表，提供购房合同等必要文件。
之后，公积金管理部门将对申请人的材料进行审查，并进行贷款额度的测算。
经过一系列审核程序，符合条件的申请人将会得到贷款批款的通知。
3. 个人住房公积金贷款项目备案流程除了准入流程外，备案流程也是非常重要的环节。
在备案流程中，申请人需要将购房合同、贷款申请表、居民唯一识别信息等文件提交至公积金管理部门备案。
公积金管理部门将对备案材料进行审核，并将备案信息录入系统中。
备案流程的完成，标志着申请人可以正式通过个人住房公积金贷款购房。
4. 个人观点和理解个人住房公积金贷款项目准入与备案流程是一个细致而复杂的过程，申请人需要了解并严格按照规定办理。
我个人认为，这个流程的设立有利于保护申请人的合法权益，避免房贷纠纷，确保购房资金的安全和合法性。
这也是政府对房地产市场的监管和调控，是有利于房地产市场的健康有序发展的举措。
个人房屋贷款合作准入审查要点
个人房屋贷款合作项目准入审查要点一、发起部门审核要点个人房屋贷款合作项目准入由个人金融部门发起，个人金融部门客户经理应就申请个人房屋贷款合作项目准入的楼盘进行实地调查,负责审查相关资料的合法性、真实性、有效性、完整性,分析房地产开发企业的资信状况和开发项目的合规性风险、完工风险、挪用贷款风险、质量风险以及开发商“虚假按揭”套现风险，就合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最长期限、贷款利率、资金监控办法、保证金比例等问题提出建议,起草包括项目风险分析在内的“个人房屋贷款合作项目建议书”,经有权签字人签署明确意见后报送一级分行消费信贷中心。
发起部门应对相关资料的合法性、真实性、完整性和有效性负责。
（一）开发商需提供的申请材料1、企业情况⑴法人营业执照、法人代码证、法定代表人证明⑵合同、章程及政府部门批复文件⑶股东或董事会成员名单⑷会计或审计事务所出具的注册验资证明⑸近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表⑹贷款卡⑺房地产资质等级证书⑻公司概况简介2、项目状况⑴关于申请项目个人房屋贷款贷款总额度的报告（写明项目概况、按揭总额度、币别、期限等）⑵董事会（股东会）决议和签约授权书⑶项目开发方案、可行性研究报告⑷项目开发立项文件、工程设计和有权批准部门的批复文件⑸土地使用权转让合同、用地批文和土地、规划红线图⑹建筑用地许可证、国有土地使用权证⑺建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证⑻施工许可证、施工合同⑼开发项目的现金流量预测表（参考）⑽工程总平面图和工程进度表⑾商品房预售许可证⑿贷款人要求提供的其他证明文件和材料3、对于符合简易审批程序的按揭合作项目，开发商仅需提交1（1）、2（1）、2（4）、2（5）、2（6）、2（7）、2（8）、2（11）即可；对于出现过挪用贷款和“虚假按揭”套现嫌疑情况的房地产开发企业，则要求必须提供上述全部资料。
（二）对开发商资料的审核要点1、开发商注册资本、管理层素质、资质等级、行业经历、财务管理制度、估测其营运能力及盈利状况，是否存在挪用贷款或“虚假按揭”套现的动机；2、核对项目是否纳入建设开发计划，立项文件是否真实有效；项目开工与竣工日期，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目开工(施工)许可证、商品房预(销)售许可证是否齐全，是否一致；3、实地考察项目地理位置、地区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、市政规划、建筑承包商的资质情况等；了解和掌握项目占地面积、绿地、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况，是否存在严重的质量问题或与建设规划不一致的情况；4、参照同地段项目对市场进行分析与预测，判断项目的销售前景，并依照开发商所提供之预售对象、销售价格和计划，判断其价格定位及抗风险能力；5、在人行信贷登记咨询系统上查询开发商贷款卡有效性、开发商在金融机构历史往来资信、历史负债、现有负债及或有负债的情况。
个人住房贷款的概述
第三节 个人(gèrén)住房贷款的 发放
一、签订借款合同 银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借
款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险 合同和公证合同等，具体程序如下：
1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理 相关事宜。
2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押 合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。
第十七页，共30页。
2.等额本金(běnjīn)还款法（递减 还款法）
每月还款额 =贷款本金/贷款期月数+（本金－已归还
(guīhuán)本金累计额）*月利率 请注意，与本息均还法不同！
第十八页，共30页。
3.累进(lěijìn)偿还法
累进偿还法是指贷款期内分段(fēn duàn)按一定 比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月均按 相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。 其计算公式为： M1=P[（1+r）n（d－r）]／[（1+d）n－（1+r）n] Mi=M1*（1+d）i-1 这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为 借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i 个还款年，Mi为该年月偿还额。
个人(gèrén)住房 贷款
• 概述 • 个人住房贷款的申请(shēnqǐng)、审查
和审批 • 个人住房贷款的发放 • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还
第一页，共30页。
第一节 概述(ɡài
பைடு நூலகம்shù)
一、个人住房贷款的概念和特点
1.概念 个人住房贷款是指放款人向借款
人发放的各种用于购买住房的贷款。 个人住房贷款是一种担保贷款，即借 款人必须为自己的借款提供各种形式 的担保，包括(bāokuò)抵押、质押和 保证等。个人住房贷款是房地产金融 业务的主要内容，并将会逐渐发展成 为最主要的内容。
如何做好个人贷款贷前调查2篇
如何做好个人贷款贷前调查贷前调查是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的重要程序和环节，是贷款发放的基石，是防范风险、减少坏账的重要前提，其调查的真实性和可靠性，对贷款的安全性意义重大。
作为基层行客户经理，我们应该做好贷前检查这项基础工作，控制风险源头，保证贷款质量。
个别客户经理人在贷前调查过程中，由于只查看借款申请人提供的资料，未能对借款申请人的基本情况、经营状况、效益状况和存在的风险有一个客观、全面的了解，没有真正起到调查作用，这样的调查本身就存在不可轻视的风险。
一次不负责任的贷前调查，就有可能导致一笔不良贷款的产生，由此带来的是欠息、逾期、催收甚至起诉等一系列繁琐的工作。
为了保证贷前调查的真实性、全面性、客观性，我认为要从以下三个方面开展工作。
一是对借款用途真实性进行调查。
借款用于装修的，一定要去装修现场了解情况，确保装修真实性。
借款用于扩大经营的，一定要认真核实购销合同，各项合作协议，借款人合作方取得联系，进一步确保真实性。
个人住房按揭贷款，重点要审核首付款支付真实性，认真审核刷卡资料，首付款发票。
二是对借款申请人数据与资料进行核实。
在调查的基础上，客户经理应对借款申请人提供的数据与资料进行实地验证和核实。
对客户收入和经营状况进行核实时，认真检查客户提供的工资卡流水、纳税证明材料，查询客户公积金、医保等缴纳情况，实地核实经营情况。
客户单位出具的收入证明要与客户银行卡流水以及客户所处行业和职位综合分析，了解客户真实收入。
对抵押物和保证人进行核实时, 要通过对抵押物的位置、面积、价值、合法性等进行核实，或者通过对保证人的资质、保证实力及保证意愿进行核实。
例如，对于拟抵押的房产，从评估、登记及最后出具他项权证，客户经理均应做到亲力亲为，最大限度地降低这一环节中的操作风险；对于担保人的调查, 应当参照对借款申请人调查的程序，同时重点核实保证人的保证实力及保证意愿，并坚持双人调查和面签。
三是对借款申请人的数据与资料进行客观分析。
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个人住房贷款法律审查风险的探讨伴随着我国房地产业的飞速发展,商业银行个人住房贷款业务也水涨船高,如火如荼。
个人住房贷款不但解决了国民的住房消费问题，而且极大的开拓了银行的业务空间。
但当前高房价问题已经成为普通百姓“生命中不可承受之重”，有专业人士认为房价飙升的“罪魁祸首”一定程度上就是虚假按揭。
本人就个人住房贷款审查的法律风险，抛砖引玉，供大家参考！一、银行个人住房贷款业务的发展内地的个人住房贷款业务是十多年前参照学习香港的结果，个人住房贷款来源于香港的“按揭”一词,是香港人对于英美法系中一种物的担保方式“Mortgage”的翻译,它一般是指购房人将其与房地产销售商之间的房地产买卖合同的标的物抵押于银行,银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。
银行开发的个人住房贷款业务产品具有自身的一些特殊性,比如占用时间十分长,最长可达二三十年,涉及资金量十分巨大,是住房贷款中占用资金最大的部分,借款人是面向社会不特定有贷款需求的千家万户人，信贷风险容易形成群体性社会事件等，因此风险也是非常大的，但各家银行都把个人住房贷款视为“优质业务”，加上有住房作抵押，在“跑了和尚跑不了庙”的心理作用之下，银行和律师开始在一定程度上放松了对个人住房贷款的尽职审查。
就个人住房贷款,银行面临的风险主要包括:借款人信用风险、抵押物价值风险、抵押物处置风险、银行管理风险、利率风险、提前还款风险、市场风险、流动性风险、法律诉讼风险等。
其中,借款人的信用风险是个人住房贷款最直接和最基本的风险。
二、律师参与银行个人住房按揭贷款的必要性随着市场经济的发展，市场行为主体的多样化，大家做生意已不局限于熟人之间，依靠地缘和人缘已不足于防范经营风险，而是越来越注重资本金、资产和商誉等现代资产保障，依靠制度性因素来分析论证经营决策的可行性和安全性，因此社会对律师法律服务模式提出了多样化的要求，包括以尽职调查报告和法律意见书等方式体现的非诉讼业务进入到前所未有的高需求时期。
香港银行和律师的合作相对内地十分全面和密切，内地律师除代理诉讼业务外，日常一般提供法律咨询、业务或非业务合同审查，而香港商业银行聘请的律师，除了一般的法律咨询服务外，还承担比较繁重的贷款资产抵押或质押担保手续的办理工作。
银行为了增强贷前调查和审查的真实、合法、有效性，充分利用律师身份特定的调查取证权利和人脉资源，节省银行员工成本开支和时间，避免银行方面因存在知识欠缺及工作盲点可能产生的种种风险。
银行一般和律师事务所签订合作协议，由律师事务所按照一定比例向借款人收取律师费，对借款人的借款资格、贷款偿还能力和担保措施等方面出具尽职调查报告或法律审查意见。
该项非诉讼业务工作成果相对诉讼业务的案件判决结果，律师自由发挥的空间更大，对结果的掌控和影响能力更强，所以，一旦形成信贷风险，律师事务所和律师的风险就非常大，曾经就有律师以出具证明文件重大失实罪而负刑事责任的案例，这就要求从事该项非诉讼业务在开展业务前认真研究委托背景资料，深刻理解客户需求和委托要求，制定详细调查提纲，在对委托事项的调查论证中竭尽实事求是和全面准确，不为迎合不当需求而曲解法律和事实真相。
三、业务受理阶段1、法律法规依据参与银行按揭贷款的律师，开展业务依据的法律法规主要有《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、《个人住房贷款管理实施细则（试行）》、《个人住房贷款业务操作办法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等。
2、完善借款资料审查借款人是否同时具备以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。
如果借款人具备借款条件应提供下列资料：（1）身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；（2）有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；（4）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；（5）申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；（6）贷款人要求提供的其他文件或资料。
3、完善委托手续律师在尽职调查前要与借款人签订的法律文书包括《委托协议》，主要内容包括须委托律师办理的事项、双方权利义务、收费标准等；《授权委托书》主要包括授权律师代办抵押登记、公正、评估等事项；《谈话笔录》主要是律师书面向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过银行的调查确认，告知银行有可能不予贷款的情形等方面风险，以及银行会对每一笔贷款申请做内部的信息调查，了解借款人在本行的贷款记录及存款情况；《申请贷款承诺书》主要包括借款过程中借款人的诚实信用义务，并要求借款人据此签署书面声明，以及为规避法律风险需要签署的其它法律文书。
四、借款资料审核1、借款主体资格借款人的居民身份证等证明借款主体资格的审查是最重要的审查，一般应到公安局户籍部门查询，或上网查询，但因借款人一般为陌生人的缘故，也存在“克隆”身份证无法辨别真伪，冒用长相相似人的身份证等问题，致使贷款风险形成后，找不到借款人，或找到借款人但其没有签字。
2、资信状况和偿付能力借款人的资信状况和偿付能力是首要考虑的审查要点,但是个人住房贷款的对象主要是广大居民,而影响居民收入状况和支付能力的因素很多。
在实践中,有时是因为借款人缺乏偿债能力,如借款人病故、失踪、家庭发生意外事故,或在还贷期间出现收入下降、下岗失业等情况;或者在贷款审查时,借款人提供的稳定收入资料不真实;或者借款人的首期付款并非自有资金而是公款私存或民间借贷;还有借款人信用低劣,有意骗取银行贷款或赖帐不还;以及借款人主观上有赖帐心理,特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时,信用风险尤其突出。
收入证明是确定银行贷款比例和金额的重要依据，如何确保借款人收入证明的真实性是根本所在。
审查一般采取上门走访，通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，核实贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解借款人及家庭的资产、负债情况、信用记录等，在核实借款人的实际收入时，应该以税务机关出具的完税证明为准。
税务机关一般为纳税人提供完税证明，为防止作假，律师应向税务机关逐笔核实，不可以简单进行书面查看。
对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。
对有涉外因素的借款人，应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在我国购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
3、婚姻关系婚姻关系现状和财产共有人是评估偿债能力和出具财产共有人声明的重要审查方面，如曾有离婚史，持有离婚证或法院判决，后又结婚的情况，以及房产证共有人一栏是空的，但实际有配偶情况，在司法实践中还是认可配偶的共有权的，如果借款人要有意隐瞒实情，律师是很难调查清楚的，将来酿成纠纷律师更是很难说清楚。
4、抵押财产商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
对抵押财产应区别判断抵押物状况，抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注；对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
我国的房价相对于居民收入来说,普遍偏高,且价格波动很大,所以银行承担的按揭楼宇贬值风险很大。
目前我国推出的按揭成数一般最高是八成。
只要楼宇的价位比放贷时下跌二成以上,就会导致按揭房产的资产市值接近或低于其贷款额。
在这种情况下,如果没有个人信用体系对借款人进行有效的制约,借款人很有可能会选择违约,而此时银行即便变卖按揭房产也难以抵偿贷款本息。
五、整体评估贷款条件律师对借款人的借款申请资料初步调查审核并向银行出具无保留意见同意借款的法律意见书后，银行的贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
着重评估借款人还款能力,应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入上述计算公式中提到的收入应该是指借款人自身的可支配收入，即单一申请为借款人本人可支配收入，共同申请为主借款人和共同借款人的可支配收入。
但对于单一申请的贷款，如考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
银行会根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数将不超过80%。
银行对未完全按照前述要求发放的贷款，一般有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
银行已建立逾期贷款的催收系统和催收程序，已将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。