南宁市住宅小区物业管理信访问题探源及对策思考

如兴 宁区新 民路 ５ 号太 阳广 场 、 ９ 长湖路 ５ 号香 格 ９ 里拉 花园 、 厢大道 ３号秀安 小 区 、 秀 青秀 区凤岭 塞纳 维
路８ ５号翠堤湾小 区业 主反映业委会擅 自将 四号楼公共 部分租 给他人 ； 国花园商城业主反 映少 数住户在小 区 南 内圈养家禽 、 家畜 。
［ 中图分 类号 ］９ ３ １ Ｃ １． ３
［ 文献标识 码 ］ Ａ
［ 文章 编号 ］０９ ４４ （０ １０ — ０５ ０ １０ — ２５２ １ ）３ ０３— ３
近年来 随着南 宁市 房地产 市场 的不断发 展 和逐渐 成熟 ， 宅小 区物业管理得 到了蓬勃发展 。据市房管部 住 门不 完全统计 ， 至 ２ １ 截 ０ ０年 １ ２月 ３ １日， 宁市住 宅小 南 区共 有建筑 面积 ６６ ０ ５ 平方米 ，住宅 小区 ８５个 ， ３ ． 万 ３ １ 其 中已实施物业 管理 的小 区有 ７ ２个 ， ２ 从业人员 ５ ５ ３１０ 人 ［ ， 随之产生 的物业管理 纠纷也 日益增多 ， 如业 １而 ］ 诸 主 自治组 织成立难 ， 物业公 司服务 质量得不 到业 主认可 等 问题得 不到妥 善解决 ， 容易 引发不 稳定 因素 ， 而影 进 响和谐社会的构建 。笔者通 过发放 问卷调 查 、 查阅有关 资料 、 咨询 相关部 门等形 式 ， 南 宁市住宅 小 区物 业管 对 理信 访 问题 进行 了解 ， 客观地探 讨其 特点 、 因和解决 成 对策 。
（ ） 五 业主对相关法规存在质疑
的冲 突。 部分业主交房入住后 ， 区消防设 施未验收 ， 小 公 摊面积未确定 ， 小区内乱 搭乱建及附属用房经 营收益 分
如西乡塘 区秀安路棕榈湾小 区业 主对《 宁市物业 南 专项维修资金管理办法》 中规定 的收费标 准时间界线不 理解 ；白沙大道龙 光一 普罗 旺斯小 区业 主对专项物业维 修基金 的收费标 准 、 监督 等存在 质疑 ； 另有业主 反映有 关文件制定 的物业服务基准价严重脱离现实 。
一
拉花园 、五一 中路 ２ 号丽 江花园和武鸣县 万隆小 区第 ６ 三期 等小 区业主均反映物业公 司存在收费不合 理问题 。 江南 区三元 、 北湖安居和高新 苑等小 区业 主反 映小区物 业 管理 不规范等 问题 。 （ ） 二 业主要 求成 立合法的业委会呼声高 如西乡塘 区明秀东路 明秀二区 、 江南 区五一路教师 新 村和 西乡塘 区大学 路 １０号瑞 士花 园等小 区业 主均 ６ 要求按 工作流程尽快组织 召开业 主大会 ， 成立新 的合法 的业 委会 。 另如 国贸中心业 主反映前 期物业未按相关条 例规定 召开业主大会及选举产生业委会 。 （ ） 三 反映小 区 内私搭乱 建和 占用小 区公共用 地 问
题 突 出
公 司在小 区门 口违章建设铺 面 ； 江南 区翠湖新城业 主反 映该小 区部分住 户擅 自在公共 阳台花园搭建遮雨棚 ； 民 主路 ８ 聚宝苑 业主反 映该物业 公 司在小 区一楼 车库 号 靠３ 栋楼私设 垃圾处理场 ； 大道 １３ 民族 号汇新天 地别 ６ 墅小 区业 主反 映小 区住户非法进行 扩建 ； 国贸中心 业主 反映前期物业 占用共 用部位搭建广告牌 ； 西乡塘 区解放
题 突出
、Fra Baidu bibliotek
基 本 现 状
如 青 秀区桃源 路南湖 小 区业 主反 映业委会 和 物业
据不 完全统计 ，０ ９年至 ２ １ 市信访 局受 理群 ２０ ００年 众来 信来访 反 映住 宅小 区物业 管理方 面 的信 访 问题 共 １５件次 １ ０ 人 次 ，占两年来全 市来信来访信访 问题 ９ ８ ６ 总件次 和总人次的 ２ ， ％［ 具体集中在 ： （ ） 一 业主 投诉物业 公司收 费不合理 和服务质量 问
作者 ： 李腊梅 ， 南宁市信访局 副主任科 员， 邮编 ：３ ０ ８ ５ ０２
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中 共南宁 市委党 校学 报
（ ） 四 业主对物业公 司不 同意移 交或移 交不 到位意
见 大
２１ 年第３ ０１ 期
２ ．开发 商造成 的遗留 问题转化 为业主与物 业公 司
如兴宁区共和路 ９ ９号格兰云天大 厦业 主反 映该小 区前期物业 已于 ２ ０ 年被 注销 ， ０６ 但至今不肯移交 。 青秀 区仙葫开泰路 １ 号彩虹家园业主反 映原 物业 公司不配 １ 合小 区水电一户一表 的移交 ， 个别业主受到恐吓等 。
中 共南宁市 委党 校学报
２１年第３ ０１ 期
南宁市住宅小区物业管理信访 问题 探源及对策思考
●李腊梅
［ 要］ 摘 随着房地产市场规模 的扩 大和居 民购房 需求的增加 ， 南宁市住 宅小 区得 到 了较快发展 ， 但 因相 关制度不配套、 乏相应的竞争机制和 监管工作的部分缺 失等 原因， 缺 导致物 业管理信访 问题 日益
配未明确等一系列问题 暴露出来 ， 开发商将这些遗 留问 题甩给物业公司。 同时小 区前期物业公司多是 开发商选 聘的， 据房管部 门统计 ， 全市物业公 司 ４ ％［ 由开发 商 ７ ３ １ 组建 ， 如龙光物业 ， 保利物业企业等 ， 这些开发 商选聘 和 组建 的物业公司往往存在隐患 ， 甚至与开发商 是裙 带关 系， 容易滋生物业垄断 、 专横管理等不 和谐 因素。 ３ 。 主管部 门监 管力度 不够 。据《 行政 物业管理条例》 等有关规定 ，住宅小区 内不得有搭建违章建筑 等行 为 ， 但部分居 民不服从物业公 司和居委会 的管理 ， 且物业 公 司和居委会 只能 劝阻 ， 权强行拆 除违章 建筑 ， 管部 无 房 门对此类违规行为处罚力度小 ， 区政府下设 的物业管 城 理所 人少事多 、 员流动性 大 ， 人 物业 管理工作 质量 和效 率受到影响 ， 而房管 、 规划 、 建设和城管部 门在 此问题查 处上有时存在 “ 谁都可管谁都不管 ” 的现象 ， 同时违章建 筑拆 除后 ， 民又 自行搭 建 ， 能从 根本上 遏制违规 行 居 未 为， 上述原 因导致小 区私搭乱建 问题成 为当前 物业管理
突 出 ， 响 小 区的稳 定 和 社 会 的和 谐 。 影 因此 ， 对 上 述 问题 和 原 因 ， 加 强立 法调 研 ， 全 组 织 网 络 ， 针 应 健 拓
宽诉 求渠道 ， 强化依 法行政 ， 积极创造条件 ， 大宣传力度。 加
［ 关键词 ］ 宅小 区 物业 管理 住
信访 问题