构建和谐社区物业管理

构建和谐社区物业管理

[提要] 本文概述物业管理的涵义，分析社区物业管理现状，进而对形成原因进行深层次探讨，并提出看法。

关键词：和谐社区；物业管理；业主委员会

随着我国城市发展和社会体制变迁，商品房的出现带动了物业公司的发展，目前全国已有各类物业管理组织数万家，社区物业管理问题日益重要。当前，构建和谐社会已成为时代发展的主旋律，社区作为社会的细胞是社会和谐的基础，要规范发展物业管理业。

一、物业管理的涵义

“物业”一词自20世纪八十年代引入国内，是与房屋住宅的所有和使用相关的一个概念，指已经建成并投入使用的各类建筑物及其与之相配套的设施、设备和场地。因此，社区“物业管理”是指物业管理企业受社区物业所有人的委托，对所在社区的房屋住宅所及设施进行的各项管理，它不仅包括对房屋的保养、维修，还包括社区内的绿化、保洁、治安以及公共设施维护、装饰等各类服务。社区物业管理实际上是物业管理公司依据物业管理委托合同，维护和管理属于社区内的房屋建筑和社区内的各类相关配套设施。

我国传统的社区管理体制，是计划经济体制下的以单位为基础的行政性社区管理，国家通过单位把社会的每一个成员纳入国家行政控制之下。但是，随着我国市场经济体制进一步改革，随着城市住房制度改革的深入推行，房屋住宅私有化以及大量现代住宅社区的建设，这种管理体制越来越凸现出明显的弊端，一方面社区内的各项管理，如果还需通过社区单位的上级领导的指示来进行，就容易出现多家、多头管理以及互相扯皮的现象；同时，不同单位的社会成员之间相对封闭，缺乏横向联系。

与我国传统社区管理体制相比，在城镇房屋住宅产权私有化的基础上进行的社区物业管理，具有很多优势。首先，社区物业管理把绿化、清洁、保安等分散的社会分工，通过完整的专业化的管理体系集中在企业内部，这里物业管理起着节约交易费用的作用，业主只需面对物业管理企业，就可以得到各种各样的服务。再者从社区自治的角度来看，社区管理不是政府的行政式管理，是民主自治，社区事务逐渐由社区成员组成的自治组织对社区进行自治管理。业主在运作和成立业主委员会时，在委托和监督物业管理公司对社区进行管理的过程中，业主之间必然会经常地发生联系、沟通及合作，因此物业管理工作还可以促使社区内部的和谐。

二、当前物业管理现状

我国物业管理行业20多年来得到了迅速发展，但是我们也应当清醒地看到，在发展过程中物业管理还存在管理费用收缴不到位、社区管理不规范、管理人员素质不高、服务意识不强等诸多问题，给和谐社区建设带来了不和谐因素。

（一）物业管理费用上缴不到位。物业管理收费难是一个不争的事实。自从引进物业管理公司，物业服务收费一直是困扰业主与物业公司的一大难题，无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，这种现象在售后公房和空住率较高的社区尤其突出。据统计，一些社区有拒交费用的业主高达40%～50%，严重影响社区物业管理的正常运行。业主拒缴物业管理服务费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了社区全体业主的共同利益。不少社区出现了因物业管理费用不足，物业管理公司不及时清理社区生活垃圾、不对公共设施进行维护，甚至出现断水、断电等行为，严重影响社区居民生活及和谐社区建设。因此，社区物业管理公司如何搞好社区的物业服务，确定合理的物业收费标准，保障物业公司合理的利润空间，政府如何提供对贫困社区的资助等问题值得关注。

（二）社区管理存在失控现象。社区内的文化、卫生、计划生育、体育等服务业呈现出多头审批，多头管理的情况。当前，在社区文化设施的建设上，各职能部门从自己的利益出发，没有科学的统一规划、布局，使这类设施显得过多过滥，从而导致恶性、无序竞争的现象。由于管理失控，这类服务业过于注重追求经济利益，而忽视它的社会效益。如社区内的各种诊所为了赚钱，而不愿为社区居民提供基本医疗、预防、保健、慢性病康复、健康教育、计划生育等社区服务；文化设施搞成歌舞厅、夜总会这类高消费场所而不愿对普通公众开放。

（三）业主的权益难以得到有效保障。自我国实施物业管理以来，业主维权的事例不断见诸报端，与业主自治有关的各种纠纷也层出不穷，并呈逐年上升趋势，这都与业主的权益得不到有效保障有关。目前，广大业主和物业管理公司一般处于不对等的地位。社区能够组建业主委员会的比率很低，由于业主委员会监督职能的缺失，作为个体的业主利益被损时，往往只能忍气吞声。即使有的社区成立了业主委员会，在实际运作中，业主委员会只是一个相对松散的和无法人地位的自治性组织，业主委员会主任、业主代表等人的工作又难以得到适当的激励，因此相当多的业主委员会只是有名无实或不能发挥作用。

（四）物业管理人员素质不高。从总体上讲，我国物业管理还处在起步阶段，加之人们对物业管理的认识还不全面，专业管理人才的培养工作也刚刚开始，因此物业管理企业（部门）职工素质偏低是一个普遍性的问题。主要表现为：物业管理从业人员的知识结构层次不高、业务素质低、专业技能差、服务意识淡薄、工作不规范，尤其是职业道德亟待提高。目前，物业管理队伍素质偏低与社会对物业管理上水平、上档次、标准化、规范化的要求形成了尖锐的矛盾。

三、探究物业管理问题形成的原因

我国物业管理最早在深圳推行，经过近30年的发展已经日渐成熟，但问题也越来越突出，物业纠纷此起彼伏，很多业主对物业管理公司极为不满。如何解

决住宅社区物业管理所面临的问题，是一项艰巨的、长期的、紧迫的重要任务。

（一）“业主”与“物业”出现利益矛盾。我国在很长一段时间里，是处于计划经济的模式下，人们使用的是住房分配制度下的公房。在那种体制下，单位的后勤部门负责公房的各项管理。管理中即使出现矛盾、摩擦，均有单位领导负责解决，住户也不必负担住房的管理费用。那时候，“业主”与“物业”的利益是共同的。改革开放以来，商品房的出现带动了物业公司的发展，但物业管理作为一个新事物，其观念还没有被居民接受。此时，业主要明明白白拿出钱来交物业费，换取物业的服务，成为一种商品的交换，业主可能会心理上不适应，往往会出现拒交；另一方面随着我国经济持续稳定的增长，人们的居住条件得到了极大改善，自然会对物业管理服务质量提出更高的要求，有的业主以房屋质量有问题、物业服务不到位、收费不合理、缺少停车位等理由而拖欠物业费。由此两者的利益由此对立起来，产生的矛盾越来越多。