中国高档别墅产品形态及发展趋势报告

2005中国高档别墅产品形态及发展趋报告

［更新时间：2006-9-19 ］

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一、别墅市场及运行状况

1．1别墅市场与价格

1．1．1政策回顾

从2003年开始．国家出台一系列政策对别墅市场加强调控。2004年．这些政策得到深化、补充与落实．政策执行的力度和效果逐渐明朗化。而别墅市场则在种种限制之下继续发展，并保持了强劲的走势。

土地政策方面：2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号）．要求停止别墅用地供应；2003年9月14日．国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发12003]356号）；2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令）．要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

金融政策方面：2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]1 21号）．严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款；2004年4月27日，国务院发出通知．决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例．房地产开发（不包括经济适用房项目）由20％及以上提高到35％及以上。在2004年4月30日开始执行的《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》中提出，要控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。这些都被视为是”121文件”精神的延续。

此外，2003年8月12日，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）．明确提出要控制高档商品房建设。在国家的一系列政策出台后，各地方政府部门很快做出了反应。

国土资源部45号文件发布后之初，北京市国土资源和房屋管理局土地出让处有关负责人就公开表示，北京作为一级地方政府．在中央没有新的政策出台之前，将会坚决执行国土资源部的政策．停止新开别墅项目用地的供应北京市的国土规划部门，将不会受理别墅类住宅用地的规划审批。2004年1 1月，北京市政府办公厅颁发了《北京市政府转发国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》．要求”继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。上海市近两年对高档别墅项目的批建控制非常严格，别墅用地的供应量极小。

同时．还采用一系列办法抑制别墅市场和高档住宅市场上的投资行为：2004年7月7日．中国人民银行上海市分行发布的《上海市信贷投向指引（2004）》，对高档商品房贷款和两套以上住房贷款采取了更加严格的贷款政策；2004年4月20日．上海市政府出台了《关于预售商品房转让问题的决定》．规定从4月26日开始．预购人购买的预售商品房在取得房地产权证前不能转让：从2005年3月6日起，上海税务局开始对个人出售购入不到一年的普通住房所得收益征收5．5％的税收．其中5％为营业税，O-5％为城建税和教育附加税。

同时．广东省也提出了相应的措施。2004年8月．广东省国土资源厅《2004年经营性房地产项目用地计划》中要求“严格控制高档商品房的土地供应．停止别墅类用地的土地供应，增加普通商品住房的用地供应量”，深圳市发展计划局也在2003年6月发布的《深圳市产业导向目录》中将新建别墅列入严格限制的项目，原则上不准新建。

1．1．2北京市场状况

2004年北京高端别墅市场有效供应不足而需求旺盛。根据大中华别墅网的统计．2004年，北京别墅推出新盘55个，其中开盘项目共36个．主要分布在昌平、朝阳、海淀、顺义、密云和房山，其中昌平和朝阳的供应量最高。开盘项目中单一类型项目有20个．其中独栋别墅10个，联排别墅8个，叠拼别墅2个；未开盘项目中单一类型有14个．其中独栋别墅10个，联排别墅3个，双拼别墅1个。尽管在推出的新盘中，独栋别墅项目占了较大的份额，也说明目前高端别墅相当走俏。

在供不应求的情况下．北京别墅市场销售形势良好。高端产品中除嘉浩国际的巨大体量不能短期释放而导致现阶段出售比率较低以外．其他项目都维持相当高的出租和出售比率。同时高端产品在目前的北京住宅市场还不具备任何的可替代性，这大大扩展了其生存空间。相比之下，中低端产品的价位和档次具有很强的可替代性。远、近郊公寓、低密

度的板楼等都可能形成竞争。因此中低端项目需在产品设计、环境营造上制造优势而并不能单纯的依靠低价战略来弥补。

通过对搜房网公布的新开盘项目进行统计，除去价格不详和没有给出均价的项目，总计为22个。．高端产品市场供应很少，近年来的新盘中除了紫玉山庄三期、西山美庐、大湖山庄、莱蒙湖别墅以外．真正高端产品的数量非常少。新开盘项目的价格定位多数是在10000元／平米以下．而且物业类型也较为丰富，尤其综合开发的项目往往都搭配一定数量的Townhouse以增加可售面积，纯别墅尤其是高端纯别墅的开发反而受到了很大程序的冷落。别墅市场本身以及高端产品存在的巨大风险使得更多的开发商采取理智和谨慎的态度．这客观反映在目前的开发取向上。但是高端市场目前的供需差异也吸引了更多后来者。目前酝酿中的几块别墅开发用地都在朝高端方向努力，预计未来市场平均价格会进一步走高。

别墅二级市场表现良好．2004年上半年，别墅的平均月租金报价为每平方米20美元左右，高档公寓的平均月租金报价从第一季度的每平方米10．9美元上升至第二季度的1 1．4美元，中高档商品房的平均月租金报价为每平方米50元人民币左右．房屋租赁的年回报率约为6％一7％。这一租金水平支持房产投资者以租养房应该没有大的问题，而根据目前市场发展的情况，投资者可以考虑从原先短期炒作获取暴利向长期投资获取稳定回报的方式转变。

目前．别墅市场最大的空置还是中等偏低品质的别墅。尤其一些在户型设计、环境规划和价格水平上都没有竞争力的老项目是空置的主要来源。高端市场的空置主要集中在大户型，如香江花园所剩的基本是500平米以上户型；中端市场的空置主要源自于户型设计或者环境规划的不合理．如华中园别墅：低端产品的空置问题主要来源于经济压力。很多项目奉行低端低价策略，靠提高容积率来解决财务压力，但过低的价格和较大的面积结合总价水平还是超过了一般消费者的承受能力，因而导致空置。

1．1．3上海市场状况

2004年上海别墅市场供求基本平衡．价格持续上升。供应量方面，全年上海别墅供应面积为147万平米；虽然2003年以来新增别墅用地非常少，但是，不少开发商已经在几年前储备了大量土地．同时，2003年之后的用地供应减少对别墅项目供应的直接影响还不明显，因此，别墅供应量依然可观。成交量方面，2004年，上海别墅成交量为154万平米，略超过供应量．总体上呈现供求平衡的态势。时间上，第三季度市场火热．成交量明显超过供应量。地域上．青浦和南汇成交量大于供应量，消化了相当一部分存量：而闵行、松江和奉贤等区成交量小于供应量。

2004年．上海别墅价格上涨幅度比较大，年底均价全面超过10000元，平方米．高档项目则通常在20000元，平方米以上，也有部分项目达到30000元／平方米。具体的价格与项目定位、产品质量以及地段条件相关。至于单套售价，上海别墅更是雄踞全国之首。较好的项目．由于单价高，户型大．又追求居住人群单一化，单套售价常在800万元以上，更有部分项目超过2000万元甚至5000万元。

同时．上海市不同区域内别墅价格差距逐渐拉开．这是本年度一个比较突出的变化。按照平均价格计算．浦东区别墅价格最高，原因是该区新推出的项目以豪宅居多。而闵行、松江两区虽然有上海最豪华的富人区．由于推出了较多的经济型别墅项目，平均售价比浦东要低。

从今年初上海别墅市场的表现来看，只要宏观经济和金融环境基本保持稳定．2005年可望继续2004年的上涨行情。由于前两年严格控制别墅用地的土地政策的影响将逐渐显现，未来别墅的供应量将有所减少，但仍将保持在每年1 OO万平米以上。随着近郊可开发土地的减少和上海城市干道不断向外延伸，别墅项目的分布将更为广泛，更多的景观和交通资源将被发掘出来．并形成新的别墅集中区。

2004年上海别墅租赁市场也十分活跃。前几年，上海别墅的大供应量一度导致空置率居高不下．但去年则一扫颓势。根据戴德梁行的报告．上海别墅租赁市场前三个季度租金和入住率持续上升。第四季度虽有微幅回落．但是租金和入住率与第三季度相近。从地域上看，浦东地区因为机场和工业园区等因素，入住率较高，基本呈现供不应求的态势，第二季度平均入住率更达到95％以上。相比之下．浦西地区入住率较低，而租金则稍贵。预计2005年租赁市场依然将保持强劲势头其原因是上海经济发展迅速．聚集到上海的大型跨国企业高管人员人数不断增加，对高档临时居所的需求也相应增加。

1．1．4珠三角市场状况