房地产统计数据来源分析

2012年09月

学术探讨

房地产统计数据来源分析

文/孙淼 徐一千

摘 要：房地产统计数据的准确性直接影响着国家经济建设的发展，由于不同的统计部门所发布的统计数据差异性很大，给宏观调控的决策者和消费者带来困惑。本文从房地产统计数据的来源加以分析，并提出针对性的建议。

关键词：房地产；统计；数据；来源

中图分类号：F255 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）09-0297-01

《国家统计年鉴2010》显示，2010年全年长春市商品住宅均价为5097元，，同比上涨28%，而中国房产信息集团提供的数据表明，2010年1-12月长春市商品住宅均价5980元/，同比增长38.6%。不同机构提供的数据差别之大令人感到困惑，那么房地产统计数据的来源值得探究。

数据是研究的基础。统计数据是统计工作活动过程中所取得的反映国民经济和社会现象的数字资料以及与之相联系的其他资料的总称。统计能够加强行业监督，进行市场预测，避免资源浪费，揭露生产经营管理中存在的问题，是企业管理的必要手段。房地产统计数据是能够给开发商、银行、政府提供开发信贷调控的一种重要工具，需要具备客观、全面、科学的特点。

在我国房地产调查体系中主要存在两大调查系统：一是由国家统计局、各省市统计局及其调查总队所组成的政府综合统计系统，由政府统计部门负责，主要对房地产开发与经营、工资收入、房产价格进行统计等。二是由建设部和地方政府房地产主管部门所组成的部门统计系统，由政府部门负责，主要对房产交易、物业中介进行统计，以及发布有关房地产信息等。

一、两种调查系统的对比分析

（一）统计报表不同。国家统计局制定房地产开发统计指标，确定统计范围和口径，编制《房地产开发统计报表》，下发报表表样到各省统计局。各省统计局将国家统计局的统计表样依次逐级下发给各省辖市统计局、区县统计局以及各区县房地产开发企业，并要求其填写。据此，施工单位上报工程量，作为当期投资额数据，其他部门上报其他数据。房地产开发企业统计部门根据这些数据填报报表后向所在地的区县统计局上报，区县统计局汇总数据依次向省辖市统计局、省统计局报送。各省统计局汇总数据后报送给国家统计局。建设部向省级房地产主管部门下发印制的《房地产统计报表》，省级房地产主管部门依次向省辖市房地产主管部门、区县房地产主管部门下发房地产统计报表。据此，住房建设单位、房地产中介企业、住房公积金管理中心、住房置业担保公司如实上报各种经营数据，汇总到区县房地产主管部门，区县房地产主管部门逐层报送省辖市房地产主管部门、省级房地产主管部门以及建设部，形成最终的统计数据。

（二）统计方法不同。统计局执行国家统计局的标准，采用的是抽样调查的方法，即采取动态检测跟踪方式对固定地点进行抽样调查。统计局将一个城市不同类型和地段的商品房价格汇总，依照一定的权重指标，计算出这类房屋的价格。与实际的市场成交价格相比，这个价格能够较为真实地反映这个城市的房价水平和增长幅度。房地产主管部门统计时采用的是房屋均价的方法，将一定时期内备案销售的房屋销售总额和销售面积分别汇总，然后用销售总额除以销售面积计算出平均交易价格，由于是以房地产交易中每套商品房的实际成交数据进行统计的，客观反映了房屋的交易情况，能够反映该时期内新增住宅的价格走势，同时也可与过去不同时期的价格进行对比，能够为购房者提供一定的参考。

二、统计数据存在差异的原因分析

房地产统计数据由于统计部门的不同造成参考数据的差异性很大，给宏观调控的决策者和消费者带来困惑。主要原因有：（一）由于统计部门执行的是《房地产开发统计报表制度》，房地产部门执行的是《房地产统计报表制度》，两种制度的统计口径不同，造成了数据统计不一致的现象，甚至差距还比较大。

（二）统计部门计算价格时，采用的加权法来计算平均价格，而房地产开发企业向房地产主管部门进行备案时，申报的是实际成交价格，再加上房地产中介机构使用所谓的阴阳合同，虚报房地产成交价格，这就严重影响了统计数据的权威性，使政府宏观经济调控的决策者和消费者无法做出正确的判断和决策。

（三）由于统计局、调查队、建设部、房地产管理局等多个部门同时给基层企业布置调查任务，各种统计报表种类繁多，尽管按专业下发，但其中有60%甚至更多的指标是重复的，使得基层负担较重，在人力、财力上都造成了浪费。很多房地产企业的统计人员都是由企业的财务人员兼任，未经过专门的培训，对报表的理解能力、业务素质以及责任心等因素造成统计报表数据质量不高，其结果导致统计数据源头失真，有偏差。

三、提高统计数据有效性的建议

（一）调整基础数据的来源渠道。2011年起房价统计改革方案开始正式执行。新方案中，新房价格统计将直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用房地产开发企业上报的样本数据，每月18日将发布上月房地产价格统计信息。此举将明显提高新房价格统计的准确性。对房地产报表制度进行改革，政府各部门尽可能整合报表，能合并的尽量合并，对用处不大的指标修改或删减，并且统一统计口径和范围，提高房地产信息统计效率。

（二）提高统计人员的业务能力。对于房地产企业要加强统计法宣传，重视统计工作，指定专业的统计人员来进行统计。统计人员要加强业务培训，持证上岗。不仅要具备专业技术，还要了解财务知识，避免统计原始数据不准确的现象，从根源上保证数据的真实性。对于出现的违法统计行为，一定要严肃处理，以此来警戒广大房地产数据统计人员。

（三）正确看待两种统计数据的参考作用。两种统计数据同时公布在现实仍有一定的意义。统计部门抽样调查取得的房地产市场数据，宏观方面的价值更大一些，可作为各级政府和更高层的决策参考；而房地产主管部门在房地产交易管理的基础上获得的房地产市场数据，微观方面的作用更大一些，可作为房地产商、普通消费者、其他专业投资者投资和购房消费的参考。

作者单位：长春建筑学院参考文献：

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