高层住宅项目投资估算与资金筹措计划

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，

楼。

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%

第二节项目的建设工程规划与安排

二、商层住宅项目建设规划及进度安排

（一）建设方案及规划说明

1、建设方案。经市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

2、规划目标。

（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示花园。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态

（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。

（二）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。

③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

2、建设方式。

采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。

3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）

根据市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月

B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月

C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月

4、项目周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。

②根据市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。

5、分段周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。

★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程费：

①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元

注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本再增加500万建设中心花园

(7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和

不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计:

开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32

二、开发费用估算

1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的

(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) ×税率=891.29万元

2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。

注：投资分摊的原则：

总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。

细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊

（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊

（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊

（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊

（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊

四、资金筹措、投资计划及借款利息

（1）资金筹措与投资计划

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。

详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）