周康住宅设计创新中的溢价法则.pptx
设计溢价体系演示文稿
一、土地稀缺性是高端产品定位的基础 二、客户是产品溢价的对象---现在可溢价的客户 三、产品定位中的蓝海战略—产品溢价是基础 四、规划创造大价值---规划溢价会带来大价值 五、产品溢价关键点——产品形象溢价
华府产品线:
差异化产品创新之路—从万城华府到亿城西山华府
华府品牌的延续与复制
福州金域榕郡 2.8容积率 超高层+高层+TH
产品组合: 丰富产品形态塑造高端形态
结合开发策略，丰富的产品形态，首期高端产品提升形象
• “高层+叠T+TH+独栋”产品组合 • 前期TH主打水概念营造高档别墅社区；后期高层主打山景，景观资源最大化。 • 规划解决盈利模式，单体提高产品溢价。
高层
TH 独栋
11F 16F
4F 4F 4F
26F
36F
36
32F 36 F
F 36F
广州中海蓝湾(容积率3.03)
点板规划获取景观资源
点板规划，获得更多的高价值端部户型。降低覆盖率，提升户均均 好性。
1T3、1T4点板30层高层产品
金地香蜜山。容积率2.4
②围合对称，营造尊贵气氛
绿城典型 “四菜一汤”规划模式：围合、对称轴线、中心景观 由外到内的价值排序：规划＞单体选型、 精神（围和感）＞朝向、 面子＞舒适户型 充分挖掘土地价值、规划的完整性、一致性
C、时空对语：对语佛香阁，突出观景产品价值
名校教育资源引入 —增加项目溢价点
与高端客户匹配的服务定位——
• 京城首家BULTER高端服务模式
• 中年、厚重、职业的BULTER带给客户信任与安全， 差异化的服务和心理感受，极大提升了项目的品牌向 心力。
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
次卧
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书 房
主卧
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•装 修
中西合璧——中式的材料和工艺，结合西方的现 代抽象表达方式，大气、沉静，富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性。 大块的火山岩板从围廊一直铺 到卧室，形成大气沉静的生活 背景，而打开一个个“盒 子”——在卫生间、走入式衣 橱、厨房内，红洞石、金黄洞 石、大花绿花岗岩、深灰色铝 合金，及各色的中国织物和漆 面，将让人目眩神驰。很多装 修元素参照的是中国传统的材 料和工艺，表现的方法却是西 方现代抽象的直线条和简洁的 形体。
•建筑设计理 念
在住宅内部来看， 围廊与木格栅的组 合是跟外部的竹林、 山间景观联系在一 起的，从而令建筑 空间体验具有了东 方式的神韵，与中 国山水画及日本禅 宗中“静与思”的 意境相合
3、围廊与木格栅的组合，体现了中国山 水画与日本禅宗中“静与思”的意境结 合
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
每层四边分 别以悬臂结 构外挑形成 围绕建筑周 边一圈的围 廊，以通透 的窗墙系统， 最大限度地 延景透光入 室，使景观 与光线形成 奇妙的交汇。
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3、围廊——360度的围廊设计，最大限 度的将外部景观引入室内，居住完全自 然化
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
1、完美融合欧洲现代建筑的飘逸层次感、日本 缘侧空间和中国古代窗棂的东方意趣
欧洲现代建筑的 飘逸、层次感
日本缘侧空间
中国古代窗棂
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
非洲大绿柄桑加工成 的木格栅，以其质地和 纹理形成了森林与建筑 之间的自然过渡，仿佛 是大树间生长出来的立 方体
《建筑设计提升溢价》
2、中式别墅文化回归
近几年中国经济长足发展，国家已经进入民族振兴、经济腾飞的时代，随着民族资本的日渐强大，自主的经济和文化 意识正逐步形成，欧风美雨的建筑形式泛滥已经让国人产生厌倦和不屑，业界精英、有识之士，都开始了对传统建筑 的反思，这也就是演绎传统中式别墅逐渐产生的社会文化根源。
3、市场对传统宅院的怀念
中国风 风靡世界
Da Tian Di（Zitan）
2010年，爱马仕旗下新品牌 发布首批中国风家具设计
美剧迷失中，男主角手臂上 “鹰击长空”四字纹身
Adidas 中国风运动系列
巩俐出席奥斯卡颁奖礼，身着的世界著名 时装品牌YSL的中式礼服，成为瞩目热点
China Chic是华裔服装设计师谭玉燕所著的一本畅销书的名字， China Chic就是指中国化的风格、中式的元素、东方的韵味，在 国外很受欢迎，Yves Saint Laurent、Jean Paul Gaultier、三宅 一生等名家，均以此作为创作灵感。
2、门头的砖雕
门头又称为门罩，是门上的雨篷式结构，有遮挡阳光、防雨的功能。门楣即是门框上部的横向构件，砖雕门在工艺上模仿木 雕，其精美程度不亚于木雕。
门饰文化
2、门头的砖雕
由于王府大门、广亮大门多为王公贵族、官僚阶层所特有，他们受严格的等级制度限制，一般不加过于繁复的雕饰。而如意 门多为富人商贾住宅，不居朝廷较少受到官阶等级限制，为炫耀富有，通常不惜金钱装点门面。 在题材上，以龙凤呈祥、和合二仙、刘海戏金蟾、三阳开泰、郭子仪做寿、麒麟送子、狮子滚绣球、松柏、兰花、竹、山茶、 菊花、荷花、鲤鱼等寓意吉祥和人们喜闻乐见的内容为主，随房主人的理想抱负、志趣爱好而选择题材。 砖雕主要流派有：1.北京砖雕；2.天津砖雕;3.山西砖雕；4.徽州砖雕；5.苏派砖雕；6.广东砖雕；7.临夏砖雕
房地产开发中最容易被忽略了的溢价规律
房地产开发中最容易被忽略了的溢价规律
阅读引语“品牌、好的设计、出彩的营销方案”之类，一向是开发商们想要的、同时投入成本亦不菲的溢价。
但是如果不论地域、项目素质(如容积率大小)、市场行情等前提条件，而一概拿来，不仅功效欠佳，就是做了冤大头也说不定；关于房地产的溢价规律，还有待论证，今天就给大家·分享：营销的溢价、品牌溢价、设计溢价......第一部分：品牌溢价第二部分：建筑设计溢价至今为止，如果把房地产开发的建筑设计分下类的话，大致可分为：经典设计、时尚设计和个性设计。
(1)经典溢价(2)时尚溢价(3)个性溢价第三部分：营销溢价营销的投入和营销的产出之间要有一个评估，我们才能真正来判断营销的价值。
营销的产出如何判断？抛开产品定位，我们重点研究客户关系与营销管理。
(1)营销的客户关系溢价(2)营销管理溢价关注微信:dichan360 回复:目录自动获取精华资料● 点阅读原文免费下载：联盟资料库(10万份)。
住宅创新性设计方法与案例33页PPT
住宅创新性设计方法与案例
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
周康--住宅设计创新中的溢价法则
房地产企业的需求
1、创造溢价 2、打造产品 3、树立品牌，提升企业形象 4、降低成本 5、理顺企业项目流程
如何为企业量身定做打造产品
1、对开发企业的进行深入的了解，理解企业对本项目的开发诉求，是现金流 项目还是溢价项目，对于现金流项目要在完成企业对本项目现金流的要求下达到 最大化的溢价指标和销售速度；而对于溢价项目则要和甲方、销售、策划团队一 起制定本项目的产品定位策略、挖掘出本项目的溢价增长点和销售推盘策略、营 销和广告推广方式。
住宅设计创新中的溢价法则
20100810
客户
产品研发 客户研究
产品
1 房地产企业的需求 2 如何为企业量身定做打造产品 3 规划创新设计中的溢价法则 4 溢价法则在户型设计中的应用 5 溢价法则在设计后期的把控
房地产企业的需求
我们经常会听到甲方向我们描述：“我们已经选了很多家设计单位单位了，但是都达 不到我们的要求，做不到我们想要的，所以希望你们能够给我们出精品，我们的项目全寄托在 你们身上了。”这样的要求给我们带来如下的挑战：
1、前面已经那么多单位做了，我们能不能做好? 2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么？ 3、我们该怎么做，怎么才能获得甲方的认可? 4、我们如何引导甲方按照我们的思路走？ 5、我们引导甲方的思路就一定是正确的么？
那么甲方需要的是什么呢？甲方其实真正需求的是找到一个能够根据自己的企业发展 现状、现金流情况、项目的品牌价值、项目的定位价值、项目的溢价（资金回报率）、项目的 销售预期等方面为自己的企业来量身定做一个设计产品。同时，甲方对于每一个项目都有自己 的一个理想，但是却无法用设计语言描述出来，所以希望设计师能够把自己的理想用设计方案 表达出来。那么摆在设计公司面前的问题是如何把房地产的市场语言转换为设计语言来完成设 计方案，同时需求用一种最适合本项目的正确的项目设计方案来引导甲方。
住宅设计创新中的溢价法则
住宅设计创新中的溢价法则创新京海博瑞·2015-07-09 13:23住宅设计创新中的溢价法则房地产企业的需求我们经常会听到甲方向我们描述：“我们已经选了很多家设计单位单位了，但是都达不到我们的要求，做不到我们想要的，所以希望你们能够给我们出精品，我们的项目全寄托在你们身上了。
”这样的要求给我们带来如下的挑战：1、前面已经那么多单位做了，我们能不能做好?2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么？3、我们该怎么做，怎么才能获得甲方的认可?4、我们如何引导甲方按照我们的思路走？5、我们引导甲方的思路就一定是正确的么？那么甲方需要的是什么呢？甲方其实真正需求的是找到一个能够根据自己的企业发展现状、现金流情况、项目的品牌价值、项目的定位价值、项目的溢价（资金回报率）、项目的销售预期等方面为自己的企业来量身定做一个设计产品。
同时，甲方对于每一个项目都有自己的一个理想，但是却无法用设计语言描述出来，所以希望设计师能够把自己的理想用设计方案表达出来。
那么摆在设计公司面前的问题是如何把房地产的市场语言转换为设计语言来完成设计方案，同时需求用一种最适合本项目的正确的项目设计方案来引导甲方。
其实设计师往往会陷入一个误区，就是项目的产品第一，认为对于一个开发项目来说，项目的方案的设计感是最重要的。
这是一种唯心主义思想。
一个项目具有自身的土地属性决定了项目的自身价格，而方案只是决定的是溢价部分。
对于一个项目来说，由于受开发周期、开发分期、项目现金流、项目成本等等因素制约，方案没有最好，只有最合适的。
一个项目的设计周期是固定的，我们需要的是在这个时间内做出最适合本项目建筑方案。
房地产企业的需求1、创造溢价2、打造产品3、树立品牌，提升企业形象4、降低成本5、理顺企业项目流程如何为企业量身定做打造产品1、对开发企业的进行深入的了解，理解企业对本项目的开发诉求，是现金流项目还是溢价项目，对于现金流项目要在完成企业对本项目现金流的要求下达到最大化的溢价指标和销售速度；而对于溢价项目则要和甲方、销售、策划团队一起制定本项目的产品定位策略、挖掘出本项目的溢价增长点和销售推盘策略、营销和广告推广方式。
房地产项目设计溢价精析ppt课件
项目品质最高的选择（10秒）
游戏环节
无任何条件下：
数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层
项目施工周期最短的选择（10秒）
游戏环节
无任何条件下：
数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层
项目建筑面积最多的选择（10秒）
游戏环节
无任何条件下：
数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层
收获
思维 市场
理论 操盘
知识改变命运 建筑设计知识改变地产项目的命运
思维
业主 如何吸引
购买我们的房子？
主题溢价 规划溢价 形象溢价 产品溢价
性价比
市场
改革开放30年，党的主要方针：
80年代改革 90年代开放 00年代发展
10年代
维稳
分配房屋 集资建房 购买商品房 购买品质房
政 策
维稳，所以2012之后，党的政策将会趋于维
常见的建筑风格
当代风格建筑
ARTDECO风格建筑
地中海风格建筑
法式风格建筑
英式风格建筑
折衷风格建筑
东方风格建筑
后期控制
停留在图纸上的效果不能产生任何价值 动人的实景能带来真金白银和持续的发展
颜色控制
建筑安全色的重要性
操作
失败案例 VS 调整案例
不同容积率地块下的实际操作
怕
你不知道你不知道什么
规划溢价的方法
方法一：从平均层数入手
总建筑面积 容积率=
总用地面积 总建筑面积 =
总占地面积 总占地面积 覆盖率=
总用地面积
容积率 覆盖率
= 平均层数
容积率为3.0，覆盖率为30%，平均层数 为?
溢价过程中的战术
溢价过程中的战术
溢价，属于金融术语，查了网络的解释也不能准确明白它在规划设计中的涵义。
因为拿地强排中的溢价，是对原义的引伸应用。
住宅小区开发的其中一个主要原因是赚钱，体现到规划设计阶段，是货值最大化。
那在计容面积一定的情况下，如何才能做到货值最大化？
总货值=单价*产品数量（这里的产品数量指可售面积，一块地的可售面积是一定的）
答案显而易见：提高产品单价。
提高产品单价有两种方式：
一，提高部分产品单价（大部分开发楼盘属于这）
二，提高整体产品单价（主要指豪宅盘）
所以，溢价在整个规划设计过程中的体现：提升产品单价。
01产品类型
溢价逻辑：层数越低，溢价越高。
按层数分：
1.别墅：3F以下
2.叠墅：4F
3.洋房：5F~11F
4.小高：12F~18F
5.大高：19F~34F
所以从溢价的角度，一层的商业比以上5类都高。
PS：商业物业的价值还和所处位置密切相关。
02入户系统
入户系统，相对于整体规划，属于较微观层面的规划。
它的价值在于，这是未来业主回家都会经过路，可能也是使用频率最高的流线。
提升了回家的体验感，自然能提升产品的溢价。
地面回家流线：
入口前场＞小区大堂（大门）＞入口广场＞中央花园＞宅间花园＞入户大堂。
其中入口前场及小区大堂（大门）是第一重点。
它的价值在于：小区内的人每天都会经过，小区外的人路过的时会在他心里留下对这个小区的印象。
关注点：入口广场空间+流线（人流及车流）
（地下回家流线：车库入口＞地库车道＞地下大堂，对拿地强排阶段的规划基本没影响，故暂不展开。
）。
由设计而实现溢价的经典案例32p
规划 布局
品质增值点：
底层顶层TownHouse
电梯洋房、底层地下室
通过户型内部细节布局，享受 别墅空间。
户型 特色
6F+跃 顶TH
6F+跃 顶TH
5F花园洋房 5F花园洋房
4F花园洋房 4F花园洋房
3F花园洋房 3F花园洋房
B1+1FB1+1FB1+1FB1+1F +2F +2F +2F +2F 底TH 底TH 底TH 底TH
由设计而实现溢价的经典案例
壹。花园洋房在小高层中的植入
借鉴案例：金地湾流域
金地湾流域位于上海浦东三林板块。 容积率1.5 占地12.5万平方米，建面18万平方 米，产品包括双拼别墅，7+1电梯洋房、14层大 平层公寓、6层电梯洋房和14层小高层五种产品。
本次分析的重点为7+1层电梯洋房，—— 将洋房形态植入小高层住宅的创新产品。
面的水景，同时共享别墅区的景观。通过和高等物业的规划组合，提升产品的品质。
规划 布局
14层公寓 6层洋房
7+1层洋房
14层大平层
别墅区
别墅和8层洋房组合，共享水景
规划示意图
楼层结构： 地下室+一层+二层 三层-六层 七层+八层
底层复式 大平层 顶层复式
品质增值点： 洋房形式植入小高层，带电梯 底层、顶层TownHouse空间 中间大平层
项目 概况
规划将住宅产品按物业价值高低分南北地块排布，将高等物业集中在一起， 形成独立区域，在规划上提升了产品的档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层
公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、14层大平层和双拼别墅布置在南地块。 规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达南
周康住宅设计创新中的溢价法则
本案一期为低端砖混住宅，部分18F高层公寓，均为小户型，售价3000左右。 甲方为不能实现销售溢价而苦恼。 1、经过市调发现本地区市场化明显，出现高端住宅，碧桂园排屋在本案远离市区 3公里外，售价在6000左右。 2、改作排屋产品，户型为160送80，为降低造价，设计上为降低成本使户型业主 自我加建不影响外立面，甲方不需要进行二次交房。 3、沿街做平层高层，预备后期销售。 4、整体作台地，避免下挖，节省造价，缩短工期，并提高产品价值，形成坡地景 观。 5、用规划道路把一、二期进行分割，形成两种产品，以避免一期的低端产品为二 期的售价形成干扰。 6、经过计算，预计利润增加2.5亿，同时销售时间缩短，建筑品质提高，提升公 司形象。
规划条件：密度≤24%
容积率：2.8 航空限高：40米 商业面积≤10%
解决方案：
本规划受规划条件影响很大，在初期完全密排才能完全满足指标，通过市调发现 成都本地区商业的价格是住宅的5倍左右，同时景观是当地楼盘价格的首要条件， 由此形成设计思路。 1、定位全做小户型产品满足甲方现金流需求，以完成销售指标。 2、沿街做公寓，底层做两层高商业，首层3.9米，二层6米高。达到最大10%的 面积，实现利润最大化。 3、形成两种产品，内部围绕大景观的地段做住宅，实现住宅价值最大化。加强产 品竞争力。 4、通过凸窗、阳台、入户花园等方式进行“偷”面积，使每户都达到最大20%的 可赠送面积，把规则用足。 5、在户型上提高产品价值，做到一梯四户每户均南北通透，户户观景，90平米住 房做到了3房2厅2卫兼南北通透，加强了产品的竞争力。
从溢价率角度谈住宅的景观设计
从溢价率角度谈住宅的景观设计汤铭;杨烨【摘要】溢价率作为权衡收益的一个标准，用于多个领域，对住宅产品而言，景观是溢价率最多的环节之一。
该文以控制造价为前提，从景观造价与效果的平衡、景观的借鉴与创新等几个方面，探讨了住宅景观设计中的总体设计思路和关键节点的把握。
%To weigh the benefits of a premium rate as a standard is applied for many areas.Residential products,the landscape is one of the largest part of the premium rate.In this paper,in order to control the cost of the premise,the overalldesign and key node in the grasp of the residential landscape design were discussed form several aspects.【期刊名称】《建材世界》【年(卷),期】2014(000)005【总页数】4页(P154-156,170)【关键词】住宅景观;溢价率;景观设计;效果;平衡【作者】汤铭;杨烨【作者单位】安徽省交通规划设计研究总院股份有限公司，合肥 230088;安徽省高速地产集团有限公司，合肥 230088【正文语种】中文所谓的溢价率通常用于经济领域,一般是指在权证到期前,正股价格需要变动多少百分比才可让权证投资者在到期日实现打和。
溢价率是量度权证风险高低的其中一个数据,溢价率愈高,打和愈不容易。
现在溢价率作为权衡收益的一个标准,用于多个领域。
对于一个住宅产品而言,景观是溢价率最多的环节之一。
一个好的景观可以极大的提升项目自身的品质。
对于高端的住宅项目而言,这点反映的更为深刻。
住宅产品多在正式启用前,设立体验区,在体验区内营造优越的景观氛围,带给产品未来使用者直观的视觉体验。
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应用案例（一）
设计前
小户型砖混6层住宅，售价 在3000元左右，低端住宅
设计后
排屋产品+11F高层平层160 平米户型，地区高端
规划条件：密度≤30%
容积率：≤1.5 限高：60米 商业：配套幼儿园
解决方案：
本案一期为低端砖混住宅，部分18F高层公寓，均为小户型，售价3000左右。 甲方为不能实现销售溢价而苦恼。 1、经过市调发现本地区市场化明显，出现高端住宅，碧桂园排屋在本案远离市区 3公里外，售价在6000左右。 2、改作排屋产品，户型为160送80，为降低造价，设计上为降低成本使户型业主 自我加建不影响外立面，甲方不需要进行二次交房。 3、沿街做平层高层，预备后期销售。 4、整体作台地，避免下挖，节省造价，缩短工期，并提高产品价值，形成坡地景 观。 5、用规划道路把一、二期进行分割，形成两种产品，以避免一期的低端产品为二 期的售价形成干扰。 6、经过计算，预计利润增加2.5亿，同时销售时间缩短，建筑品质提高，提升公 司形象。
应用案例（二）
市场背景： 成都与2010年3月1日实
行新的面积计算法则，以往 偷面积的方式不再应用，本 项目于同年4月招拍挂获得 土地，将于附近去年获得土 地的中海、保利同时投放市 场，产生产品竞争，在先天 上处于劣势。
规划条件：密度≤24%
容积率：2.8 航空限高：40米 商业面积≤10%
解决方案：
规划设计创新中的溢价法则
溢价法则在规划设计中的创新首先设计师要明确自己做的不仅仅是住宅，更是一种 产品，需要在前人的基础上进行创新。每一个地块由于开发商不同、定位不同、资金流 程的要求不同、销售周期的要求不同、会导致规划设计方案的差异，甚至完全是不同的 方案。我们需要的是了解甲方背后真正的需求，去量身定做自己的产品，这个规划甚至 是独一无二的，不可修改的。
其实设计师往往会陷入一个误区，就是项目的产品第一，认为对于一个开发项目来说， 项目的方案的设计感是最重要的。这是一种唯心主义思想。一个项目具有自身的土地属性决定 了项目的自身价格，而方案只是决定的是溢价部分。对于一个项目来说，由于受开发周期、开 发分期、项目现金流、项目成本等等因素制约，方案没有最好，只有最合适的。一个项目的设 计周期是固定的，我们需要的是在这个时间内做出最适合本项目建筑方案。
1、前面已经那么多单位做了，我们能不能做好? 2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么？ 3、我们该怎么做，怎么才能获得甲方的认可? 4、我们如何引导甲方按照我们的思路走？ 5、我们引导甲方的思路就一定是正确的么？
那么甲方需要的是什么呢？甲方其实真正需求的是找到一个能够根据自己的企业发展 现状、现金流情况、项目的品牌价值、项目的定位价值、项目的溢价（资金回报率）、项目的 销售预期等方面为自己的企业来量身定做一个设计产品。同时，甲方对于每一个项目都有自己 的一个理想，但是却无法用设计语言描述出来，所以希望设计师能够把自己的理想用设计方案 表达出来。那么摆在设计公司面前的问题是如何把房地产的市场语言转换为设计语言来完成设 计方案，同时需求用一种最适合本项目的正确的项目设计方案来引导甲方。
本规划受规划条件影响很大，在初期完全密排才能完全满足指标，通过市调发现 成都本地区商业的价格是住宅的5倍左右，同时景观是当地楼盘价格的首要条件， 由此形成设计思路。 1、定位全做小户型产品满足甲方现金流需求，以完成销售指标。 2、沿街做公寓，底层做两层高商业，首层3.9米，二层6米高。达到最大10%的 面积，实现利润最大化。 3、形成两种产品，内部围绕大景观的地段做住宅，实现住宅价值最大化。加强产 品竞争力。 4、通过凸窗、阳台、入户花园等方式进行“偷”面积，使每户都达到最大20%的 可赠送面积，把规则用足。 5、在户型上提高产品价值，做到一梯四户每户均南北通透，户户观景，90平米住 房做到了3房2厅2卫兼南北通透，加强了产品的竞争力。
房地产企业的需求
1、创造溢价 2、打造产品 3、树立品牌，提升企业形象 4、降低成本 5、理顺企业项开发企业的进行深入的了解，理解企业对本项目的开发诉求，是现金流 项目还是溢价项目，对于现金流项目要在完成企业对本项目现金流的要求下达到 最大化的溢价指标和销售速度；而对于溢价项目则要和甲方、销售、策划团队一 起制定本项目的产品定位策略、挖掘出本项目的溢价增长点和销售推盘策略、营 销和广告推广方式。
2、根据甲方的诉求深入了解项目地块的本身价值和区位价值并加以分析，把 项目放在大区域内进行项目的竞品比较，挖掘出产品的盈利增长点，为本项目量 身定做项目产品。
3、 根据项目所处的区域，确定项目的价值点排序， 在符合项目区域特点的 情况下进行设计。
4、根据推盘策略，通过产品属性、开发计划、施工周期、回款计划、溢价策 略进行产品规划设计和建筑设计。
规划方案在设计中起到的是一个承前启后的作用，需要对设计要求和策划报告进行 落实和修订，并对后期的住宅单体设计进行指导和控制。那么如何在营销原则中进行规 划设计的创新呢？ 1、扬长避短，在地块的任何位置的住宅都应具有自己的产品价值，挖掘价值，化不利为 有利，一个好的规划应该无产品死角。（北京西山华府） 2、台地处理：例如在无法做到水平面人车分流的时候可采用竖向上的人车分流。（北京 滟澜山） 3、扩大有利效应，具有更高价值的产品应该达到极限化。（福州红树林） 4、量身定做，根据区位价值和设计条件挖掘出最适合的产品类型。（沈阳奉天府） 5、走出误区，打破常规，高容积率下可做下一层级的产品，例如北京某楼盘1.8容积率 下做到了6层洋房产品（金地仰山），某楼盘排屋和双拼别墅做到了1.1容积率并具有 高端品质。（青龙湖）。 6、充分了解产品的客户心理，合理分区，做到产品分布的均衡。（北京8哩岛） 7、和销售分期相结合，合理的进行产品布局（天津金地） 8、合理的利用规范和设计规则。 9、提高产品价值，创造溢价空间（龙湖悠山郡）
住宅设计创新中的溢价法则
20100810
客户
产品研发 客户研究
产品
1 房地产企业的需求 2 如何为企业量身定做打造产品 3 规划创新设计中的溢价法则 4 溢价法则在户型设计中的应用 5 溢价法则在设计后期的把控
房地产企业的需求
我们经常会听到甲方向我们描述：“我们已经选了很多家设计单位单位了，但是都达 不到我们的要求，做不到我们想要的，所以希望你们能够给我们出精品，我们的项目全寄托在 你们身上了。”这样的要求给我们带来如下的挑战：