澳洲房产拍卖市场首次置业者活跃度不高-时事
澳洲房地产行业投资分析
澳洲房地产行业投资分析作者：***来源：《今日财富》2022年第11期联实集团在澳洲建筑行业处于领先地位，它所走的每一步都将影响到全国建筑行业的发展方向。
本文将简要介绍澳大利亚建筑业的现状和联实集团的概况，然后进行财务和经济分析，以期给国内企业提供一些借鉴。
一、澳大利亚发展概况（一）澳洲基本情况介绍澳大利亚是世界第六大国家，同时也是南半球最发达的国家、世界第12大经济体。
20世纪70年代以来，澳大利亚经济经历了一次重大的结构调整。
建筑业包括以下三大类：土木工程建设、管线、管道及设备安装行业、勘察设计行业。
这是一个领先的、基础的、有风险的行业。
（二）建筑业近年发展分析建筑业是澳大利亚仅次于矿业和金融业的第三大产业，也是澳大利亚经济的重要驱动力。
澳洲建筑市场在2013-2018年增长强劲，特别是2013-2015年表现突出，这一趋势将在预测期内保持并继续下去。
然而，由于资源部门支出的下降，2018年的预期增长较温和，同时出现了明显放缓，增长率为3.3%，而2019年为9%，低于其长期表现的平均水平。
虽然增速会持续放缓，但建筑业仍是值得投资的行业。
此外，它将根据住房投资和消费的增加而被抵消。
澳大利亚的建筑业有超过33万家企业，雇用了全国总劳动力（100万人）的9%。
这个行业生产的基础设施和建筑是其他行业的基础。
此外，它还可以增加国家的财富和资本存量。
二、公司简介（一）公司简介——联实集团联实集团是一家全球领先的国际房地产和基础设施机构，在澳大利亚、亚洲、欧洲和美洲拥有约13，000名员工。
公司由迪克·杜塞尔多普先生于1958年创立，他成功地将建设、开发、投资的方向和学科相结合，成立了联实集团。
联实集团目前大部分从事的是建筑领域，并覆盖了许多地区，扩大了业务范围使其遍布世界各地。
联实集团总部和业务都是从澳洲起步。
（二）联实集团相关背景概述联实集团是一家以基础设施建设和国际物业为主的综合性集团公司，是澳洲境内排名第一的建筑公司。
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澳大利亚房产的市场分析澳大利亚房产的市场分析继中国房产热后，澳大利亚也迎来了房产热。
澳大利亚的经济稳定的增长，使的澳大利亚国民的年均收入也有所增长，所以购房成了很多人的选择，澳大利亚的房产市场也出现了增长的趋势。
越来越多的外籍国民也争相在澳大利亚购置房产，其中中国消费者最多。
出现这一现象主要是由于中国房产限购令的出台，使得很多又能力买第二套房产的客户不能买，有随着澳大利亚房产的宣传在中国一线城市宣传力度越来越大，使中国很多人都有了在澳大利亚购置房产的想法。
并且一旦有在澳大立亚购置房产的意象，就会有人帮你干所有的事，帮扩帮你选房，看房，办手续等一系列事宜，都会有专人负责，让你感觉不到麻烦。
在20世纪三十年代，澳大利亚的经济崩溃处在萧条时期，这一时期，澳大利亚的房产也处在低迷状态。
因为在经济不景气的时期，澳大利亚的农业和矿业作为基础支柱产业，并不能将澳大利亚的经济带动起来，所以房产市场没有很好地助推剂，也一直处在低迷状态。
后来随着澳大利亚工业的兴起，经济慢慢有了回升趋势，房产市场也有了起色。
直至澳大利亚经济状况完全稳定，持续不断地增长，才是房产市场重新有了生机。
在2000年悉尼奥运会后，澳大利亚的房产市场又迈入了一个新阶段。
悉尼奥运会向全世界展现了一个不一样的澳大利亚，不管是综合国力，还是在工农业上，都使世界对澳大利亚有了不一样的看法，悉尼奥运会是一个宣传澳大利亚的机会，也是一个让澳大利亚重新走向世界的机会，从悉尼奥运会后，澳大利亚房产市场的销售量来说，这个宣传是成功的。
悉尼奥运会从多方面向世界介绍了澳大利亚，包括它的文明文化，地域风情，也使世人对澳大利亚有了新的了解，从城市的发达程度，文明程度，对澳大利亚又做了新的定位。
并且悉尼奥运会也推动了澳大利亚本土的发展，一些旅游业，澳大利亚房产的市场分析生产制造业也由此发达起来，这样就使澳大利亚国民的经济得到了的增长，更多的人能在澳大利亚购置房产。
澳大利亚得天独厚的自然条件很适合人们生活和居住，所以人们开始更多的关注到澳大利亚的房产，在经济能力允许的范围内，很多人都乐意在澳大利亚用于一处自己的房产，以供自己生活和居住。
2019澳洲房产市场解析
全球家园海外买房，就上全球家园！近期随着澳洲政府调控楼市，澳洲房价呈现回暖趋势，回暖后的澳洲楼市未来走势如何，是在短暂回暖后继续下跌还是一路走高，逆势上扬?今天，小编和大家一起来分析2019年澳洲房产市场走势。
2019年澳洲房产市场解析房地产是澳大利亚财富的基础。
在2019年6月季度，房产的价值速度减缓，并且所有首都城市的房价都有所下降，但是7月开始所有房屋价值已经开始缓和.住宅价值的年度变化凸显了早期的澳洲房地产市场的衰弱，但在悉尼和墨尔本有改善迹象。
优质住宅价值跌幅下降速度，在本季度明显放缓。
交易数量仍低于一年前，但整个澳洲市场趋于稳定。
随着租金增长通常，总租金收益开始回升。
买家相对减少，这意味着卖家不得不降价，是买入房产的好时机!目前在出售的新上市量仍略高于前一年，且与近年相比有所提升。
拍卖清盘率相对于2018年末较为强劲，自联邦大选以来进一步增加。
住房仍有大量需求：澳大利亚移民率仍然很高。
房屋和政府批文量趋势走低，能建成高层公寓的可能性下降。
过去几年，澳洲每个州和地区的投资活动都在消退。
由于承受能力提高，投资者竞争减少，抵押贷款利率和激励措施降低，首次购房者成为住房需求的主要来源。
在降息25个基点后，他们处于20世纪60年代以来的最低水平。
所以现在是抄底澳洲房产的最佳时机。
澳洲房产投资知识中位价中位价有时会被认为是一种比较简单的衡量数据，但他们在宏观层面来说，对房地产投资者有一定的指导意义。
因为它们能够显示在过去的某一段时间里房屋价格的变化，了解过去的价格走势及原因，能够帮助置业者更好的预测某一区域未来房价的情况。
市场库存量一个区域的房屋库存量也可以比较突出的看出这个区域的房屋市场是比较强劲还是冷清。
如果市场上有较少的房源可售，那么说明库存被严格控制着，这通常意味着更多的竞争，最终将价格推高。
相反，如果有太多的库存—比如说新的大型房产项目—一时没有那么多的需求去消化的话，价格就会走低或者说上涨的速度就会放缓。
外国买家豪宅投资遇冷,新加坡房市下跌达四成
外国买家豪宅投资遇冷，新加坡房市下跌达四成随着新一轮房地产降温措施在下半年开始发挥效应，有分析师预测外国买家将遭受最大冲击，豪宅市场下半年销量将大跌高达四成。
本地豪宅市场的外国买家比率今年上半年上扬，钟情乌节路等地区的印度尼西亚买家比率也增加。
不过，随着新一轮房地产降温措施在下半年开始发挥效应有分析师预测外国买家将遭受最大冲击豪宅市场下半年销量将大跌高达四成根据高纬环球（Cushman & Wakefield）提供数据显示，今年上半年共有224个豪华公寓单位成交，其中，外国买家（包括公司）占38％，高于比去年的32％。
反观同时期本地豪宅买家所占比率却下跌6个百分点，报38％。
至于新加坡永久居民买家大致维持在24％水平。
高纬环球对豪宅的定义是屋价至少400万元，面积至少2000平方英尺的非有地私宅。
高纬环球研究部高级总监李敏雯指出，外国买家向来是本地豪宅市场的最大支撑力量，2011年占豪宅交易的一半左右，不过2013年外国买家须支付额外买方印花税（ABSD）增至15％后，占比随之滑落，去年只达三分之一。
虽然今年上半年外国买家的豪宅交易比率有所增加。
李敏雯认为，今年7月新一轮降温措施，外国买家的额外买方印花税增至20％，预料会重挫他们的购买情绪。
她说：“很多外国买家过去几年都在观望本地豪宅市场，等着良机进场。
措施推出后，他们可能又会继续采取观望态度了。
”由于外国买家需求下跌，她估计下半年豪宅销售会下跌三四成。
莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳有相似看法。
他说：“外国买家流动性一般较强，如果他们觉得这里印花税过高，他们就可能选择在其他国家置业。
”根据莱坊整理数据，外国买家主要以中国、马来西亚、印度和印尼为主。
高居榜首的是中国买家，近几年占比一直维持在30％左右水平。
值得一提的是，中国买家购买豪宅有增加趋势。
例如2009年，他们购买的私宅单位中，只有2％是总值超过500万元，去年增至4.4％。
本地买房印花税率与其他大城市相差不远李乃佳也指出，今年上半年印尼买家购买177个私宅单位，比去年多4.1％，这又以乌节路等黄金地区豪宅为主。
浅谈人口因素对房产的影响-专业
浅谈人口因素对房产的影响-专业房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有着很大影响。
具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口数量与房地产价格的关系是正相关的。
人口总量增长，对房地产的需求就会增大，房地产价格一般也就会上升;反之，房地产价格则下降。
人口密度是人口数量的相对指标.人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此该地区的房地产价格水平趋高。
同时，人口密度高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而会提高土地价格。
但是，在人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度已受到影响，因此也有可能使土地价格降低。
社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。
居民素质较高，其对居住环境的要求也相应较高，房地产价格水平一般会趋高;居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用地的地价会降低。
2013年澳洲房产市场10大看点和6大期许2013年澳洲房产市场的真正走向目前仍难下定论，其中存在许多不确定因素，如2013年全球经济走势以及它对澳洲的影响、矿产业外商投资减少的程度以及其他产业能否填补这一空缺，其中包括零售业、住房、制造业及旅游业。
许多经济学家都认为2013年利率将再度下调，这对按揭贷款人来说当然是有利无害的，但谨慎的置业者和投资商就没这么轻松了。
利率下调并未达到刺激购房的目的，消费者的信心依然低迷。
有些研究房产的人士认为2013年对有些地区而言将是复苏的好机会；其他人则意见相左，认为2013年的澳洲房产市场将停滞不前或再次走下坡路。
总之是见仁见智。
下面就让我们来看看专家们是如何让见仁见智的：1. Terry Ryder：悉尼虽将大有起色，但郊区才是领跑者Terry Ryder来自.au，他认为悉尼的房产市场将大有起色，但新州某些郊区的表现或将较之更加卓越。
郊区房价适中且能在短期内实现资本增值。
羊群效应对房地产市场异象的解释
羊群效应对房地产市场异象的解释羊群效应是一种非常常见的心理现象，它指的是个体在做出决策时归拢于大众的思考和行动方式，而非进行独立思考。
在房地产市场中，羊群效应引起了市场异象，造成了住房价格的急剧上涨、投机炒房现象的蔓延、政策风险的增加等问题。
首先，羊群效应导致住房价格的急剧上涨。
在房价上涨的时候，许多消费者由于担心房价会继续上涨而纷纷涌向购房的市场参与。
这种需求的增加会导致房屋的供不应求，因此房屋的价格就随之上涨。
这种情况下，即使一些消费者本来没有计划购房，也会被市场的羊群效应所影响，不得不参与竞争，以确保自己不会错失购房的机会。
其次，羊群效应也导致了投机炒房现象的蔓延。
在房价快速上涨的市场环境下，许多投机者借助羊群效应制造了人为的需求，从而在短时间内人为推高了房价，获取巨额利润。
这种行为让本来应该是一种稳健投资的购房变成了一种赌博游戏，投机者通过扰乱市场价格，让普通消费者在高房价市场中迷惑不解。
最后，羊群效应也会导致政策风险的增加。
政府出台的房地产政策可以影响市场需求和供应，从而影响房价走势。
然而，当市场出现羊群效应时，人们往往会集中在某一类型的房产投资上，这使得当政府出台政策后，群众的反应会更为强烈。
例如，政府出台的楼市调控政策可以在一定程度上控制房价上涨，但是当市场出现羊群效应时，政策的影响往往会减弱，反而可能激化部分人的反应，进而加剧市场的波动。
综上所述，羊群效应是造成房地产市场异象的一个重要原因。
它会导致价格快速上涨、投机炒房现象的蔓延，以及政策风险的加剧。
对于消费者来说，在房地产市场中要注意冷静思考，不要盲目追随市场，避免受到羊群效应的干扰。
对于政府来说，应该重视和规范房地产市场的发展，积极采取措施化解市场的风险和问题。
澳大利亚房地产市场分析
澳大利亚房地产市场分析澳大利亚房地产市场分析篇一：澳大利亚房地产市场分析澳大利亚房地产市场分析0944047内容摘要：据相关数据显示，在20xx年的国际房地产市场上，澳大利亚、中国、中国香港和新加坡成为公认的繁荣的四大房地产市场。
本文针对澳大利亚房地产市场，根据其最新的数据，就其市场供求状况，竞争情况以及其租赁市场环境进行简述分析。
关键字：澳大利亚市场供求分析竞争情况租赁市场环境一、市场供求分析（一）市场需求的影响因素（1）本国需求1、首先，近几年澳大利亚的综合国力迅速增长，比如在20xx年澳大利亚的GDP增长率已经排在发达国家之中的首位了。
澳大利亚GDP的稳步增长，在一定程度上导致了澳大利亚国内对住房、租房的需求。
2、此外，澳大利亚房产的需求还受到当地人们失业率的影响。
如上图为澳大利亚从1981年至20xx年的失业率变化图，很明显我们可以看到，近几年失业率的整体趋势是下降的，因而对应的，近几年澳大利亚的房产需求是上升的。
3、最后，我认为澳大利亚的优越的政策条件也为住房需求作出了一定的贡献。
如澳大利亚的永久产权政策吸引了千千万万的购房者去澳大利亚购房，又比如澳大利亚的贷款方式也为购房者们提供了一定的便利。
如下图是中国与澳大利亚的贷款方式比较：由此表，我们可以清晰地看到不管是首付、还款方式还是贷款次数等方面，澳大利亚都显然优于中国。
综上所述，澳大利亚国内对房产的需求是在不断的增长中的，且增长速度不容小觑。
（2）国际需求澳大利亚矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源生产国和出口国。
作为世界上各方面实力都首屈一指的国家，澳大利亚的自然环境也相当宜人，因而每年都会吸引大量的游客以及移民。
这成为了引起澳大利亚房地产需求增加的一个因素。
其次，澳大利亚的永久产权也是吸引国外移民的一大因素。
澳大利亚优惠的房产政策以及良好的投资环境往往使国外游客趋之若鹜。
澳洲的移民人口占了总人口的很大一部分并且有越来越多的趋势，据由20xx年人口普查数据分析录得的澳洲华人人口，那时全国有华人669900名，首次计算出其中44%是在澳洲和中国以外出生的。
二手房销售市场“疲软”原因分析：房源质量低劣、买家需求变化等问题
二手房销售市场“疲软”原因分析：房源质量低劣、买家需求变化等问题二手房市场“疲软”原因分析：房源质量低劣、买家需求变化等问题2023年的二手房销售市场，相较于之前的火爆，似乎有些平静了。
许多房地产从业人员都发现，这是不可避免的现象。
因为在比较长的时间内，房地产市场已经处于黄金发展期，而在这样的情况下，开发商利用资本的优势，密集推盘还原了不少的土地资源。
二手房的市场也进行了开创性调整，但这一切的改革都没有改变二手房市场增长的势头开始出现乏力的趋势。
在如此的市场环境下，仔细分析原因，或许可以为接下来的改善带来一些启示。
那么二手房销售市场“疲软”原因分析究竟出在哪里呢？一、房源“质量低劣”是疲软的原因之一所谓“质量低劣”，不是指房屋的物理质量，而是指其价值和质量不符的价格。
市场需求和供应的关系是动态的、复杂的。
在供应多于需求的情况下，开发商始终希望能够靠价格提高房源的需求量，以抵消过剩的房屋库存。
但是，这样做会使房源的价格过高，而买家们不再拥有购买力，最终导致市场供过于求。
二、买家需求的变化是疲软的原因之二随着年轻一代市场购房需求的增强，他们的消费习惯和购买力也在变化。
他们更注重生活的品质和各种社会关系的互动。
这也意味着，越来越多的年轻人像品味一样，选择更为注重自由度和个性化的居住条件。
在这个背景下，当二手房市场追求规模化发展的同时，相对老旧、过时的楼盘，由于硬件设备的问题和其他的局限性，很难满足年轻购房者对社区的全方位要求。
三、投资预期的变化是疲软的原因之三随着经济环境变得越来越不稳定，很多的投资者已经放弃了以往“观望”的态度。
当前，经济状况并不是很好，所以很多的投资者都不愿意进行投资。
这也意味着，他们不再愿意为泡沫市场投入大量的资金，而是会选择更为稳健、有保障的投资方式。
当然，这种转变也使得买家及售家之间的社会信任度和诚信性变得更为重要。
二手房销售市场疲软的现象不是一朝一夕能够改变的。
但针对其中的各种原因，可以分析出很多解决方案。
房地产销售培训知识大全
房地产销售培训知识大全目录一、房地产基础知识 (3)1.1 房地产定义与特点 (4)1.2 房地产市场概述 (5)1.3 房地产类型与结构 (6)1.4 房地产法律法规 (8)二、房地产市场分析 (9)2.1 市场供需分析 (10)2.2 市场价格分析 (11)2.3 市场趋势预测 (13)2.4 竞争对手分析 (14)三、房地产销售策略 (15)3.1 客户需求分析 (17)3.2 销售渠道选择 (18)3.3 销售定价策略 (19)3.4 销售促销策略 (20)四、房地产销售技巧 (20)4.1 销售口才与沟通技巧 (21)4.2 客户关系管理 (23)4.3 谈判技巧与策略 (24)4.4 合同签订与履行 (25)五、房地产销售团队建设与管理 (27)5.1 团队组建与人员选拔 (28)5.2 团队培训与发展 (29)5.3 团队激励与考核 (30)5.4 团队文化与团队凝聚力 (32)六、房地产销售风险管理 (34)6.1 市场风险分析与应对 (35)6.2 法律风险分析与防范 (37)6.3 政策风险分析与应对 (38)6.4 员工风险管理与培训 (40)七、房地产销售实战案例分析 (41)7.1 成功案例分享 (42)7.2 失败案例分析 (43)7.3 教训与启示 (45)八、房地产销售趋势与展望 (46)8.1 当前房地产销售形势分析 (47)8.2 未来房地产销售发展趋势 (49)8.3 房地产销售创新与挑战 (50)九、房地产销售人员的职业规划与发展 (52)9.1 职业定位与目标设定 (53)9.2 职业发展路径与晋升机会 (54)9.3 职业素质与能力提升 (56)9.4 职业心态与自我管理 (57)一、房地产基础知识房地产定义：房地产是指土地及土地上的建筑物、构筑物等不可移动的物业，包括住宅、商业、工业等各类用途的房产。
房地产市场：房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、投资等经济活动的总称，是市场经济体系的重要组成部分。
新闻稿件播读练习
新闻稿件播读练习实例1 澳大利亚悉尼市数万户商家和居民3月31日晚7时30分（北京时间17时30分）开始集体断电一小时，以引起人们对温室气体排放导致全球变暖的关注。
天黑之后，悉尼歌剧院等标志性建筑纷纷熄灯。
这一活动名为“地球时间”，由世界自然保护基金和澳大利亚最大报纸之一的《悉尼先驱晨报》联合发起。
大约2000家企业和53万户居民报名参加了“地球时间”活动，自觉断电一小时。
除标志性建筑外，悉尼城区许多高楼也纷纷熄灯，整个城市变黑了不少。
不过路灯和紧急照明装置仍没有熄灭，港口的照明也一切如常。
“熄灯”对悉尼人的生活并无太大影响。
除此之外，还有人利用全城不少地方熄灯的便利观看星空。
几百个市民提前预约，在熄灯期间前往悉尼天文台，利用这一小时更好地观看星空。
天文台负责人说，很多市民都为有在黑暗中观察地平线的机会感到激动。
播读提示 这条消息的标题是《悉尼全城熄灯一小时》，副题是《为减少温室气体排放》。
看过这条消息后要确定重点在什么地方。
在标题中我们已经了解了消息的新鲜点所在，这就是受众所关注的新闻事实的要点。
再看消息的层次，三个段落自然成为三个层次，三个层次为我们播读时脉络的清晰提供了基础，三个层次之间要做短暂的停顿处理，切忌不要一气呵成。
一片的结果会使受众听得茫然。
第一个层次是消息的导语，播得要醒目。
什么时间，什么地点，什么人，什么事，什么原因，原文交代得很清楚。
一般来说，消息要素中的发生了什么事是重点。
其他的新闻要素并不是不重要，同样要求依次交代清楚。
这条消息导语交代事件的先后顺序应该是这样的：（1）集体断电一小时；（2）澳大利亚悉尼市数万户商家和居民；（3）以引起人们对温室气体排放导致全球变暖的关注；（4）3月31日晚7时30分；（5）天黑之后，悉尼歌剧院等标志性建筑等纷纷熄灯。
可以用声音的高低、吐字力度的强弱来区分。
第二层次把新闻事实稍加梳理后，弱强调“熄灯对悉尼人的生活并无太大影响”。
澳洲房市进入“下行”周期，“抛售”现有房产的时机到了吗？
澳洲房市进入“下行”周期，“抛售”现有房产的时机到了吗？网罗澳洲全面财富资讯聆听专业独到财经时评关注作者：Cynthia Gao 高晨曦澳财网主编*******************.au在过去几年，悉尼房价经历了强劲上涨，涨幅远超其它首府城市，但过去几个月期间，这种状况已经发生逆转。
澳洲房地产网的房地产广告的浏览量变化趋势显示，悉尼不再是房价的领涨方，而是需求的领跌方。
导致悉尼房价上涨趋势逆转的驱动因素包括，房价高企导致的住房可负担能力下降，以及住宅房产的借贷标准更严、本地和海外投资者的兴趣下降、市场住房供应增加等原因。
价格开始下跌只是一个方面的问题。
另一方面，无论是买家还是租房者，对悉尼房产的兴趣，也开始走软。
澳洲房地产网，将过去三个月该网站的房产浏览次数，与上年同期房产的平均浏览次数进行了比较。
从全国范围来看，每个房产广告的平均浏览次数增长了5.1％，但悉尼房产的浏览次数却下降了25.4％。
这说明全澳最昂贵的住房市场，对买家的吸引力正在大幅下跌，这也有助于解释为何悉尼房价会回落。
另外，根据房地产分析机构CoreLogic的数据，银行业皇家调查委员会的调查结果与澳洲审慎监管局（APRA）更严格的贷款政策，将使悉尼和墨尔本的房产市场遭受最严重的打击。
可以说，澳洲房产市场已经迎来一个下行周期，那么对于房产持有人及房产投资者来说这究竟意味着什么呢？是否应选择在此时出售房产呢？今天《澳财网》将为您深度解析。
一，澳洲房产市场进入下行周期——五大首府房价预测大幅下调凯投宏观（Capital Economics）公司的著名经济专家戴尔斯（Paul Dales）在研究了一些有关房屋价值的数据后发表评论：悉尼的房价被高估了30%左右，墨尔本被高估了约25%。
戴尔斯预计，澳洲其它大城市的房价应被高估了10%以内。
房地产研究与咨询公司SQM Research也对澳洲包括悉尼、墨尔本、布里斯本、堪培拉、达尔文在内的五大首府城市的房价预测作了大幅下调，只有珀斯、阿德莱德和霍巴特幸免。
澳大利亚房地产市场投资分析报告
澳大利亚房地产市场投资分析报告一、澳大利亚地区及社会环境概况（一）行政区概况澳大利亚领土面积770万平方公里，西面环海,有六个洲和两个领地，截止至2015年12月14日，各地区概况如下：（二）经济、社会等概况1、经济、社会环境稳定，投资房产保障性高人口：截止至2016年1月，澳大利亚总人口约2416万，其中一半居住在悉尼和墨尔本两大城市.经济：2015年，澳大利亚GDP为1.59万亿美元，列全球第12位，人均333473美元,仅次于瑞士,位居全球第二。
澳大利亚是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一，多种矿产出口量全球第一，且绵羊数量和出口羊毛最多，金融业、商业、旅游业和服务业发达。
由于人口高速增长,为满足人口需求，房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要产业，房价基本维持在平均7年翻一番、平均增幅接近10％/年的水准，由于经济的持续健康发展及政府科学、合理的引导和调控,澳大利亚的房地产市场从未出现过大的下跌，投资风险极低。
2、教育澳洲共有38所大学及230多所专科技术学院，几乎都是政府公立学校，私立大学共2所：澳洲圣母大学和邦德大学,两所大学的文凭均受国家教育部认可。
38所大学中，10所属于全球前100强大学，剩余20多所大学均为全球500强大学,平均水平高于美国,澳洲教育体制由所在洲政府管辖，教育质量由联邦政府控制管理,因此澳洲各大学教学质量相对平均，规范程度高，且澳洲人平均花费21年时间完成小学至大学的教育，人口素质高。
3、福利澳洲政府为个人的总医疗开支埋单70％，远高于美国，除医疗、养老金、孕妇补助金、失业救济金等常见福利外，还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴等各项福利。
4、居住环境澳大利亚是农业大国，均为天然产品，政府对食物检疫极其严格，由于澳大利亚空气及环境质量较好,澳洲、人均寿命在世界排名第二。
（三）澳大利亚对中国企业的整体态度澳大利亚是中国的第二大投资对象国，2015年中国对澳大利亚的投资总额为111亿美元，同比增长32.9%，投资范围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能源等多个领域，但近年来，澳大利亚已对中国的投资持越来越谨慎的态度，以中国企业租赁澳北部达尔文港99年的问题为标志，澳方在今年3月底加强了针对外国投资的审查程序。
羊群效应对房地产市场异象的解释
羊群效应对房地产市场异象的解释羊群效应是指当群体中的个体倾向于跟随主流观点或行为，而不是根据自己的判断进行决策的现象。
在房地产市场中，羊群效应也是一个普遍存在的现象，它会对市场产生各种异象，值得我们深入探讨。
在房地产市场中，羊群效应的存在会导致市场出现价格泡沫。
当一部分投资者看到房地产市场价格上涨，他们可能会抱着跟风的心态，急于加入炒房的行列。
其他投资者看到这种情况后也会效仿，致使房地产市场价格不断上涨，进而形成了价格泡沫。
这种情况下，房地产市场的价格会远远高于其真实价值，一旦泡沫破裂，市场就会出现大幅度的下跌，给投资者带来极大的损失。
羊群效应也会导致投资者忽视基本面分析而盲目跟风，这也容易导致市场出现异象。
在房地产市场中，投资者往往会忽视对房地产市场供需关系、地理位置、政策变化等基本面因素的分析，而只是盲目跟随他人的决策。
这种情况下，市场会出现扭曲，导致某些地区或者某些类型的房产价格严重偏离其真实价值，进而导致市场的异常波动。
更为严重的是，羊群效应还会导致房地产市场的非理性投机行为。
当群体中的个体过于倾向于跟随主流观点或行为时，他们就会产生过度乐观或者过度悲观的情绪，导致市场出现过度波动。
对于房地产市场来说，这种非理性投机行为会导致市场的投机活动过度频繁，价格波动过于剧烈，最终导致市场的不稳定，也会给整个经济系统带来严重的影响。
为了避免羊群效应对房地产市场造成的各种异象，我们需要有针对性地提出相应的解决办法。
监管部门应当加强对房地产市场的监管力度，防范市场出现价格泡沫。
这包括了对市场的调控政策要更加严格，对投机行为进行严惩，以及对市场的供需关系进行更加精准的分析和预测，防止市场出现异常波动。
监管部门也需要加强对投资者的教育，引导他们进行理性投资，避免盲目跟风，注重基本面分析。
投资者也需要提高自身的风险意识，避免过度追求短期的收益而忽视基本面因素的分析。
在投资房地产市场时，要有长远的眼光，注重房产的真实价值，而不是盲目追逐短期的涨幅。
羊群效应对房地产市场异象的解释
羊群效应对房地产市场异象的解释羊群效应是指群体中的个体,在信息不完全或者不确定的情况下,会跟随大多数人的行为、决策与态度,而不是基于自己的判断。
在房地产市场中,羊群效应可以产生许多异象。
本文将就羊群效应对房地产市场异象的解释进行探讨。
首先,羊群效应可能导致房地产市场的价格泡沫。
在市场上,当一部分投资者开始购买房地产时,其他投资者可能也会跟随而至,导致市场需求上升,进而推高房价。
这一连锁反应可能造成市场价格的过度波动,并最终导致房地产市场出现价格泡沫。
在价格泡沫破裂时,市场价格可能会迅速下跌,造成投资者的损失,甚至对整个经济产生重大影响。
其次,羊群效应也可能导致房地产市场的投机行为增加。
由于投资者对市场情况的跟随性,一旦出现价格的上涨趋势,更多的投资者可能会纷纷进入市场,试图获取更多的收益。
这种投机行为将进一步推高市场需求,导致价格的过度波动,并可能引发市场的不稳定性。
一旦市场价格出现下跌,投机者可能会迅速撤离,导致市场供求关系的剧烈波动。
再者,羊群效应也可能导致房地产市场的信息不对称。
在羊群效应下,投资者倾向于依赖他人的决策和行为,而并不充分了解市场的真实情况和风险。
这将导致市场信息的不对称,一些投资者缺乏对市场风险的充分认识,容易受到欺诈或者误导,从而造成投资决策的不理性和市场的混乱。
最后,羊群效应也可能影响房地产市场的稳定。
在市场中,由于投资者的跟风行为,市场价格波动可能变得异常剧烈和不稳定。
这将给市场带来不确定性和风险,可能导致市场的过度波动,造成整个市场的不稳定性,甚至引发系统性的金融风险。
综上所述,羊群效应对房地产市场可能产生诸多异象,包括价格泡沫、投机行为增加、信息不对称和市场的不稳定。
因此,在投资房地产市场时,投资者应该加强风险意识,独立思考,减少跟随他人的行为和决策,避免羊群效应对投资市场产生不良影响。
同时,政府和监管部门也应该加强市场监管,引导市场健康发展,避免羊群效应对房地产市场的不利影响。
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ACB News《澳华财经在线》10月6日讯 RBA澳联储理事会周二
决定，维持0.1%的现金利率和0%的外汇结算余额利率不变，并决定
至少在明年2月中旬之前，继续以每周 40 亿澳元的规模购买政府债券。
澳联储在公告中表示，受Delta病毒疫情爆发的影响，澳洲三季度GDP预计将显著下滑，但经济下行只是暂时性的，随着疫苗接种率的进一步提高和限制措施的放宽，澳洲经济将会复苏，而这很大程度上将取决于经济活动限制放宽的程度和时机。
在澳联储的核心假设中，预计四季度澳洲经济将会恢复增长，并有望在明年下半年恢复到Delta爆发之前的水平。
疫情限制措施为劳动力市场带来了显著的影响，八月份的平均工作时长下滑近4%，而展望未来，澳联储的数据显示，许多公司正在
为十到十一月份的复工提前招募员工。
澳洲面临的通胀压力依然较低，目前通胀率约为1.75%，而工资价格指数上涨率为1.7%。
尽管全球供应链中断正在影响部分商品的
价格，但这对总体通胀率的影响仍然有限。
尽管市场成交量在疫情爆发后有所下降，但澳洲房价仍然在持续
上涨，由于业主和投资者的强劲需求，信贷规模的正在加速增长。
在利率处于历史低位之际，金融监管委员会（Council of Financial Regulators）正研究信贷快速增长对宏观经济稳定所带来的中期风险。
澳联储重申，在实际通胀率达到2%至3%的目标区间之前，央行
将不会加息，而根据目前的核心假设，该通胀目标将不会在2024年
之前实现。
借鉴澳大利亚经验努力促使我国房地产市场软着陆
利亚政 府 采取 一 系列措 施 ， 定 本 国房 地 产 市 场 。如 通 过 制 定 非 常 严格 和 规 范 的 审批 、 稳
建造程 序 防止 房地 产 市场 的爆 炒 ； 过 控 制 开发 商取 得 购 房 款 的 速度 ， 响 开发 商 开发 通 影
周期 ， 以控 制房 地 产 市场风 险 ； 实施 宽松 的移 民政 策 ， 障在 经 济 萧条 时房 地 产 市 场 外 来 保
收稿 日期 ：０ ２— ３— ０ ２ １ ０ ２ 作者 简介 ： 邱强 （９ ９一） 江西 ＩＪ１ ， １６ ： Ｉ ｌ 经济学博 士 ， ￣ 人 上海对外 贸易学院 国际经 贸学 院国际投资专业教 授 ， 主要从 事金融服务 贸易 、 资产证券化 和房地产经济 的教学及研 究工作 。
一
６ — ９
陆的风险。这 自然会导致实体经济的大起大落， 是我们不愿意看到的现象 。如何实现房地产市
场 的软 着 陆 ， 鉴 澳大利 亚 的经 验很 有必 要 。 借
一
、
澳大 利亚 房地产市场的主要特征
１ 总体 呈 现 出快速 和稳 健发 展 的特 征 。据 澳 洲 国家统 计 局 的统计 ， １ ６ ． 自 ９ ０年 以来 ， 大利 澳
由于房屋销售供不应求 ， 以导致 房屋空置率较低。 目前 ， 所 澳洲全 国空置率 只有 ２ ５ ． ％左
右， 相对 于 我 国 ２％ 以上 的商 品房 空置 率 ， 比较 低 的 。 ５ 是
图 ３ １８ ２０ 是 ９８～ ０８年首都 的房屋空置率 ， 从中我们可以看到近几年房屋空置率是逐年递减
２１年 第４ 钟 辱钕雇 ０２ 期
图 １ １７ ２ ０ ９ ０— ０ ４年 澳 大利 亚房价 指数
中国楼市阴霾密布
中国楼市阴霾密布，澳大利亚房产方兴未艾中国楼市阴霾密布，澳大利亚却是方兴未艾。
澳大利亚国民银行（NAB）的房地产景气指数季报显示，2014年一季度，澳大利亚各州的住房市场持续景气。
除维多利亚州外，其他各州的房价预计将会继续上涨。
以悉尼为首府的新南威尔士州的房价增长预期3.3%,与昆士兰州并列为各州房价增长最快的区域；而资本回报率方面，昆士兰州以4.4%拔得头筹。
据NAB的报告，外国人的购买给澳新房市场带来很多需求，目前每7处新建房产中，就有1处卖给外国人。
根据澳大利亚法律，非澳大利亚居民只能购买新房，不能购买二手房。
在昆士兰州，外国买家的需求更占到总需求的24.4%.房地产专业服务和投资管理公司仲量联行的报告显示，外国购房者倾向于东部沿海各州。
仲量联行认为，从回报角度来看，澳大利亚房地产市场仍处于上升期。
外资涌入与房价泡沫外资涌入购房，引起澳大利亚当地媒体的警惕。
澳大利亚不少舆论认为，外资涌入澳大利亚楼市导致楼价上升。
2014年3月，澳联邦议会启动房价调查委员会，针对澳房地产领域外国投资状况展开调查，以了解外资涌入影响。
主管的议员是自由党国会议员奥杜伊（Kelly O''Dwyer）。
澳联邦政府对首套房购买者实行鼓励政策，但只有首套房价格在65万澳元以下，才可获得政府提供的1.5万元购房补贴。
也就是说，满足刚性需求的房屋应该是65万澳元以下的。
另一方面，对澳洲房价是否已形成泡沫，房价会否下跌，澳大利亚舆论也争论不休。
分析认为，澳洲房价之所以持续上涨，一方面和人口增长带来的需求有关，但澳洲储备银行（RBA）接连降息形成的目前30年来最低利息也是澳洲房产市场得以火爆的重要诱因。
目前许多非银行机构的贷款利率可以做到年息5%以下，并且可以提供90%购房贷款。
作为对利率最为敏感的房地产市场，房价上涨在情理之中。
但加息预期也愈来愈强。
澳大利亚储备银行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）4月3日在参加美国商会举办的商务午餐会上公开表示，他对目前快速飚升的房价感到担忧，同时警示投资人：房价能升也会降。
房地产销售不景气的原因
房地产销售不景气的原因英文回答：The real estate sales slump can be attributed to several factors. Firstly, there is a general economic slowdown or recession that affects the purchasing power of potential buyers. When people are uncertain about their financial future, they tend to postpone big investmentslike buying a house or property. This is particularly true during times of job insecurity or when there is a declinein consumer confidence.Another reason for the sluggish real estate market is the oversupply of properties. In some areas, there has been a boom in construction, resulting in an excess of available properties. This oversupply leads to increased competition among sellers, driving down prices and making it difficult for real estate agents to make sales.Additionally, changes in government policies andregulations can also impact the real estate market. For example, the implementation of stricter lending rules or higher interest rates can make it more challenging for potential buyers to obtain financing for a property. This can deter buyers from entering the market, further exacerbating the sales slump.Furthermore, external factors such as geopolitical events or natural disasters can also have a significant impact on the real estate market. For instance, if there is political instability or a natural disaster in a particular region, people may be hesitant to invest in properties in that area due to the uncertainty surrounding its future prospects.In summary, the real estate sales slump can be attributed to a combination of factors including economic slowdown, oversupply of properties, changes in government policies, and external events. These factors create a challenging environment for real estate sales, making it difficult for agents to close deals and for buyers to make purchasing decisions.中文回答：房地产销售不景气的原因有很多。
羊群效应对房地产市场异象的解释
羊群效应对房地产市场异象的解释羊群效应是指人们在决策过程中受到他人的行为影响，会追随大多数人的选择或行动。
在房地产市场中，羊群效应的存在会产生一些特定的异象和行为。
羊群效应会导致房地产市场的热点地区和热门楼盘的出现。
当一些购房者开始追捧某个地区或楼盘时，其他购房者会跟随他们的步伐，导致该地区或楼盘的需求迅速增加。
这种情况下，房价往往会迅速上涨，形成短时间内的投资热潮。
当市场出现调整或者其他热点地区出现时，人们往往会纷纷转移目标，导致之前的热点地区或楼盘价格下跌。
羊群效应也会导致房地产市场的泡沫出现。
当房地产市场出现热潮时，投资者会纷纷进入市场，购买房产作为投资，期望获取高额的回报。
由于投资者的过度投资和过度买入，房地产价格被推高到远远超出其实际价值的水平，形成了房地产市场的泡沫。
当泡沫破裂时，房地产价格会快速下跌，投资者往往会出现恐慌性抛售，导致市场的进一步下滑。
羊群效应还会在房地产市场中导致信息不对称的问题。
当某个楼盘或地区成为热点时，购房者会纷纷涌入，并且出现了供不应求的情况，导致房地产开发商或中介机构获利。
由于购房者的追随行为，他们往往会缺乏对于该楼盘或地区的详细了解，容易被误导或者受到不良信息的影响。
这种情况下，一些不良开发商或中介机构可能会利用这个机会推销低质量或高价房源。
羊群效应在房地产市场中会导致热点地区的出现、市场泡沫的形成以及信息不对称的问题。
购房者在做出决策时应该理性思考，充分了解市场和房产信息，并避免盲目追随他人的行为。
相关监管部门也需要加强对于房地产市场的监管，防范羊群效应带来的不良影响。
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澳洲房产拍卖市场首次置业者活跃度不高-时事
澳洲房产最新消息那些错过7000澳元补助金的业主本周六都蜂拥而至那些价格在60万澳元以下的澳洲房产拍卖会，期待可以找到合适的购买机会。
一套位于Cronulla的Burke路27号7层的两居室公寓以47万澳元的价格成交，它的经纪人是麦克格拉斯公司的David Drioli，他指出：在拍卖前，他们收到有许多来自首次置业者的询盘，但最终成功竞得该房产的是位澳洲房产投资者。
另外一套位于Rozelle的Merton街69号的房产情况也大同小异，房产拍卖会共吸引到4位竞拍者，其中有两位是首次置业者。
一对老年夫妇成功以61.5万澳元的价格取胜购得该房产，这一成交价格比保留价格高4.4万澳元。
州政府正在通过向购置新房产的首次置业者提供1.5万澳元的补助金努力推进建筑业的发展。
昨天悉尼的期房公寓出售吸引众多首次置业者的参与，因为如果加上印花税优惠，他们最多可以节省3.5万澳元。
澳洲CPM Realty房产公司的Sam Elbanna说：“我认为，在未来六个月内，你会发现澳洲房市场上已建成房产的价格会略有下降，预计会降至60万澳元左右。
但是，我相信一旦开放商开始提高他们的期房公寓价格，澳洲房产市场的价格又会迅速回升。
”
2013年澳洲房产市场10大看点和6大期许
2013年澳洲房产市场的真正走向目前仍难下定论，其中存在许多不确定因素，如2013年全球经济走势以及它对澳洲的影响、矿产业外商投资减少的程度以及其他产业能否填补这一空缺，其中包括零售业、住房、制造业及旅游业。
许多经济学家都认为2013年利率将再度下调，这对按揭贷款人来说当然是有利无害的，但谨慎的置业者和投资商就没这么轻松了。
利率下调并未达到刺激购房的目的，消费者的信心依然低迷。
有些研究房产的人士认为2013年对有些地区而言将是复苏的好机会；其他人则意见相左，认为2013年的澳洲房产市场将停滞不前或再次走下坡路。
总之是见仁见智。
下面就让我们来看看专家们是如何让见仁见智的：
1. Terry Ryder：悉尼虽将大有起色，但郊区才是领跑者
Terry Ryder来自.au，他认为悉尼的房产市场将大有起色，但新州某些郊区的表现或将较之更加卓越。
郊区房价适中且能在短期内实现资本增值。
以下是Ryder认为有望赶超悉尼的一些地区：Dubbo、Tamworth、Gunnedah、Mudgee、Orange、Goulburn、Albury和Wagga Wagga。
详细情况请点击这里。
2. Janusz Hooker ：高端市场率先崛起
Janusz Hooker是LJ Hooker的副主席，他认为复苏已成定局，不过最先出现房价转升的将是高端住房市场。
理由是高端住房在2012年受挫最大，2013年只能是否极泰来。
因此他建议投资商们多多关注房价下降最多的地区。
3. John McGrath ：悉尼市内房价低于75万澳元的房产将最为抢手
John McGrath 是McGrath Estate Agents 的执行总裁。
近几周房产拍卖清除率的数据显示，悉尼市内房价低于75万澳元的房产最为抢手。
McGrath这一价位的房产平均拍卖清除率为69%，其次是价位在75~150万澳元之间的房产，它们的清除率只有65%。
悉尼依然是带动澳洲房产市场发展的“马达”。
McGrath预估，2013年，房价低于75万澳元的房产市场房价的上升空间为2%~5%；价位在75~150万澳元之间的房产市场房价的上升空间为5%~8%。
4. Margaret Lomas ：阿德莱德和布里斯本的远郊房产市场颇具投资潜力Destiny Financial的Margaret Lomas指出，2012年临近尾声时，阿德莱德和布里斯本远郊地区的房产市场最先摆脱阴霾，房价率先出现上涨。
5. Tim Gurner ：买房和租房的花费日渐持平首次置业者人数有望上升
Tim Gurner 是墨尔本地产开发公司的董事，他认为2013年首置业者人数和出租房屋的人数都将大幅上升。
买房和租房的花费日渐持平的趋势是此中大功臣也。
Urban Inc目前的开发案为西墨尔本的Alessi。
6. Aaron Maskrey：泊斯和悉尼持续前进布里斯本受制于高失业率
Aaron Maskrey 是PRDnationwide的调研总监，他认为悉尼来年的发展趋于稳定，房价上升空间在5%左右。
泊斯来年发展势头很足，大量的矿业投资和低利率将把泊斯拉出谷底。
依赖资源发展的泊斯地区的房价上升空间约为2%，其他地区则可能出现6%的涨幅。
布里斯本在这一点上与泊斯非常相似，但由于布里斯本失业人数不断增多，2013年房价上升的空间将大打折扣。
7. Matthew Chun ：悉尼房价上升空间势必超越墨尔本
Becton的执行总裁Matthew Chun认为，悉尼房产市场来年的表现势必超越墨尔本。
Chun预估，悉尼房价上升空间为4%~8%；而墨尔本将只有2%~4%的上升空间。
就地区而言，Chun认为，墨尔本市中心附近的房产市场相比更远地区明显更有优势。
Becton的两大公寓大楼都位于悉尼西部地区，它们是Waterloo的Divercity和Bonny Rigg 的Newleaf。
8. Jeff Garvey：西墨尔本地区前景乐观
Jeff Garvey是墨尔本居民住房开发商LD Land的董事，他认为, 西墨尔本地区的发展前景非常乐观。
该地区拥有许多正在兴建的大型公用项目，如连通区内Southern Cross和Werribee的铁轨的修建，计划2016年竣工，耗资50亿澳元。
9. Joe Sirianni ：基准利率降至2%无望
Joe Sirianni是Smartline的执行董事，他认为2013年利率将只出现一次下调，若利率降至2%，消费者信心反而将出现下降。
Sirianni指出，下调利率的举措未必屡试不爽。
10. Craig D'Costa：新州买房市场得以大大改善
Craig D'Costa是Sekisui House的高级开发经理。
Sekisui House是悉尼耗资20亿的中央公园这一项目的合作开发商之一。
Craig D'Costa认为，新州房产市场的复苏将大大拉动新州经济的发展。
州政府鼓励市民置业，同时住房负担能力出现上升，这些都将大大刺激购房和房产投资。
2013澳洲房地产六大期许
Andrew Winter是一档名为Selling Houses Australia on LifeStyle节目的主持人，同时也是一名地产消费者的拥护者。
他对2013年的澳洲房产市场有六大期许，若它们能悉数成为现实，那2013年的澳洲房产市场将热闹非凡。
1 出台一条专门规范澳洲房产市场的法律法规
澳洲是一个地广人稀的国家，总人口数只有2200万左右。
正因如此，如果能出台一条专门规范澳洲房产市场的法律法规，将全澳各州的房产王牌重新整合的话，澳洲将成为世界地产交易业的领军者。
这样一条法规的出台既是时代的产物也是澳洲房产市场得以高效、公开以及有序发展的保障。
同时，买卖双方都应受到法规的约束与保护。
2 澳洲房产租赁市场的公平公正
澳洲房产租赁市场的公平公正意味着不仅要维护租户们的利益，也应维护那些年迈房东们的切身利益。
大多数情况下，澳洲的房东们是由那些想在房产投资上小试牛刀的父母们组成的，而不是那些富得流油的银行家们。
因此，澳洲有必要摆脱从英国和美国那里借鉴来的只保护租户的运行模式，转而在各州出台一条维护租赁双方利益的专门法规，从而实现租赁市场的公正公平。
3 基准利率应再次下调
毋庸置疑，澳洲目前的基准利率已经达到了澳洲历史上的最低值了。
若放眼全球，这一数值却是高的惊人，美国、英国甚至是日本的基准利率都远低于澳洲现有水平。
4 人人都能成富翁只是以讹传讹
过去只要你有足够的胆量，再加上一位可靠的经纪人就能创造出让世人眼红的巨大财富。
但这样的时代显然已经不复存在了。
现在是讲求长远投资的时代，你的投资已不是短期内就能成倍收回的了。
因此，人人都能一夜暴富只是以讹传讹。
大家应将目光放得更远。
5 走出天价售房的怪圈
卖家们盲目地喊出天价的这种营销行为是不可能让买家心甘情愿的完成交易的，他们应该更实际一点，给双方一点谈判的空间。
另外，大家还应意识到这样一个问题，卖家谈判时给出的价格底线并非就是房产的真正价值，因此聪明的代理商们应摸准形势，在卖家诚心谈判时出手。
6 房屋设计创意无限
房子面积小并不一定就多么的不堪；房子设计精妙并不一定要价就高。
2013年，让我们将注意力从房子中的高富帅转向充满设计感的小精尖上来。