物业小修标准
物业小修项目标准
1）内外墙（墙面砖、涂料）小于3㎡面积修理。
2）更换走道门窗五金件。
3）疏通落水、污水、排水、排污管道等。
4）更换走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。
5）道路侧石、路面修补（单块小于1米或1平方）。
6）设施、设备标示修补。
7）扶手、栏杆、灯杆补漆。
2
供水系统
1）供水运行电器设施、设备。
1）避雷系统保养。
2）配合业主做好，避雷系统年安全检测。
7
电梯系统
1）电梯运行定期常规保养。
2）零部件更换，维修。
3）电梯年安全检测。
8
弱电系统
1）运行设备设施的检查。
2）设施维护保养。
3）零星配件及维修。
9
空调系统
1）冷媒系统测定
2）电气系统的检查
3）配合业主做好机组改造工程与设备更换
9
其它项目
超出以上范围，且材料费用和修理内容比较大的项目、更新改造项目，将申报维修费用支出后予以实施。
物业小修项目标准
小修是指对房屋的日常零星维修维护工作，使房屋保持原来的等级。对设备设施日常保养，包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除，计划性的对设备设施磨损规律局部进行解体保养维修，定期的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备设施原有功能，使设备设施达到完好状态。
2）水池、水箱、清洗和水质化验。
3）管道、管路、闸阀，保养维护。
3
供电系统
1）设备损耗及相关配件。
2）设施线路维修保养。
3）电气测试，系统维护。
4
公共照明
1）更换光源、灯具、开关等。
2）设备配件，养护。
5
物业小修项目标准
物业小修项目标准
小修是指对房屋的日常零星维修维护工作，使房屋保持原来的等级。
对设备设施日常保养，包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除，计划性的对设备设施磨损规律局部进行解体保养维修，定期的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备设施原有功能，使设备设施达到完好状态。
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2023年山西省住宅物业服务标准四级标准
1、一般规定1.1物业服务企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真检查验收，并办理验罢手续。
1.2客户服务场所工作时间每日不少于12小时，其他时间应设置值班人员，设置并公告24小时服务电话。
1.3波及影响业主或使用人正常生活旳重要物业服务事项，应在重要出入口、张贴栏或各楼单元内张贴告知，或通过小区广播、有线电视、局域网等渠道告知，履行告知义务。
1.4 24小时受理业主或使用人报修，做到水、电急修20分钟内到场，其他报修30分钟内到场；做好报修、维修记录。
1.5对业主或使用人旳投诉应在2个工作日内答复。
1.6项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格，且有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历。
1.7物业服务费用实行酬金制旳，每年至少公布2次物业服务资金旳收支状况，第一季度公布上年度下六个月旳、第三季度公布本年度上六个月旳收支状况。
1.8可提供2种以上便民服务，如代购飞机票、火车票、代收信件、配置服务手推车等。
1.9每年开展1次以上旳小区文化活动，节假日旳专题活动布置。
1.10每年至少公开征询2次业主对物业服务旳意见，问卷率应到达80%以上，满意率应到达90%以上，并对物业服务意见制定整改计划，公告整改状况。
1.11每年第四季度应制定下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。
2共用部位维修养护2.1、共用部位维修养护应符合下列规定：2.1.1根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位旳使用状况，检查中发现旳问题，属于小修范围旳，及时修复；属于大、中修范围旳，在保修期内旳，及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务协议》约定进行维修，在保修期以外旳，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会旳决定，组织维修或者更新改造；2.1.2对违反规划私搭乱建、私自变化房屋用途旳行为及时劝阻，并汇报业主委员会和有关部门；2.1.3小区出入口应设有小区平面示意图，重要路口设有路标，幢、单元、户门标号等标志明显；2.1.4楼梯、扶手、共用门窗等共用部位牢固、无破损、无明显污渍，使用安全；2.1.5封闭阳台统一有序，色调一致，不超过外墙面；2.1.6不得自行安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等；2.2巡查应符合下列规定：2.2.1房屋构造、波及使用安全旳部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知有关业主、部门并安排专题维修；2.2.2墙体、封面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手应每六个月检查1次；2.2.3屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每六个月检查1次；2.2.4楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡查2次，保证正常使用；2.2.5大门、围墙、围栏等应每月巡查2次。
什么是物业的小修中修大修翻修和综合维修
什么是物业的小修中修大修翻修和综合维修一小修工程项目主要包括:1、屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等。
2、钢、木门窗的整修，拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等。
3、修补楼地面面层、抽换个别楞木等。
4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等。
5、拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。
6、抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。
7、水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。
8、下水管道、窨井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等。
9、房屋的检查，危险构件的临时加固等。
主要特点:量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。
主要任务:1、通过房屋的日常养护工程，维护房屋及设备的功能，保证房屋的正常使用。
2、根椐用户的保修，组织零星维修，使发生的损坏得到及时修复，防止损坏扩大而造成更大的损失。
3、组织房屋的经常检查，搞清房屋的完损状况，从养护入手，预防事故的发生，并且有计划地组织大、中修，提供勘察、施工的资料依据。
二中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。
主要包括以下内容：1、少量结构构件已形成危险点的房屋。
2、一般损坏而需要进行局部修复的房屋。
3、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。
主要特点：工地较集中、项目较小，工程量较大，工程的计划性，周期性强，基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房标准的要求。
三大修工程凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。
主要内容：1、主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。
2、整幢房屋的公用生活设备必须进行管更换，需要改装、新装的房屋。
3、因改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋。
物业小修标准
一、总则)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。
(一普通住宅房屋及其设备小修服务工程。
其它房屋的小修可)(二本标准适用于城镇参照本标准。
电梯供水供平房土建及设备小修标准、(三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。
本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。
)本标准由市房屋土地管理局负责解释。
(四二、楼房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、小时到达现场。
除急迫性小修之外的零换管：烟道堵塞等。
自接到报修之时起2 自接到报修之日起，修项目为维护性小修；三日之内处理或与住户预约修复日期。
(一)工程项目：内地面、散水小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。
质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
)二工程项目：室内墙面及顶棚(小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。
质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
(三工程项目：检修门窗)糟朽、开焊、小五金缺小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、损的应进行修补。
质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。
玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
工程项目：烟道、垃圾道等)四(小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。
质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。
物业的大修中修小修如何鉴定范围
物业的大修中修小修如何鉴定范围？1:大修工程凡需要牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程.大修工程主要适用于严重损坏房屋.大修工程的要求:大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求.大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以下.2:中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程.中修工程主要适用于一般损坏房屋.中修工程的要求:中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求.中修工程一次的费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下.3.小修工程:小修工程亦称零星工程或养护工程,是为确保房屋正常使用,保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程.这种工程具有很强的服务性,要求经常持续的进行.小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下.补充一条是综合维修工程:凡成片多幢(或较大面积的但幢楼房)大,中,小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程.物业小修、中修、大修、翻修、综合维修的定义范围什么是小修、中修、大修、翻修、综合维修?小修工程项目主要包括:屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊等。
钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等。
修补楼地面面层,抽换个别楞木等。
修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。
抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。
水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。
下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等房屋的检查,危险构件的临时加固等。
其主要特点:量多面广、零星分散,且突发性强,时间要求紧迫,项目技术简单,用工量较少,修复费用较小。
其主要任务:通过房屋的日常养护工程,维护房屋及设备的功能,保证房屋的正常使用。
根椐用户的保修,组织零星维修,使发生的损坏得到及时修复,防止损坏扩大而造成更大的损失。
组织房屋的经常检查,搞清房屋的完损状况,从养护入手,预防事故的发生,并且有计划地组织大、中修,提供勘察、施工的资料依据。
“大、中小修”应该调整界定标准
但 不需 全部 拆 除 一 次 费用在 该建 筑物 同类结 构 新建 造价 的 ２ ％ 以上 ５ 或 一次 性维 修费 用支 出在 ２ ０ ０元 以上 的工程 。 ，０
优 点 ：一是 将 大 ，中 、小修 的界 定 ” 量化 提 高 了可 操作 性 二 是较好 地体 现 了风 险共担 的原 则 。
论 大 、 中 、小 修 费 用 还 是 更 新 、
专业 人 员进行专 项 管理 ，增 加 了管理成 本 。 （ ）用维修 费 用支 出数额界 定大 中 、小修 二 该 种 办法 除 用 前文所 述 的通 常界 定 办 法外 另增 加 一 次性 维 修 费
用支 出额度来 界定 只要满足 任一 条件 即可确 定是 否为 中修 以上 。 如： 例 建 筑 物 大修 工程 可 以 描述 为 指 需 牵动 或 拆 换部 分 主体 和 房 屋设 备 ，
小修 ”还 没有 明确 的规定 现 通行 的分类办 法都 比较模 糊 、笼统 ．以 词 解 词 ” ，
修 隹朱 爹 ，衅 ＂ 、 ■ 标一 ， Ｉ ／ ， ，
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维普资讯
‘ 、 ‘ 中 大 应 该 调 整 界
在物 业 管理服 务 实践 中 ．无论 是 在物业 管理 服务 合 同谈 判 阶段 还是 在 物业管 理 企业 提供 服务 过程 中，当事 人经 常会 对大 、 中、小修 如何 界定产 生歧 见 有 的时候 甚
修 ”为 “ 修 ” 转嫁 物业 管理成 ： 二是 细节 问题 上 可能 备说 各话 ， 大 ， 本；
当事 双方 容易产 生分歧 。
（ ）维修 费用包 干使 用 三
物业大、中、小修的界定参考
物业大修、中修、小修范围、界定标准和评定方法与法律依据【专题】在物业管理服务中，通过科学、合理、客观的方法界定房房屋大、中、小修范围和标准，对于物业服务企业合法服务和控制服务成本至关重要，笔者通过蜂巢物业网为你详细分析物业大修、中修、小修的范围、界定标准和方法。
一、物业房屋修缮“大、中、小修”范围按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。
(一）翻修工程1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
翻修工程主要适用于：（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。
（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。
（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。
（4）无修缮价值的房屋。
（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
（二）大修工程1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。
（三）中修工程1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。
2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。
（四）小修工程1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。
2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
（五）综合维修工程。
1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。
2、综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。
3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
普通住宅小区物业管理服务等级标准
普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)一级（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。
急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。
普通住宅小区物业管理服务等级标准
协助维护
公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
项目
内容与标准
（六）
绿化养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
（五）
保洁
服务
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
小区物业维修工规范及作业标准
小区物业维修工规范及作业标准一、物业维修工培训目的培训旨在让物业从业人员能够按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务，同时提高物业从业人员的服务意识，提升服务技能。
二、范围：适用于本公司管理的水电维修岗位工作。
三、维修人员岗位职责及维修范围培训：1、日常性零维修：自接到报修后，维修人员应在二十分钟内到达现场。
2、水、电等紧急性的维修：自接到报修后，维修人员应在十五分钟内到达现场。
3、特约维修：按与住户约定时间为准。
住户提出自用部位、自用设施、设备的委托维修、养护，乙方在接受委托后告知甲方，并严格按照甲方公示的收费标准收取费用，严禁私自收费、超标准收费，特约维修收费奖励办法另行约定。
4、每月末，向甲方交付零维修特约维修的维修记录（包括业主报修及维修完毕的签字记录）。
负责房屋本体及共用部位的日常巡视、维修保养和检查工作。
包括（但不限于）：房顶、楼盖、墙体、外墙面、楼梯间、机房、走廊通道、公共门窗、门厅、楼梯扶手、地下空间等公共区域。
5、共用设备设施的运行、维修（小修）、保养、检查巡视工作。
包括（但不限于）：共用的上下水管道、雨水管、污水管、公用照明、避雷设备、楼内消防设施设备、水泵、水箱、二次供水、低压配电室、配电线路、配电箱柜及附属电气元件等。
（高压配电室，只负责例行巡视的要求内容）。
每自然年末，乙方须配合甲方制定次年设施设备的维修养护计划。
6、公共设施设备及附属建筑物、构筑物的维修、养护、检查巡视等工作。
包括（但不限于）：道路、楼内上下水管道、泵房、车棚、雨污管井、井盖、雨水篦子等。
7、配合甲方做好防汛、房屋、消防安全普查等工作。
8、如遇紧急情况或突发事件，除按照要求及时上报甲方之外，还应按照甲方提供的紧急预案启动相应程序。
9、完成甲方临时委托的相关工作。
10、按房修一物业规定的统一管理标准和要求（相关管理制度及规定）实施零维修服务工作，并配合协助甲方人员做好相关管理工作。
小修服务物业规则
小修服务物业规则1.01.2保证设施设备完好。
2.0适用范围公司范围内的一般住所的房屋、设备小修。
3.0职责3.1修理工程部或修理班应准时为业主/住户提供效劳，保证急切性小修修理准时率100％，修理合格率99％以上,业主/住户惬意率90%以上。
3.1修理班长或接待员负责根据急活急修，先报先修，预约及时的原则支配修理工领取报修任务单举行修理。
3.2修理工程部平安员或修理班长负责组织每日的班前平安教导。
3.3修理工每日必需按时参与班前平安教导，并按规定穿着劳保用品，否则当日不能上岗工作。
3.4修理工必需严格根据平安生产规程举行修理工作。
3.5修理工应统一着装，挂牌上岗（带像片），按作业指导书操作，按规定收费。
4.0工作程序4.1修理工接班长或接待员支配的《报修任务单》后，要先对平安交底内容举行学习，签字确认后，领取材料，20分钟内或按预约时光赶到修理现场。
4.2需要收费的工程，工作前要与业主/住户讲清。
4.3假如是住户/业主提供的修理材料，修理工在工作前应填写《业主/住户提供产品效劳申请记下表》。
4.3修理工入户举行修理作业应穿戴鞋套，在修理过程中制止有吃、拿、卡、要的行为，对于不能立刻处理的问题，要耐心解释，给业主/住户惬意的回答。
4.4修理工在修理过程中要尽量庇护好业主/住户的物品，修理结束后，要帮助业主/住户打扫现场，做到活净脚下清。
4.5修理工在修理结束后，要让业主/住户在报修任务单上签字。
4.6修理工在每个活结束后要将填写齐全的报修任务单交前台接待员销帐。
4.7修理工程部或修理班天天应将用于污水处理的工具举行消毒处理。
4.8效劳规范序号内容效劳规范备注1上楼时光按报修要求, 从报修到目的地不超过20分钟暂没有此项修理，应向住户解释再商定时光2效劳态度热烈,虚心标准及使用文明用语3提供修理材料应向住户提供合格的修理材料,使用旧料,其性能必需到达使用规范4修理效劳时光普通水电修理不超过8小时,修理不能过夜, 土建修理不超过3天。
物业管理的服务范围及实施标准
物业管理的服务范围及实施标准在物业管理区域内，物业部门应实行全年365天、每天24小时服务，营业期间全员全职服务，打烊期间值班或维修服务，保持商业营业环境高运行质量。
提供的物业服务包括以下内容，并应达到约定的质量标准：一、物业共用部位的维修、养护和管理服务；共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
1、物业部门对共用部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修.2、房屋立面、公共楼道及区内无堆放杂物现象.二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务；共用设施、设备是指共用的上下水管道、电梯、扶梯、供电线路、中央空调管路、消防设施、走廊、路灯、池、井、公益性文体设施、共用设施设备用房等。
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案，设施设备标志齐全、规范，责任人明确。
2、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录,并根据检查情况，按规定组织维修。
3、配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障工作。
4、消防设施设备完好,消防通道畅通。
5、物业人员维修需要进入乙方租赁物业内时，提前通知乙方并在双方商定的适当时间进行维修和修缮工作，以使乙方的正常营业不受或少受影响或干扰;危及人身或财产安全的紧急情况除外。
6、全天24小时受理各种类型的报修、急修、抢修工作。
接获报修需求后应持维修单到达现场,讲明内容后实施维修,完成后请业（租)户在维修单上签认.7、报修15分钟内到场,小修项目24小时内修复(预约修理除外),急修项目限时修复:如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。
一一小修急修及时率100％；一一次维修合格率〉90%；一一维修服务回访率30%;一一有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。
8、电梯故障困人时，物业服务人员5分钟内作出响应，专业技术人员30分钟内赶到现场实施救援。
9、制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率,保证设备完好率≥98％，照明装置完好率≥99％，消防设备完好率100％。
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一、总则(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。
(二)本标准适用于城镇普通住宅房屋及其设备小修服务工程。
其它房屋的小修可参照本标准。
(三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。
本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。
(四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。
二、楼房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。
自接到报修之时起2小时到达现场。
除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
(一)工程项目：内地面、散水小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。
质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
(二)工程项目：室内墙面及顶棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。
质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
(三)工程项目：检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。
质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。
玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
(四)工程项目：烟道、垃圾道等小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。
质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。
(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。
质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
(六)工程项目：屋面补漏小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。
质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
(七)工程项目：外檐装修小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。
质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。
(八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。
质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
(九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。
质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
(十)工程项目：卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。
质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。
(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。
小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。
质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
三、平房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。
自接到报修之时起2小时到达现场。
除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
(一)工程项目：木结构抢修加固小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。
质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理(二)工程项目：室内地面、散水小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。
质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。
(三)工程项目：室内墙面及项棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸顶棚有破洞掉土的，应修补。
质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。
(四)工程项目：检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。
质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。
玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
(五)工程项目：台明小修内容：台明松动。
酥散或塌落的应修复。
质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。
(六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的应更换。
质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
(七)工程项目：屋面补漏小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。
质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
(八)工程项目：给水系统小修小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。
质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
(九)工程项目：排水管道、检查井等小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。
质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。
备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。
四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准(一)服务标准住宅电梯服务标准1．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。
候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。
牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。
2．保证运行时间。
住宅电梯均实行24小时运行制。
每天6:00 - 24:00时连续运行不间断，24:00 - 6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。
3．保证文明服务。
司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。
按时交接班，认真填写运行记录。
4．维修保养及时。
坚持每周对电梯进行一次保养。
5. 轿厢清洁。
轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。
高压供水运行服务标准l．有防疫部门核发的“供水卫生许可证”(张贴于醒目处)。
2．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。
3．水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。
4．保证供水安全，每年进行一次水质化验。
化验单妥善保管以备随时检查。
5．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。
6．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有“安民告示”，并采取临时供水措施。
7．消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。
供电设施服务标准1．每年进行l—2次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。
修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。
2．每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。
3．小修及时按时限要求修复。
4．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。
5．妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。
共用电视天线服务标准1．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。
2．天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。
3．每年定期检查不少于一次。
维修及时，接到报修最迟在三日内修复。
(二)维修标准电梯：1．工程项目：电梯急修小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。
质量标准：回复正常运行。
时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。
2．工程项目：电梯零修(1) 工程项目：电源开关、安全开关小修内容：①熔断器、熔丝②各安全开关质量标准：接触良好、动作灵活可靠。
时限要求：接到报修后20分钟赶到现场。
(2) 工程项目：拽引机时限要求：每日巡视①小修内容：减速箱质量标准：油面不高于油位线，油温不高于85℃，外观清洁无油污。
②小修内容：电动机、发动机组质量标准：运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。
③小修内容：制动器质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。
(3) 工程项目：控制柜小修内容：柜内原件质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常时限要求：每日巡视(4) 工程项目：选层系统时限要求：每日巡视①小修内容：机械选层器质量标准：滑动部位动作准确②小修内容：电气选层器质量标准：动作准确(5) 工程项目：层、轿门系统时限要求：每日巡视①小修内容：层、轿门质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠②小修内容：开关门机质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠③小修内容：各层门锁质量标准：门锁接触良好、动作可靠④小修内容：安全触板质量标准：灵活可靠（6）工程项目：显示系统小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮质量标准：显示正常无好无损时限要求：每日巡视(7)工程项目：井道系统时限要求：每日巡视①小修内容：导轨质量标准：润滑正常②小修内容：绳头组合质量标准：无异常③小修内容：限速器质量标准：动作可靠④小修内容：安全钳质量标准：动作可靠(8)工程项目：运行环境小修内容：机房、井道轿顶、底坑质量标准：干净整洁无油污时限要求：每周保养二次供水设备1．工程项目：生活水泵(包括备用泵) (1) 小修内容：巡视检查质量标准：运转正常、无杂音轴承时限要求：每日一次(2) 小修内容：水泵轴承温度质量标准：温度不超过75℃时限要求：每天测试一次(3) 小修内容：水泵轴头滴漏质量标准：环境温度不高于35℃时限要求：每日一次(4) 小修内容：泵体加油质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好时限要求：随时检查(5) 小修内容：水泵出水口压力质量标准：压力表指示应在正常范围内时限要求：每日一次2．工程项目：消防泵(1)小修内容：巡视检查质量标准：灵活转动时限要求：每月攀车一次(2) 小修内容：试运行质量标准：最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音时限要求：每年四月、九月试泵两次3．工程项目：电机(1) 小修内容：巡视检查质量标准：运转正常、无杂音时限要求：每日一次(2) 小修内容：接地保护质量标准：牢固可靠时限要求：每日一次(3) 小修内容：运行环境质量标准：散热良好时限要求：每日一次4．工程项目：阀门(1) 小修内容：检查质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声时限要求：每日一次(2) 小修内容：阀门质量标准：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活时限要求：发现问题及时解决(3) 小修内容：逆止阀质量标准：性能可靠时限要求：发现问题及时解决5．工程项目：管道(1) 小修内容：巡视检查质量标准：无渗漏、无锈蚀时限要求：发现问题及时解决(2) 小修内容：保温质量标准：保温良好、无破损无脱落时限要求：每年九月检查保温6．工程项目：高、低位水箱(1) 小修内容：检查质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准时限要求：每周一次(2) 小修内容：水质质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准时限要求：每年一次(3) 小修内容：液位控制器质量标准：灵敏可靠，控制线路规范时限要求：随时检查，发现问题及时解决7．工程项目：气压罐(1) 小修内容：检查质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏时限要求：发现问题及时解决(2) 小修内容：水位计质量标准：水面在规定范围内时限要求：发现问题及时解决8．工程项目：空气压缩机小修内容：检查质量标准：压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气时限要求：发现问题及时解决9．工程项目：控制系统(1) 小修内容：配电(盘)柜质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好时限要求：发现问题及时解决(2) 小修内容：液位传感器质量标准：控制系统可靠时限要求：发现问题及时解决(3) 小修内容：消防信号质量标准：动作准确，能随时启动时限要求：每年至少与消防泵试运行一次10．工程项目：运行环境(1) 小修内容：泵房、水箱问质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁时限要求：发现问题及时解决(2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落质量标准：无锈蚀、无脱落时限要求：及时补刷供电设施1．工程项目：配电没施小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好时限要求：出现故障30分钟到达现场处理2．工程项目：室内设备小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头质量标准：正常使用时限要求：报修后30分钟到达现场处理3．工程项目：配电线路小修内容：(1)导线(2)支持物质量标准：绝缘良好完整可靠时限要求：出现故障30分钟到达现场处理共用电视天线时限要求：报修后2小时到达现场处理1．小修内容：前端箱质量标准：元器件齐全可靠2．小修内容：户内终端盒质量标准：使用正常五、住宅锅炉供暖和维修标准住宅锅炉供暖标准1．按照市人民政府要求的时间供暖。