国际房地产市场现状和趋势分析

国际房地产市场现状和趋势分析第一节典型国家房地产市场发展特点和动向一、美国房地产市场现状与特点分析在低住房抵押贷款利率的刺激下，2001年美国的新房销售量比前一年增加了2.6%，达到创纪录的90万套。

2001年12月份，美国的新房销售量经季节调整后按年率计算达到94.6万套，比11月份增加了5.7%，为同年3月份以来的最高水平。

美国住宅销售增长16.2%，刷新历史记录，但去年的商业楼房闲置率却比前年上升了5.7%，而且形势在持续恶化。

2002年以来，美国房地产业继续呈兴旺势头。

2002年房地产业的产值将构成美国经济总量的1/3，9月份美国新建住房开工数比前一个月大增了13.3%，经季节调整后按年率计算达到184万套，这是过去16年来的最高水平。

1.市场现状1）房地产旺销好势头过去2年间，美国消费支出增长维持稳定的主要推动力是房地产市场的繁荣，因为从2000年下半年开始，美国股市便陷入熊市。

美国家庭中财富价值的25%左右为房地产；房地产价值是股票价值的4倍。

因此，房地产价格变化对消费的影响（财富效应）远大于股票价格的影响。

2002年上半年流入房地产共同基金的资金为24.1亿美元(2001年仅为3.07亿美元)，5月新建住房的销售量比4月增加了8.1%，为过去6个月的最大增幅。

但是，新屋动工总量比2月份的峰值下降了6.5%。

目前的房地产热潮已经持续了11年，是正常繁荣周期的2倍多。

2002年10月份美国的旧房销售大幅度上升，并创历史上第三个最好销售月纪录。

10月份美国的现有住房销售按季节调整后的年率计算为577万套，比9月份增加了6.1%，明显高于9月份2.6%的增幅。

从美国各地区情况看，所有地区的旧房销售均比前一个月有较大幅度上升，其中东北部地区和西部地区的升幅分别达到7.9%和7.1%。

旧房销售的上升也使住房价格继续攀升。

过去10年间，发达国家只有3个国家没有经历房地产繁荣，它们是日本、德国和加拿大。

日本房地产市场在1980-1990年间价格年均上涨12%。

德国因国家统一，大量东部人口涌入西部，致使房价上升了30%左右，但目前的跌幅已经达到了35%。

迄今为止，房地产市场泡沫对美国消费还只是一个潜在的威胁。

2002年美国现有住房销售量增长加速的原因主要有四个方面。

首先是低利率的刺激。

经济不景气迫使美联储降息，带动美国的住房贷款利率已经下降到20年来的最低水平，刺激美国民众纷纷买房或换大房。

其次，暖冬和少雪气候为人们冬天出来看房买房提供了便利。

第三，由于股市熊市连连，加之安然丑闻，让不少人目前对股市望而却步，转而把手上的资金投向房地产。

购买住宅一直是美国人认为最保险和回报高的长期投资。

第四，“9.11”事件后，许多美国人出于对经济前景的担忧，对大宗投资采取非常谨慎的态度，阿富汗战事的结束提高了美国人对住房等大宗投资的信心。

2)商业楼闲置令人忧2001年美国的办公楼房闲置率高达13.6%，与2000年相比上升了5.7%。

今后商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，而且可能出现急剧恶化。

商业楼房闲置率形势的恶化和持续，将从两个方面对经济恢复形成掣肘。

首先是可能引起建筑业萧条，进而导致成千上万的建筑业工人失业。

其次，商业房地产商的银行贷款将出现更多的呆帐或死帐，从而使已经遭受安然丑闻打击的美国金融系统面临更严峻的形势。

10多年前的美国经济危机，就是从房地产企业破产开始的。

3)房产价格持续上涨《华尔街日报》对美国100多个城市所作的调查显示，自1998年以来，美国城市的住房销售价格持续上涨，比家庭收入的增长速度快1倍。

以波士顿为例，房价在过去4年中增长了89%，而家庭收入仅增长22%。

面对飙涨的房价，越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。

纽约市房价已连续3年每年上升约13%，2002年头7个月已上升5.5%，皇后区房价上升超过15%，纽约长岛地区房价上涨已超过20%。

即使在硅谷，因网络泡沫破裂一度跌落的房价，现在也涨回来了。

美国房地产协会日前指出，美国房屋平均价位比一年前上涨9%，这是10年以来的最高升幅。

4)建筑支出情况美国2002年9月份的建筑开支比8月份上升了0.6%，在调整季节因素后，按全年水平计算，达到8,367亿美元。

在2002年头9个月里，美国的实际建筑开支总额为6,331亿美元，比2001年同期的6,311亿美元增加了0.3%。

9月份，美国的私人住宅建筑开支按年率计算为2,975亿美元，比8月份增长1.6%；私人非住宅建筑开支为1,562亿美元，比8月份下降1.7%；公用设施建筑开支按年率计为2,080亿美元，比8月份增长2.2%。

5)复苏前景不平坦尽管目前的房地产业呆帐比例只有2%左右，远远低于90年代的7%，但问题的严重性是房地产企业的财政形势会继续恶化下去。

不过，商业房地产业目前面临的困境并非由于盲目过度建筑所至，而是由于需求短期疲软。

从上述情况的分析来看，美国房地产业内两大方面的一盛一衰，从另一个角度反映出美国经济恢复的复杂和艰难。

这也预示着美国经济的恢复，仍将碰到各种各样的新挑战，未来的回升，也只可能是起伏交错，缓慢前进。

2.美国当前住宅设计的趋势1)注重邻里关系：消费者希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而是要有一些邻居，使自己有身处社区的感觉；2)住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外也开始重视周围的环境；3)能容纳多个家庭的住宅重新走俏，这样可以大大降低住宅的维护费用；4)住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分；5)在房屋外观设计和内部设计中都更加注重连贯性；6)四边形的房屋造型仍然是住宅设计的主流，房屋后部设计将变得和房屋前部设计同等重要；7)强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性；8)强调住宅外观设计具有鲜明的“主题”；9)即使低价位住宅，室内装饰和建筑材料也要讲究；10)室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看，这往往意味着低屋顶、更加有特色的室内装饰和更多的生活空间。

3.发展预测——房地产市场将降温由于近几年美国家庭收入增长速度大大低于房价的增长速度，连续多年热度不减的美国房地产市场将开始降温。

美国多数房地产市场今明两年将处于收缩期，但不是衰退，全面复苏和增长要到2003年年底和2004年。

办公楼市场是整个房地产业中最不景气的部分，仓库用房市场2003年也不看好，家居和房屋零售市场是房地产业中较稳定的部分，将安全避开衰退。

美国办公楼市场的规模约为3.5亿平方米，2002年内94%的市场处于收缩状态，到2004年仍将有70%以上处于这一状态。

美国的仓库用房市场和经济现状紧密相连，目前虽然多数处于收缩或衰退状态，但随着经济的改善在明、后年将极大地改变面貌，预计到2004年将出现全面复苏和增长。

由于美国经济前景不明朗，目前家庭收入实现快速增长的可能性不大，因此，房价上涨过快将使美国低收入家庭实现购房的计划变得更加困难。

美国总统布什已建议增加政府对4万多低收入家庭的资助，帮助他们支付购房首期贷款，向那些为低收入购房者建房和修房的承建人提供24亿美元贷款。

二、英国房地产业发展现状与特点分析1房地产市场需求旺盛2000年以来，在英国中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。

以英国最大的抵押贷款银行一一哈利法克斯银行为例，该行2001年承接的住房抵押贷款客户增加了5%，总客户达到250万。

在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款银行。

英国经办抵押贷款的银行有上百家。

任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。

2.房地产价格处于上升趋势2002年英国房价暴涨25%。

英国最大的建房互助会Nationwide公布的数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。

英国2002年全年的房屋销售额直逼1989年的历史高点。

2002年全年抵押贷款突破2150亿英镑，比2001年增长了36%，是上世纪80年代地产热潮时的抵押贷款额的4倍。

所幸房价增长速度已经开始下降。

Nationwide的调查数据显示，2002年12月份房价增长了1.7%，2002年11月份房价增长了2%。

预计2003年房价将增长10%。

目前，英国的平均房价为117206英镑。

从上世纪90年代初开始，英国房产价格年均升幅都超过8%。

尤其是伦敦市中心的房价，过去8年内升值了180%。

当然，同其他国家和地区的情况一样，英国的房地产价格以不同地区、不同城市和不同城市中的不同地段而差异巨大。

伦敦、曼彻斯特、伯明翰等大城市属于房价较高之列，各个城市不同区域间的房价也相差悬殊。

例如，在伦敦市区海德公园以南房价最贵的地段，价格要比市区其他地方高3到5倍，一套两居室的住房可达100多万英镑。

而在近郊的一栋两层小楼，也不过几十万或十几万英镑。

在以伦敦为主的许多城市中，可供建新房的地皮己几乎用光，而购房需求却在不断增加。

以伦敦为例，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数在逐年上升。

另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。

由此可见，英国的房地产市场将继续活跃。

3.制度保障中低收入人群“劳者有其房”目前，英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房：其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。

1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。

当年修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。

“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。

优惠折扣起点为房价的30%。

居住两年后，每超过一年再减房价的1%，住30年公房的房客则可以60%的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60%。

居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。

居住两年后可以优惠房价44%，以后每超过一年再减房价的2%，但是最大优惠折扣不超过房价的70%。

另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。

此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。

4.金融机构扮演重要角色在以鼓励居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。

向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。

20世纪90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款(目前，已改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务)。

购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款；还款期一般为20年-25年，还款方式有固定利率，也有浮动利率。