未办理抵押登记合同是否有效.doc
2020年中级会计师《经济法》经典习题及答案七
2020年中级会计师《经济法》经典习题及答案七【考题·多选题】根据担保法律制度的规定，下列属于无效保证合同的有( )。
(2017年)A.甲公立大学与乙银行签订保证合同，为丙企业的贷款提供保证B.陈某与债权人李某签订的未约定保证担保范围的保证合同C.甲行政机关与乙银行签订保证合同，为丙公司的贷款提供保证D.甲公司的部门经理以该部门的名义与债权人签订的保证合同【答案】ACD【解析】(1)选项A：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人，违反规定提供担保的，保证合同无效;(2)选项B：当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对“全部债务”(主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用)承担责任，并不导致保证合同无效;(3)选项C：除经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的情况下，国家机关不得作保证人。
违反规定提供担保的，保证合同无效;(4)选项D：企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。
【考题·多选题】陈某向李某借款10万元，并签订了借款合同。
张某向李某单方面提交了签名的保证书，其中仅载明“若陈某不清偿到期借款本息，张某将代为履行”。
借款到期后，陈某未清偿借款本息，经查，张某并不具有代偿能力。
根据担保法律制度的规定，下列关于保证合同的效力及张某承担保证责任的表述中，不正确的有( )。
(2012年)A.张某可以以自己不具有代偿能力为由主张保证合同无效B.张某可以自己未与李某签订保证合同为由主张保证合同不成立C.张某须向李某承担一般保证责任D.张某须向李某承担连带保证责任【答案】ABC【解析】(1)选项A：不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，又以自己没有代偿能力要求免除保证责任的，人民法院不予支持;(2)选项B：第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立;(3)选项C：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
最高人民法院民事判决书
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。
委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷10号。
法定代表人：范维明，该公司执行董事。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。
朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。
本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭，于2011年11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
双方约定如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司；如到期不能偿还借款，嘉和泰公司以抵押物抵顶借款。
2007年4月26日，还款期限届满后，嘉和泰公司未能还款。
故请求确认朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。
嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司实际只借朱俊芳1023万元，其余77万元为利息。
未办理抵押登记的房产抵押合同是否有效
未办理抵押登记的房产抵押合同是否有效在我办理和接触过的众多民间借贷案件中，房产抵押是普遍存在的担保方式之一。
当事人在《借款抵押合同》的实际操作中，尽管大都了解不动产抵押应该登记，但无论是从经济性考虑，还是从抵押登记手续的繁琐性考虑，很少有人到房管部门办理房产抵押登记手续。
为此，在发生纠纷后，没有办理抵押登记的不动产抵押合同是否有效？抵押人是否承担责任？承担的是何种责任？以上问题就彰显突出。
笔者针对此问题，查阅了近年来各地法院的相关判例，结合《物权法》的实施，总结出当前法学界的普遍观点是持有效说。
1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。
”在此背景下，我国立法过去一向采纳登记要件说，认为不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。
如此一来，没有办理登记的房产抵押合同不仅不具有抵押的效力，合同本身也是不生效的，抵押权人的权益没有任何保障。
为此，该规定一直受到法律和业内实务界的质疑。
最高人民法院2000年颁发的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》出台，《解释》第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”。
第五十六条第二款规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
”同时，第五十九条也规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。
咨询类实习报告
咨询类实习报告有关咨询类实习报告4篇咨询类实习报告篇120xx年x月x号开始，我们小组在秦文献教授的带领下，在大学路长江路交叉口的世纪联华超市门口进行了为期10天的免费法律咨询活动，我们积极努力的帮助需要帮助的人们解决他们遇到到的问题，为他们排忧解难，在这期间不仅解决了广大群众遇到的问题，也通过实践活动提高了自己的专业认知水平，让知识与实践相结合与生活相结合，真正做到学以致用，为国报效，建设法治国家做出自己的一份贡献。
法律咨询主要是通过展板和设咨询点的方式来进行，为那些需要法律咨询但却没有经济能力的人提供便利，效果还是蛮好，开始的时候由于时间太早，加上中午太阳很大，很少有人过来看我们的宣传展板，随着人流量的增加，过来看展板和咨询的人也开始增多，因为我想着以后的服务尽量晚一点开始，并且配上宣传册，以方便他们阅读和珍藏，我们所请的咨询老师提到我们这样做下去永远做不大，可用的资源太少，宣传很不到位，只能小打小闹的那种，我也觉得自己做活动历来都是在有限的资源内，从来没有想到去向外界寻求资源，虽然有很多的想法，但很多都因为资金的缘故被搁置了，所以，我想着以后做策划书，向外界拉赞助。
虽然在开展咨询活动前，我们进行了深入的调查、充分的调研、细致的分析，精心的准备，并根据反馈的信息制定了一整套的实施方案，在咨询开始后，还是遇到了一些列难题，面临很大被动，感觉到空前的的压力。
由于缺乏对案例的研习，不能很好的将理论和实际结合起来，对复杂的案例往往力不从心，感觉很难下手，尤其是借贷纠纷中的担保部分，不能很好的理顺里面的关系，深感羞愧。
下面就河南登封市人民法院判决的原告侯文兵诉被告赵东山、术亚栋民间借贷纠纷一案，做出自己的评判。
案情：原告侯文宾经牛俊涛介绍，与20xx年x月xx号借给因做生意经营急需资金的被告赵东山现金50万元，约定用期一个月，被告术亚栋自愿以所购两套房产为抵押物担保为证，对原告的诉求，被告赵东山无异议，术亚栋以提供的担保物为所有权不明的房屋，无法办理抵押登记为由，主张抵押合同不成立，抵押权不能设立，故所为担保无效，自己至始免责。
经济法案例--抵押
“经济法”案例分析报告案例：2、2011年3月20日，甲公司与乙银行签订了2000万元的借款合同。
根据合同约定，借款期限为2011年4月1日－2012年3月31日。
根据乙银行的要求，甲公司以自己所有的价值800万元的机器设备A设置抵押。
在抵押合同中，双方约定在债务履行期限届满时，如甲公司不能清偿本息，该机器设备的所有权直接转移为乙银行所有。
双方未办理抵押合同登记。
2011年7月1日，甲公司与丙公司签订了租赁合同，根据合同约定，甲公司将机器设备A出租给丙公司，租赁期限为1年（2011年7月1日－2012年6月30日）。
在签订租赁合同的过程中，甲公司将该设备已经抵押的情况书面告知丙公司。
此外，根据乙银行的要求，丁公司作为保证人与乙银行签订书面保证合同，根据合同约定，丁公司保证担保乙银行对甲公司债权，其保证方式为一般保证，但未约定保证期间。
2012年4月1日，由于甲公司不能清偿到期债务，乙银行要求行使抵押权。
丙公司以租赁合同尚未到期为由，拒绝了乙银行的主张。
2012年5月1日，乙银行向人民法院提起诉讼。
6月1日，人民法院作出判决，要求甲公司清偿贷款本息。
请问：（1）甲公司与乙银行签订的抵押合同是否有效，为什么？（2）甲公司与乙银行签订的抵押合同条款是否符合法律规定？并说明理由。
（3）丙公司的主张是否成立？并说明理由。
（4）具体说明丁公司的保证期间，并说明理由。
（5）如果债权人乙银行放弃债务人甲公司的抵押担保，则丁公司的保证责任如何变化？并说明理由。
分析：（1）甲公司与乙银行签订的抵押合同有效。
抵押，是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
抵押是建立在某些特定的物之上的，是一种债的担保形式。
提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财产称为抵押物；债权人则为抵押权人，因此享有的权利称为抵押权，为担保物权的一种。
担保法案例分析1
案例一：甲将自己所有的三间房子出租给乙。
甲因做生意缺少资金，对乙表示愿将此三间房子出卖。
乙愿意购买，甲、乙签订房屋买卖合同，约定价格为6万元，同年12月底以前交清房款。
不久，乙依约交清了房款。
甲的朋友丙听说此事，愿意7万元购买此房。
于是，甲告知乙，房价提至7万元，若乙补交 l 万元，则房子卖给乙，否则，房子卖给丙。
乙坚决反对提价，认为自己早已交清房款，房子已经属于自己所有，甲既无权要求再补交房款，也无权将房子卖给丙。
1个月后，甲将房子以7万元卖给了丙，并办理了过户手续。
丙以自己是房屋所有人为名，要求乙腾房。
乙认为自己买房在先，而且房子的租期未到，因此拒绝腾房。
问： (1)乙是否取得了这三间房的所有权？(2)丙要求乙腾房是否合法？案例二、甲、乙于2001年10月5日签订一借款合同，丙作为担保方在借款合同上签字。
合同约定乙的还款日期为2002年2月5日，到期未还由丙对借款本金500万元承担连带责任。
2001 年12月1日，甲、乙双方经商议将还款期延至2002年4月5日，并通知丙，丙对此未置可否。
2002年5月1日，甲因乙未按期还款而首次要求丙偿还借款本息。
根据上述案情，请判断下列说法是否正确。
1、就保证范围而言，丙对本金的利息不承担保证责任。
2、由于丙对延期还款期未置可否，故丙再也不承担保证责任。
3、根据约定的保证方式，甲应该先向乙主张权利后才干向丙主张权利。
4、若丙不允许变更还款期，则甲向丙主张权利的保证期间止于2002年8月5日。
5、若丙书面允许变更还款期，则甲向丙主张权利的保证期间止于2002年10月5日。
案例三、甲、乙于2001年10月5日签订一借款合同，丙作为担保方在借款合同上签字。
合同约定乙的还款日期为2002年2月5日，到期未还由丙对借款本金500万元承担连带责任。
2001 年12月1日，甲、乙双方经商议将还款期延至2002年4月5日，并通知丙，丙对此未置可否。
2002年5月1日，甲因乙未按期还款而首次要求丙偿还借款本息。
物权法第3阶段测试题分析
江南大学现代远程教育第三阶段测试卷考试科目:《物权法》第12章至第16章（总分100分）时间：90分钟__________学习中心（教学点）批次：层次：专业：学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题（从以下选项中选出1个正确答案，每小题1分，共10分）1、根据《物权法》规定，下列财产中不可以作为抵押权的客体的是：（）。
A、在建房屋B、某大学的教学楼C、企业的生产设备、原材料D、船舶2、以下属于不移转担保物的占有，且其成立需要当事人约定的担保物权是（）。
A、不动产抵押B、动产质押C、权利质押D、留置3、根据《物权法》关于占有的规定，下列关于善意占有的表述中，正确的是（）。
（A、属于无权占有B、是指基于“本权”而为的占有C、是指明知无占有的权源而占有D、只适用于动产4、下列占有中，属于自主占有的是（）。
A、保管人对寄存物的占有B、质权人对质物的占有C、承租人对租赁物的占有D、先占人对无主动产的占有5、甲在某服装店加工服装一套。
取服装时，因带钱不够支付加工费，征得服装店同意将手表一块留下，约定交清加工费后取回手表，则服装店对手表享有（）。
A、处分权B、质权C、动产抵押权D、留置权6、甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。
双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书“质押”字样。
借款到期后甲未还款。
甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。
下列说法哪一个是正确的？（）A、质押合同无效B、质押合同自签订书面质押合同之日起生效C、乙对该债券不享有质权D、乙以债券已出质对抗丙的执行申请，不能得到法院的支持7、甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。
对此，下列哪一种说法不正确？（）A、乙对相机的占有属于无权占有B、乙对相机的占有属于他主占有C、乙对相机的占有属于自主占有D、乙对相机的占有属于恶意占有8、方某向孙某借款1万元，孙某要求其提供担保，方某说："我有一部手提电脑被刘某租去用了，就以它作质押吧，但租金不作质押。
物权法练习题
一、单项选择题1、甲利用乙的树根，雕刻成艺术价值很高的精美根雕。
双方为该艺术品的所有权发生争执。
根据物权法律制度规定，拥有该根雕所有权的是（）。
A、甲B、乙C、收归国有D、甲、乙共有2、乙购买甲的一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。
后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。
根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（）。
A、合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B、合同无效，甲应返还所受领的价款C、合同有效，甲应继续履行合同D、合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失3、根据规定，如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
法律要求异议登记申请人在异议登记之日起一定时间内起诉，不起诉的，异议登记失效。
该一定时间是（）。
A、5日B、10日C、15日D、20日4、甲、乙、丙、丁共同共有一轮船，现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。
已知各共有人事先对此未作约定，则下列说法中正确的是（）。
A、甲将共有轮船抵押应经过乙、丙的同意B、甲将共有轮船抵押须乙或丙两者中的一个同意C、甲将共有轮船抵押须经乙、丙、丁同意D、甲将共有轮船抵押无需经其他人同意5、按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，（）。
A、第三人在同等条件下，有优先购买权B、其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利C、其他共有人在任何条件均有优先购买权D、其他共有人与第三人在同等条件下有平等的购买权6、张老汉立下遗嘱，等他死后由他的小儿子张二继承张老汉名下的一处房屋。
张老汉死亡后，张二要求继承该房屋，张二的哥哥张一提出异议，认为虽然有父亲的遗嘱，但是由于房屋需要登记才能转移所有权。
因此张一否认张二对房屋享有所有权。
关于该案例，下列说法中正确的是（）。
A、张二从继承开始时取得房屋的所有权B、张二只有办理房屋登记后才能取得房屋的所有权C、张二从父亲立下遗嘱时就取得了房屋的所有权D、张二的继承属于基于法律行为的物权变动7、2013年9月，甲的父母在购买住房时，将房屋的所有权人登记为甲，并办理了房产证。
“关于担保物权”部分重点条文解读
“关于担保物权”部分重点条文解读一、关于抵押合同及抵押权的效力民法典第三百九十九条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产“不得”抵押。
我们认为，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，民法典第三百九十九条规定“不得”抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。
值得注意的是，当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押，经人民法院审查后可能有两种结果：一是抵押人有处分权的；二是抵押人无权处分。
在抵押人有权处分的场合，不仅抵押合同效力不受影响，抵押权的设立也应认定有效；在抵押人无权处分的场合，虽然抵押合同不因抵押人无权处分而受影响，但抵押权的设立则取决于是否债权人满足善意取得的条件：构成善意取得的，债权人可主张行使抵押权；不符合善意取得条件的，债权人无权主张行使抵押权，真正权利人可以请求注销抵押登记。
至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押，债权人请求行使抵押权时，如果查封、扣押或者监管措施已经解除，人民法院应予支持；抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
此外，本解释沿袭《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，明确在不动产抵押中，如果当事人签订抵押合同但未办理抵押登记，仅仅抵押权没有设立，抵押合同的效力不受影响，债权人可以请求抵押人继续办理抵押登记。
在不能继续办理抵押登记的情况下，我们认为应区分是否因可归责于抵押人的原因进行不同的处理：一是不可归责于抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如自然灾害导致标的物灭失的，除抵押人因此取得抵押财产的代位物而须在代位物的价值范围内依其过错程度承担违约损害赔偿责任外，其他情形下抵押人不应承担赔偿责任；二是可归责抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如抵押人将抵押财产转让他人，此时抵押人应在约定的担保范围内承担违约损害赔偿责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
担保物权中的抵押权案例
担保物权中的抵押权案例：案例1：房屋抵押权纠纷案情：梁义江于1995年5月15日和顺德市北滘农村信用合作社马村分社签订了一份《抵押借款合同》，在属其夫妻共同财产的房屋上设定抵押以向信用社贷款，但该房屋的产权证上记载的所有权人为梁义江一人。
该抵押经过了登记，有关部门发给了信用社一份《他项权利证书》。
双方约定贷款期限为一年。
同年10月11日梁义江去世，该贷款未获任何清偿，但信用社亦一直未向梁义江的继承人即本案四原告曾转燕、梁广恩、梁惠莲、梁翠连主张债权。
后来，四原告欲变更此房屋的产权登记，但由于以前的抵押登记而无法变更。
于是，原告于2001年7月向法院起诉，认为该房屋属夫妻共同财产，梁义江当初设定抵押权的行为是无权处分行为，应确认抵押无效。
即使有效，因该抵押所担保的债权已过诉讼时效，应解除上述抵押借款合同中的抵押关系，信用社应退还上述用于抵押房屋的《房屋他项权利证明书》，并承担本案诉讼费。
问题：1、信用社是否取得了该房产的抵押权？答：信用社已经取得了该房产的抵押权。
2、原告主张抵押权因主债权已过诉讼时效而消灭是否有法律依据？答：原告的主张具有法律依据，因为，被告同梁义江约定的还款日期为1996年5月15日，因此，被告债权诉讼时效到期日为1998年5月15日，原告起诉日期已经超过债权诉讼时效两年，可以主张抵押权的消灭。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保物权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
”案例2：不动产抵押登记纠纷案情：1996年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签订一份贷款合同，合同规定建设银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B 大厦抵押给建设银行。
建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。
抵押房法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景甲与乙于2010年结婚，婚后共同购置了一套房产。
2013年，甲因经营需要向丙借款50万元，双方约定以该房产作为抵押物。
甲、乙与丙签订了抵押合同，并在房产管理部门办理了抵押登记手续。
2015年，甲因经营不善导致债务无法偿还，丙向法院提起诉讼，要求甲、乙偿还借款本金及利息。
二、案件争议焦点1. 抵押权的成立及效力；2. 婚后共同财产的认定；3. 抵押权人丙的债权实现方式。
三、案例分析（一）抵押权的成立及效力根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物、构筑物及其附属设施；（二）土地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
”本案中，甲、乙共同购置的房产属于可以抵押的财产，甲与丙签订的抵押合同符合法律规定，抵押权成立。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。
”本案中，甲、乙与丙在房产管理部门办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，具有法律效力。
（二）婚后共同财产的认定根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
”本案中，甲、乙婚后共同购置的房产属于夫妻共同财产。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十九条规定：“夫妻一方因日常生活需要负担的债务，应当以夫妻共同财产清偿；夫妻共同财产不足以清偿的，由夫妻双方共同承担。
”本案中，甲因经营需要向丙借款，属于夫妻共同债务，甲、乙应当共同偿还。
（三）抵押权人丙的债权实现方式根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
合同法2006年4月15日
2006年4月15日，因生产、经营需要，建新公司委托李志新到水泥厂联系购买水泥事宜，建新公司总经理王志亲自填写了授权委托书2张，授权范围是“以建新公司的名义为建新公司购买水泥200吨”。
同时，王志交给李志新盖有建新公司公章和合同专用章的空白合同书2份，要李志新“见机行事”。
李志新到水泥厂购买了水泥200吨，以铁路货运的方式运抵建新公司，建新公司验货后，于06年4月26日向水泥厂支付了全部货款，06年6月1日，水泥厂派人到建新公司索要水泥款，建新公司称其已于06年4月26日向水泥厂支付了全部货款，水泥厂来人则称建新公司只支付了第一次所购水泥的水泥款，第二次货款尚未支付，建新公司则称自己只从水泥厂购买了一次水泥，从未买过第二次，水泥厂催款人员拿出李志新与水泥厂签订的购销水泥合同让建新公司过目，建新公司方知是李志新利用建新公司未及时收回的授权委托书和盖有建新公司合同专用章及公章的空白合同又从水泥厂购买了200吨水泥，但李志新第二次购买的水泥，根本未发送到建新公司。
建新公司以李志新私自购买水泥，自己未收到货为由，拒付水泥款。
水泥厂在索要无果的情况下，向人民法院起诉。
要求建新公司支付水泥款及其利息。
试问：本案如何处理？甲有住房A价值200万元，因经营困难，甲以A抵押给丙银行贷款200万元，双方办理抵押登记。
其后甲欲转卖A房屋，于是甲将A卖给了丁，并办理了登记过户手续。
丙银行贷款到期后，与丁发生纠纷。
问题：银行可否实行抵押权？如：甲公司向从事承包为期5年大型工程的乙建筑公司销售水泥，双方订立了一份5年期限的水泥连续供应合同，为担保乙公司对甲公司各笔货款的清偿，由乙公司提供一栋大楼设定抵押权于甲，最高限额为5000万元。
甲享有的即是最高额抵押权。
甲为乙加工毛衣100件，加工费2000元，工作完成后乙提货80件并给付加工费1000元，后由于式样陈旧销路不好，甲催要加工费，乙说衣服不要了充抵加工费，甲不同意。
后乙又设计了几种毛衣式样，委托甲加工100件，完成后乙交付了全部加工费，但甲只交付了80件，说另外20件已经留置作为上次1000元债权的担保。
抵押贷款业务的部分法律风险
抵押贷款是银行贷款的最重要组成部份，抵押贷款容易浮现问题的环节：(一)虚假资格证明文件。
1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。
2、企业董事会(股东会)决议等证明企业借款资格的文件。
贺先生是某房屋的产权人。
2004 年 8 月 13 日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。
在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为 21 万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。
合同生效 3 个月后，借款人“贺先生”住手了还款。
银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于 2005 年 1 月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生即将偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。
令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。
面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。
2005 年 2 月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。
法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。
鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或者风险转嫁于善意的产权人。
据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。
至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。
资产价值虚高)1、资产评估价值同市场成交价值并不都是彻底相符的，一旦价值不实，则处臵时，会对债权构成重大不利影响。
2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配臵不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。
最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记,抵押担保人是否担责
最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记，抵押担保人是否担责▌编前语：我国对于不动产抵押权采取登记成立主义，即以不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
同时，根据物权法规定，不动产物权变动的合同效力原则上自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，除非法律另有规定或当事人有特别约定。
实践中经常发生的是不动产抵押合同签订并生效后，一方基于各种原因未办理抵押登记，当债务人不能清偿债务时，抵押担保人与债权人即对抵押物产生争议。
本文摘取最高法院案例5个裁判观点，共同研讨。
▌1、中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法民再335号关于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》的效力及天益公司、赵力的责任承担问题。
周红武、杨小峰、赵力三方签订的《抵押借款协议》约定，杨小峰向周红武借款，以赵力所有的金鼎花园31套房屋作为抵押担保。
该合同中关于用案涉房屋作抵押，担保主债权实现的意思表示清楚，因此抵押合同成立。
实际上赵力只是与天益公司签订了案涉房屋的认购书，其并未取得案涉房屋所有权甚至物权期待权。
赵力以未取得所有权的房产为杨小峰提供担保的行为属无权处分，现房屋所有人天益公司对在案涉房屋上设定抵押权的行为不予认可，各方亦未办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该抵押合同无效，不动产抵押权未设立。
关于赵力责任承担问题。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
”由于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》中的房屋抵押部分无效，赵力应对周红武的经济损失承担赔偿责任,而非连带清偿责任。
基于赵力未上诉、未申请再审的情况，本院对赵力应承担责任的比例及范围不作调整。
购房合同未备案能抵押
首先，从法律层面来看，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
这意味着，即使购房合同未进行备案，合同本身仍然是有效的，但该合同并不直接产生物权变动的效力。
具体到抵押行为，根据《担保法》的相关规定，房屋抵押需要办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
因此，即使购房合同已经签订，如果没有办理抵押登记，抵押权不会成立。
也就是说，购房合同未备案本身并不会直接导致合同无效，但如果没有办理抵押登记，抵押行为也是无效的。
然而，在实际操作中，如果购房合同未备案，可能会带来以下风险：
1. 产权风险：如果开发商在购房合同未备案的情况下，将房屋抵押给第三方，可
能会导致购房者的产权受到侵犯。
2. 交易风险：未备案的购房合同在法律上可能难以作为证明购房者权利的依据，
可能会影响购房者在交易中的地位。
3. 贷款风险：未备案的购房合同无法作为抵押物申请贷款，购房者可能会因此失
去通过抵押贷款购房的机会。
综上所述，购房合同未备案本身并不影响合同的有效性，但可能会影响抵押权的设立。
在实际操作中，购房者应当督促开发商及时进行备案，以确保自己的权益不受侵害。
同时，对于开发商而言，若要抵押房屋，必须依法办理抵押登记，否则抵押行为无效。
实现抵押权的起诉状怎么写
实现抵押权的起诉状怎么写一、实现抵押权的起诉状怎么写民事起诉状原告：名称：＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿法定代表人：姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿职务：＿＿＿委托代理人：姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿性别：＿＿＿＿＿年龄：＿＿＿民族：＿＿＿职务：＿＿＿工作单位：＿＿＿＿＿＿＿＿住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿被告：名称：＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿法定代表人：姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿职务：＿＿＿委托代理人：姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿性别：＿＿＿＿＿年龄：＿＿＿民族：＿＿＿职务：＿＿＿工作单位：＿＿＿＿＿＿＿＿住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿诉讼请求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿事实与理由＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿证据和证据来源、证人姓名和住址此致＿＿＿＿＿＿＿人民法院具状人（姓名）年月日二、抵押权实现需要具备的条件１、抵押权必须有效存在抵押权是否有效成立，原则上应以抵押登记的为准。
也就是说，凡法律规定应当办理抵押登记的，只有办理抵押登记，抵押权才有效成立；未办理抵押权登记的，抵押权不成立。
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未办理抵押登记合同是否有效
当然是有效的，必须登记的是，如未登记，只是权可能未生效。
《》第15条对合同效力与物权效力的区分作出原则规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
市南区
在关系建立之初，很多都会要求提供一定的物，因而签订的合同也被称之为借款。
那现实中，要是未办理抵押登记的话，此时这个合同是否还具有法律效力呢？我们一起在下文中进行具体了解吧。
一、未办理抵押登记合同是否有效
未按我国《》要求办理抵押物登记手续。
我国《担保法》第42条第2项规定，以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。
签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。
二、未经所有权人同意能抵押吗
未经房产所有权人同意，以他人房产作抵押。
这样做不但抵押关系无效，而且构成侵权。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定：“借款人以自己不享有所有权或权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。
”
三、抵押合同无效的情况
房产属不动产，具有价值大、毁损风险小等特点，是中最常见的担保形式。
现实生活中，部分当事人由于未按法律规定办理抵押，致使房产抵押存在种种问题。
1、未按我国《担保法》要求办理抵押物登记手续。
我国《担保法》第42条第2项规定，以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。
签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。
2、未经房产所有权人同意，以他人房产作抵押。
这样做不但抵押关系无效，而且构成侵权。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定：“借款人以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。
”
3、未经共有人同意以共有房产作抵押。
这样做不仅抵押关系无效，而且侵犯其他共有人的合法权益，由房产抵押引发侵权
纠纷。
4、用于抵押的证件不齐全。
房产抵押必须质押和，有的当事人只将房产证抵押，未将该房产的土地使用证抵押;或者只在抵押合同中规定以“某某房产作抵押”，而有效房产证件未交人掌握，致使抵押物失控，造成多头抵押的不良后果。
现实中，就同一物品进行多次抵押的情况是普遍存在的，而作为债权人为了保护自身合法权益，最好是在进行抵押之后办理相应的登记手续。
但要是未办理抵押登记的话，则自己的债权就有可能无法实现。