供暖设备管理

一、供暖设备管理综述

二、供暖设备是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分。随着城市居民生活水平的提高、工

作条件的改善和环保节能的需要，城市供暖越来越多的采用集中供暖。集中供暖的管理是一种技术含量较高的系统工程。

三、（一）供暖管理职责划分

四、１．采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理企业负责维护、管

理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。

五、２．采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、

管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。

六、（二）集中供暖管理内容

七、集中供暖系统由热源（供热锅炉房）、热网（供暖管网）、散热设备（热用户）３部

分组成。供暖管理对象是供暖系统的生产和再生产过程。具体管理内容为热源管理、热网管理和热用户管理。

八、（三）供暖管理的特点与要求

九、供暖设备除具有房屋设备的一般特点外，还具有：

十、１．管理的系统性

十一、供暖设备管理的本质是把供暖系统的３个部分有机地结合起来，保障系统的正常运行。因此，在管理上就具备更强的系统性，如不能只管热源忽视管理用户。

十二、２．明显的季节性

十三、供暖时间随纬度的增加而延长，少则３个月，长达８个月。系统在供暖期间满负荷运行，工作紧张，运营期过后设备闲置。这就对工作人员的管理及设备的管理提出了特殊要求。

十四、３．经营性更突出

十五、供暖过程既是生产过程又是消费过程，费用投入大，具有很强的经营性。物业管理企业必须增强经营意识，加强对供暖管理的经济可行性分析，制定合理的收支方案与标准。

十六、４．对环保要求高

十七、燃料的燃烧会排放烟尘和有害气体，燃料及垃圾的存放与运送要占有场地和通道，这就会给环境环卫管理带来一定困难，而居民对生活环境的要求、政府对环保的要求却越来越高，这些都对供暖管理提出了更高的环保要求。

十八、（四）供暖的物业管理模式

十九、供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司管理。

二十、１．自营管理

二十一、自营管理就是由物业管理企业组建专门机构对供暖系统全面负责，管理其运行和维护。包括热源管理、热网管理和热用户管理。

二十二、２．委托专门的供热管理公司管理

二十三、委托专门的供热管理公司管理，就是由物业管理企业（甲方）与供热管理公司（乙方）签订管理合同，由乙方对供热系统负责运行和维护，即进行热源与热网管理；甲方提供必要的费用和监督，即进行热用户管理。在这种方式下，甲方应注意以下几点：二十四、（１）选择乙方的条件

二十五、① 应具有有关管理部门核发的资质证书。

二十六、② 人员技术水平较高，有管理与本区域供热规模相应的管理经验和能力。

二十七、③ 管理组织严密，人员素质较高，企业有较高的知名度和信任度。

二十八、④ 具有相应的维修机具和检测手段。

二十九、（２）资金的划拨

三十、① 在全年收取的采暖费中，提取必要的系统折旧费、更新改造及大修费等费用后，从剩余部分中再确定支付乙方的数额。

三十一、② 支付乙方的费用，主要包括能源费（煤、水、电）、劳务费、运行管理费及中、小修费等。

三十二、③在运行中，如果设备出现故障需要大修及更换时，自然原因由甲方支付费用；

如因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换。

三十三、④资金不可一次提前全部支付，可分段支付，并留一定比例的质量保证金，待运行结束无误后再付清。

三十四、（３）签定供暖合同时应注意的事项

三十五、①确定合理的供暖指标（国家或地方有规定时，应执行规定的要求），由甲、乙双方共同考核。达不到标准时，应对乙方进行经济处罚或赔偿经济损失，直至中止合同。

三十六、②甲方应向乙方提供必要的图纸资料，以利于供热系统的维护管理。

三十七、③乙方应设专门的管理人员，配合甲方管理好小区的供暖工作，协调双方工作。三十八、④乙方应设２４小时值班接待人员。

三十九、⑤供暖结束后，乙方应保持设备完好整洁，并对设备进行保养，做好环境和设备卫生。

四十、二、供暖锅炉房的管理

四十一、自营管理模式下的供暖管理

四十二、（一）供暖锅炉房的接管

四十三、锅炉运行的管理工作是从竣工验收开始的。作好验收工作，有利于保证施工质量，便于了解和掌握供暖系统状况和设备使用性能，对系统投入运行后的维修与管理有重大意义。因此，物业管理企业接管供热锅炉房旱，应认真进行验收检查。对欠缺的部分，要求施工企业进行整改，或者由开发提供资金，物业管理企业进行整改。

四十四、１．接管新建锅炉房应检查下列资料：

四十五、（１）锅炉资料。包括：锅炉图样（总图、安装图和主要受压部件图）；受压元件的强度计算书；安全阀数量和流道直径（喉径）的计算书（对额定出口热水强度高于或等于１００℃锅炉）；水流程图及动力计算书（自然循环的锅壳式锅炉除外）；

锅炉质量证明书；锅炉安装说明书和使用说明书；受压元件设计更改通知书。

四十六、（２）锅炉房设计及安装资料。包括：锅炉房平面设计、竣工图；环保部门对锅炉房的噪声及烟尘污染的监测报告并合格；其它各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明书；锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录；水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录，锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录，７２小时热态试运行记录（以便了解供暖系统试运行的各项热工数据和运行参数是否达到设计要求）；储煤、灰渣场地和附属用房是否符合要求。

四十七、２．接管已运行多年的锅炉房，还应注意以下几点：

四十八、（１）查阅历年（尤其是近二年）锅炉房运行的各项记录，掌握锅炉是否能正常运行。