安徽六安市房地产项目整体市场调研报告

安徽六安市房地产项目整体市场调
研报告
六安城东商业市场调研报告10.17
六安城东商业市场调研报告
一、商业市场格局（一）整体概述
随着六安经济不断发展以及消费者需求的逐步升级，六安商业市场的格局和业态也逐步发生变化：目前六安市的商圈主要集中在皖西大道和解放路沿线，沿皖西大道两旁的商业主要有：西都商圈、六安大市场商圈；解放路沿线的明珠广场步行街商圈；二院附近由义乌小商品市场、顺达大市场和光彩大市场形成的专业市场商圈；此外还有政务区佛子岭路沿线生活商圈。

在业态上，从以前以社区类商业和百货商场为主的零售形态逐过渡到连锁超级市场、专业市场、购物中心等多样化形式并存的体验型销售模式。

（二）各商圈特点
1、明珠步行街商圈
位于市中心繁华商圈核心，以大众化、多样化、休闲化为基本特色，经营品种包括中低档服装、饰品、鞋帽类为主，多种业态兼有，人流量较大；主街道店面以品牌店为主，经营状况较好，内街铺整体档次不高，规划定位陈旧，经营管理
水平低下。

2、西都广场商圈
位于皖西路商业繁华地段，包括有浙东商贸城、红街、西都广场和新都会沃尔玛等特色商业街和百货商场，是六安市最主要商圈的之一，辐射范围达六安市及周边乡镇，经营品种以黄金珠宝、高档化妆品、中高档服装、箱包鞋帽、数码产品等为主，规模较大、品种齐全，档次较高，经营状况较好。

3、六安大市场商圈
已成功创办了2.5万㎡小商品综合市场和3万㎡皖西规模最大、档次最高、品牌最全的家俱、灯饰广场。

主营时尚百货、品牌箱包、服装鞋类、婚庆、食品批发等小商品，但档次较低，购物环境较差，经营状况较好
4、义乌市场商圈
该商圈以经营家具、建材、灯饰为主，少量宾馆和酒店。

义乌小商品市场种类多而杂，档次较低，整体经营情况较差；顺达大市场和光彩大市场为建材专业市场，经营品种专业性较强。

5、佛子岭路商圈
住宅底下临街商铺，一般为单层，局部为两层，经营业态以特色餐饮、
生活超市、便利店、理发干洗店等为主，主要是为了满足周边居民生活需要，业态较为落后，缺少精品百货和大型超市，
未来有较大的升级空间。

（三）总结
1、商业网点扩展迅速，商业体系不明确，整体层次偏低，存在低水平重复建设的现象；
2、市级商业中心已经基本形成，但尚未形成有辐射力的区级商业中心，整体商业布局不够合理；
3、社区商业中心欠发育，小型网点布局多沿城市道路两侧杂乱铺开，特色商业街有待整合；
4、六安专业市场较多，业态基本涵盖了服装、鞋帽、电子数码、建材、小商品、家具等日常经济生活所有方面，但各大专业市场之间同质化现象严重，档次低而不专；
二、全市商业价格走势
1、商业销售套数
2012年来，随着住宅市场持续升温，刚需、首改族的接连入市，住
宅市场率先回暖，商业市场变化不大。

数据显示，从春节过后，商业成交量一直处于平稳状态，基本维持在200余套。

2、商业销售均价走势
从上图可以看出，相较于平稳的住宅价格走势，商业价格则显得波动较大。

从三月份之后，连续5个月超过住宅售价，并在8月份明显上涨。

主要是因为金领欢乐世界已开园，目前销售状况较好且销售价格较高，拉高了全市整体商业的售
价。

（数据来源于六安房地产信息备案网）
三、城东沿街铺面个案调研
安徽六安市房地产项目整体市场调研报告篇二：六安市房地产市场供求状况调查
六安市房地产市场供求状况调查
一、六安市土地储备与用地规划
1、六安市区内国有土地级别划分为：
一级地主要分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。

二级地主要分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。

三级地主要分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解
放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。

四级地主要分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。

五级地主要分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。

2、土地储备状况
城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58平方米。

城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。

六安土地储备已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让，"征、收(购)、储、供"一条龙管理。

到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。

除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。

总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来
旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。

3、土地出让与开发
2004年六安城市规划区供应了62 宗土地，土地总面积301.22万平方米。

从2002年起六安在
土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。

对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。

通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有计划推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。

2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。

2005年计划出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。

7月29日挂拍的是皖西东路D地块、北门塔公园以北、裕安区政府招待所等5个地块，共计14.7万平方米，221 亩。

结合过去两年的情况，土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004年来明显增多，从中也可看出，房地产开发项目增速较快，竞争将趋于剧烈，但土地的价格仍在一个稳步上涨的层面上前行。

二、房地产开发市场概况
1、开发状况：
自2000年到2004年以来，共有53家开发企业参与六安的房地产开发，其中来自市外的开发企业43家，开发土地面积4200亩，其中老城改造面积3000多亩。

并开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.94平方公里，先后改造地块40个，拆除各类旧房屋170万平方米、开发面积近200万平方米、商品房约140万平方米。

六安明令城市规划建设用地60平方公里以内及西环路外侧200平方米至老淠河（窑岗嘴大桥至新安大桥段）范围内的农民既城市近郊特定范围内的住户，符合新建或翻建住宅条件并提出建设申请的，原则上必须进入市政府统一建设的安置点，购买公寓住宅。

每户80平方米以内按建设成本价提供，超出部分按市场价购买。

首批来自芜湖、江苏、福建的开发商开发建设了毅达小区、明都花园、锦绣花园、兴美花园等，以此带动了六安市的房地产市场。

同时，一批投资较大、档次较高的项目，如天盈星城、徽商国贸中心、明珠广场、沃尔特大酒店，正在建设之中。

2003年，全市房屋交易面积68.96万平方米，交易额7.89亿元。

2004年房屋交易面积平方米。

市区经济适用房建设和危旧房改造步伐加快。

相继建成了毅达小区、锦绣花园、明都花园、金鼎花园、兴美花园、金裕小区等住宅新区。

2、价格状况
六安房价大体经历三个阶段，1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米。

2005年多层住宅城区都在2000元/平方米以上，徽商国贸中心房价最高达到2698元/平方米。

高层、小高层的出现将使房价提升一个层次。

目前，六安第一栋小高层住宅，位于皖西路上的华安中心广场即将封顶，市场价已达2200元/平方米以上。

由于2003年开工面积较2002年减少，导致2004年竣工房屋市场放量相对较少。

由于旧城改造带来的需求拉、城区常住人口增加等因素，自2003年底起，住房价格呈爆发式增长，因而2005年上半年房地产住宅市场的销售情况仍然表现突出，而随着2004年的开工面积和住宅项目土地市场大量投放，预计2005年下半年起将逐渐影响市场。

特别是中央7部委出台了更加严厉的调控房价措施后，虽然六安拆迁改造还有一定的空间（如常青路、黄大街的拆迁改造），但相对而言，未来市场形势不容乐观，六安房价迅猛上涨的幅度会得到有效遏制，房地产投资市场风险骤然加大。

3、市场特点:
从经济水平来看，六安近几年的发展比前些年有了更快的发展，经济发展较为稳定，特别是在经济开发区政务新区等的带动下，区域发展潜力看好。

由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化，1/3房源为动
拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力；
从房地产业发展来看，由于城市居民自建房或者单位集资建房相对较少，大部分人都接受了商品房的概念，近年来商品房在六安迅速的启动和被广大客户接受，房地产的发展一直都处于供销两旺的势头；外埠房地产商抢滩六安，一方面提升了六安房地产的发展水平，另一方面也将本土部分小开发企业或体制落后的企业淘汰出局，以东苑小区、中房六安分公司等六安房地产领头羊已经淡出。

六安房地产业经过了谨慎启动、盲目开拓，到政府有序管理后，正逐渐走向理智和成熟，培育了一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家。

随着商品房的上市量稳步上升，特别是2004年价格经过井喷式的发展后，2005年商品住房的销售逐步转稳。

从产品特征来看，六安市现有住宅建筑面积在80-130平方米（二居室及三居室为主）楼层在二三四五层的消化较快；商品房仍以初步的住宅功能为主，对小区绿化以及小区物业管理以及配套服务方面较为欠缺；纯住宅项目较少，大多住宅采取商住一体的格局，商业
氛围太浓，也降低了住宅的品质；栋间距太小，停车位设计较少，景观布局一般，整体居住环境不尽理想；大面积户型的消化难度大和购买力不足是比较明显的特点。

商业街区偏多、小区内部步行街过烂；铺面多为上下双层联体；老城改
造项目几乎都是商住型，内部建设二条以上的小型商业街。

从消费热点来看，住宅集中在城南板块、六安一中周围、环九墩塘和中心广场区域，分别具有政务区、教育、环境和时尚概念，区位特色十分明显。

商业铺面热点分散，单层小铺面需求较旺。

由于传统商业中心鼓楼街、黄大街、云露街等逐渐消失，尚没有形成新的、具有鲜明商业业态的街区。

而皖西路只是集中在街道的北侧，仅仅是超级市场的投资乐园。

从产品需求来看：住宅热、商业冷。

从城区明珠广场、徽商国贸中心、豪门花园等楼盘来看，都存在一个共性，就是住宅供不应求，店铺门面房问津者少。

徽商在住宅市场风光无限，始终引领六安房价，为疯狂上涨的房价推波助澜。

然而，其沿解放路商业步行街销售步履艰难，沿人民路商业迟迟不敢定位，被逼无奈正在悄悄更换销售代理，以便推动市场销售。

豪门花园商业铺面更始创下单月无销售的尴尬的记录。

明珠广场步行街小铺面好于大铺面，而沿解放路黄金地段的已封顶的两幢7层综合楼，本地市场也难以接受，没有产生预期的所谓黄金效益。

各家都分别成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投资。

安徽东旭房地产销售代理公司
二00五年十月
附：六安市某公司近期房地产市场问卷调查
六安市商品住宅消费者特征及其需求特点
1、受访者目前居住状况调查
虽然目前六安市民自有住房比例较高，但主要还是以单位自建房和经济适用房为主，考虑到受访者在接受访问时心理因素所导致的误差，实际拥有完全产权的商品房的市民所占比例可能会低一些，49%的受访者与父母同住，随着这部分受访者经济实力的提高和新的住宅理念的认同，这表明目前商品房在六安的住宅市场中尚未占据主导地位，商品房对于希望改善和讲求自身居住环境和品质的客户还有相当大的发展空间。

2、受访者购买有完全产权的商品房的潜在意愿调查
17%
42%
安徽六安市房地产项目整体市场调研报告篇三：六安市旅游综合体市场调查研究报告
六安市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告2017-2022年
前言
旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。

我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。

旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消
费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。

中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。

为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。

据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。

旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。

中商产业研究院发布的《2017-2022年六安市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。

本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、六安市旅游市场总体规模与旅游景区现状、六安市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发运营策略，六安市旅游综合体投资前景及项目开发规划运营策略等。

本报告是旅游企业、房地产企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战
略的必备参考工具，极具参考价值！
【出版日期】2016年
【交付方式】Email电子版/特快专递
【价格】纸介版：12800元电子版：12500元纸介+电子：125800元
第一章旅游综合体相关概述
第一节旅游综合体概念
一、旅游综合体的定义
二、旅游综合体的作用
第二节旅游综合体的特征
一、功能的核心性
二、空间的延展性
三、产业的相关性
四、服务高品质性
第三节旅游综合休相关概念辨析
一、与城市综合体的关系
（一）核心功能
（二）服务对象与目的
二、与旅游产业集群的关系
（一）范围界定
（二）核心功能
三、与旅游地产的关系
（一）开发模式
（二）主要目的
第四节旅游综合体的内涵
一、旅游产业化是背景
二、空间集聚是基础条件
三、多重要素整合是本质
四、旅游休闲是导向
五、商业运作是盈利点
六、土地使用效益优化是目标
七、综合功能是特征
第二章中国旅游业发展分析第一节中国旅游总体规模分析
一、中国居民旅游人数规模
二、城镇居民国内旅游情况
三、农村居民国内旅游情况
四、国内居民旅游花费总额
第二节中国入境旅游市场分析
一、入境游客人数规模分析
二、入境旅游收入规模分析
三、入境旅游客源分布情况
四、港澳台入境游客规模分析第三节中国出境旅游市场分析
一、居民出境旅游人数分析
二、因私出境旅游人数分析
三、赴日旅游市场状况分析
四、赴台旅游市场状况分析
第四节黄金周及假日旅游市场分析
一、元旦小长假旅游市场分析
二、春节黄金周旅游市场分析
三、清明小长假旅游市场分析
第三章六安市旅游市场环境分析第一节六安市宏观经济环境分析
一、六安市GDP增长情况分析
二、六安市工业经济形势分析
三、六安市固定资产投资分析
四、六安市经济形势发展展望
第二节六安市旅游政策环境分析
一、中国旅游行业相关政策分析
二、国家金融支持旅游相关政策
三、六安市旅游行业相关政策分析
四、六安市旅游产业规划政策分析第三节六安市旅游行业社会环境
一、六安市人口规模及结构分析
二、法定节假日带薪假期实施
三、城乡居民收入与消费状况
四、六安市旅游交通基础情况
第四章六安市旅游市场分析
第一节六安市旅游市场规模分析
一、国内旅游收入规模分析
二、旅游外汇收入规模分析
三、旅行社数量及人员分析
第二节六安市入境旅游市场规模分析
一、入境旅游收入规模分析
二、入境游客人数规模分析
三、入境旅游客源分布情况
四、六安市出境旅游市场规模分析
第三节六安市黄金周及假日旅游市场分析
一、十一黄金周旅游市场分析
二、元旦小长假旅游市场分析
三、春节黄金周旅游市场分析
四、清明小长假旅游市场分析
第四节六安市旅游细分市场发展分析
一、六安市生态旅游市场分析
二、六安市红色旅游市场分析
三、六安市乡村旅游市场分析
四、六安市会议旅游市场分析
五、六安市温泉旅游市场分析
第五章六安市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例第一节中国旅游综合体发展现状
一、旅游综合体开发现状
二、旅游综合体开发特点
三、旅游综合体开发策略
四、旅游综合体开发模式
第二节六安市旅游综合体开发运营模式
一、政府运营模式
（一）政府角色定位
（二）政府运作关键要点
事业单位调研报告
事业单位岗位设置管理工作调研报告
事业单位岗位设置管理工作调研报告
一、事业单位岗位设置工作的主要精神
1、统一思想，提高
认识，切实抓好事业单位岗位设置管理工作。

一是XX年中央批准下发了《深化干部人事制度改革纲要》，明确了事业单位人事制度改革方向。

同年，中央组织部、人事部下发了《关于加快推进事业单位人事制度改革的意见》，要求建立岗位管理制度，全面推进聘用制。

XX年8月31日又出台了《事业单位岗位设置管理试行办法实施意见》。

XX年底人事部召开了全国事业单位岗位设置管理工作座谈会，要求各地加快进度，尽快入轨运行。

XX年7月，省里召开了事业单位岗位设置管理实施工作会议。

对全省事业单位岗位设置管理工作进行了部署。

二是事业单位岗位管理制度是按照科学合理、精简效能的原则，通过事业单位实行岗位总量控制和最高等级控制，组织引导事业单位因事设岗、按岗聘用、以岗定薪、合同管理，实现由身份管理向岗位管理、由固定用人向合同用人的转换。

三是建立事业单位岗位设置管理制度，是对事业单位人事管理制度的重大改革和创新，也是推进事业单位收入分配制度改革的迫切需要，对于充分调动事业单位各类人员的积极性、创造性、增强事业单位生机与活力，
促进经济和社会事业又好又快发展，都具有十分重要的意义。

2、事业单位岗位设置管理实施中的政策和原则。

（1）实施范围：岗位设置管理的实施范围与事业单位收入分配制度改革实施办法所规定的范围是一致的。

从单位看，经机构编制部门批准设立，包括经费来源主要由财政拨款、部分由财政支持以及经费自理的事业单位均纳入实施范围，使用事业编制的社会团体参照执行。

从岗位和人员看，事业单位的管理岗位、专业技术岗位、工勤技能岗位，以及在这些岗位上工作的正式工作人员，都要按照岗位设置管理的有关规定进行管理。

（2）岗位类别：根据国家确定的事业单位通用岗位类别，事业单位岗位包括三类，即管理岗位、专业技术岗位和工勤技能岗位。

（3）岗位等级：
a、管理岗位等级设置：管理岗位分为10个等级，由高到低分为一到十级职员岗位。

管理岗位最高等级职员岗位设置，按照机构编制部门核定的机构规格确定。

b、专业技术岗位等级设置：专业技术岗位分为13个等级，包括高级岗位、中级岗位、初级岗位。

高级岗位分为7个等级，即由高到低分为一到七级，其中高级专业技术职务正高级岗位包括一到四级，副高级岗位包括五到七级，中级岗位分为3个等级，即由高到低分为八到十级；初级岗位分为3。