济南市基准地价技术手册

济南市城区国有土地基准地价应用技术手册
一、基准地价内涵及适用条件
（一）基准地价评价范围。

1、基准日
城区基准地价评估的基准日为2007年1月1日。

2、土地使用年期
按法定最高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。

3、土地开发程度
城区基准地价设定的土地开发程度设定为“六通一平”(包括通上水、通下水、通讯、通电、通气、通路，场地内土地平整)。

4、容积率
城区基准地价的容积率统一设定为商业用地、住宅用地为1.3，工业用地为0.6。

（二）基准地价标准及内涵。

1、济南市城区国有土地级别基准地价标准见下表：
济南市城区国有土地级别基准地价表（表一）元/平方米
3、名词解释：
(1) 生地地价：是指未完成土地开发等基础设施建设，且宗地内也未平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

(2) 熟地地价：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

(3) 毛地地价：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

（三）宗地级别的界定及评估
1、沿主要街道跨级别的宗地评估时：商业按高级别基准地价操作；住宅、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。

2、沿一般街道跨级别的宗地评估时：商业、住宅、工业均按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。

3、级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。

其中，靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于6%；靠近高级别的应加价修正，加价修正系数不得大于8%。

4、评价区级别外的宗地评估，参照邻近级别并适当进行区位减价修正。

二、基准地价及修正体系
（一）商业用地基准地价及修正体系
1、商业基准地价
表1-63 济南市城区商业用地I-1区片基准地价修正体系因素说明表
表1-64 济南市城区商业用地II-1区片基准地价修正体系因素说明表
表1-65 济南市城区商业用地II-2区片基准地价修正体系因素说明表
因素好较好一般较差差
距市级商服中心距离(米) ＜800 800-1200 1200-1800 1800-2500 ＞2500 距区级商服中心距离(米) ＜100 100-400 400-600 600-900 ＞900 商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低
临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较适宜与业态较不适
宜
与业态不适
宜
500米内站点数≥8 6-7 5 4 ≤3 最近公交站点距离(米) ＜100 100-200 200-300 300-400 ＞400
交通限制人车无限制—人无限制，车
受限
—明显阻隔
停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车
受限
停车较不方便很难停车
人流量人流量大人流量较大人流量一般人流量较小人流量小宗地宽深比＞1.3 1.1-1.3 0.8-1.1 0.6-0.8 ≤0.6
出入方便程度三面以上临街，出
入方便
两面临街，出入
较方便
一面临街
局部临街，出
入不方便
局部临街，出
入困难
面积与形状便于土地利用对土地利用略
有影响
对土地利用有
一定影响
对土地利用影
响较严重
对土地利用
影响严重
表1-66 济南市城区商业用地II-3区片基准地价修正体系因素说明表
因素好较好一般较差差
商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低宗地宽深比＞1.3 1.1-1.3 0.8-1.1 0.6-0.8 ≤0.6
面积与形状便于土地利用对土地利用略
有影响
对土地利用有
一定影响
对土地利用影
响较严重
对土地利用
影响严重
表1-67 济南市城区商业用地II-4区片基准地价修正体系因素说明表
因素好较好一般较差差
距市级商服中心距离(米) ＜400 400-600 600-1000 1000-1500 ＞1500 距区级商服中心距离(米) ＜200 200-500 500-800 800-1200 ＞1200 商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低
临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较适宜与业态较不适
宜
与业态不适
宜
500米内站点数≥8 6-7 5 4 ≤3 最近公交站点距离(米) ＜100 100-200 200-300 300-400 ＞400
表1-68 济南市城区商业用地II-5区片基准地价修正体系因素说明表
表1-69 济南市城区商业用地II-6区片基准地价修正体系因素说明表
表1-70济南市城区商业用地II-7区片基准地价修正体系因素说明表
表1-71济南市城区商业用地II-8区片基准地价修正体系因素说明表
表1-72济南市城区商业用地II-9区片基准地价修正体系因素说明表
表1-73济南市城区商业用地II-10区片基准地价修正体系因素说明表
表1-74济南市城区商业用地II-11区片基准地价修正体系因素说明表
表1-75济南市城区商业用地III-1区片基准地价修正体系因素说明表
表1-76济南市城区商业用地III-2区片基准地价修正体系因素说明表
表1-77济南市城区商业用地III-3区片基准地价修正体系因素说明表
表1-78济南市城区商业用地III-4区片基准地价修正体系因素说明表
表1-79济南市城区商业用地III-5区片基准地价修正体系因素说明表
表1-80济南市城区商业用地III-6区片基准地价修正体系因素说明表
表1-81济南市城区商业用地III-7区片基准地价修正体系因素说明表
济南市城区住宅用地I-1区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地I-1区片基准地价修正系数表(%) 表3-4
济南市城区住宅用地IV-1区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地IV-1区片基准地价修正系数表(%) 表3-4
济南市城区住宅用地4-5区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地4-5区片基准地价修正系数表(%) 表3-4
济南市城区住宅用地3-7区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地3-7区片基准地价修正系数表(%) 表3-4
济南市城区住宅用地2-2区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地2-2区片基准地价修正系数表(%) 表3-4
济南市城区住宅用地2-5区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地2-5区片基准地价修正系数表(%) 表3-4
济南市城区住宅用地2-7区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地2-7区片基准地价修正系数表(%) 表
3-4
济南市城区住宅用地3-3区片基准地价修正体系因素说明表表3-3
济南市城区住宅用地3-3区片基准地价修正系数表(%) 表3-4
表10 住宅用地宗地地价影响因素指标说明表（Ⅲ级）
表11 住宅用地宗地地价影响因素指标说明表（Ⅳ级）
表12 住宅用地宗地地价影响因素指标说明表（Ⅴ—Ⅵ级）
表13 住宅用地宗地地价影响因素指标说明表（Ⅶ—Ⅷ级）
表14 济南市工业宗地地价影响因素因子说明表（Ⅰ级）
表15 济南市工业宗地地价影响因素因子说明表（Ⅱ级）
表16 济南市工业宗地地价影响因素因子说明表（Ⅲ级）
表17 济南市工业宗地地价影响因素因子说明表（Ⅳ级）
表18 济南市工业宗地地价影响因素因子说明表（Ⅴ级）
表19 济南市工业宗地地价影响因素因子说明表（Ⅵ—Ⅶ级）
2、级别基准地价修正系数表
（1）商业用地级别基准地价修正系数
一级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
二级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
三级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
四级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
五级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
六级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
七级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
八级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
九级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
十级商业用地级别基准地价修正系数表(%)
（2）住宅用级别地基准地价修正系数
一级住宅用地级别基准地价修正系数表(%)
二级住宅用地级别基准地价修正系数表(%)。