国有房地产企业资产管理模式探析

国有房地产企业资产管理模式探析

彭佩

重庆渝高新兴科技发展有限公司

摘

要：伴随社会经济快速发展，房地产行业迎来了新局面，从开始的鼎盛时期到现在的增量与存量并轨

之际，国有房地产企业应紧紧跟随政策变化，优先布局，由“产销模式”及时调整至“产销模式”与“资管模式”并行。相比其他企业，国有房地产企业资产种类较多，为资产管理人员带来了诸多难度。本文围绕国有房地产企业资产管理必要性展开研究，在分析国有房地产企业资产管理问题基础上提出了几点有效的管理建议，以期为资产管理人员提供参考，切实强化国有房地产企业资产管理水平，增强国有房地产企业竞争力。

关键词：房地产企业；资产管理；策略

目前，我国大多国有房地产企业在发展过程中面临着诸多压力，如内部管理压力、服务质量压力以及改革压力等。在国有房地产企业管理中，内部控制属于企业整体控制管理活动中必不可少的环节。制定各项有效的规章制度，实施关键举措并执行具体程序，可以保障企业经济活动依法且合规，提高资产安全性及使用效率，确保财务信息足够真实、完整。因此，国有房地产企业应正视资产管理现状及问题，在此基础上寻觅更有效的管理措施，进而增强国有房地产企业资产管理效果，为国有房地产企业长足发展保驾护航，积蓄竞争实力与能量。

一、国有房地产企业资产管理重要性

在国民经济发展中，国有房地产企业发挥着重大作用，可以稳定经济大盘。在国有房地产企业改革进程中，加强资产管理尤为关键，这是促进国有房地产企业资产保值、增值以及提高国有房地产企业核心竞争力和自身发展质量的必要路径。国有房地产企业资产管理关系到企业发展，只有加强企业的资产管理，把先进管理技术和观念运用到实际经营中，才能使国有房地产企业资产管理方式与时俱进，从而促进国有房地产企业在先进管理模式下稳步发展。只有在高品质的管理下，企业才能进行内部资产的清理和盘活，以提升资产的使用和管理价值。同时，通过完善的管理模式，可以有效防止国有房地产企业资产流失，实现资产保值目标，进一步提高国有房地产企业经济效益。

二、国有房地产企业资产管理现状（一）资产管理体系有待完善

目前，我国国有房地产企业在资产管理过程中，重点和难点在于自持房地产的运营管理，由于资产数量庞大、

业态多样、人员有限、权责不对、缺乏完善的涵盖“开发—销售—自持—招商—后续运维”全生命周期管理体系等原因，难以对其进行有效管理运营，从而导致资产运营效益不高，目前仅限于单纯的物理空间租赁运营模式。

（二）资产管理模式落后

在现行经济环境之下，租赁市场不景气，导致房产空置率高、国有资产的利用率及收益率均远远低于民营企业。在运营上也是思维僵化、被动服务，不会主动挖掘新的业务模式。此外，运营盈利难。目前，我国国有房地产企业租赁产业尚处在初级阶段，发展程度相对较低。房屋租赁市场的发展状况仍然较为单一，租金作为其主要收入来源，盈利难仍然是目前房地产企业的共性问题，房地产市场整体收益率普遍偏低，投资回报期长。同时，大多国企都在以租赁土地进行新的租赁房屋开发，从前期投标到后期的建设运营都要花费巨资，这就要求企业必须要有大量的现金来支持，导致企业资产负债率偏高，对后期经营管理也会造成一定难度。因此，国有企业在开拓住房租赁市场时，必须进行科学的投资规划，充分挖掘其新的收益增长点，通过收取管理费、保洁、维修、搬家等与住宿相关的服务费，不断总结盈利经验，通过经营管理实践逐渐形成独具特色的盈利模式。总之，当前我国国有房地产企业住房租赁市场发展的各个阶段都存在明显差异，国有企业要根据国家任务和自身发展定位，主动拓展住房租赁业务，稳定拓展住房租赁业务，发挥好国有企业作为“稳定器”“压舱石”的作用。

（三）专业化人才队伍缺失

我国大多国有房地产企业多以投资拉动为主，而在规模较小、现金流较少的资产管理业务中，往往缺乏规

划设计、招商运营、资本运作等方面的专业人员储备。然

而，由于一些国企的制度机制不够创新，人才引进和考

核激励机制不完善，很难调动员工积极性、主动性和创

造性，资产管理向好发展缺乏后劲。坚持以人才为第一

资源，以人才引进和内部培养为核心，加强培养资本运

作、市场运营、招商开发、品牌策划等领域的专业人才，

才能夯实人才保障。然而，国有房地产企业未进一步完

善市场化考核激励机制、人才培养机制、人才选拔机制

及职业经理人激励机制，缺少人才成长创造空间和平

台，无法有效地激发团队活力。此外，未建立和完善容错

机制，缺少勇于创新、敢于担当、合理容错的良好氛围，

很难真正激发专业化人才队伍活力。

三、国有房地产企业资产管理策略

（一）转变管理理念

在国有房地产企业经营实践中，必须不断完善原有

管理模式，以促进企业经营发展。在进行实际管理时，单

靠一个人或一个部门很难有效地实现预期管理目标，这

就要求整个企业的员工都要积极参与。在注重资产经营

的前提下，员工要深刻理解经营的内涵，转变经营观念，

并依据目前的经营状况，制订健全的经营制度和规范的

经营过程。健全制度和程序是保障企业资产管理质量的

重要前提，建立健全的资产经营体系，促进企业资产管

理工作规范化发展。为此，在企业内部要确保经营品质，

必须强化员工培训，以确保国有房地产企业资产效益，

确保产业增值。

（二）完善管理模式

为了提高国有企业的综合竞争力，必须在经营理

念、资产管理理念和管理方法上进行变革，以发展眼光

来探讨房地产的发展趋势，并根据发展的趋势转变观

念，不断引入先进的资产管理方法，使自己的管理模式

与时俱进，从而成为市场中的领军人物。企业在进行资

产经营的过程中，要确保资产的利用效率，就必须采用

生命周期的管理思想对资产的整个过程进行管理。在购

买和建造资产时，必须对购买方案进行严格的可行性分

析，并对其进行精确的成本和效益估算。同时，企业要利

用信息化和数据共享的功能，实现对资产的全方位、全

过程的管理，从而有效地保障资产的质量。例如，利用信

息化技术将与资产有关的数据输入到计算机管理系统，

实现采购、调拨、报废等所有的资产管理过程信息化，实

现对管理者和管理者的共享和查阅，再根据管理系统中

的数据做出合理决策。

（三）加强信息化、智能化建设

在具体实践中，国有房地产企业应将管理依托于管

理系统，利用信息化技术构建完整的数据库，采集相关

的资料数据，为管理人员提供保障。在进行资产管理工

作中，将现代化管理理念与管理系统相融合，促使企业

管理水平更好地提升。国有企业关系着国民经济发展，

涉及的内容较多、较广，涉及的每一项专业都有大量资

产需要管理，种类多样化，分布呈现分散的状态。信息化

时代背景下，国企更应该意识到信息技术的重要性，将

信息技术与企业管理相结合。通过资产管理系统的有效

运用，对资产进行全过程的把控。资产管理系统与常规

的管理系统相比较，具有实时性，能更清楚地反映出资

产的动态变化。根据系统将企业当前的资产数量、结构

等完整的展示出来，这些信息对于管理人员来说，更有

利于为企业发展制定完善的方案。房地产开展信息化管

理能够有效规范管理模式，并构建明确的部门权责制

度，为员工约束自身行为提供帮助。保证管理工作有序

进行，建立信息化管理平台，能够对具体工作进行精细

化管理。信息化技术与管理模式的结合，能保障管理模

式朝向智能化发展，打破信息孤岛的现状，实现各部门

工作的有效衔接，对工作进行统筹，提升国有房地产企

业的资产管理效率。

（四）优化资产结构、差异化布局战略

首先，应全面排查公司资产状况，对于部分年限较

长、管理成本较高、收益不理想的项目应及时处理。对于

剩余项目在资产管理上应充分研究市场供需关系，做好

差异化布局，根据供需关系、市场流动性、公司市场定位

等因素对园区进行整体规划、物业开发并吸引相关产业

集群企业入驻，在大中型写字楼、小型写字楼、商业物业

及厂房上进行分类管理及招商。其次，完善轻资产运营

结构。轻资产经营模式降低了国有房地产企业对资本的

依赖程度。企业可以利用相对较多的资金来源，减少资

产比例，保证项目资金充足，从而改善房地产的资本结

构，提高企业风险承受能力。另外，项目融资结构的优

化，使国有房地产企业在发展过程中可以更灵活地使用

资金，并使其财务管理工作更加完善。所以，国有房地产

企业要健全组织结构，才能避免风险，保证资本的安全，

从而保证国有房地产企业的顺利发展。

（五）资产管理与资本运营的有机结合与统一

系统性提升公司存量资产管理业务能力，依靠内容

创新、服务提升、产业增值服务等方式，提升租户的关注