物业管理概论答案

物业管理概论
名词解释
1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同
约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、业主：房屋的所有权人。

3、物业管理企业：是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性
经济实体。

4、物业的接管验收：是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋
或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。

5、业主委员会：由业主大会所选举的代表组成,是业主大会的执行机构。

6、业主大会议事规则：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投
票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。

7、非业主使用人：是指不拥有物业的所有权,但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物
业使用权,并实际使用物业的人。

8、可能毛租金收入：指物业可以获取的最大租金收入。

9、有效毛收入：指从可能毛租金收入中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入。

10、净经营收入：指从有效毛收入中扣除经营费用。

11、物业管理综合服务：是指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务
与管理工作,包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理和专项服务、特约服务。

12、赔偿金：是违约方的违约行为给对方造成损害事实时,单纯处罚违约金仍不足以补偿其
经济损失,则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。

13、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。

14、物业管理服务费：是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建
筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

15、维修基金：是指用于小区共用部位共用设施设备的更新与大、中修基金。

16、租赁住宅：是指使用人不具有房屋的产权,通过房屋租赁的形式取得在一定时期内使用
权的住宅,包括公有住宅的租赁和集体所有制房产以及私人房产的租赁。

17、物业环境：指的是物业辖区内、房屋周围明确征用、占用、租用的地域。

物业的环境
管理包括环境卫生管理和环境绿化管理。

18、业主公约：是一种公共契约,是由全体业主承诺的并对全体业主（也包括非业主使用人）
有共同约束力的,有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。

19、前期物业管理：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企
业开展进行的物业管理活动。

20、房屋完好率：指完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑
面积的百分比。

简答题：
一、物业管理方案的主要内容是什么？
答：1、确定管理档次。

2、确定服务标准。

3、财务收支预算。

二、物业管理有哪些基本环节？
1、物业管理的策划阶段：这一阶段的工作包括物业管理的早期介入；制定物业管理方案；
选聘或组建物业管理企业3个基本环节。

2、物业管理的前期准备阶段：包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管
理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业租售的介入4个基本环节。

3、物业管理的启动阶段：包括物业的接管理验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、
首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立4个基本环节。

4、物业管理的日常运作阶段：包括日常综合服务与管理；系统的协调两个基本环节。

三、物业管理的基本性质和特点各是什么？
答：物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。

是一种服务性行业,属于第三产业。

四、物业管理包括哪七项基本内容？
答：1、房屋建筑主体的管理。

2、房屋设备、设施的管理。

3、环境卫生的管理。

4、绿化管理。

5、治安管理6、消防管理7、车辆道路管理。

五、业主在物业管理活动中享有哪些权利？
1、按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务；
2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议；
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
4、参加业主大会会议,行使投票权；
5、选举业主委员会委员,并享有被选举权；
6、监督业主委员会的工作。

7、监督物业管理企业履行物业服务合同；
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

9、监督物业共用部位、共用设施、设备专项维修资金的管理和使用。

六、业主在物业管理活动中应履行哪些义务？
1、遵守业主公约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护
等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金。

5、按时交纳物业服务费用；
6、法律、法规规定的其他义务。

七、竣工验收与接管理验收的区别？
首先,性质不同。

竣工验收是政府行为,接管理验收是企业行为,是物业管理企业根据物业管理委托合同对物业委托方委托的物业进行的质量验收。

其次,竣度验收在与接管理验收所处的阶段和作业不同,竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程,接管理验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后,标志着物业可以交付使用。

接管理验收一旦完成,标志着物业正式进入使用阶段。

第三,在竣度验收和接管理验收中物业管理企业的参与与职责不同。

竣工验收时,物业管理企业只是参加者,而在接管理验收中,物业管理企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。

八、住宅小区物业管理服务收费的费用构成主要包括哪些项目？
1、管理、服务人员的工商银行按规定提取的福利费。

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费。

3、绿化管理费；
4、清洁卫生费；
5、保安费
6、办公费
7、物业管理单位固定资产折旧费
8、法定税费
9、利润
九、简述发生火灾应采取的措施
答：当火灾或其他意外事故（如爆炸）一旦发生,而又无法制止或控制险情,处于紧急情况时,就应立即报警、切断火源或事故源,并积极组织人员疏散。

在确保人员安全的情况下,为避免险情扩大,应尽量将危险品转移至安全处；然后可将贵重财产运送至安全地带。

十、物业管理招标书的主要内容
1、拟招标的物业基本情况。

2、物业管理的内容。

3、对招标的有关说明。

4、物业管理考核标准与奖罚措施。

5、投标开标时间。

此外,对投标申请书的具体内容和要求还应做出较详细的说明,以便于投标单位编制标书。

一般这种说明做为招标书的附件。

十一、试述公开招投标方式选聘物业管理企业的一般程序。

1、成立招标领导小组。

2、向社会发布招标公告。

3、编制招标书。

4、投标单位的资质审查。

5、投标申请书的报送。

6、开标、定标
7、签订物业管理委托合同。

十二、确定写字楼租金时要考虑哪些因素？
答：3个方面因素：
1、计算可出租或可使用面积。

2、基础租金与市场租金。

3、出租单元的面积规划和室内装修。

十三、选择写字楼承租人时应主要考虑哪些因素？
1、承租人的商业信誉和财务状况。

2、所需面积大小。

3、需要提供的物业管理服务。

十四、在选择零售商业物业的承租人时要考虑哪些因素。

1、声誉
2、财务能力
3、承租人组合与位置分配
4、承租人需要的服务
十五、业主大会应履行哪些职责？
1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
2、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作；
3、选聘、解聘物业管理企业；
4、决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施；
5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生
的维护等方面的规章制度；
6、法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

十六、业主委员会应履行哪些职责？
1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。

2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

4、监督业主公约的实施。

5、业主大会赋予的其他职责。

十七、在办理物业承接验收手续时,应向物业管理企业移交哪些资料？
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验
收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、物业管理所必需的其他资料。

十八、物业服务收费应当遵循什么原则？
答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

十九、专项维修资金的主要用途是什么？
答：专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

二十、业主逾期不交纳物业服务费用应如何处理？
答：违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,依法给予治安管理处罚。

论述题：
当前物业管理企业与业主的矛盾的主要类型,根源及其解决对策。

答：当前物业管理企业与业主的矛盾的主要类型是：
1、收费矛盾。

2、开发商遗留的住宅质量问题引发的矛盾。

矛盾的根源有以下六点：
1、物业管理行业市场的法制环境不够健全。

即虽出台了《条例》但“实施细则”还未出台；
物业公司和业主的法律意识不够。

2、对业主而言把接受物业管理服务当成消费的观念没有树立。

3、房地产行业与物业的行业界线不清楚。

4、服务意识没有确定。

5、对于物业服务费是一项投资,为主认识不清楚。

6、政府在物业管理行业中在物业公司做了些不该做的事情。

解决对策：（略）。