中国房地产之_顺驰现象_的反思

国低价卖掉，让出了控股权。土地、资
源、政府关系被称为房地产开发的三 要素，土地对顺驰中国来说已经不是 问题，但是仅仅有土地还不行，土地只 能为后续的扩张提供了可能。有了资 金才能使得开发顺利进行下去。按孙
宏斌的想法，多少钱拿地并不重要，关
键是付款方式，可以通过快速开发，快 速销售回款的方式来筹集资金。项目 的运作环环相扣，每个项目都带着一 条绷得紧紧的资金链，绝不允许有大 笔的资金扒在项目上。每个项目的运 作环节，都需要上个环节的顺畅运转， 需要上个项目的成功。这种没有万一 的运作方式，其中所隐藏的风险，稍为 懂点房地产开发的人都会明白。因此 随着２００５年房地产宏观调控的推进， 顺驰中国的“地产神话”的结局，便可 预知了。当然，孙宏斌至今都还在做 假设：如果没有宏观调控，顺驰中国现 在会是一番什么景象呢？假如只是设
比产权所有者位置要低，但比职业经 理人位置要高。对于这样的公司结构， 有专家认为，孙宏斌的授权方式其实 不是一种产权制度层面的管理革新， 恰恰相反，这种表面的授权带有强烈 道德色彩和人治色彩，只是一种模糊 的、缺少制衡机制的原始管理方式，与 真正的现代企业制度相去甚远。孙宏 斌却自认为这是顺驰在快速发展时期 最好的管理制度，被认为是旧管理制 度的颠覆者。 由于放权，导致项目公司的总经 理权力过大，结果滋生了许多腐败现 象。“一个高速公路上的大型广告牌， 通常广告投放成本为３０万元，但顺驰 却可能需要花６０万元，当运营部提出 质疑时，老总就说，这个地段很重要， 一定要拿下来。”越到后期，腐败现象 越严重。“在顺驰有一个普遍的现象 是，各地的项目经理通常在交房前离 开。因为交房的时候必须重新进行成 本核算，很多项目经理都过不了这一 关，便一走了之。”这是原南京顺驰某 高层管理人员的话。“信任和尊重每一 个人”这是顺驰的企业文化。工作可是 放手让员工去做，有利于发挥主观能 动性，最大限度地挖掘企业员工的潜 能，但是要有相应的制约，权力没了约 束，不可能不出问题。孙宏斌为什么这 么信任自己的手下，用孙宏斌自己的 话说，是由于他们人品都不错；万一他 们贪污了，随时撤换他们就行了。可是 这样一来，需要付出的代价是多大呢？ 北京顺驰分公司的一把手就曾经几易 其人，人员大出大进，尤其是区域战场 上的一把手反复换人，是兵家大忌。为 了应对高的人员流动，顺驰必须靠人 才堆积来保障必要时有人干活。说明 顺驰是一个执行力弱，管理成本非常 高的公司。 人品属于道德的范畴，在利益面 前，道德永远都是苍白无力的，可悲的 是不少国人至今还陷在道德的泥潭里
事，即孙宏斌不是在做生意，而是在做
慈善事业。事实证明，在石家庄［２００３】 ００９号地块上建起来的顺驰・蓝郡，其 销售价格不可能是２４００元／每平方 米，据“银河房产”打出的信息，顺驰・ 蓝郡的销售价格是均价４０００元／平 方米。所以王石说，顺驰是扰乱市场秩 序的害群之马。真不知道那些为地价 拍卖拍出天价而呐喊助威的消费者是 怎么想的，地价高了房地产行业的利 润就能降下来？答案当然是否定的。一 个区域的土地拍卖价格上去以后，受 益的首先是政府，其次偷着乐的是已 经在这一区域范围已经拿了地的开发 商。因为他们已经以比较低的价格拿 了地，楼房的卖价却可以参考新出让 地块的售价来确定，这叫“随行就市定 价法”。如顺驰・蓝郡的销售价格是均 价４０００元／平方米，它的楼面地价 是其它楼盘的１０倍，其它楼盘也跟着 卖到４０００元／平方米这一幅度范围 内，土地差价就是稳赚的。这才是房地 产开发商的超额利润真正所在。 顺驰中国的结局也证明了：没有 完善的公司治理结构、健全的管理制 度，企业的发展肯定会出问题。 在快速扩张时期，为了追求拿地 效率，顺驰中国采取充分授权的方式。 各项目公司的经理权力非常大，几乎 拥有完全的决策权。但是公司高层管 理者所拥有的股份只占５％，孙宏斌占 有９５％的股份。这种充分授权的管理 制度，缺少制衡机制，仍然停留在道德 的层面，与过去旧的企业制度没有什 么区别，企业的最高管理者既不是产 权所有者，也不是单纯的职业经理人，
不能自拔。
因为要实现快速扩张，尽快回笼
资金进行再生产。因此需要在拿地后 以最快的速度进行开发，以尽快拿到 预售许可证，实现销售。顺驰项目进度 的“高速度”、“高效率”令业界惊叹，北 京领海开盘时间为６个月零１０天，苏 州开盘时间为７个月零２０天。而建设 速度过快肯定会影响到住房的质量， 加上快速扩张后项目管理跟不上，顺 驰很多地方的项目都出了问题。房地 产产品关系到业主的终身安全和幸 福，因而客户对房子的要求是精工细 作。顺驰为了促销，前期的设计策划工 作做得非常超前、精致，但后期跟进却 往往以牺牲实体的质为代价。质量出 了问题会影响销售，而销售受阻，资金 就没法按时到位，也就没有办法如期 交房，诸多问题一起涌现。加上顺驰所
文／王珍莲
无论是孙宏斌还是顺驰，都是中 国地产界的黑马。但这匹黑马也因为 跑得太快，痛失前蹄。今年９月初，顺 驰中国以１２．８亿人民币买掉了顺驰 中国５５％的股份，从２００３年的崛起到 ２００６年的没落，顺驰仅仅风光了三 年，但其在这三年中的兴衰，正如中国 房地产市场的一个缩影。 ２００４年当顺驰中国以超级“大胃 王”到各地拿下１２０００平方米土地时， 不少分析家认为是宏观调控成就了顺 驰。如果开发土地不是以招、拍、挂的 方式出让的话，顺驰中国不可能那么 顺利地完成全国扩张的战略。正是宏 观调控，成就了“顺驰王国”。而恰恰 是宏观调控，使得顺驰中国的资金难 以为继，最终孙宏斌不得不把顺驰中 想，现在的顺驰是当年万科的写照，如 果没有当年的教训，万科如今的发展 也不会如此的稳健。作为一个有１２年 房地产经营经验的房地产公司，做出 如此冒险的快速扩张，让人匪夷所思。 当然，如果有地方政府的帮忙，孙 宏斌或许可以不用卖掉控股权。如 ２００５年底，苏州市当地政府为了缓解 民工和顺驰的矛盾，政府替顺驰作担 保，让有关机构借了３０００万元给顺 驰，以归还拖欠民工的工资。但顺驰上 海公司就没有这么幸运了，据说：“愤 怒的民工冲进顺驰上海公司在武夷路 上的办公别墅，顺驰的员工被迫从后 门逃走。”而在９０年代时，上海汤臣其 实也经历过相同的危机，但在当政府 的帮助下，最终度过了难关。顺驰的买 家、路劲基建董事局主席单伟豹透露， 顺驰目前拖欠的土地费用加上银行贷 款余额，总数高达４６亿人民币。一个 自有资产不足１０亿元的公司，欠着地 方政府这么多土地钱，能否度过难关， 当然要看当地政府的脸色了，好说的， 再拖一、二年，再帮忙弄点贷款，也许 难关就过去了。如果当地政府不买账 的，那就是另一种结局了。因此越是这 样的时期，越体现了房地产开发中，政 府关系的重要性。顺驰在天津老巢，政 府关系应当没什么问题，但在其它地 方就不一定了。 顺驰的结局，在业内看来是预料 当中的事情，本不足怪，让人奇怪的 是：在这两年中竟有不少人一直为顺 驰喝彩，把顺驰作为学习榜样。从外界 看，都认为房地产是个暴利行业，顺驰 的超规模扩张，顺驰所到之处均以超 出正常市价几倍的价格拿地，说明房 地产业的巨大利润空间。因此从外界 的观点，认为当初同行业对顺驰的质 疑，只是因为顺驰破坏了房地产行业 的高利润。看看下面的事实就清楚了： ２００５年上半年，顺驰通过香港联交所 聆讯准备上市，但最终因市盈率过低， 基本无法实现募集资金的目的而放 弃。上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利 入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和 顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹 利以７．５亿元收购顺驰２０％的股权， 同时约定，如果明年顺驰的利润率无 法上升到某一个水平，摩根士丹利在 顺驰的股权将上升到４０％。孙宏斌同 意了这份魔鬼式的对赌协议，但是 ２００５年１０月１９日，摩根士丹利最终 还是放弃，原因是无法接受顺驰利润 率过低的现实。据一位知情人士透露， 顺驰的利润率在３％一５％左右，在某一 阶段利润率比这个数字还低。低利润 率甚至还是建立在低质量水平之上 的。这并不是中国政府统计部门的统 计数据，也不是某某媒体的统计数据， 对于广大的老百姓来说，总是个可以 相信的数据了ＢＥ？对于房地产这样一 个高资金投入、高风险的行业来说，难 道我们期望所有的房地产企业都在这 一利润水平上运转？如果那样，将不会
本文链接：/Periodical_jtjjyj200703005.aspx
集团经济研究２００７・１月下旬刊（总第２１９期）
提倡的地产“地产一戴尔模式”：尽量
占用客户和供应商、合作伙伴的资金， 推迟交房。这种损害客户利益的行为， 最后只能以品牌价值的消耗为代价。 顺驰曾经的口号是：“永远值得你信 赖”，而现在它的形象已经在很多业主 心中彻底毁了，面临的是严重的信誉 危机，顺驰的做法与它“中国地产界第 一”的梦想是背道而驰的。中国的房地 产企业要做品牌，也闹腾了好一阵了。 顺驰中国至今仍然出现于各房地产知 名品牌的前列，如果都像顺驰这样去 做地产品牌，那么中国房地产企业可 以说没救了。 顺驰公司在各项目上出现的问 题，也说明了房地产公司要跨地域快 速发展，没有一支高水平的专业管理
最高也就２４００元／平方米，拿地的
楼面地价都接近周围楼盘的销售价格
集团经济研究２００７・１月下旬：Ｐｔ Ｊ（总第２１ ９期）
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了，这能说明别的开发商是暴利吗？不 要建筑成本和管理费及其它费用吗？ 如果顺驰在这块上建的房子能以 ２４００元／平方米销售出去，而且还不可能的事，如果真 有这样的事情，那也只能说明了一件
团队，是难以实现的。但愿以后不要再
出现类似的房地产黑马，只要规模，不 要效益的事情，中国的企业已经做得 够了，没有必要再重复了。古人云：前 事不忘，后事之师。只有这样才能走上
正确的快速发展之路（作者单位：广匿 财经学院）
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中国房地产之"顺驰现象"的反思
作者： 作者单位： 刊名： 英文刊名： 年，卷(期)： 王珍莲 广西财经学院 集团经济研究 GROUP ECONOMICS RESEARCH 2007(3)
再有开发商给我们盖“好房子”。把顺
驰树立为敢于向高利润开刀，改变游 戏规则的榜样，看来是树立错了。以石 家庄【２００３］００９号地块，出让总价为 ５．９７亿，出让土地面积为１８６２６３．７ 平方米，容积率不高于１．８，这样算下 来，楼面地价（分摊到每平方米建筑面 积上的土地成本）就差不多１８００元， 而当时这一地区的商品房销售价格，