如何解决农村房地一体不动产确权在登记发证中遇到的问题

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□薛伟
为贯彻落实乡村振兴战略，全面深化农村土地制度
改革，根据《自然资源确权登记局关于进一步做好农村 不动产确权登记工作的通知》，全面开展农村房地一体 不动产确权登记发证工作。

农村房地一体不动产确权登 记，是实施乡村振兴战略、推动农村制度改革、加快城乡
融合发展、推进宅基地“三权分置”改革等工作的基础， 是维护农民合法权益、促进城乡统筹发展和深化农村制
度改革的根本举措。

农村房地一体不动产确权登记发证是在农村宅基
地和集体建设用地确权登记基础上，开展农村房地一体 不动产权籍调查，全面查清每一宗宅基地、集体建设用 地使用权及房屋等建筑物、构筑物的权属、面积、用途等 属性，按照《不动产登记暂行条例》颁发房地一体不动产 权证书。

建立集图形、属性及登记信息为主要内容的不
动产权籍调查数据库，实现不动产登记信息化管理。

本 文重点介绍在农村房地一体不动产确权在登记发证过
程中遇到的问题进行探讨。

一、 农村房地_体不动产确权登记发证的工作范围以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,充分利 用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果，通过外
业调査、
内业建库相结合的方法，开展房屋等建筑物、构 筑物的测量和基本情况调查等工作，查清全县农村集体 建设用地每一宗土地范围内建筑物、构筑物产权状况、
房屋现状等。

二、 农村房地_体不动产确权登记发证的工作内容一是农村房屋调查测绘。

查清全县农村集体建设用 地每一宗土地范围内建筑物、构筑物的产权状况、房屋 现状，测量房屋的房角点和房屋边长，量算房屋面积，并 将房屋调查测绘成果记载在房屋调查表中，实现农村
房、
地调查成果的统一管理。

二是农村房屋调查数据库建设。

在农村地籍调查登 记发证数据库的基础上，
依据《地籍调查规程》和《不动 产登记数据库标准》，建立集图形、属性、电子档案为一 体的集体建设用地使用权和宅基地使用权、房屋调查数⑮黑龙江自然资源
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据库和管理系统。

三是完善补充地籍权属资料。

对原来农村集体土地
确权登记发证的资料进行完善、补充、修改。

四是办理农
村宅基地和房屋不动产权证。

农村房地一体调查展开
后，作业单位须配合县不动产登记中心为急需办理不动
产登记的农户先行调查登记发证。

三、 农村房地一体不动产确权中遇到问题及处理方 法严格规范房地一体确权登记发证要按照“权属合 法、界址清楚、面积准确”的原则，规范填写相关登记簿， 妥善保存登记档案资料。

(一) 对已经进行了地籍调查的宗地，在此基础上对 已经完成的宅基地、集体建设用地土地权属状况进行复 核，复核通过的直接采用，变化的进行重新地籍调查和 测量，并在此基础上进行房屋产权状况调查及测量，形 成权籍调查成果。

(二) 对未开展地籍调查的宗地，按照不动产权籍调 查要求进行补充地籍调查及测量，并同时开展房产权属 调查和测量，形成权籍调查资料。

四、 在登记发证中遇到问题及处理方法(一） 对确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无 法拆除的，可对批准面积进行确权登记发证，对违法超 占部分应在登记簿、证书记事栏内注明超占面积，超占 部分待今后拆建、翻建时予以拆除。

宗地图按实际使用 范围绘制，能区分违法超占位置的应当用虚线标注;如 确实无法区分违法超占位置的，应当注明批准面积和超 占面积，但违法超占面积不确认使用权。

(二) 对非本农村集体经济组织的农民，因新农村建 设、地质灾害防治等原因，经依法批准异地建房的，在落 实原宅基地处置政策后，可凭相关权属证明文件办理使 用权确权登记。

城市居民非法购买农村宅基地的，一律 不予确权登记。

(三） 对于己经颁发了土地使用权证书及房屋产 权证书的农户，需要办理新的产权证的，必须收回原 宅基地土地权利证书及房屋产权证书；当事人在申请 办理新的登记手续时，应当同步办理原产权注销登记 手续。

对当事人未按规定申请办理原产权注销登记 的，国土资源部门应当责令当事人限期办理注销登记 手续；如逾期不办理的，应经公告后直接办理注销登 记。

对依法继承房屋合法取得的宅基地及房屋产权， 不受宅基地“一户一宅”等相关政策的限制，应当予以 确权登记。

(四) 非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区© I ____________________________________分不同情形予以处理1. 非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、 地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一 规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记 后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不 动产登记。

2.
非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继 承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登
记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组 织原成员住宅的合法继承人”。

3.1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严
禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原 籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及 回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的 宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无 异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证
明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注 记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。

“国办发 〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建
造房屋、购买农房的，不予登记。

(五） 农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基 地的，按照批准面积予以确权登记。

未履行批准手续建 房占用宅基地的，地方有规定的，按地方规定办理。

地方 未作规定的，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地 和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定的 分阶段处理原则办理。

(六） 农民进城落户后其宅基地应依法维护进城落
户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分 配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益， 不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件，其 原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

推进农村房地一体不动产登记工作,是贯彻落实党
的十九大精神的重要体现。

农业农村问题是关系国计民 生的根本性问题，推进房地一体的农村集体建设用地和 宅基地使用权确权登记颁证。

完善农民闲置宅基地和闲 置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权 分置’”的要求，明确了农村土地、房屋不动产登记的重 要任务。

通过农村房地一体不动产登记，对农村宅基地 和集体建设用地使用权以及房屋所有权进行确认和保 护，将赋予农民更多的财产权利，为农民增加财产性收 入提供产权保障，为农业农村发展奠定基础，为全面实 施乡村振兴战略提供支撑。

(作者单位：山东省地质测绘院）
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