商业地产开发相关问题分析

商业地产开发相关问题分析
本文分析了商业地产开发中地产与商业脱节的问题，根据产生问题的原因提出了解决对策。

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商业与地产脱节所带来的问题
1、减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力
2、降低了规模效益
3、项目发展后劲不足
4、降低了商业资源整体配置效率
要解决这些问题，需要把握以下五个方面：
一、重新调整自身定位
商业地产的价值是以实现运营价值为基础的投资形式，体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值，商业地产的价值最大化不是指开盘销售期间的价格最大化，而应是从商业经营的角度，经过长时间的、持续的经营、发展和培育达到物业的升值，真正实现房地产的价值最大化。

在当前，确立这一观念对开发商而言是至关重要的。

因此，开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变，改变过去重建设、重销售、重招商，轻服务、轻经营、轻规划的落后做法，确立地产开发和商业运营并重的经营格局。

商业有它的规律，地产有它的规则，两者必须结合起来，单一脱离就会产生很多问题，在这样的情况下需要加大对相关理论的研究力度，加快既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才的培养，这样才能更好促进商业地产健康发展。

二、实行“订单地产”模式
近年来，国内出现的商业地产的热潮，是由房地产商发起的。

由于住宅类地产已逐步形成过度竞争，盈利空间日渐萎缩，必须拓展新项目。

地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。

与此同时，零售商为了降低经营成本，避免商业设施投资风险，加快网点建设，扩大市场，也积极与地产商合作。

这样，地产商与零售商纷纷双向延伸，跨行业合作，追求双赢的效果。

国内许多实力雄厚的地产商与国内外知名优势零售企业结成战略联盟，分别借助对方的力量大举扩张各自的市场规模。

这种模式的合作关系主要有三种:一是购买关系，指商业企业向房地产商提前订购所需要的商业物业；二是租赁关系，指商业企业以相对固定租金的形式向房地产商租用商业物业；三是营业额或利润分成，商业企业向开发
商租房，开发商从商业企业经营的销售额或保底利润中提取一定的比例作为收益。

这种方式有保底经营和非保底经营之分，保底经营指商业企业应向房地产商保证一定量的销售额或利润额，当经营未达到此保底额时，房地产商按保底销售额提成或按利润向商业企业收取约定的收益。

三、规范售后返租营运模式
房地产商在项目建成之前，应对尚未招商的非主力店进行招商或铺位预售。

非主力店的招商模式与传统的商业模式类似，而铺位预售则与传统的商业地产销售模式相同。

在我国目前的金融环境下，由开发商长期持有商业地产而不对外出售的可能性很小，为保证商业地产项目在经营上的整体性和一致性，最大可能发挥出规模效益，建议开发商对预售的中小商铺实行售后返租，以使众多商铺在经营上形成合力。

售后返租即开发商与买方在签定合同时约定，商铺经营权交由开发商，由开发商(或开发商委托某一机构)统一经营，开发商承诺给予买方在一定年限内固定回报。

售后返租实质是以固定回报换取商铺经营权。

售后返租应做到三个统一:
统一招商管理。

这有助于招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

入驻的经营户的商业业态、经营品类、商铺区位必须根据整个商场的统一规划来选择，以保证商业地产的业态和空间的最优化。

在选择租户时，不能只从租金的角度选择，而是应该对租户的行业、资质、背景及其信用度等方面进行综合考虑，尤其是他所经营的行业与自己所设计的物业类型是否冲突，行业间有无竞争，与其他租户行业的互补程度如何。

从而来选择一些“优质”的商家，以获得一个长期、稳定的租约。

统一营销管理。

这有助于维护和提高经营者的共同利益，商场应尽可能地策划好整体的营销计划，组织策划相关的广告促销活动，对实际发生的费用按照经营户的销售额的一定比例进行分摊，如果商场能实现统一收银管理，将能较好地执行按销售额分摊。

此外，要还有统一的经营时间；经营户的品牌广告、促销，广告尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理，以维护整个项目的形象。

统一服务与监督。

指导、协调、监督、服务经营户的活动，保证商业地产的高效运作。

一方面，对经营户提供必要的指导和服务，如培训营业员、卖场布置促销安排等，另一方面对经营户进行监督管理，对一些违反商场规章制度、破坏商场形象的经营户予以严肃处理，严重的要清理出商场。

四、创新商业地产投融资机制
融资问题不解决，商业地产中商业经营与地产开发的脱节问题就不可能从根本上解决，因此要求建立和完善商业地产市场健康的投融资机制，保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源，同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险，提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。

在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。

在美国199家基金和171家公开上市基金中拥有
全国购物中心一半以上的投资，日本和南美情况也是类似的，在欧洲和东南亚，购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。

而在我国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，银行信贷的依赖水平普遍达到70%以上，有的一些大型商业地产项目甚至超过90%。

据商务部保守的调查显示，目前银行在商业地产领域投放的风险资金为1400—1800亿元，而具有讽刺意味的是，银行的这部分风险投资几乎相当于我国全部商业地产空置面积的开发建设成本。

为此，国家应创新商业地产市场化的投融资机制，放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域，借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)的开发模式，这将对提升我国商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。

五、加强对商业网点的规划和调控
各地要加紧编制商业网点的规划，并且要提高商业网点规划的权威性、科学性和可操作性。

编制规划中要注意以下两点:一是商业网点规划要与城市规划相结合。

要从城市总体发展出发，与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相结合。

通过与相关的产业相配合，使资源得到有效合理的配置。

从而促进城市功能不断完善和升级。

二是规划和调控必须与市场机制基础作用相结合。

制定规划的目的是为了减少无序竞争，盲目发展和重复建设。

而不是取代市场配置资源作用。

所以制定规划一定要尊重市场规律，使规划建立在市场规律基础上，同时要给市场机制留下足够空间，以规划引导市场。

让市场主体在竞争中实现资源优化配制，切不能让规划代替市场机制的作用。