海口市棚户区改造房屋征收补偿

海口市棚户区改造房屋征收补偿
安置方法
〔征求意见稿〕
二0一七年三月十七日
海口市棚户区改造房屋征收补偿安置方法
第一章总那么
第一条为实施本市棚户区改造范围内房屋征收补偿工作，改善棚户区居民居住环境，提升城市形象，加快推进棚户区改造工作顺利进行，根据?中华人民共和国土地管理法?、?中华人民共和国城乡规划法?、?中华人民共和国物权法?、?国有土地上房屋征收与补偿条例?等法律法规和国家有关棚户区改造的政策规定，结合本市实际，制定本方法。

第二条本市行政区域内的棚户区改造征收补偿工作，适用本方法。

第三条市棚户区〔城中村〕改造联席会议办公室〔以下简称市棚改办〕统筹、协调、指导、监督全市的棚改工作。

各区人民政府是房屋征收主体，负责本辖区内棚户区改
造征收补偿等具体工作。

市房屋征收主管部门是本市国有土地上房屋征收的管理部门，对本市国有土地上房屋征收补偿安置工作实施监督管理。

市国土资源主管部门是本市集体土地征收的管理部门，对本市集体土地征收和房屋补偿安置工作实施监督管理。

市发改、财政、规划、住建、综合行政执法、公安、工商和人社等其他相关行政管理部门应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。

第二章国有土地上房屋征收补偿安置
第四条被征收人可以选择货币补偿、产权调换或者货币补偿和产权调换相结合的补偿安置方式，具体补偿安置方式由被征收人自行选定，鼓励被征收人选择货币化补偿安置。

第五条被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构依法评估确定。

具体评估程序按照?国有土地上房屋征收评估方法?执行。

第六条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之
日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第七条征收有合法房屋权属证或者有合法批建手续的住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋类似房地产的市场价格补偿。

被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换住宅房屋。

征收房屋产权调换比例如下：
被征收房屋结构产权调换比例
被征收房屋调换房屋
框架结构 1 1
第八条被征收房屋属于商品住宅或者非住宅房屋〔以房屋权属证书记载的性质为准〕的，按照类似房地产市场评估价补偿。

被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换非住宅房屋,并给予适当的停产停业损失补助。

征收房屋产权调换比例按照本方法第七条规定执行。

第九条被征收人没有房屋所有权证书，也没有合法批建手续的房屋，按照建成时间作如下处理：
〔一〕1990年4月1日?中华人民共和国城市规划法?
施行之前建成的，按照本方法第七条、第八条的规定予以补偿安置。

〔二〕1990年4月1日?中华人民共和国城市规划法?施行之后，2021年4月10日?海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定?施行之前建成的，按照政府房屋征收公揭发布之日的建安本钱予以补偿。

被征收人持有合法国有土地证的，对土地局部按照本方法第十二条予以补偿。

未超过批准期限的临时建筑，按照批准使用的剩余期限予以实际评估补偿。

第十条被征收人没有房屋权属证书或者没有合法报建手续的房屋，有以下情形之一的，不予补偿安置：〔一〕2021月10日?海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定?施行之前建成被认定为违法建筑的。

〔二〕2021年4月10日?海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定?施行之后建成的。

〔三〕超过批准期限的临时建筑或者因抢建、加建等被区人民政府认定为违建的。

〔四〕其他经依法认定为违法建筑的房屋。

第十一条被征收房屋属于党政机关和国有企事业单位职工住房，有以下情形之一的，按照被征收房屋类似房地产的市场价格补偿。

〔一〕完全产权房改房〔含已足额缴交房款，但尚未完
善房改手续的〕。

〔二〕局部产权房改房足额缴交完全产权房款的。

〔三〕尚未房改的职工住房，可参照房改政策补办手续后，原产权单位同意放弃产权的。

应补交的房改款由单位或者承接主体组织，报市住建主管部门参照房改有关规定核定后，从补偿款中抵扣。

第十二条被征收人持有合法国有土地证的空地按照类似土地的市场评估价给予补偿安置。

第三章集体土地征收房屋补偿安置
第十三条符合以下情形之一的，认定为集体土地上棚户区改造工程的安置对象：
〔一〕原籍村民。

指户籍在本村，政府征地决定发布之日前是本村常住人口，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利〔分红〕待遇的人员及其子女〔含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者〕。

新出生婴、幼儿因客观原因未及时进行申报户籍登记的，按照?中华人民共和国村民委员会组织法?和?中华人民共和国户口登记条例?的相关规定，由村委会核定、报区人民政府审核通过后按照原籍居民执行。

〔二〕转户村民。

指户籍关系转户后在本村，具备第二轮土地承包经营权资格，符合本集体经济组织成员资格，享
受集体福利〔分红〕待遇并长期居住生活在本村的人员及其子女〔含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者〕。

〔三〕上门女婿和入嫁媳妇。

指在政府征地决定发布之日前，户籍在本村，办理合法婚姻登记手续，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利〔分红〕待遇，并长期生活在本村的人员及其子女〔含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者〕。

〔四〕外嫁女。

按照?海南省高级人民法院关于审理农村集体经济组织土地补偿分配纠纷案件假设干问题的规定?所认定的人员。

〔五〕外出工作人员。

指原是本村集体经济组织成员，因工作原因户籍不在本村,但在工程征收方案批准发布之日前在村内具有相对独立房屋产权，且在海口市内未享受过福利分房〔含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等〕的人员。

〔六〕其他情形人员。

指符合以下条件之一，在村内有自有住房且在海口市内未享受过福利分房〔含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等〕的人员：
1.1997年12月31日前户籍迁入，具有本村农业户籍，不具有村委会第二轮土地承包资格的人员及其户籍在册子女；
2.具有本村非农业户籍且具有镇街级及镇街级以上土
地来源证明〔有户有证，且户籍与土地登记权人相一致〕的人员。

3.具有本村非农业户籍但不具有镇街级及镇街级以上土地来源证明〔有户无证〕的，或者无本村户籍但具有镇街级及镇街级以上土地来源证明〔无户有证〕的人员。

以上六种征收补偿安置对象身份的认定，在集体经济组织的监督下，经村民代表大会讨论确定，报区政府批准后予以公示。

第十四条符合本方法以下条件的房屋〔或者局部房屋〕给予补偿安置：
〔一〕被征收人取得房屋权属证书的，以登记房屋建筑面积为准。

〔二〕被征收人未取得被征收房屋权属证书的，符合安置补偿条件的不超1000平方米的房屋〔或者局部房屋〕包括：
1.1999年9月24日?海南经济特区土地管理条例?第一次修订公布之日以前建成的房屋。

2.1999年9月24日之后， 2007年8月1日?海口市农村宅基地管理方法?施行以前建成，持有村和镇有效宅基地划拨证明，每户不超过175平方米宅基地上的房屋。

3.2007年8月1日之后，2021年4月10日?海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定?施行以前建设，有合
法土地审批手续，占地面积不超过175平米且建筑面积不超过1000平方米的房屋〔或者局部房屋〕。

4. 2021年4月10日?海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定?施行之后建成，有合法土地房屋审批手续，占地面积不超过175平米且建筑面积不超过1000平方米的房屋〔或者局部房屋〕。

第十五条被征收人符合本方法第十三条、第十四条规定的，按照以下标准予以货币补偿或者房屋安置，土地不再另行补偿。

〔一〕货币补偿
1.对本方法第十三条规定的〔一〕—〔五〕类安置人员，不需要回迁安置、自愿选择货币补偿的，每户按照人均60平方米房屋面积、每平方米按照被征收房屋类似房地产的市场评估价进行货币补偿。

〔1〕现有居住房屋面积在400平方米以内〔含400平方米〕局部的补偿标准：
①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。

②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余局部按照房屋重置价给予补偿并给予100%奖励。

③对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补
偿。

如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。

〔2〕现有居住房屋面积在400平方米以上、1000平方米以内〔含1000平方米〕局部的补偿标准：
①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。

②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余局部按照每平方米800元的标准给予补助。

〔3〕现有居住房屋面积在1000平方米以上的局部不予补偿。

〔4〕其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。

2.对本方法第十三条规定的第〔六〕类安置人员，按照“一证一户〞的原那么，以每户安置房屋面积120平方米的标准，参照海口市限价商品房的价格标准进行货币补偿。

〔1〕每户现有居住房屋面积在400平方米以内〔含400平方米〕的局部，扣除安置房屋面积后仍有剩余的，对剩余局部按照房屋重置价给予补偿。

对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。

如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。

〔2〕现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余局部按照每平方米800元的标准给予补助。

〔3〕现有居住房屋面积在1000平方米以上的局部不予补偿。

〔4〕其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。

〔二〕房屋置换
对符合安置条件的人员，选择房屋安置的，在改造范围内划定安置区域，进行安置房建设。

安置房建设期间，对选择就地安置的人员采取发放过渡费的方式进行过渡安置。

安置房建成后，予以回迁安置。

〔1〕对本方法第十三条规定的〔一〕—〔五〕类安置人员，按照人均60平方米的房屋面积、10平方米的商业面积进行安置〔其中：10平方米的商业面积根据工程规划建设情况在安置区域内自行建设解决〕。

〔2〕对本方法第十三条规定的第〔六〕类安置人员，按照“一证一户〞的原那么，按照每户120平方米房屋面积的标准进行安置。

〔1〕现有居住房屋面积在400平方米以内〔含400平
方米〕局部的安置标准：
①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予安置。

②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余局部按照房屋重置价给予补偿并给予100%奖励。

③对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。

如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。

〔2〕现有居住房屋面积在400平方米以上、1000平方米以内〔含1000平方米〕局部的补偿标准：
①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。

②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余局部按照每平方米800元的标准给予补助。

〔3〕现有居住房屋面积在1000平方米以上的局部不予补偿。

〔4〕其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。

〔1〕对本方法第十三条规定的〔一〕—〔五〕类安置
人员，房屋置换后，实际安置房屋面积小于每户应得置换房屋面积的，房屋差额面积按照类似房地产的市场价结清差价；实际安置房建筑面积大于每户置换房屋面积的，房屋差额面积在5平方米以内〔含5平方米〕的，按照类似房地产的市场评估价的70%结清差价，房屋差额面积在5平方米以上的，超出5平方米以上的局部，按照类似房地产的市场价格结清差价。

〔2〕对本方法第十三条规定的〔六〕类安置人员，现有居住房屋面积小于120平方米的，按照120平方米房屋建筑面积的标准进行安置，假设实际安置房建筑面积小于120平方米，房屋差额面积局部按照海口市限价房价格结清房屋差价；假设实际安置房建筑面积大于120平方米，房屋差额面积在5平方米以内〔含5平方米〕的，按照类似房地产的市场评估价的70%结清差价，房屋差额面积在5平方米以上的，超出5平方米以上的局部，按照类似房地产的市场评估价结清差价。

第十六条有以下情形之一的房屋或者建筑物，不予补偿：
〔一〕集体土地上安置对象在“一户一宅〞以外宅基地上的房屋，但合法取得的房屋除外。

〔二〕集体土地上安置对象以外的人员在本村建设的没有任何权属登记和审批手续的房屋。

〔三〕2021年4月10日?海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定?施行之前建成被认定为违法建筑的。

〔四〕2021年4月10日?海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定?施行之后建成的,没有房屋权属证书或者合法手续的房屋建筑物。

〔五〕超过批准期限的临时建筑或者因抢建、加建等被区人民政府认定为违建的。

〔六〕其他经依法认定为违法建筑的房屋。

第十七条户籍在本村，但不属于本方法第十三条规定安置对象建设的房屋，以及户籍不在本村的被征收人建设的合法房屋或者有合法批建手续的房屋〔按照一证一户的原那么〕，现有居住房屋的面积在400平方米以内〔含400平方米〕的按照类似房地产的市场评估价给予货币补偿或者房屋安置。

400平方米以上，1000平方米以内〔含1000平方米〕的按照房屋重置价给予货币补偿，1000平方米以上的不予补偿。

第十八条户籍不在本村的外来人员的房屋〔按照一栋一户的原那么〕，无合法房屋权属证书〔或者等同手续〕，在2021年4月10日前建设且未被认定为违法建筑的，按照每平方米800元的标准给予补助。

第十九条被征收集体土地上非住宅房屋〔以房屋权属证书记载的性质为准〕的补偿，参照本方法第八条执行。

第二十条对宅基地以外的集体公共用地上的房屋及附属物的补偿，土地局部按照市国土部门规定的标准补偿，房屋局部按照房屋重置价予以补偿。

第四章补助奖励
第二十一条临时过渡补助按照以下标准支付：
〔一〕国有土地的征收每户每月3600元〔含600元生活补贴〕。

(二〕集体土地的征收每户每月租房补贴3000元、每人每月生活补贴300元。

临时过渡补助自被征收人签订征收补偿协议、并腾空居住房屋之日起计算。

临时过渡期暂定30个月并一次性计发，临时过渡期满后，被征收人仍未得到安置的，继续逐月发放临时过渡补助。

第二十二条搬迁补助费按照每户3000元〔含搬迁和回迁〕的标准给予一次性补助。

第二十三条因征收非住宅房屋(以房屋权属证书记载的性质为准)造成停产、停业的,一次性给予12个月的补助。

补助的标准为:营业铺面按照该铺面评估价的 1%/月给予补助；生产用房按照该用房评估价的 0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按照该用房评估价的0.6%/月给予补助。

第二十四条鼓励被征收人选择单一货币补偿，被征收
人在应安置房屋面积以内选择单一货币补偿的，按照类似房地产的市场评估价的15%予以奖励。

第二十五条征收国有土地上的房屋，只能进行异地安置的，或者被征收人自愿选择异地安置的，按照原被征收房屋建筑面积10%给予被征收人奖励。

集体土地上棚户区改造征收区域内规划无住宅用地，只能进行异地安置的，或者被征收人自愿选择异地安置的，按照等值原那么补偿差价。

同时，在征收区域内按照每人10平方米经营性用房面积给予被征收人奖励。

第二十六条对符合安置条件的人员，在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议，并在以下时间内将征收的房屋搬迁腾空交付撤除的，给予搬迁奖励，具体标准如下：〔一〕被征收人在签订征收补偿协议后30天内将征收的房屋搬迁腾空的，每户一次性给予5万元的搬迁奖励；
〔二〕被征收人在签订征收补偿协议后31天至60天内将征收的房屋搬迁腾空的，每户一次性给予3万元的搬迁奖励；
〔三〕被征收人在签订征收补偿协议后61天至90天内将征收的房屋搬迁腾空的，每户一次性给予1万元的搬迁奖励；
〔四〕被征收人在签订征收补偿协议后超过90天仍未搬迁并将房屋腾空交付的，不享受搬迁奖励。

第五章保障政策
第二十七条被征收人属于?海口市公共租赁住房保障管理方法?第十二条规定的公共租赁住房对象的，且选择购置回迁商品房，但被征收房屋的征收补偿总额〔含且选择购置回迁商品房，但被征收房屋的征收补偿总额〔含土地、房屋、附属物的市场评估价及补助、奖励〕缺乏于购置 60平方米回迁商品房的，可选择共有产权、分期付款、保障配租等其中一种方式进行安置：
〔一〕共有产权方式的，由政府补足购置 60 平方米回迁商品房的差价款，政府指定辖区住房保障中心作为房屋共有产权人，与被征收人共同购置回迁商品房，双方按照各自出资比例享有房屋权益及办理房屋产权登记。

〔二〕分期付款方式。

被征收人将征收补偿款作为 60 平方米回迁商品房的首付款，剩余缺乏局部由政府出资补足。

辖区住房保障中心负责按照房屋价款及银行贷款利息为总额，以15 年为付款期限，按照月向被征收人收取应交房款，付款期满后，房屋产权归被征收人所有。

〔三〕保障配租方式。

由政府出资集中购置一定数量的60平方米回迁商品房，纳入本市住房保障管理体系，由辖区住房保障中心负责管理并向符合条件被征收人配租，住房租金按照政府核定的标准进行核算及收取。

第二十八条教育、就业、社会保障及其他政策
〔一〕被征收人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的，人力资源社会保障主管部门应当将其纳入再就业政策扶持范围。

〔二〕人力资源社会保障主管部门应当免费为被征收人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业效劳。

〔三〕被征收人的子女可以选择继续就读原学校，也可以选择转学就读。

符合转学就读条件的，市教育主管部门应当依据其新迁住址划定的招生范围依法办理。

〔四〕被征收人办理农业户口转为非农业户、户口迁移及居民身份证等手续的，市公安部门应当依法予以办理。

〔五〕市交通主管部门应当提供便利的公共交通效劳保障，满足棚户区改造安置小区居民的出行需求。

〔六〕各有关职能部门应当简化办事程序、提高办事效率，为棚户区改造工程提供有效便捷效劳，必要时实行上门效劳。

第六章附那么
第二十九条“户〞的认定，除本方法特别规定的以外，按照以下标准实行：
〔一〕国有土地上的房屋征收按照“一证一户〞的原那
么确定。

〔二〕集体土地上的房屋征收原那么上以公安部门户籍登记为准计户，有以下情形的，可以独立作为特殊“户〞：
1、已婚且已分家单独居住生活的；
2、未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的；
以上“户〞的认定，在村委会和村民代表的监督下，经村小组、村民委员会讨论确定，报区政府批准后予以公示。

第三十条本方法中房屋建设的时间认定由各区政府根据相关年度正射影像图进行比照，结合谷歌地图、腾讯街景等科学手段和违法建筑档案综合认定并进行公示，公示期7日。

涉及集体土地上房屋建成时间的认定由各村小组、村委会〔居委会〕对本村〔社区〕房屋的建成时间进行调查和登记，经村民大会或者村民代表大会〔社区居民会议〕讨论通过后公示7日，报区政府核准后公示7日。

第三十一条被征收房屋的面积、结构、用途以房屋权属证书记载为准。

未经登记的建筑物面积,以房屋征收部门依法调查认定并测绘的结果为准。

第三十二条本方法所称的安置房是指政府组织集中购置的完全产权商品房。

第三十三条房屋征收实施单位不依照本方法规定擅自提高补偿标准，或者弄虚作假、隐瞒虚报的，对直接负责的
主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

第三十四条房屋征收补偿安置工作中特殊情形的处理,由房屋征收实施部门参照本方法执行或者报市政府批准后实施。

第三十五条本市建成区内为公共利益需要实施的市政及公共设施等房屋征收，国有土地上的房屋征收由市房屋征收局参照本方法执行。

集体土地上的房屋征收由国土部门参照本方法执行。

第三十六条本方法实施过程中的具体应用问题由市房屋征收主管部门和国土主管部门负责解释。

第三十七条本方法自发布之日起施行,有效期5年。

?海口市房屋征收补偿安置暂行方法〔海府〔2021〕54号〕同时废止。