2016年下半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题
2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
宁夏省2016年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题
宁夏省2016年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、俗称“保户”指的是。
A：保险人B：被保险人C：投保人D：受益人E：执行层的组织协调2、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。
A．超出了估价机构业务范围的估价业务B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D．承接后出现很大执业风险的估价业务3、《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定，自用的地下建筑，凡工业用途房产，以房屋原价的作为房产税应税房产原值。
A：40％～50％B：50％～60％C：60％～70％D：70％～80％E：执行层的组织协调4、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。
A：市、县人民政府B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门C：市、县人民政府城市建设管理部门D：市、县人民政府城乡规划管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章5、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。
A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调6、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《中华人民共和国城市规划法》D．《中华人民共和国土地使用法》7、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。
A：94．12B：92．14C：91．24D：93．25E：工业用地的监测点评估价格8、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准。
A．登记记载的内容B．抵押合同为准C．公证书内容D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记9、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试题
宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为（）元。
A．200B．1200C．1210D．2102、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g 与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A：B：C：D：∞E：工业用地的监测点评估价格3、住房公积金管理的决策机构是__。
A．住房公积金管理委员会B．住房公积金管理中心C．存储住房公积金的金融机构D．设区城市人民政府4、下列表述中正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格5、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。
A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序6、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人B．全体股东或全体合伙人C．全体注册房地产估价师D．全体董事7、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。
A．0B．1C．2D．38、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%9、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。
宁夏省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念试题
宁夏省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10.2B：11.0C：11.3D：11.5E：工业用地的监测点评估价格2、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。
工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
A．《规划意见书(选址)》B．《建设用地规划许可证》C．设计方案审批阶段D．《建设工程规划许可证》3、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格4、房地产中介服务不包括房地产__。
A．咨询B．经纪C．价格评估D．销售5、下列关于民法的内容，说法不正确的是。
A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体B：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体C：物权、知识产权、人身权属于形成权D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体E：执行层的组织协调6、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。
A．国务院人事主管部门B．国务院建设主管部门C．省级人事主管部门D．省级房地产主管部门7、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
2016年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷
2016年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于地籍图，表述不正确的是。
A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图C：城市地籍图比例一般为1：800D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素E：执行层的组织协调2、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。
A．建设成本B．经营成本C．开发过程中的成本支出D．含建设成本和经营成本3、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构E：工业用地的监测点评估价格4、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。
(2008年试题)A：0．4～8B：0．4～12C：0．6～12D：0．9～18E：执行层的组织协调5、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金6、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担．据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为．【2003年考题】A：27．6万元B：28．2万元C：29．0万元D：29．9万元E：工业用地的监测点评估价格7、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。
宁夏省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产抵押的需要考试试卷
宁夏省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产抵押的需要考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、资本化率=__+风险调整值。
A．平均利润率B．安全利率C．经济增长率D．银行贷款利率2、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E：工业用地的监测点评估价格3、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格4、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。
A．房地产估价机构B．人民法院C．抵押权人D．人民法院和房地产估价机构共同5、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
A．变更登记B．他项权利登记C．注销登记D．房屋所有权初始登记6、消费倾向是。
A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重E：执行层的组织协调7、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。
A：195万元B：210万元C：213万元D：217万元E：工业用地的监测点评估价格8、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为__。
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试题
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。
A：物业管理合同B：前期物业服务合同C：后期物业服务合同D：物业服务合同E：执行层的组织协调2、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。
A．总效用B．边际效用C．总效用率D．边际效用率3、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。
A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格4、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。
A．资金来源与运用表B．损益表C．资产负债表D．现金流量表5、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。
A．潜在B．过去C．现在D．未来6、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。
A．2292B．2236C．2240D．22907、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是。
A：空置率B：预售面积C：房地产价格D：房屋空间使用数量E：借款合同8、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。
A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模9、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A．5B．7C．10D．1510、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。
2016年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试卷
2016年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。
A．工业厂房B．工业用地C．商品住宅D．商住用地2、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。
(2009年试题)A：用作公共休憩的架空层B：本幢公共使用的电梯井C：本幢的公共门厅D：本幢的公共过道E：执行层的组织协调3、，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A：投资于房地产投资信托基金B：住房抵押贷款证券化C：间接投资于房地产企业债券D：房地产抵押担保E：借款合同4、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格5、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。
A．购买者意图调查法B．销售人员意见综合法C．专家意见法D．时间序列分析法6、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。
则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。
A．2.5%B．3.5%C．2.4%D．3.4%7、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指。
2016年下半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：独一无二考试题
2016年下半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：独一无二考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。
A．廉租住房B．经济适用住房C．商品住宅D．福利住房2、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。
A．15B．16C．17D．203、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。
A．征收人B．征收主管部门C．房地产登记机构D．规划行政主管部门4、房屋所有权证的附图是。
A：地形图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调5、房地产投资决策分析主要包括市场分析、__和投资决策三部分工作。
A．价格分析B．项目财务评价C．产品分析D．成本分析6、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。
A：权利登记制B：产权登记制C：托伦斯登记制D：契据登记制E：执行层的组织协调7、假设某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为180万元，建安工程费为1800万元，工程建设其他费用为380万元，基本预备费率为5％，则该建筑安装工程基本预备费为万元。
A：90B：99C：118D：138E：执行层的组织协调8、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
宁夏省2016年下半年资产评估师资产评估投资性房地产考试试题
宁夏省2016年下半年资产评估师《资产评估》：投资性房地产考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在偿债能力指标中，关于利息备付率的说法正确的是____A：应当大于1，一般情况下不宜低于2B：应当小于1C：一般情况下不应高于2D：应当大于32、回水管属于__系统的构成内容。
A．室内给水B．室内排水C．室内供暖D．室外供暖3、下列不属于产品的装配过程的是____A：部件装配和总装配B：机械加工C：调试D：检验、油漆4、当可转换公司债券持有人行使转换权利，将其持有的债券转换为股份时，应按其账面价值结转。
可转换公司债券账面价值与可转换股份面值的差额，减去支付的现金后的余额，应当作为（）处理A．管理费用B．资本公积C．财务费用D．营业外支出5、对建筑功能的评价，是衡量其满足社会需要程度，建筑功能就是指__。
A．建筑物满足人们生活需要的性能B．建筑物满足人们生产和生活的需要C．建筑物满足社会需要的各种性能的总和D．建筑产品提供人们适宜的环境6、当事人对税务机关的处罚决定、强制执行措施或税收保全措施不服的，可在__日内向做出决定或采取措施的机关的上一级机关申请复议。
A．15B．30C．60D．457、关于行政处罚的实施主体，下列表述不正确的是__。
A．限制人身自由的行政处罚权只能由法院行使B．并非任何行政机关对任何违法行为都有权实施行政处罚C．法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚D．行政机关依照法律、法规或者规章的规定，可以在其法定权限内委托符合规定条件的组织实施行政处罚8、在下列无形资产中，不可确指的无形资产是__。
A．商标权B．土地使用权C．专营权D．商誉9、机器装配后，按设计要求进行的运转试验(包括运转灵活性、工作时温升、密封性、转速、功率、振动和噪声等)即为____A：整定B：检验C：试车D：试验10、已知磨损强度为1mm/年，且设备运行5年后，磨损率为1/4，则该设备的剩余寿命为__年，极限磨损量为__mm。
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》汇总考试试题
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》汇总考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、信用最显著的特征是。
A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡B：具有强制性的活动C：以价格围绕价值而运动D：货币运动E：执行层的组织协调2、土地使用税采用的税率是。
A：四级超额累进税率B：四级超额累退税率C：分类分级的幅度定额税率D：比例税率E：执行层的组织协调3、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。
A：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务B：外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务C：外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计D：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动E：房地产估价机构必须加盖公章4、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。
A：2．50％B：3．5％C：2．38％D：3．25%E：工业用地的监测点评估价格5、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：8579万元B：8653万元C：8760万元D：9941万元E：工业用地的监测点评估价格6、经济适用住房的土地使用权全部是供给。
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类模拟试题
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。
A：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容B：有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段C：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等D：目前对国有土地全部实行有偿使用E：房地产估价机构必须加盖公章2、下列变更合同价款的确定方法中，不正确的是__。
A．合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款B．合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款C．合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行D．合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行3、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。
国家对房地产开发项目资本金比例的要求是__。
A．20%B．30%C．40%D．50%4、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。
A．等值B．不等值C．相同D．不相同5、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（）万元。
A．87B．124C．130D．1346、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。
甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。
被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。
该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类模拟试题
宁夏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A．市级购物中心B．地区购物商场C．居住区商场D．邻里服务性商店2、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10%～20%B．10%～30%C．20%～30%D．30%～40%3、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。
A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用4、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。
A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工业用地的监测点评估价格5、开发项目总投资包括和经营投资。
A：前期投资B：后续投资C：建设投资D：管理投资E：借款合同6、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。
A．购买者意图调查法B．销售人员意见综合法C．专家意见法D．时间序列分析法7、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有。
A：自然寿命≥经济寿命B：自然寿命≤经济寿命C：自然寿命=经济寿命D：无关E：工业用地的监测点评估价格8、保险合同的客体为__。
A．保险人B．保险利益C．保险金额D．被保险人9、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。
宁夏省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试题
宁夏省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格2、某宗土地面积2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是．【2004年考题】A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡E：工业用地的监测点评估价格3、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。
A．上升B．下降C．不变D．升降难定4、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。
A：商品房销售广告书B：商品房销售协议书C：商品房销售意向书D：商品房销售委托书E：执行层的组织协调5、证券市场上的资金供给者是。
A：证券发行人B：证券投资者C：证券监管机构D：证券市场的中介机构E：借款合同6、房屋拆迁是指。
A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动E：房地产估价机构必须加盖公章7、外商投资企业和外国企业所得税实行__的比例税率，另按应纳税所得额征收__的地方所得税。
宁夏省2016年房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷
宁夏省2016年房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。
当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。
A．市场潜量B．市场预测量C．市场最低量D．市场最高量2、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。
A：在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B：当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C：纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D：木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小E：执行层的组织协调3、住房公积金使用的中心内容和主要形式是。
A：单位办公用房贷款B：单位经营用房贷款C：个人经营贷款D：个人住房贷款E：执行层的组织协调4、在证券市场上市交易的证券，基本上都是__。
A．商品证券B．货币证券C．资本证券D．投资证券5、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。
A：1～7B：7一10C：7~14D：15—20E：执行层的组织协调6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。
A：4000B：5000C：6000D：9000E：工业用地的监测点评估价格7、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
以下程序排列正确的是__。
2016年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试题
2016年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。
A：私有住宅转让后用于商业经营的B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D：按照国务院有关规定出售公有住房E：执行层的组织协调2、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。
A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格3、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。
(2008年试题) A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调4、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
A．城市规划管理B．城市监督管理C．城市道路管理D．城市房屋管理5、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起日内给予答复。
A：10B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章6、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。
开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。
A．2002年1月10日B．2004年1月10日C．2005年1月10日D．2007年1月10日7、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。
A：生活污染源B：气态污染物C：交通污染源D：工业污染源E：执行层的组织协调8、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。
A．750B．350C．800D．8509、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
2016年下半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：成本法的理论依据模拟试题
2016年下半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：成本法的理论依据模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是．(2008年试题)A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同2、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：8579万元B：8653万元C：8760万元D：9941万元E：工业用地的监测点评估价格3、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。
(2009年试题)A：汇票B：本票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。
A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据加权算术平均法5、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。
A：64．33万元B：66．25万元C：77．19万元D：79．50万元E：工业用地的监测点评估价格6、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1000 ㎡，某人拥有其中80 ㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。
A：0．08B：0．16C：0．5D：0．04E：工业用地的监测点评估价格7、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。
(2008年试题)A：消费者的感觉B：消费者的生活方式C：消费者的经济状况D：消费者的预期E：借款合同8、报酬资本化公式的假设前提不包括。
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2016年下半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法2、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。
拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。
则该地块总价为万元。
A：98B：52C：54D：103E：工业用地的监测点评估价格3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。
A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.37E：工业用地的监测点评估价格4、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。
A．16B．18C．20D．225、从事房地产估价，首先要有房地产。
A：估价业务B：估价目的C：估价对象D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格6、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。
A：房屋总登记B：房屋所有权初始登记C：房屋所有权转移登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调7、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。
贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。
A．甲银行优先受偿B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序C．乙银行优先受偿D．按2家银行的债权比例受偿8、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。
A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00E：工业用地的监测点评估价格9、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。
A．风险性B．营利性C．价格的波动性D．流通性10、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．60%B．70%C．80%D．90%11、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。
(2009年试题)A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的酬金D：物业服务企业的利润E：执行层的组织协调12、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。
A：中央银行B：政策性银行C：商业银行D：非银行金融机构E：执行层的组织协调13、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。
A．房屋权属登记机关B．县级以上人民政府C．房屋拆迁管理部门D．城市规划行政主管部门14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。
A：55．0B：85．6C：150．0D：123．6E：借款合同15、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。
A：甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务B：乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务C：工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级D：暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务E：执行层的组织协调16、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。
A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税17、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A．全面覆盖B．大量定制C．市场专业化D．产品专业化18、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。
A：明晰性B：可比性C：客观性D：一贯性E：执行层的组织协调19、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。
B：4365C：4500D：4635E：工业用地的监测点评估价格20、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。
A．评估B．成交C．协议D．核定21、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是。
A：容积率B：建筑高度C：建筑规模D：建设工程E：借款合同22、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。
A：成交价≥最高价≥最低价B：成交价≥最低价≥最高价C：最高价≥成交价≥最低价D：最高价≥最低价≥成交价E：工业用地的监测点评估价格23、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。
已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。
(采用四三二一法则)A：144.6B：160.8C：170.8D：180.8E：工业用地的监测点评估价格24、重新评估一般应由__进行评估。
A．交易双方B．房地产交易活动监督机构C．房地产管理部门D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构25、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押。
A．随之B．不能C．由抵押人确定是否D．由抵押权人确定是否二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、必须经承兑才能生效的金融工具是__。
B．商业汇票C．银行券D．支票2、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。
A．主观合理价值和公开市场价值B．主观合理价值和非公开市场价值C．主观合理价值和客观合理价值D．公开市场价值和非公开市场价值3、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。
A．固定费率B．差额费率分档累进C．定额费率D．评估机构自定费率4、房地产投资的缺点是。
(2005年试题)A：相对较高的收益水平B：易于获得金融机构的支持C：抵消通货膨胀的影响D：投资回收期较长E：借款合同5、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。
A．1999年8月1日至2002年4月1B．2000年10月1日至2002年4月1日C．1999年8月1日至2002年10月1D．2000年10月1日至2002年10月1日6、耕地占用税实行。
A：比例税率B：累进税率C：比例税率和定额税率D：定额税率E：执行层的组织协调7、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由__实施。
A．市、县人民政府B．市、县人民政府土地管理部门C．市、县人民政府规划管理部门D．乡镇人民政府8、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。
A．矿藏、森林、草原B．水流、山岭、滩涂C．森林、山岭、荒地D．森林、水流、荒地E．草原、滩涂、荒地9、票据贴现的期限最长不得超过__个月。
A．2B．4C．6D．810、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。
A．规划设计方案B．投资估算C．资源条件D．投资权益11、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。
A：进行项目的财务评价B：获取项目所需土地C：确定规划设计方案并获得批准D：对项目的建设工程进行招标E：提交项目开工申请并获得批准12、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。
A：住宅小区建筑容积率在2．0以上B：住宅小区建筑容积率在1．0以上C：单套建筑面积在140以下D：单套建筑面积在120以下E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下13、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。
A：由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B：申请业主与房屋所有权主体不一致C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书E：执行层的组织协调14、征收土地由用地单位支付。
A：土地补偿费B：安置补助费C：地上附着物补偿费D：最低生活费E：青苗补偿费15、在建工程拍卖应注意事项中，应详细核查房地产建设的开发投资总额是否已经完成。
A：5％B：15％C：20％D：25％E：执行层的组织协调16、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于__。
A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧17、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即__。
A．广告促销B．营业推广C．细分市场D．选择目标市场E．产品定位18、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。
A：指定代理B：委托代理C：双方代理D：法定代理E：执行层的组织协调19、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。
A：100％B：200％C：300％D：400％E：执行层的组织协调20、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的。
A．需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B．房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验C．房地产估价行业具有广阔的发展前景D．房地产量大面广，其他资产的数量相对较少E．房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少21、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。