立面改造项目可行性研究报告

立面改造项目可行性研究报告
目录
第一章总论 (3)
1.1 项目概况 (3)
1.2 建设内容与规模 (3)
1.3 项目提出背景 (4)
1.4 项目建议书编制依据 (4)
1.5 主要技术经济指标 (4)
1.6 项目效益成果 (5)
第二章项目建设背景与必要性 (6)
2.1 项目建设背景 (6)
2.2 项目所在地概况 (7)
2.3 项目建设的必要性 (7)
第三章需求分析 (9)
3.1 需求分析 (9)
3.2 项目的市场区域定位 (9)
第四章项目选址与建设条件 (11)
4.1 项目位置 (11)
4.2 建设条件 (11)
第五章建设方案 (13)
5.1 总平面布置 (13)
5.2 设计依据与原则 (13)
5.3 建筑设计 (14)
第六章节能 (17)
6.1 节能依据 (17)
6.2 节能措施 (17)
第七章环境保护与劳动卫生安全 (19)
7.1 施工中的环境保护 (19)
7.2 运行中的环境保护 (19)
7.3 劳动卫生与安全 (20)
第八章项目管理 (21)
8.1 组织管理 (21)
8.2 质量管理 (22)
第九章项目施工进度 (23)
9.1 实施周期安排 (23)
9.2 建筑施工方案 (23)
第十章工程招投标 (24)
10.1 投标、开标、评标和中标程序 (24)
10.2 招标基本情况 (24)
第十一章投资估算和资金筹措 (26)
11.1 估算依据 (26)
11.2 投资估算 (26)
11.3 资金筹措 (27)
第十二章效益分析 (28)
12.1 社会效益分析 (28)
第十三章结论和建议 (30)
13.1 结论 (30)
13.2 建议 (30)
第一章总论
1.1 项目概况
项目名称：某某镇义皋古村局部立面改造项目。

建设地点：某某市吴兴区某某镇义皋村。

建设规模：街道两侧外立面改造，义皋溇两侧外立面改造，义皋村北侧新开河河道两侧外立面改造，义皋村村落内部重要的区域建筑外立面改造。

项目投资：317.66万元。

资金来源：建设单位自筹。

项目性质：保护性的改建，适当的文化旅游开发。

项目实施周期：2015年6月——2015年11月（6个月），
其中，前期：2015年6月——2015年8月，
建设周期：2015年9月——2015年11月。

1.2 建设内容与规模
建设规模：某某镇义皋古村局部立面改造项目坚持保护性、系统性、体验化、点亮化、商业化的五大原则，此项目主要是以历史文化和名胜古迹为载体，充分挖掘和展现太湖的溇港文化、江南的蚕桑文化以及某某的鱼米文化义皋村村落文化、建筑文化、水乡文化等内涵。

根据义皋村原生态古村落的恢复保护工作为大纲，本项目建设规模包括义皋老街两侧建筑外立面改造，义皋溇两侧建筑外立面改造，义皋村北侧新开河道两侧外立面，以及义皋村村落内部重要的区域建筑外立面改造四个单元组成。

建设主要内容：
1、建筑外墙墙面重新粉刷，粉刷面积5107平方米；
2、建筑外立面门窗增设统一风格门套，更换古门161樘，更换窗77樘；
3、建筑局部立面窗顶、门顶新增中式门楣、窗楣，屋面统一改造，破损陈旧瓦屋面翻新，新增窗外罩219个，瓦屋面1000平方米；
4、沿街局部建筑立面增设中式仿古瓦屋面挑檐，挑檐下增设中式仿古挂落，新增天沟挑檐板175平方米，新增挂落288米。

1.3 项目提出背景
旅游产业健康有序发展。

旅游业是全球性的朝阳型、非周期型产业，具有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。

加快某某市文化旅游发展对于充分利用某某市文化旅游资源，拓宽就业领域，加强与外界交流合作，推动某某市某某镇经济与社会和谐发展都具有十分重要的意义。

某某市在全省历史文物的保护中总体布局相对不少，但是丰富的文物资源常常面临无人、无钱的相对尴尬局面，文物是某某市相当宝贵的财富，也是继承和发扬某某市人自豪感、归属感、使命感的精神食粮。

保护和利用好文物是每一个某某人应尽的义务和历史的使命。

义皋古村落的规划与建筑的设计和布局是根据文化历史、环境构造、物质社会、消费审美和心理感受几方面为基础进行考虑的，文化方面的考虑是尊重所在地的历史文脉，构造方面的考虑是设计心理方面的考虑与将要使该环境以及建筑的游客有关。

1.4 项目建议书编制依据
1. 《浙江省国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》
2. 《中华人民共和国文物保护法》
3. 《中华人民共和国文物保护法实施条列》
4. 《浙江省文物保护管理条列》
5. 浙江省实施《中华人民共和国文物保护法》办法
6. 国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
7. 建设单位提供的相关资料
8. 其他有关法律法规
1.5 主要技术经济指标
项目的主要技术经济指标见表1-1所示。

主要经济技术指标表1-1
1.6 项目效益成果
1、该项目适合某某市目前经济、文化、社会发展的要求，适合某某市经济调整和产业结构转型的要求，具备文化遗产保护、文化旅游资源开发的条件，容易形成某某市某某镇新的具有特色的文化窗口。

2、该项目有良好的区位条件和优越的发展环境；
3、该项目资源独特，内涵丰富，发展潜力较大；
4、该项目市场广阔，周边市场辐射力强，影响力大。

只要运营正常，一定能成为某某市内有一定知名度的古村落旅游景区；
5、有利于加快某某市文物保护和旅游事业健康快速发展；
6、在坚持政府主导的原则下，加强义皋村古建筑群的文物保护，以及某某市文化遗产的保护有较大促进作用。

第二章项目建设背景与必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 文物保护工作是一项重要工作。

丰富的历史文物，是世界人类进步文化的宝贵遗产。

切实保护这些文物，对于促进科学研究和社会主义文化建设，以及向广大人民进行传统教育和爱国主义教育，起着重要的作用。

因此，凡是具有历史、艺术、科学价值的文物，都应当妥善保护，不使遭受破坏和损失。

某某市在全省历史文物的保护中总体布局相对不少，但是丰富的文物资源常常面临无人、无钱的相对尴尬局面，文物是某某市相当宝贵的财富，也是继承和发扬某某市人自豪感、归属感、使命感的精神食粮。

保护和利用好文物是每一个某某市人应尽的义务和历史的使命。

2.1.2 旅游产业健康有序发展。

旅游业是全球性的朝阳型、非周期型产业，具有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。

加快某某市文化旅游发展对于充分利用某某市文化旅游资源，拓宽就业领域，加强与外界交流合作，推动某某市经济与社会和谐发展都具有十分重要的意义。

义皋村原生态古村落的规划与建筑的设计和布局是根据文化历史、环境构造、物质社会、消费审美和心理感受几方面为基础进行考虑的，文化方面的考虑是尊重所在地的历史文脉，构造方面的考虑是设计心理方面的考虑与将要使用该环境以及建筑的游客有关。

在这样一个物质生活相对发达的前提下，加上闲暇时间的越来越多，外出旅游已经成为广大人民群众追求更高生活质量和精神享受的普遍需求。

义皋村原生态古村落独特的景观价值文化及环境布局理念，注定了越来越具有旅游市场价值，随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，古村落文化旅游这项新兴的怀旧产业得到迅速发展，成为现代都市人青睐的旅游方式之一，各地争相开发各类村落文化旅游资源。

2.2 项目所在地概况
义皋村位于某某镇北部，处于某某市吴兴区东部，北依太湖，南靠318国道和长湖申航道。

风景秀美，夏季气候宜人，民风淳朴，义皋村是千百年来太湖溇港水利工程的重要节点，是保存着某某地区最美丽的原生态古村落建筑，是太湖文化风情带上的一颗明珠。

全村总面积2.25平方公里，全村人口1717余人。

近几年来，义皋村积极响应某某市市委、市政府开展文物保护管理，义皋村原生态古村落的恢复保护工作已经启动。

目前，古村落保护和利用方案、新村点建设方案正在编制工作中。

历史文化名村保护方案初步审定，确定范家大院、义皋石街、尚义桥、常胜桥、陈溇桥、太平桥、义皋港驳岸、陈溇门前港驳岸、陈溇港闸口、义皋兴善寺、朱家桥庙、义皋茧站、义皋商店古居、义皋港东古居、范家古居、盛家古居、周瑞华古居、王阿法古居共18处古建筑。

新村规划已完成新村一期建筑设计。

义皋农民新村位于现义皋村东侧、湖薛线南侧、陈溇港西侧、寺前港北侧，总用地面积166.9亩，规划设计房屋773套，总建筑面积145903平方米，总投资约1.8亿元。

其中一期总用地面积70亩，房屋282套，总建筑面积58133平方米，计划2014年底结顶；二期总用地面积85亩，房屋491套，总建筑面积87770平方米。

2.3 项目建设的必要性
义皋村原生态古村落位于太湖南岸，某某市某某镇东北六公里，面积2.25平方公里。

是千百年来太湖溇港水力工程的重要节点，保存着某某地区最美丽的原生态古村落建筑，是太湖文化风情带上的一颗明珠。

作为某某市古村落保护、文化旅游产业发展的先行者，文化遗产保护和文化旅游开发建设的重点，有着非常优越的资源优势和条件。

该项目建设的必要性主要集中体现在以下几方面：
2.3.1 该项目的开发是适应社会主义新农村建设的需要。

建设社会主义新农村是中国现代进程中的重大历史任务。

义皋村是某某市确定的社会主义新农村建设重点村之一，发展旅游有利于当地农村经济发展和农民家园建设，使当地农业生产水平得到较大提高，使村民生活得到明显改善，使农村基础设施建设得到有效加强，使农村各项社会事业得到全面发展，使农民得到实实在在的物质利益。

加强文物保护意识，通过文化旅游开发是构建和谐城乡，有力保障城乡人民共享经济社会发展成果的有效途径之一。

2.3.2 该项目的开发是加快某某市旅游健康发展有序发展的需要。

义皋村地处太湖南岸，依水而建、夹河聚市，村内民俗风情浓郁独特，历史文化源远流长，文化旅游资源极为丰富，且具有种类全、组合优、特色鲜明、文化底蕴深厚的特点，文化旅游市场吸引力大，文化旅游开发价值高，加上区位有利，发展文化旅游有着良好的条件和优势。

义皋村原生态古村落文化旅游开发在现阶段乃至将来相当长一段时间内仍将是某某市文化旅游产业发展的先行者。

加快义皋村原生态古村落文化旅游开发，对于启动和加快某某市旅游发展意义十分重大。

对此，政府与管理部门应积极顺应时势，抓住优势，抓住重点，对某某镇义皋古村局部立面改造项目进行重点包装，对景区进行重点开发、重点建设，力求将义皋村原生态古村落打造成某某市具有一定知名度的乡村旅游品牌。

2.3.3 该项目的开发是适应义皋村古建筑群文物保护的需要。

义皋村古建筑群是某某市重点文物保护单位，文物保护工作的责任非常大，压力非常重。

但由于义皋村原生态古村落文物保护范围宽，古建保护数量多，涉及村民群众范围广，文物保护经费难以到位，村民意识难以灌输，文保责任难以划清，保护措施难以落实，管理工作难以开展。

针对这样一种状况，应该切实采取积极有效的措施加以保护，而不能简单地以“为保护而保护”的消极措施来保护。

综上所述，该项目的建设是非常必要的，实施是可行的。

第三章需求分析
3.1 需求分析
义皋村原生态古村落历史悠久，民风纯朴，旅游资源丰富，文化底蕴深厚，区位独特，发展文化旅游有着良好的条件和优势。

一、资源丰富，底蕴非常深厚。

义皋村原生态古村落旅游资源丰富，文化内涵深厚，是——太湖溇港文化明珠、——古民居建筑活化石、——古村落发展建筑史书、——桑茧博物馆，有独特的古建筑文化、多彩的民俗文化、秀美的太湖溇港文化、纯朴的乡村文化。

二、区位优势，具有独特的建筑风貌古村落是一种非凡的乡村文化景观，义皋村原生态古村落选址独特，因地制宜，依水而建，组景合理，建筑风格古朴典雅，富有地域特色。

在适应地理环境和当地风土人情习俗、满足生存需要诸方面也显示出无比的机巧智慧，极富灵动之气这些都是游客备受推崇的。

三、文化独特，古村落旅游是一项新兴的怀旧产业，正在全国范围蓬勃发展，义皋村原生态古村落作为一种具有非凡景观形态和文化内涵的乡村人文景观，其旅游资源有稀缺性特点。

经传统村落保护发展委员会评审认定，住房和城乡建设部、文化部、国家文物局等七部局联合公布了第三批中国传统村落名录，全国共有994个村落榜上有名，某某镇义皋村便是其中一员。

古村落历史文化价值高，古朴的民俗风与太湖文化风情交织在一起，表现出独特的旅游观赏价值，从旅游的角度来看，义皋村原生态古村落的景观无疑是一种不可多得的内涵丰富，能较好满足当代都市人景观需求的人文旅游资源。

3.2 项目的市场区域定位
一、市场区域的定位
以某某市的市场为基础，以长江三角洲周边市场为重点，积极挖掘省、市内其它地区市场。

二、区域市场的分期分级
近期市场：一级市场以某某市市场为主；二级市场以长江三角洲周边市场为辅；
三级市场以省、市其它区域市场为机会市场。

中远期市场：一级市场以长江三角洲与某某市旅游客源市场为主；二级市场以省内其它区域市场为辅；三级市场以国内市场为机会市场。

三、游客的市场群体定位
根据项目规划与功能设定，义皋村原生态古村落文化旅游客源市场群体细分主要分以下部分：
高消费群体：主要指社会层次较高的消费群体。

年收入在10万以上。

该类群体往往都是较远距离的游客，喜欢追求高层次的消费享受，对旅游的质量要求也较高。

中等消费群体：主要指月收入在2000-5000左右的市场群体。

该类市场群体，拥有较稳定的工作环境和收入，其中一部分还拥有自家车，一般都会选择携带家属或好友自驾旅行。

年轻消费群体与学生消费群体：由于义皋村落拥有独特的项目资源和文化内涵，将会吸引大量求知欲较强的学生消费群体。

这些市场群体虽然收入并不高，但其消费能力不可小瞧，同时也是为项目宣传造势的最好媒介。

第四章项目选址与建设条件
4.1 项目位置
本项目拟建于某某市吴兴区某某镇义皋村，地理位置相对较好。

4.2 建设条件
4.2.1 自然环境概况
（1）地理与区位
某某镇位于东经114°16’，北纬22°44’，处于某某市区东部，太湖南岸，环杭州湾西端，长江三角洲的中心位置，地理位置优越，东与南浔镇和江苏省的吴江市相邻，西接八里店镇，南靠318国道与长湖申航道，与旧馆镇相望。

某某镇历史上因织造业兴盛而得名，史料中有“遍闻机杼声”的记载，在改革开放后迅速崛起，于1987年撤乡建镇，1991年将晟舍乡并入，1999年与太湖、轧村、漾西合并，四镇合一，总面积达到135.8km²。

（2）地质和地形地貌
全镇地势平坦低洼，区内海拔一般在1.5-3.5米（黄海高程）之间，属杭嘉湖地区水网平原，镇域内河网纵横交叉。

（3）气候特征
某某镇地处中低纬度，受太平洋季风影响，属北亚热带季风性湿闷气候，温和湿润，四季分明，雨热同季，降雨充沛，全年日照充足，无霜期250天左右。

多年平均气温15.8℃，月平均最高气温32.6℃（七月），月平均最低气温0.2℃（一月）。

多年平均降雨量1248mm，年平均降雨日142-155天。

但丰枯年际变幅及年内时空分布不均，建国后最丰年降雨量2102mm，最枯年729mm，全年主导风向为东南风，受季风影响，冬季常干旱，雨季多雨，年梅雨季节长达一个月，7-9月受太平洋台风边沿影响，时有大雨和暴雨。

4.2.2 社会经济发展概况
某某镇先后进行了两次行政区划调整，某某镇由原织里、晟舍、太湖、轧村、漾
西5个乡镇合并而成，区域面积135.8平方公里，辖46个行政村，11个居委会，总人口30多万人，其中本地常住人口10万人，外来常住人口超20万人，建成区面积16平方公里，集聚人口超25万。

1995年被国家建设部等11个部委列为中国首批小城镇综合改革试点镇，2001年被市委、市政府列为某某中心城市的工贸新区，2002年被中国纺织工业协会、中国服装协会命名为“中国童装名镇”。

第五章建设方案
5.1 总平面布置
一、布置原则
1、满足古村落各项规模要求，严格执行国家有关政策、法规和法律；
2、满足国家现行防火、防噪、卫生、安全等规范和规定要求，着重注意文物保护、环境保护等方面因素；
3、功能分区合理，建筑跟村落浑然一体，尽量减少对当地村落环境氛围的破坏；
二、改造方案
根据义皋村原生态古村落的恢复保护工作为大纲，主要改造内容如下：
1、义皋老街建筑外立面改造，保留老街原始风貌，沿街立面增设中式仿古挑檐、挂落及仿古中式花格窗套来增加村落整体的古韵。

2、义皋溇两侧建筑外立面和义皋村北侧新开河道两侧建筑外立面改造，保留两侧建筑原始风貌，沿河立面增设中式仿古挑檐、挂落及仿古中式花格窗套来增加村落整体的古韵。

3、义皋村村落内部重要的区域建筑外立面，以义皋村古建筑群为主体，合理组织游览线路，全面恢复古巷路面，维修、维护、加固所有古建危房。

5.2 设计依据与原则
5.2.1 设计依据
1. 《中华人民共和国文物保护法》（2013）
2. 《中华人民共和国文物保护法实施细则》（2013）
3. 《文物保护工程管理办法》（2003）
4. 《某某市旅游发展总体规划》
5. 相关法规、法规
6. 委托方提供的资料
5.2.2 设计原则
1、全面系统贯彻文物保护法的方针，坚持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的基本原则，最大可能保存历史信息、保护文物建筑和环境的真实性、完整性。

2、坚持文物本体真实性，环境风貌的完整性，并通过建设控制，系统管理，科学利用，环境改善等措施，落实保护规划构思。

3、坚持安全为主，质量第一的理念，清除文物本体和周边环境的安全隐患。

加强质量管理，从工程材料，修复工艺，施工程序等方面加强管理、监督，使工程质量达到国家相应标准。

4、在修复过程中，坚持修复过程的可逆性，可再处理性。

选择和使用传统材料，传统工艺，做到质量可靠，风貌协调。

为后续的建设工作奠定基础。

5、尊重传统，保持地方特色和风格，承认建筑风格的多样性，传统工艺的地域性和营造手法的独特性，保留和继续当地风格和特色。

6、方案设计的主要思想：根据建设条件，因地制宜，在满足功能要求的前提下，力求使厕所及附属工程的布局符合景区一定时期发展规划的需要，同时与周围环境保持协调。

建筑设计布局合理，功能分区明确，流线清晰，使用方便。

建筑物内交通流线设计简洁流畅，严格按有关规范设计，安全出口满足安全疏散的要求。

屋面防水等级为二级。

5.3 建筑设计
5.3.1 建筑设计
一、单体设计
为进一步优化旅游线路，消除安全隐患，改善旅游环境，满足旅游游客需求，经研究决定义皋老街两侧建筑外立面改造，义皋溇两侧建筑外立面改造，义皋村北侧新开河道两侧外立面，以及义皋村村落内部重要的区域建筑外立面改造。

本次立面改造遵循保持原有古村落面貌为原则，以恢复古村落原有风貌，整体采用白色外墙涂料以呈现江南古村白墙黑瓦的风格，沿街立面增设中式仿古挑檐、挂落及仿古中式花格窗套来增加村落整体的古韵。

通过本次设计使得义皋古村落即保留了
村落原始的风貌，又统一了整个村落的建筑风格。

二、构造做法:
1、墙面做法：
1、原有马赛克或条砖墙面
a、原马赛克墙（条砖）面保留；
b、满刮马赛克专用腻子磨平；
c、满铺耐碱玻纤网；
d、封闭底漆一道
e、白色外墙弹性涂料
2、原有涂料墙面
a、原有外墙面涂料铲除清扫、拉毛，刷界面剂；
b、满刮腻子磨平；
c、满铺耐碱玻纤网；
d、封闭底漆一道（外墙面砖专用粘结剂）
e、白色外墙弹性涂料
3、屋面做法（翻新、修补屋面）：
修补翻新屋面应选择与原有屋面统一瓦片，并对屋面基层进行清理，加固，保证屋面结构的安全性，檐口瓦应做好防脱落措施。

如屋面基层结构相对薄弱，屋面瓦片破损较为严重，可以考虑将瓦片统一跟换，选择黑色树脂瓦。

4、门楣窗楣：
门顶、窗顶增设钢支架基层,面层敷设灰黑树脂瓦，外挑300宽。

5、花格窗套、门：
沿街沿河窗外设置统一仿古花格窗，采用市场成品铝合金仿木纹窗。

沿街店铺及民居门均统一跟换为仿古花格框门。

6、挑檐：
檐口增设钢支架基层,面层敷设黑色树脂瓦，外挑300宽。

5.3.2 结构设计
一、设计依据：
1．建筑结构荷载规范GB50009-2012
2．混凝土结构设计规范GB50010-2010
3．建筑抗震设计规范GB50011-2010
4．砌体结构设计规范GB50003-2011
二、设计条件：
1、本工程位于地震动峰值加速度为0.05g地区(相当于抗震设防裂度为6度)，建筑物重要性类别为乙类建筑。

2、本地区50年一遇基本风压45 kN/m2，50年一遇基本雪压0.5kN/m2。

三、楼面均布活荷载取值
不上人屋面：0.5KN/㎡
四、主要结构材料：
1、混凝土强度等级:混凝土强度均为C25。

2、-HRB400Ⅲ级钢筋.
第六章节能
节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。

本项目实施过程中认真贯彻执行国家的节能政策，在设计中充分考虑节约能源，从而降低成本，提高经济效益。

6.1 节能依据
本项目参照以下节能设计标准规范：
《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》
《节能减排综合性工作方案》
《民用建筑节能管理规定》
《国务院关于加强节能工作的通知》（国发[2006]28号）
《民用建筑热工设计规范》（GB50176-1993）
6.2 节能措施
6.2.1 建筑设计
在建筑物的朝向上，采用本地最佳朝向---南北向，冬季充分利用日照，最大限度地利用自然光源来增加房间的温度，多获得热量和减少热损失，同时避开了冬季主导风向—西北风。

建筑物每个朝向的窗墙面积比按规范要求设计，均小于0.70。

在体型上设计的尽量简洁以减少能耗，体型系数为0.22，小于0.35，满足规范中关于节能的要求。

在设计中采用“关于采暖建筑实施节能50%的具体措施”，依据体型系数0.22，外墙采取60mm厚聚苯板保温。

坡屋顶的保温层一般布置于檩条与瓦材之间。

可采用100mm厚苯板，满足节能做法表的要求将节能50%以上。

6.2.2 给排水
在给排水设计中，重点强化通过节水器具的应用减少用水量，减少供水与排水管网漏损实现节水。

推广使用节水器具，尽量采用陶瓷阀芯节水龙头和充气水龙头，使用小容积水箱大便器，在热水系统中安装多种形式的节水器具；防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费，合理限定配水点的水压；减少热水系统的无效冷水量，。