上半年黑龙江房地产估价师制度与政策房屋征收评估异议处理试题

2016年上半年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异
议处理试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、城市郊区菜地,是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半
B：1
C：2
D：3
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2 000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积.那么如果按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为㎡.
A:40
B：45
C：48
D:50
E：工业用地的监测点评估价格
3、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是．【2004年考题】*
A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性
E:工业用地的监测点评估价格
4、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。

在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—__。

A．报告期灭失量
B．最低销售量
C．工程量
D．盈亏平衡点量
5、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年,建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为(）年。

A．38
B．42
C．58
D．60
6、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__.
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
7、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__.
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险报酬
8、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。

A．实物配租
B．租金核减
C．发放租赁补贴
D．实物配租和租金核减
9、经济适用住房指导价是根据平均成本加__％以内的利润确定的.
A．3
B．5
C．6
D．8
10、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡,交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。

A．2427
B．2500
C．2575
D．2632
11、费用与收入相配比即为。

A：企业经营活动中取得的盈利
B：企业经营活动中取得的所有者权益
C：企业经营活动中的支出
D：企业经营活动中取得的负债
E：执行层的组织协调
12、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素
B．1
C．2
D．3
E．权重估价对象可比实例
F．0。

5 100 90
G．0。

3 100 90
H．0。

2 100 125
13、国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，
可以由__依法批准划拨。

A．县级以上土地管理部门
B．县级以上人民政府
C．省级以上土地管理部门
D．省级以上人民政府
14、房地产估价可以认为是__。

A．一种定价
B．对估价对象可实现价格的保证
C．可以取代当事人的某种民事权利
D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
15、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__.
A．替代效应＝收入效应+价格效应
B．价格效应＝替代效应+收入效应
C．收入效应＝替代效应+价格效应
D．价格效应＝替代效应/收入效应
16、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】
A:宅基地所有权
B：空间利用权
C：地役权
D：建筑物相邻关系
E：工业用地的监测点评估价格
17、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__.
A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
18、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。

A．县级以上地方人民政府
B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门
D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
19、下列关于价值类型的表述中，错误的是。

A:在用价值为市场价值
B:投资价值属于非市场价值
C:市场价值的前提之一是继续使用
D:同一估价对象可能有不同类型的价值
E：工业用地的监测点评估价格
20、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。

A：建筑红线后退距离
B：建筑控制高度
C:建筑密度
D:用地面积
E：执行层的组织协调
21、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡,坐落的土地面积为2 000 ㎡，土地价格为1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元／㎡，则该建筑物的价格为。

A：800元／㎡
B:1300元／㎡
C：1100元／㎡
D：1200元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
22、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3,则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡.
A：1 177
B:675
C：688．2
D：1 200
E：工业用地的监测点评估价格
23、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性
B．独占性
C．流动性差
D．易受限制性
24、投资组合是__的一个有效措施。

A．提高投资收益
B．提高市场竞争力
C．开拓投资领域
D．规避投资风险
25、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

A．房地产管理部门
B．工商行政管理部门
C．土地管理部门
D．建设管理部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得0。

5 分）1、__的具体考试及注册、继续教育工作,由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行.
A．房地产经纪人员
B．房地产估价师
C．房地产咨询人员
D．房地产估价员
2、股单的特点有（)。

A．可以获取股息和红利
B．必须记名
C．可以自由转让
D．是一种股份证书
E．每份股单所代表的金额都相等
3、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为(）。

A．7.5％
B．8。

3％
C．12.5％
D．16.7%
4、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。

A：预交款
B：预定金
C：订金
D：保证金
E：执行层的组织协调
5、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。

A：建设单位
B：施工单位
C:总承包单位
D:监理单位
E:执行层的组织协调
6、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__.
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
7、最大诚信原则的內容主要包括。

A：告知
B：保证
C：弃权
D：禁止反言
E：允许反言
8、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有.
A：仅介绍项目名称的房地产广告,可不载明商品房预售许可证书号
B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容
D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
E:房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
9、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是.
A：支付土地出让金的贷款
B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C:用于土地储备的贷款
D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E：购房贷款
10、从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,通常应分析。

A：物理结构
B：区域结构
C：产品结构
D：供求结构
E：总量结构
11、下列费用中,不属于物业管理企业经营费用范围的是__。

A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
12、协调是建设监理能否成功的关键。

其中外部的协调包括。

A：项目系统各种需求关系的协调
B：项目系统内部关系的协调
C：项目系统组织关系的协调
D：与业主有合同关系的设计单位的协调
E：与业主没有合同关系的社会团体的协调
13、__是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

A．房地产产品结构
B．房地产供求结构
C．房地产投资结构
D．房地产总量结构
14、敏感性分析的最基本方法是（）。

A．因素不确定分析
B．线性因素分析
C．单因素敏感性分析
D．多因素敏感性分析
15、我国现行法律制度体系包括。

A：法律
B：行政法规
C：地方性法规
D：部门规章
E：技术规范
16、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定. A．房地产开发企业
B．人民法院
C．市、县级人民政府房屋征收部门
D．市、县级人民政府
17、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日,合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。

自2007年1月1日起至2007年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m2。

A．3868.92
B．4000.00
C．4072。

54
D．4286.89
18、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）.
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．资产负债率
E．速动比率
19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12％，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
20、下列关于可比实例的说法中，正确的有．【2003年考题】
A：可比实例一定是交易实例
B：可比实例不一定是交易实例
C：交易实例一定是可比实例
D:交易实例不一定是可比实例
E:可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
21、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。

A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B:对非公物拍卖,委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D:公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E：收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定
22、如果一笔贷款的月利率为1％，每月计息一次，那么名义利率是。

A：12%
B：12.55％
C：12.68％
D:13.55％
E：借款合同
23、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指__。

A．与房地产开发经营有关的土地管理工作
B．房地产开发经营活动的监督管理
C．房地产开发经营管理
D．房地产开发的合理利用
24、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是__。

A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
25、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__.
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖"
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低,依次递减，直到有人应价,即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺,拍卖合同即告成立E．减价拍卖皆为买方报价拍卖。