物业服务企业的概念

一、物业服务企业的概念
1、物业服务企业专门从事物业及其环境的科学管理，
为业主和使用人提供良好工作和居住生活环境及周
到服务，具有独立法人资格的经济实体。

2、物业服务企业的特点：是按照企业化、专业化、社
会化原则及合约与制度管理物业，走自主经营、独
立核算、自负盈亏的发展之路，力求社会效益、环
境效益、经济效益的统一。

二、物业服务企业设立的步骤
1、可行性研究
（1）市场调查
A需求调查：现有物业总量、每年增加的物业量以及对未来物业发展趋势的预测。

B 供应调查：现有物业公司的数量、规模和经
营状况等。

C 制度环境调查：国家及当地政府的有关法律
法规等。

（2）综合分析
根据调查结果，对公司成立的必要性和可行性（是否具备条件）进行综合分析。

2、公司设立的筹备
（1）人才储备
（2）资金筹备
（3）起草公司章程
公司章程的主要内容：公司的名称、经营场所、
经营目的和范围、注册资本、法人代表及股东
的权利与义务等。

3、登记注册
公司类型：有限责任公司，股份有限公司
设立条件：（1）符合法定人数股东
（2）有法定最低额的出资资本
（3）共同章程
（4）固定名称
（5）固定场所等
三、物业服务企业内部机构设置
1、机构设置应遵循的原则
（1）目标原则：机构设置时必须以公司的总体目标为依据。

要因事设岗，因岗设人，不应因人设岗，以保证组织机构的合理、有效，经营管理的高效运作。

（2）分工协作原则：分工是现代化大生产的需要，合理的分工有利于明确职责，提高管理的专业化程度。

协作则是现代化大生产的要求，是分工的必然，即各施其职，又密切配合，才能达到工作的高效。

应注意的是：分工过细，分支机构增多，人浮于事，易生扯皮现象。

分工过粗，易致工作重叠，职责不清，无人负责的现象。

（3）统一领导、分级管理原则：只有统一领导，才能保证各项工作的协调进行和总目标的实现。

同时，避免出现多头领导、多重命令的现象。

只有实行分级管理，才能充分发挥各级管理人员的积极性和主动性。

四、物业服务企业的公司部门划分
部门划分的三种方法：以目标为基础的划分、以活动为基础的划分、混合划分。

（1）以目标为基础的划分部门。

A按服务项目来划分。

如：保安部、保洁部、工
程维修等。

B按服务对象来划分。

如：商场管理部、大厦管
理部、小区管理部等。

C按服务地区来划分。

如：A小区管理部、B小
区管理部等。

（2）以活动为基础的划分
A按活动性质划分：主要瑟吉欧根据同类性质的
活动作为划分的基础，形成相应的职能部门。

如：
人事部、行政部、财务部等。

B按活动过程划分：这种方法是把物业从开发、
销售到售后服务看成是整个活动过程，对应的划
分为开发部、销售部、接受验收部和维修部等。

（3）混合划分
较大的物业服务企业，所管物业面积大、类型多，
适应于采取该种划分方式。

即先设职能部门，再
按服务对象、服务项目划分具体部门。