关于资产评估的复习资料(doc 7页

关于资产评估的复习资料(doc 7页)
要求：每个人认真复习，踏实的做好份内的事情，对学习、对今后就业非常重要。

谢谢大家！
下面是复习资料，好好掌握哦！
复习资料：
1.资产评估
（是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产的价值进行进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。

）
资产
（特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。

而外延
则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。

）
市场价值
（资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

）成本法
（首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估办法的总称）
收益法
（通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称）无形资产（特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

）
商誉
（企业在一定条件下，能获得高于正常投资报酬率所形成的价值。

）
重置成本
（资产的现行取得成本）
复原重置成本
（采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准，设计、规格及技术等，以现实价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费
的价值属性及其表现形式。

它是对资产评估的一个质的规定。

不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。

不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。

二、资产评估的价值类型的分类
1.以资产评估的估价标准：
重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格
2.从资产评估假设的角度：
公开市场价值、持续使用价值和清算价值3.以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分：市场价值和市场价值以外的价值。

资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。

4.从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分：
抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

4.简述资产评估的一般经济技术原则。

（1）预期收益原则最基本的原则
（2）供求原则
（3）贡献原则
（4）替代原则
（5）评估时点原则
3.通过市场途径及其方法进行资产评估的基本程序。

1、选择参照物
2、在评估对象与参照物之间选择比较因素
3、指标对比、量化差异
4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
5、综合分析确定评估结果
5.简述房地产评估的假设开发法的含义及适应范围
一、假设开发法
（一）假设开发法基本思路（剩余法、倒算法或预期开发法）
--将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。

（二）适用范围：
具有投资开发和再开发潜力的房地产价格评估，主要包括待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目。

6.简述影响无形资产评估价值的主要因素。

1、无形资产本身的状况：适用性和先进性；安全可靠性和配套性；经济寿命；受保护程度；保密性与扩散情况；研制成本及宣传成本
2、转让内容和条件
内容：所有权或其他财产权利独家许可、独占许可、普通许可
条件：转让方式、转让次数、转让范围、支付方式
3、受让方及无形资产附着体的情况
4、无形资产转让的外部因素
其他事项：P193
7.简述资产评估假设的内容
1.资产评估前提假设
○1基本情景假设
○2市场条件假设：公开市场假设、非公开市场假设（有限交易主体假设；关联交易假设；快速变现）
○3评估对象状况假设：在用续用假设、转用续用假设、移地续用假设
2.资产评估环境假设
○1宏观环境假设
○2微观环境假设
3.评估对象利用程度假设
○1整体资产利用程度假设
○2单项资产利用程度假设
4.特定假设
8.简述资产评估的具体程序。

（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；
（四）现场调查；
（五）收集评估资料；
（六）评定估算；
（七）编制和提交评估报告；
（八）工作底稿归档。

9.资产评估报告书的撰写要注意哪些要求？
10.采用市场法对一房产进行评估，评估中选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。

根据A、B、C三个参照物与被评估对象差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，评估该房产的价值。

2.被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60% ，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的重置成本与生产能力是非线性关系，如规模经济效益指数为0.7，根据上述给定条件，运用规模经济效益指数法估算被评估设备的评估值。

容积率0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5
修正系数0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1
率为1.7，求比较案例经容积率修正后的价格。

4.重置购买设备一台，现行市场价格每台5万元,运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。

根据统计分析，安装成本中间接成本为每人工成本0.8元。

求该设备的重置成本。

5.评估拟快速变现的机床。

与评估对象完全相同的机床在二手设备市场上的正常交易价为10万元，评估人员综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％。

6.评估对象为一套设备，该设备与同类新型设备相比，在每年产量相同的条件下，多耗费材料10万元。

同时由于市场竞争原因，导致在评估基准日后该设备生产的产品销售价格将下降，经分析，由此导致企业每年利润总额减少20万元。

若该设备尚可使用5年，折现率为l0%，所得税税率为33%，不考虑其他因素，则估算该设备的经济性贬值。

(P/A,10%,5)=3.7908
7.某企业转让制药生产全套设备，已知下列资料：一是该企业与购买企业共同享受该技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；二是该技术系国外引进，帐面价格200万元，已使用3年，尚可使用5年，3年中通货膨胀率累计为20%；三是该技术转出对企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后5年中减少的销售收入按折现值计算为30万元，增加开发费以保住市场的追加成本按折现值计算为10万元，试确定：（1）该技术的重置成本净值；（2）该技术转让的最低收费额。

8.某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗电100万度，如果每名操作工人的工资及其他费用为每年1.8万元，每度电的价格为0.45元，自评估基准日起该设备尚可使用8年，折现率为l0%，企业所得税税率为33%，不考虑其他因素，试评估该设备的功能性贬值。

(P/A,10%,8)=5.3349
4.某可比案例成交地价为3000元/平方米，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，试通过年期修正估算该宗土地的价值。

（P/A，7%，30）=12.4090，（P/A，7%，40）=13.3317
9.有一待估宗地，现收集到3个可比较参照交易案例，具体情况如下，假定折现率为10％。

宗地成交单价交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素
（元/平方米）
待估地2006．12 0 1．2 45
0 0
1 3200 2005．1
2 2％1．
3 50 1％ 0
2 3350 2005．12 1％1．4 50 0 1％
3 2700 2004．12 0 1．0 45 1％ -1％
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物比待估宗地
条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：容积
率在1～1．5之间时，容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时增加
3％。

2004年至2006年的城市定基地价指数分别为110%、125%、140%，
根据以上条件评估待估宗地的单位价格。

（P/A，10%，45）=9.8628 （P/A，
10%，50）=9.9148
10.某企业转让浮法玻璃生产全套技术，经搜集和初步测算已知如下资料：
该企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为600万和
400万标箱；）浮法玻璃生产全套技术系国外引进，账面价格200万元，已使用
2年，尚可使用8年，2年通货膨胀率累计为10％；该项技术转出对该企业生产
经营有较大影响。

由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后8年减少销售收
入按折现值计算为80万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按
现值计算为20万元。

试评估该项无形资产转让的最低收费额。

11.被评估设备构建于2001年7月，帐面原值为80万元，其中设备购价为70
万元，运杂费为2万元，安装调试费为8万元，2007年7月对该设备进行评估，
收集到如下资料：
（1）2007年该设备的购置价比2001年上涨了30%，运杂费上涨到4万元，
安装调试费上涨了20%；
（2）由于开工不足，实际设备利用率仅为正常利用率的70%，尚可使用4
年；
（3）与同类技术先进的设备相比，该设备每月多耗电2000度，人工成本
多支出1000元。

每度电按0.5元计算；
=3.1699
（4）折现率为10%，所得税率为33%。

PVIFA
10%,4
要求：（1）计算该设备的重置成本；
（2）计算各项贬值指标；
（3）计算被评估设备的评估值。

12. 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土
地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开
发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费
用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，
银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。

13.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体
宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况
A 680 2002 +1％ 1.3 +1％
B 610 2002 0 1.1 -1 ％
C 700 2001 +5％ 1.4 -2％
D 680 2003 0 1.0 -1％
E 750 2004 -1％ 1.6 +2％
F 700 2005 0 1.3 +1％
G 2005 0 1.1 0
该城市地价指数表：
已知该类地容积率与地价的关系为：当容积率为1～1.5时，容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；当容积率超过1.5时，超出部
分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。

对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件
比待估宗地差，正号表示案例条件优于待估宗地，数值大小表示对宗地地价的
修正幅度。

试根据以上条件，评估G宗地2005年的价值。

14.评估一辆轿车。

在市场上获得的参照物在型号、购置年月、行使里程、发动机、底盘及各主要系统的状况基本相同。

区别在：参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约200元；被评
时间1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 指数100 103 107 110 108 107 112 估车辆后加装CD音响一套，价值1200元。

若参照物的市场售价为72000元。

】。